알렉산드리아 리얼에스테이트 에퀴티스, 임대 증가에도 자금 부족 해소 못 해

알렉산드리아, 임대 개선에도 자금 부족은 여전하다

알렉산드리아 리얼에스테이트 에퀴티스는 제약사, 생명공학 기업, 기술 기업에 연구실과 그 밖의 연구 공간을 임대한다. 2026년 3분기에는 임대한 공간이 늘었지만, 빈 공간 때문에 임대 수입은 계속 줄었다. 첫 9개월 동안 영업활동으로 들어온 현금 8억 7,540만 달러는 부동산에 쓴 13억 3,000만 달러에 못 미쳤다. 이에 따라 부동산 매각과 차입이 건설 계획의 주요 자금원이 됐다.

조사 기준일: 뉴욕 날짜로 2026년 10월 27일. 이 분석에는 10월 26에 공개된 회사 자료와 10월 23의 캠퍼스 포인트 거래가 반영됐다. 10월 27의 실적 발표 전화회의 내용은 반영되지 않았다.

출처: 양식 10-Q, 연결 현금흐름표, 8~9쪽; 주요 내용 요약, 54~55쪽; 주석 3, 24쪽.

1. 빈 공간이 임대료와 건물 비용 회수액을 모두 줄인다

알렉산드리아의 수익은 부동산 매각뿐 아니라 계속 보유한 부동산에서도 줄었다. 건물을 팔면 앞으로 그 건물에서 받을 임대료가 사라진다. 그러나 회사가 같은 부동산끼리 비교한 실적에서도 수익이 감소했다. 이 부동산들의 3분기 순영업소득은 4억 2,260만 달러에서 3억 9,450만 달러로 6.7% 줄었다.

순영업소득(NOI)은 부동산 수입에서 해당 부동산의 운영 비용을 뺀 금액이다. 본사 운영비, 이자, 건물의 가치를 사용 기간에 걸쳐 비용으로 나누어 반영하는 감가상각비, 부동산 가치 하락을 반영한 손실은 포함하지 않는다. 따라서 차입 비용과 회계상 조정을 반영하기 전, 건물에서 벌어들이는 돈이 어떻게 달라졌는지 보여준다.

연결 실적, 백만 달러·주당 금액·비율	2025년 7월~9월	2026년 7월~9월	2025년 1월~9월	2026년 1월~9월
매출	751.944	671.182	2,272.142	2,004.988
부동산 순영업소득, 비GAAP	512.710	443.251	1,582.080	1,345.579
매출 대비 부동산 순영업소득, 계산값	68.2%	66.0%	69.6%	67.1%
부동산 손상차손	323.870	637.904	485.630	865.873
연결 순손실	−197.845	−598.932	−221.372	−239.524
매출 대비 연결 순손실, 계산값	−26.3%	−89.2%	−9.7%	−11.9%
보통주주 귀속 순손실	−234.937	−638.452	−356.147	−351.419
보통주당 희석손실, 달러	−1.38	−3.74	−2.09	−2.06

출처: 양식 10-Q, 연결 손익계산서, 2쪽; 순영업소득 조정 내역, 124~125쪽. 순영업소득과 매출에서 순영업소득으로 남은 비율은 회사가 부동산별로 계산한 비GAAP 지표다. 연결 영업이익이나 순이익의 매출 대비 비율과는 다르다.

회사는 보통 임차인이 임대료 외에 세금, 공과금, 그 밖의 건물 비용 중 자기 몫을 내도록 한다. 9월 30 기준 연간 임대 수입의 91%에 이런 계약이 적용됐다. 임차인이 떠나면 알렉산드리아는 임대료를 잃고, 그 비용을 나눠 받을 임차인도 줄어든다. 건물 유지 비용은 계속 발생한다.

이 영향은 3분기 비교에서 드러난다. 같은 부동산의 매출은 2,940만 달러 줄었지만 운영 비용은 120만 달러만 줄었다. 비교 대상 부동산의 평균 입주율도 91.7%에서 88.1%로 떨어졌다. 수리 비용 감소가 도움이 됐지만 보스턴과 케임브리지의 재산세 인상으로 비용 절감 폭이 제한됐다. 그 결과 부동산에서 남긴 수익은 2,810만 달러 줄었다.

회사 전체의 3분기 매출은 10.7% 줄었다. 감소액 8,080만 달러 가운데 5,140만 달러는 같은 부동산 비교 대상에서 제외된 부동산에서 나왔으며, 주된 원인은 매각이었다. 회계 기준에 따라 7개 시장을 묶은 핵심 보고 부문의 순영업소득도 4억 8,600만 달러에서 4억 4,440만 달러로 줄었다. 실적 약화는 주변부 건물을 판 영향보다 넓게 나타났다.

출처: 양식 10-Q, 주석 15, 49~50쪽; 영업 실적, 84~86쪽. 같은 부동산 비교는 요건을 충족하는 부동산 집단을 고정해 살펴본다. 나머지 집단에는 매각과 그 밖의 보유 부동산 변화에 영향을 받은 부동산이 포함된다.

9개월간 보통주주 귀속 손실이 거의 변하지 않은 것은 임대 사업의 약화를 가린다. 알렉산드리아는 2026년에 채무를 조기에 상환하면서 순이익 3억 6,310만 달러를 기록했고, 투자 수익 1억 5,260만 달러도 올렸다. 비교 대상인 2025년 같은 기간에는 채무 조기 상환 손실 10만 달러와 투자 손실 5,250만 달러를 기록했다. 이 변화가 부동산 수익 감소와 더 커진 자산 가치 하락 손실을 일부 상쇄했다.

채무 상환 이익은 알렉산드리아가 2월에 채권 원금 약 13억 3,000만 달러를 갚는 데 9억 5,220만 달러를 쓰면서 생겼다. 갚아야 할 금액보다 적게 지급한 차액을 회계상 이익으로 기록한 것이다. 이익이 생겼다고 임대 수입이 늘어난 것은 아니다. 지급액 대부분은 새로 빌린 돈으로 마련했다.

알렉산드리아의 조정 운영자금(조정 FFO)은 부동산 감가상각비와 정해진 손익 항목을 제외해 수익을 다른 방식으로 보여준다. 조정 FFO는 해당 분기에 30.0% 감소한 2억 6,440만 달러였고, 9개월 동안에는 26.6% 감소한 8억 5,650만 달러였다. 전체 조정 내역은 계산 주석에 있다. 큰 부동산 가치 하락 손실을 제외해도 사업의 핵심 흐름은 달라지지 않는다. 입주한 공간이 줄어 부동산 수입이 감소했고, 본사 운영비와 차입 비용은 남은 수익에서 더 큰 몫을 차지했다.

출처: 양식 10-Q, 손익계산서, 2쪽; 채무 거래, 주석 10, 44쪽; FFO의 정의와 조정 내역, 113~115쪽.

2. 새 임대 계약이 회복의 길을 열지만, 입주가 퇴거보다 많아야 한다

임대 계약은 늘었지만, 임대료와 입주 시점은 여전히 임차인에게 유리하다. 알렉산드리아는 3분기에 임대 가능 면적 1.24백만 제곱피트에 대한 계약을 체결했다. 여기에는 이전에 비어 있던 공간 450,961제곱피트가 포함된다. 빈 공간의 계약 면적은 1분기의 148,734제곱피트보다 크게 늘었다.

하지만 3분기에 갱신하거나 다시 임대한 공간의 현금 기준 임대료는 이전 계약보다 3.3% 낮았다. 첫 9개월 동안의 하락률은 6.9%였다. 더 넓은 공간을 임대해도 제곱피트당 임대료는 낮아질 수 있다. 계약 면적이 늘었다는 사실만으로 수익 회복을 판단할 수는 없다.

오랜 기간의 수치를 보면 상황이 얼마나 달라졌는지 알 수 있다. 알렉산드리아의 운영 중인 부동산 입주율은 2024년 말 94.6%, 2025년 말 90.9%, 2026년 9월 30일 기준 87.1%였다. 직전 12개월에 체결한 임대 계약에서 임대료를 받지 않는 기간은 계약 기간 한 해당 2024년 말 0.7개월에서 2026년 9월 2.0개월로 늘었다. 이런 혜택을 주면 임차인이 계약한 뒤에도 현금이 들어오는 시점이 늦어진다.

출처: 양식 10-Q, 주요 내용 요약, 54쪽; 시장 동향과 과거 임대 지표, 57~59쪽. 임대료 면제 기간 수치는 직전 12개월에 체결한 계약을 대상으로 계약 기간 한 해당 기간을 계산한 것이다. 계약 초기에 임대료를 면제받는 전체 기간을 뜻하지 않는다.

광역 보스턴은 알렉산드리아에서 임대 수입이 가장 큰 시장이므로 특히 중요하다. 이 지역의 운영 중인 부동산 입주율은 전년의 86.8%에서 81.0%로 떨어졌다. 샌디에이고는 95.2%에서 89.7%로, 샌프란시스코 베이 지역은 90.4%에서 87.1%로 떨어졌다. 이 수치는 보유 부동산의 입주율을 비교하므로 운영 대상에 건물이 새로 들어오거나 빠지는 영향도 반영한다.

회사 전체 입주율이 6월의 86.9%에서 9월의 87.1%로 소폭 오른 것도 같은 이유로 살펴봐야 한다. 주로 임대 계약에 따른 입주가 시작되면서 입주율이 순증해 0.5%포인트 높아졌다. 빈 부동산을 매각 예정 자산으로 옮긴 영향으로 0.6%포인트 높아졌고, 311 아스널 스트리트 사업을 운영 대상에 넣은 영향으로 0.9%포인트 낮아졌다. 개선 폭의 일부는 계산에 포함된 건물이 바뀌면서 생겼다.

출처: 양식 10-Q, 입주율 변동 내역, 54쪽; 시장별 입주율 표와 각주, 72~73쪽. 시장별 입주율 수치에는 매각 예정 부동산이 포함되지 않는다.

업계 조사도 임대인들이 압박을 받는다는 점을 뒷받침하지만, 시장이 안정되는 속도에 대한 평가는 다르다. CBRE의 10월 9 보고서는 광역 보스턴 연구실 공실률을 28.9%, 제시 임대료는 전년보다 8.1% 낮은 것으로 집계했다. 콜리어스의 10월 20 보고서는 공실률이 좀 더 안정되고 사용 중인 공간이 2개 분기 연속 늘었다고 설명했다. 다만 임대인이 제공하는 혜택도 커졌고, 임대인들은 연구실 이외의 용도로 공간을 쓸 임차인도 찾고 있다고 했다. 두 조사는 조사 대상 부동산이 달라 1개의 공실률 추이로 이어 붙일 수 없다. 공통된 메시지는 임차인에게 여전히 선택지가 많다는 것이다.

출처: CBRE, ‘보스턴 광역권 생명과학 시장 현황 Q3 2026’, 2026년 10월 9일, 시장 요약; 콜리어스, ‘광역 보스턴 생명과학 보고서 Q3 2026’, 2026년 10월 20일, 주요 내용과 임대인 간 경쟁.

알렉산드리아에는 이 시장에서 강점도 있다. 대규모 캠퍼스는 연구기관과 편의시설에 가까운 연구 공간을 제공하고, 임차인이 확장할 여지도 준다. 지난 12개월간 체결한 임대 계약의 74%가 기존 임차인에서 나왔다. 이는 기존 관계가 계약 확보에 도움이 된다는 근거다. 투자등급을 받은 기업이나 상장된 대기업에서 연간 임대 수입의 57%가 나왔다. 3분기분기 임대료와 미수금의 회수율은 10월 26까지 99.9%에 도달했다. 현재 가장 큰 문제는 입주 중인 공간의 임대료를 광범위하게 받지 못하는 상황보다 빈 공간과 임대 계약 조건에 있다.

새로운 연구 활동도 실제로 나타났다. 알렉산드리아는 해당 분기에 60 실번 로드의 198,992제곱피트를 노보 노디스크에 인도했다. 별도로 깅코 바이오웍스는 9월 15에 노보 노디스크가 월섬의 새 연구 시설에 자동화 연구실을 짓도록 자사를 선정했다고 발표했다. 이는 실제 연구 투자가 진행되고 있음을 뒷받침하지만, 알렉산드리아가 보유한 부동산 전체의 회복 속도까지 보여주지는 않는다.

출처: 양식 10-Q, 사업 개요와 주요 내용 요약, 52~55쪽; 깅코 바이오웍스, 월섬 연구실 발표, 2026년 9월 15일.

다음 관건은 계약한 공간에 임차인이 실제로 입주해 임대료를 내기 시작하는 것이다. 9월 30 기준 알렉산드리아는 비어 있지만 임대 계약이 체결된 운영 공간 1.3백만 제곱피트를 보유했다. 회사는 이 공간에서 연간 임대 수입 약 5,200만 달러가 발생할 것으로 예상했다. 경영진은 그중 32%에 2026년 말까지 임차인이 입주하고, 면적을 가중치로 계산한 평균 입주 시점은 2027년 6월쯤이 될 것으로 예상했다. 건물과 임차인을 위한 내부 공사는 아직 마쳐야 한다.

한편 경영진은 2027년에 만료되는 주요 임대 계약 1.4백만 제곱피트를 확인했다. 이 계약에서 발생하는 연간 임대 수입은 1억 50만 달러다. 회사는 계약이 끝난 뒤 약 9~24개월 동안 임대료를 받지 못할 것으로 예상한다. 그중 1건은 아스트라제네카의 월섬 임대 계약이다. 면적은 232,902제곱피트이고 연간 임대 수입은 2,700만 달러이며, 2027년 1분기에 만료된다. 알렉산드리아는 계약이 갱신되지 않을 것으로 본다. 따라서 신용도가 높은 대형 임차인도 이전하면 임대 수입에 큰 공백을 만들 수 있다. 임대 계약 증가가 보유 부동산 전체의 지속적인 성장으로 이어지려면 새 입주가 현재의 빈 공간뿐 아니라 앞으로 떠날 임차인이 남기는 공간까지 채워야 한다.

출처: 양식 10-Q, 주요 내용 요약, 54쪽; 시장 동향, 58~59쪽; 상위 -20개 임차인 표의 아스트라제네카 각주, 71쪽; 2027년 만료 계약, 97쪽. 5,200만 달러는 앞으로 발생할 연간 수입이며, 이익이나 2026년에 이미 벌어들인 수입이 아니다.

경영진의 잠정 전망에는 입주와 퇴거가 겹치는 상황이 반영돼 있다. 경영진은 2027년의 평균 운영 부동산 입주율이 2026년 말 예상치보다 낮아지고, 같은 부동산의 순영업소득 증가율도 계속 마이너스일 것으로 예상한다. 빈 공간이 채워지면 2028년에 개선될 것으로 보지만, 이는 임대 계약과 시장 상황에 달려 있다. 따라서 현재 계약 체결이 개선됐어도 회복에는 여러 해가 걸릴 전망이다.

출처: 양식 10-Q, 2027~2028년 잠정 사업 전망, 98쪽.

3. 비용이 많이 드는 연구실 계획을 바꾸면 향후 지출은 줄지만 과거 투자 손실은 드러난다

알렉산드리아는 원래 계획대로 진행할 이유가 약해진 사업을 팔거나 용도를 바꿔 앞으로 필요한 건설 자금을 줄이고 있다. 경영진은 특히 대규모 캠퍼스 안에서 더 유망한 사업으로 투자금을 돌리려는 목적이라고 설명한다. 이 선택으로 앞으로 쓸 돈은 줄지만, 앞서 투자한 일부 금액의 손실을 장부에 반영해야 한다.

가장 뚜렷한 사례는 보스턴 펜웨이 지역의 421 파크 드라이브다. 알렉산드리아는 이 개발 사업의 거의 전부를 기관 사용자에게 팔기로 합의했다. 회사는 가치 하락 손실 3억 4,330만 달러를 기록하고, 장부상 금액을 예상 매각 비용을 뺀 약 2억 3,890만 달러로 낮췄다. 경영진은 매각으로 앞으로 발생할 수 있는 건설 지출 약 1억 3,600만 달러를 줄이고 4분기에 거래를 마칠 것으로 예상했다.

311 아스널 스트리트에서는 다른 방법을 택했다. 공간의 용도를 첨단 기술 분야에 맞게 바꾸기로 했다. 회사는 66,859제곱피트의 임대 계약을 체결했고, 추가로 100,684제곱피트에 대해 협상 중이었다. 경영진은 건설 비용이 더 적게 드는 이 용도로 바꾸면 앞으로 쓸 수 있었던 건설 자금 약 2억 2,000만 달러를 절감할 것으로 추정했다. 임차인 수요가 계약으로 확정된 것은 이미 계약한 면적뿐이다.

경영진의 추정치를 합하면 이 2가지 결정으로 향후 지출 약 3억 5,600만 달러를 피할 수 있다. 이는 현금 지출을 줄이는 데 의미가 있다. 다만 이미 투자한 돈을 되돌리거나 펜웨이 사업의 가치 하락 손실을 없애지는 못한다.

출처: 양식 10-Q, 주석 3, 24~26쪽; 건설 사업 관련 결정, 55쪽. 2억 3,890만 달러는 예상 매각 비용을 뺀 추정 공정가치다. 3억 5,600만 달러는 앞으로 지출하지 않을 것으로 예상되는 금액이며, 받은 현금이나 회계상 이익이 아니다.

3분기의 다른 손실에서도 계획했던 연구실 전환을 접는 흐름이 나타난다. 알렉산드리아가 2022년에 매입한 팰로앨토의 빈 사무실 건물 4곳에서 1억 3,530만 달러의 자산가치 하락 손실이 발생했다. 2021년에 매입한 샌카를로스 건물 6곳에서도 7,920만 달러의 손실이 발생했다. 경영진은 이 건물들을 팔기로 하면서 연구실 전환과 임대에 상당한 추가 비용이 든다는 점을 들었다.

이 손실은 나머지 부동산에는 문제가 없는 가운데 발생한 일회성 비용이 아니다. 부동산 자산가치 하락 비용은 2024년에 2억 2,310만 달러, 2025년에 22억 달러, 2026년 첫 9개월에 8억 6,590만 달러이었다. 2026년 금액에는 과거 자산가치 하락분을 되돌려 비용을 줄인 금액도 반영돼 있다. 따라서 손실액만 더한 값은 아니다. 계속 보유해 사용할 부동산은 먼저 할인하지 않은 미래 현금흐름으로 장부금액을 회수할 수 있는지 검사한다. 부동산을 즉시 팔 수 있고 1년 안에 매각을 마칠 가능성이 높은 경우를 포함해 매각예정 자산의 6가지 기준을 모두 충족해야 장부금액과 매각비용을 뺀 공정가치 중 낮은 금액으로 평가한다. 이 경우 건물을 여러 해 보유할 때보다 손실이 일찍 드러날 수 있다.

출처: 양식 10-Q, 주석 3, 24–27쪽; 과거 자산 처분 및 가치 하락, 59–60쪽; 자산가치 하락 회계처리, 주석 2, 13–14쪽. 연간 합계와 9개월 합계는 별도로 표시했으며, 후자를 연간 금액으로 환산하지 않았다.

그럼에도 건설을 마친 공간은 실제 사용이 가능해지고 있다. 알렉산드리아는 해당 분기에 529,061제곱피트의 공간을 준공했다. 준공 당시 84%가 입주한 상태였고, 이 프로젝트들로 연간 순영업소득이 4,000만 달러 늘어날 것으로 제시했다. 이는 준공한 프로젝트가 연간 이익에 기여하는 금액이지, 해당 분기에 벌어들인 4,000만 달러가 아니다. 경영진은 최근 준공한 프로젝트의 초기 무상 임대 기간이 끝나면 현금 기준 연간 순영업소득이 6,700만 달러 추가로 늘어날 것으로 예상했다. 무상 임대 기간은 평균 약 4개월 남아 있었다.

2028년 4분기까지 연간 순영업소득 8,500만 달러를 창출할 것으로 예상되는 추가 프로젝트는 77%가 임대 계약을 맺었거나 협상 중이었다. 이 비율에는 아직 계약서에 서명하지 않은 협상도 포함된다. 다른 667,002제곱피트의 공간은 전략적 검토 대상으로 남아 있었다. 따라서 알렉산드리아의 실적 회복은 선택한 프로젝트를 완공하고 기존 공간에 입주자를 채우면서, 미완공이거나 불확실한 개발 사업의 비용을 억제하는 데 달려 있다.

출처: 양식 10-Q, 개발 프로젝트 준공 및 예정 사업, 55–56쪽; 시장 동향, 59–60쪽. 4,000만 달러, 6,700만 달러, 8,500만 달러는 각각 준공과 임대료 수취 시작을 다른 방식으로 측정한 수치다. 이를 더해 하나의 이익 전망치로 삼아서는 안 된다.

4. 배당 축소로 현금을 지켰지만 투자에는 여전히 외부 자금이 필요했다

영업에서 벌어들인 현금은 줄었지만, 배당을 줄인 덕분에 알렉산드리아에 남는 현금은 늘었다. 2026년 1월부터 9월까지 영업현금흐름은 20.5% 감소한 8억 7,540만 달러였다. 경영진은 주로 부동산 매각과 입주율 하락 때문이라고 설명했다. 보통주 현금배당은 3억 1,300만 달러 줄었다. 배당 후 남는 현금을 기준으로 보면, 이 감소액이 영업현금흐름 감소액보다 컸다.

현금 사용, 백만 달러	2025년 1월–9월	2026년 1월–9월
공시 영업현금흐름	1,101.668	875.410
부동산 투자 현금지출, 양수로 표시	1,538.613	1,328.092
영업현금흐름에서 부동산 투자 현금지출을 뺀 금액, 계산치	−436.945	−452.682
지급한 보통주 배당금	684.419	371.427
연결 합작법인 파트너에게 지급한 분배금	186.725	171.248
위 투자와 분배금 지급 후 잔액, 계산치	−1,308.089	−995.357

출처: 양식 10-Q, 연결 현금흐름표, 8–9쪽; 현금흐름 설명, 103–105쪽. 이 현금 부족액은 연결 기준 부동산 투자 현금지출을 사용해 계산했다. 자산 매각대금, 합작법인 투자 현금흐름, 파트너 지분 매입, 차입은 포함하지 않았다. 경영진이 조정한 현금흐름 지표나 유지보수에만 쓴 돈을 뺀 잉여현금흐름의 추정치는 아니다.

부동산 자산가치 하락 손실은 회사가 연결 기준 9개월 손실 2억 3,950만 달러을 보고하고도 현금을 창출한 이유를 설명하는 데 도움이 된다. 감가상각비와 자산가치 하락 비용은 회계상 이익을 줄이지만, 그 기간에 그 자체로 새 현금지출이 발생하는 것은 아니다. 반대로 채무 소멸 이익과 투자수익은 임차인에게서 받은 현금이 아니다. 이런 항목을 조정한 뒤 임대 회계처리와 지급 시점의 차이를 반영하면 손실 금액과 영업현금흐름이 이어진다. 정확한 조정 내역은 주석에 나와 있다.

임대료 회수는 양호했고, 임차인 미수금은 오히려 소폭 줄었다. 현금 사용에 영향을 준 주요 시점 차이는 다른 곳에서 발생했다. 이연 임대비용에 5,410만 달러, 기타 영업자산 변동에 2,850만 달러, 미지급금과 기타 영업부채 변동에 7,200만 달러가 쓰였다. 여기에는 임대 계약을 맺기 위해 지급한 비용과 청구액을 장부에 기록한 때와 실제 지급한 때의 차이가 포함된다. 임대료를 높은 비율로 회수해도 빈 건물이나 그 개보수 비용을 충당할 수 있는 것은 아니다.

출처: 양식 10-Q, 재무상태표, 1쪽; 영업현금흐름 조정 내역, 8쪽; 임대료 회수 공시, 53쪽.

경영진이 보고한 첫 9개월의 건설지출은 11억 5,400만 달러로, 위 표의 부동산 투자 현금지출 13억 2,800만 달러보다 적었다. 두 수치는 집계 범위가 다르다. 건설지출은 16억 1,000만 달러에서 파트너가 부담한 5,070만 달러와 임차인이 자금을 대거나 직접 시공한 개선 비용 4억 570만 달러를 차감해 산출했다. 이 수치에는 발생했지만 아직 지급하지 않은 비용과 자산의 원가에 포함한 비용도 들어 있다. 반면 현금흐름표는 연결 기준 실제 현금지출을 기록한다. 따라서 1 지표를 다른 지표 대신 쓰면 필요한 자금 규모를 잘못 나타내게 된다.

지출의 상당 부분에는 구체적인 임대 목적이 있다. 경영진에 따르면 기존 부동산 개선을 위한 2026년 예상 지출의 약 53%가 개보수 프로젝트 2건에 쓰인다. 사우스샌프란시스코의 1건과 케임브리지 테크놀로지 스퀘어의 건물 2동이다. 이 부동산들은 각각 12년과 16년 만에 첫 대규모 개보수를 진행하고 있었다. 임차인이 공간을 사용할 수 있게 하고 다른 공간과 경쟁력을 갖추는 것이 목적이다. 감가상각비만으로는 이 지출 중 얼마를 유지보수 또는 확장으로 봐야 할지 알 수 없다.

출처: 양식 10-Q, 건설지출 표와 각주, 93쪽; 현금지출이 없는 거래에 관한 추가 현금흐름 공시, 9쪽.

알렉산드리아는 부동산 외 투자자산에도 1억 9,930만 달러를 투자했고, 매각과 분배로 1억 2,370만 달러를 받았다. 순현금지출은 7,560만 달러였다. 9월까지 부동산 매각으로 2억 3,630만 달러의 현금이 들어왔다. 차입금 상환과 대출 수수료를 반영한 채무 관련 자금조달 순유입은 8억 1,760만 달러였다. 이런 현금흐름과 다른 자금조달 거래 덕분에 건설과 분배금 지급을 계속할 수 있었다. 그동안 사용이 제한된 현금을 포함한 총현금은 4,000만 달러 감소한 5억 1,380만 달러가 됐다.

배당 축소는 자금을 지키는 데 도움이 됐지만, 회사는 여전히 부동산에서 벌어들인 현금보다 더 많이 투자하고 있었다. 자금조달 계획을 실행하려면 매각을 마치고 향후 지출을 줄여야 한다.

출처: 양식 10-Q, 현금흐름표, 8–9쪽; 자금조달 설명, 105쪽.

5. 10월 매각으로 가용 자금이 늘었지만 새 채무로 자금조달 비용도 높아졌다

알렉산드리아에는 상당한 자금조달 여력이 있지만, 부채 감축 계획은 아직 완료되지 않은 거래에 달려 있다. 회사가 보고한 9월 30 기준 가용 자금은 45억 6,000만 달러였다. 대부분은 이미 보유한 현금이 아니라 아직 사용하지 않은 은행 대출 한도였다.

가용 자금, 백만 달러	2026년 9월 30일
기업어음 지원 한도를 제외한 은행 대출 가용액	3,907.550
현금·현금성자산·사용 제한 현금	513.763
상장기업 투자자산	137.577
회사 기준 총가용 자금	4,558.890

출처: 양식 10-Q, 가용 자금 표, 103쪽. 현금에는 지정된 용도로만 쓸 수 있는 490만 8,000 달러가 포함된다. 상장기업 투자자산의 가치는 변할 수 있으며, 은행 대출 한도를 사용하려면 돈을 빌려야 한다.

10월 23에 이뤄진 캠퍼스 포인트 거래는 이미 완료된 자금조달 수단이다. 알렉산드리아는 합작법인 지분 약 29%를 4억 7,500만 달러에 팔아 보유 지분을 59.3%에서 약 30%로 낮췄다. 회사가 계속 지배권을 보유하므로 해당 부동산은 연결재무제표에 남는다. 받은 돈과 매각한 지분의 장부금액 간 차이 4,420만 달러는 납입자본을 늘린다. 손익에 반영되는 부동산 매각이익은 아니다.

이 거래로 알렉산드리아는 미래 수익 일부를 내주는 대신 지금 현금을 확보했다. 경영진은 새 파트너에게 처음 지급할 연간 분배금이 출자금의 약 5.5%, 계산상 연 2,610만 달러가 될 것으로 예상한다. 알렉산드리아는 앞으로 캠퍼스 건설비 대부분을 부담할 것으로 예상하며, 이에 따라 지분율은 점차 50%를 넘게 된다. 7년이 지나면 파트너는 알렉산드리아에 자신의 지분을 사달라고 요구할 수 있다. 대금은 계약상 한도 안에서 주식으로 지급하거나, 알렉산드리아의 선택에 따라 현금 또는 주식과 현금을 함께 지급할 수 있다. 이 거래는 현재 필요한 자금을 줄여주지만, 향후 건설비와 지분 매입 의무는 계속 관리해야 한다.

출처: 양식 10-Q, 주석 4, 30–31쪽; 보고기간 후 사건, 50쪽; 약정 사항, 110쪽. 4억 7,500만 달러는 9월 30 이후에 받았으므로 9개월 현금흐름표에는 포함되지 않는다.

경영진은 2026년 부동산과 일부 지분 매각 목표의 중간값을 8월에 제시한 29억 달러에서 10월에는 19억 달러로 낮췄다. 그사이 후순위 채권 10억 달러를 발행했다. 예상 무담보 부채 감축액도 같은 10억 달러만큼 줄어 6억 7,500만 달러가 됐다. 건설지출 목표의 중간값은 17억 5,000만 달러로 유지됐다. 자금조달 방식을 바꾼 결과 경영진은 부동산을 팔 시간을 더 확보했지만, 계획한 부채 감축 규모는 줄었다.

출처: 알렉산드리아, 2026년 10월 26일 실적 발표 자료, ‘2026년 전망’, 자금 조달과 사용 및 각주 3.

10월 26까지 완료된 매각액은 7억 1,680만 달러였다. 수정된 목표 중간값에 도달하려면 약 11억 8,000만 달러의 매각이 더 필요했다. 진행 중인 거래에는 환불되지 않는 계약금이 걸린 3억 5,540만 달러가 포함됐다. 추가로 약 15억 5,000만 달러는 인수의향서 제출 또는 협상 막바지 단계에 있었다. 거래를 마치는 시점과 최종 가격은 여전히 중요하다. 이 금액에는 완료된 매각과 앞으로 성사될 수 있는 거래가 함께 포함돼 있으며, 은행 계좌에 이미 들어온 현금을 뜻하지 않는다.

출처: 양식 10-Q, 자산 매각을 통한 자금 회수 요약, 54쪽. 공시 서류는 계약금이 걸린 거래액을 3억 5,500만 달러로 반올림했다. 회사 실적 발표 자료에는 3억 5,540만 달러로 나와 있다.

새로 발행한 10억 달러의 채권은 처음에 7.25%의 이자를 지급한다. 계약상 연간 이자액으로 환산하면 7,250만 달러다. 금리는 2032년과 그 후 5년마다 5년 만기 미국 국채 금리에 2.889%포인트를 더한 수준으로 다시 정해지며, 최저 금리는 7.25%다. 만기는 2057년이어서 장기 자금을 제공한다. 정해진 조건에 따라 이자 지급을 최대 연속 5년간 미룰 수 있지만, 그 경우 배당과 자사주 매입이 제한된다.

신용평가사는 채권 원금의 절반을 자기자본으로 인정하며, 알렉산드리아도 부채 부담을 재는 지표에 이를 반영한다. 그러나 미국 회계기준상 이 채권은 부채로 남는다. 회사가 보고한 순부채는 연간 금액으로 환산한 3분기 조정 상각·이자·세금 차감 전 이익, 즉 조정 EBITDA의 6.9배였다. 분자에서 제외했던 5억 달러를 다시 포함하고 같은 분모를 쓰면 약 7.2배가 된다. 이 계산은 채권 분류에 따른 차이를 보여주며, 대출 계약의 재무 약정에 쓰이는 계산은 아니다.

출처: 양식 10-Q, 주석 10, 43–45쪽; 순부채 정의와 조정 내역, 122–123쪽.

가까운 시기에 만기가 돌아오는 채권은 은행 대출 한도에 비춰 감당할 수 있는 규모다. 2027년에 3억 5,000만 달러, 2028년에 4억 2,500만 달러, 2029년에 7억 달러, 2030년에 11억 5,000만 달러의 만기가 돌아온다. 다만 회사에는 미상환 기업어음 원금 10억 9,200만 달러도 있었다. 기업어음은 단기 차입금으로, 첫 9개월 동안 발행한 기업어음의 평균 만기는 14일이었다. 알렉산드리아는 이를 50억 달러의 은행 대출 한도로 뒷받침한다. 회사가 선택할 수 있는 연장 옵션을 포함하면 이 한도의 만기는 2032년 1월까지다. 회사가 공표한 만기 자료는 기업어음을 이 은행 대출 한도의 만기일에 배치했다. 따라서 공시된 ‘2028년까지 만기가 돌아오는 금액 6%’라는 수치가 단기에 갚거나 차환해야 할 금액이 6%뿐이라는 뜻은 아니다.

대출 계약은 자산 대비 부채의 상한과 금융비용 대비 이익의 하한을 정한다. 알렉산드리아는 9월 30 기준으로 이 기준들을 지켰다. 은행 계약상 부채비율은 35.5%로 상한 60%보다 낮았고, 고정 금융비용을 감당할 수 있는 이익의 배수는 2.91배로 최저 기준 1.50배를 웃돌았다. 선순위 채권 계약상 이자비용을 감당할 수 있는 이익의 배수는 5.6배로 최저 기준 1.5배를 웃돌았다. 이 계약별 지표는 경영진이 제시한 6.9배의 부채 부담 지표와 다르다. 부동산 이익이 회복되는 동안 자금을 조달할 수 있다는 판단을 뒷받침하지만, 부채를 유지하는 비용까지 없애주지는 않는다.

출처: 양식 10-Q, 주석 10, 채무 만기표와 기업어음 각주, 43–45쪽; 재무 약정, 109쪽.

6. 건설 활동 감소는 현금을 아끼는 한편 공시 이자비용을 늘릴 수 있다

해당 분기 이자비용 증가분의 대부분은 건설 중인 자산의 원가에 포함한 이자가 줄어든 데서 나왔다. 알렉산드리아는 요건을 충족하는 프로젝트를 건설할 때 관련 차입비용 일부를 그 자산의 원가에 넣는다. 건설이 끝나거나 멈추거나 프로젝트가 더 이상 요건을 충족하지 않으면, 더 많은 이자가 손익계산서에 비용으로 직접 반영된다.

이자 회계, 백만 달러	2025년 7월~9월	2026년 7월~9월
발생 이자 총액	140.943	142.609
건설 자산에 더한 이자	86.091	62.922
당기 비용으로 처리한 이자	54.852	79.687

출처: 양식 10-Q, 주석 10, 45쪽; 건설 중 발생한 이자를 자산에 더하는 회계 처리에 관한 설명, 61쪽 및 94~95쪽. 비용으로 처리한 이자는 발생 이자 총액에서 자산에 더한 금액을 뺀 값이다.

발생 이자 총액은 170만 달러 늘었지만, 이자비용은 2,480만 달러 늘었다. 자산에 더한 이자가 2,320만 달러 줄어든 것이 이 차이의 대부분을 설명한다. 성과가 부진한 사업을 중단하면 앞으로 필요한 현금은 줄일 수 있지만, 단기 보고 이익은 악화될 수 있다. 8월에 발행한 채권의 이자도 4분기에는 한 분기 전체에 걸쳐 발생한다. 세 번째 분기에는 분기 중 일부 기간의 이자만 반영됐다.

본사 운영비도 늘었다. 9개월간 일반관리비는 1억 1,250만 달러로, 전년 같은 기간의 8,900만 달러보다 많았다. 경영진에 따르면 2025년의 일부 보상비용 절감과 효율 개선에 따른 비용 절감은 일시적이었다. 다만 비용은 2024년 같은 기간에 기록한 1억 3,560만 달러보다 낮았다. 비용 절감은 도움이 됐지만, 이례적으로 낮았던 2025년 비용을 앞으로도 계속될 기준으로 삼아서는 안 된다.

출처: 양식 10-Q, 주석 10, 44~45쪽; 일반관리비에 관한 설명, 89~90쪽.

재무상태표에서는 회사가 자본을 쓰는 방식이 바뀌고 있음을 볼 수 있다. 감가상각을 빼기 전 임대 부동산의 원가는 273억 2,000만 달러에서 297억 4,000만 달러로 늘었고, 현재 및 향후 개발 사업의 금액은 67억 9,000만 달러에서 46억 3,000만 달러로 줄었다. 완공된 사업의 운영 전환, 매각, 자산가치 하향 조정이 모두 이 항목들에 영향을 준다. 지출이 계속됐는데도 순부동산 자산은 소폭 줄었다.

연결 재무상태, 백만 달러	2025년 12월 31일	2026년 9월 30일
순부동산 자산	28,689.996	28,426.999
현금 및 현금성 자산	549.062	508.855
이연 임대료 자산	1,179.403	1,210.911
부동산 외 투자	1,501.249	1,735.673
총자산	34,081.835	34,051.722
차입 부채 순장부금액	12,400.555	12,896.996
총부채	14,925.399	15,633.413
상환 가능한 파트너 지분	58.788	9.119
총자본, 다른 소유주 지분 포함	19,097.648	18,409.190

출처: 양식 10-Q, 재무상태표, 1쪽; 주석 3, 23쪽; 주석 6~8, 35~39쪽. 차입 부채에는 선순위 채권, 후순위채와 기업어음이 포함된다. 영업리스 부채와 그 밖의 영업상 의무는 포함되지 않는다. 상환 가능한 파트너 지분은 영구적인 자본에 포함되지 않는다.

12억 1,000만 달러의 이연 임대료 자산은 관련 현금을 받을 날이 오기 전에 회계 규칙에 따라 수익으로 인식한 임대료다. 이는 훨씬 작은 620만 달러의 임차인 미수금 잔액과 다르다. 임대료를 받지 않는 기간이나 예정된 임대료 인상이 있으면 이런 차이가 생길 수 있다. 회계상 임대료를 임대차 계약 기간에 걸쳐 나눠 인식하기 때문이다. 이 잔액은 앞으로 받을 금액이지, 건설비를 낼 수 있는 현금이 아니다. 회사가 받지 못할 수 있는 임대료에 대비해 잡은 일반 충당금은 1,430만 달러에서 2,700만 달러로 늘었다. 현재 임대료는 잘 걷히고 있지만, 충당금이 늘었다는 것은 장부에 기록한 임대료 중 회수하지 못할 가능성에 대비해 떼어 둔 금액이 커졌다는 뜻이다.

임차인이 제공한 시설 개선분도 그만큼 현금을 빌리지 않았는데 부채가 늘어난 이유를 설명한다. 선수 임대료와 임차인 보증금은 8억 7,630만 달러에서 11억 7,400만 달러로 늘었고, 미지급 건설비는 3억 1,480만 달러에서 2억 6,170만 달러로 줄었다. 9개월 동안 임차인들은 4억 570만 달러의 부동산 자산이나 설비를 알렉산드리아 리얼에스테이트 에퀴티스에 넘겼다. 회사 소유가 된 이런 시설 개선분은 자산으로 기록하고, 관련 금액은 이연수익으로 잡아 임대차 계약 기간에 걸쳐 수익으로 인식한다. 이를 현금 유입이나 차입 부채로 보아서는 안 된다.

출처: 양식 10-Q, 임대차 및 수익 회계, 주석 2, 17~19쪽; 현금흐름 보충 공시, 9쪽; 기타 부채 세부 내용, 주석 12, 46쪽. 공시된 자산 이전은 이연수익이 생긴 원인 하나를 설명한다. 공시 자료에는 선수 임대료와 보증금을 합친 잔액이 어떻게 변했는지 보여 주는 전체 내역은 없다.

벤처 투자 포트폴리오 역시 회사가 자본을 쓰는 곳이며, 은행에 둔 현금을 대신할 수는 없다. 장부금액 17억 4,000만 달러에는 원할 때 곧바로 회수할 수 없는 비상장 투자가 포함돼 있다. 9개월간 투자수익 1억 5,260만 달러 가운데 1억 4,320만 달러는 아직 실현되지 않은 이익이었다. 실현 이익 4,450만 달러는 투자자산 가치 하락에 따른 손실 3,500만 달러로 일부 상쇄됐다. 조정 FFO는 미실현 이익과 투자자산 가치 하락에 따른 손실을 제외하지만, 통상적인 실현 이익은 포함한다. 따라서 이 조정 이익 지표에도 부동산 임대료 외의 투자 활동이 반영된다.

총자본은 6억 8,850만 달러 줄었다. 손실과 배당 선언이 주된 감소 요인이었고, 주식 보상제도에 따른 보상과 파트너의 자본 투입이 이를 일부 상쇄했다. 이익잉여금을 납입자본으로 옮겨 표시했으므로, 이익잉여금 항목이 영이라고 해서 손실이 사라진 것은 아니다. 2026년에는 공시일까지 보통주를 재매입하지 않았다. 주식 보상제도에 따른 순발행으로 재무상태표상 주식 수가 약 311,000주 늘었지만, 이 정도 증가로 이익 감소를 설명할 수는 없다. 아래의 자본 변동 세부 내역은 이런 회계상 변동을 현금 조달과 구분해 보여 준다.

출처: 양식 10-Q, 자본변동표, 6쪽; 투자 실적, 주석 7, 36~38쪽; 주주지분과 주당순이익, 주석 13~14, 47~48쪽; FFO 조정 내역, 114쪽.

7. 계약된 지출과 뉴욕 소송은 계속해서 상당한 자금을 필요로 한다

사용 가능한 신용한도는 현재 건설 예산 밖의 의무에도 쓰일 수 있어야 한다. 알렉산드리아 리얼에스테이트 에퀴티스에는 계약을 맺었지만 아직 지출하지 않은 건설 및 임차인 시설 개선 비용이 약 10억 달러 있었다. 이 금액은 대체로 1년에서 3년에 걸쳐 지급한다. 일부 사업은 중단할 수 있어 지급 약정을 줄일 수 있다. 부동산 외 투자에 대한 자금 제공 약정도 3억 4,060만 달러 있었으며, 대부분 훨씬 더 긴 기간에 걸쳐 있다. 이 약정들은 앞으로 현금이 필요한 항목이다. 모두 당장 지급해야 하거나 모두 경영진의 지출 전망에 추가되는 금액은 아니다.

토지와 사무실 임대차 계약에 따라 장기간에 걸쳐 지급할 금액은 할인 전 기준 7억 5,440만 달러다. 미래 지급액을 할인해 계산한 부채는 3억 5,400만 달러로 기록했다. 남은 2026년에 약 500만 달러, 2027년에 2,100만 달러을 지급할 예정이었다. 알렉산드리아 리얼에스테이트 에퀴티스의 건물 중 31개 부동산은 임차한 토지 위에 있다. 이 의무는 회사의 채권이나 기업어음과 다르며, 임차인 공간이 비어 있어도 계속된다.

출처: 양식 10-Q, 주석 5, 34~35쪽; 약정, 109~110쪽. 전체 투자 약정은 주석 7에 나온, 순자산가치를 보고하는 비상장 기업에 대한 3억 1,750만 달러의 약정보다 범위가 넓다.

소송과 관련해 금액이 구체적으로 제시된 자산 위험 가운데 가장 큰 것은 알렉산드리아 리얼에스테이트 에퀴티스의 뉴욕시 캠퍼스 옆 미개발 부지에 관한 것이다. 회사는 건설 전 비용으로 1억 8,590만 달러을 투자했다. 시 당국 등과의 분쟁은 회사의 개발 선택권이 여전히 유효한지 등을 다룬다. 알렉산드리아 리얼에스테이트 에퀴티스는 피고 측의 반소를 제외한 가능한 손실을 영부터 투자금 전액인 1억 8,590만 달러까지로 공시했다. 피고 측 반소에는 500만 달러의 보증금에 대한 권리 주장과 최소 380만 달러의 손해배상 청구가 포함된다.

알렉산드리아 리얼에스테이트 에퀴티스는 가능한 결과를 평가한 뒤 자산가치 하락에 따른 손실을 기록하지 않았다. 그렇다고 분쟁이 해결된 것은 아니다. 별도의 소송은 현재 운영 중인 건물들의 토지 임대차 계약에 따라 정보를 제공할 의무를 어겼다는 주장을 다룬다. 9월에 항소심의 임시 구제 요청은 기각됐고, 본안 항소는 계류 중이었다. 사업 측면에서는 개발 계획과 기존 캠퍼스 임대차 계약의 이행에 모두 불확실성이 남아 있다.

증권 소송과 주주대표소송도 해결되지 않았다. 앞선 증권 소장이 수정할 기회를 부여받은 채 기각된 뒤, 원고들은 10월 15일에 두 번째 수정 소장을 제출했다. 회사는 가능한 손실을 합리적으로 추정할 수 없어 관련 부채를 기록하지 않았다고 밝혔다. 뉴욕 관련 위험에 더할 수 있는, 근거가 뒷받침된 손실 추정액은 없다.

출처: 양식 10-Q, 주석 3, ‘기타’, 26~27쪽; 제이부, 항목 1, 법적 절차, 131쪽. 이는 소송에서 제기된 주장과 공시된 위험이며, 알렉산드리아 리얼에스테이트 에퀴티스에 책임이 있다는 판단은 아니다.

8. 사업이 안정을 되찾을 길은 있지만, 임대와 자산 매각이 모두 필요하다

알렉산드리아 리얼에스테이트 에퀴티스가 회복하려면 공실과 자금 조달 비용이 새 임대수익의 효과를 잠식하기 전에 새 임대수익이 들어와야 한다. 기존 임차인과의 관계, 높은 임대료 회수율, 완공된 건물, 이미 체결한 향후 임대차 계약이 회복을 뒷받침한다. 경영진은 비용이 많이 드는 사업을 매각하고 일부 공간에 비용이 덜 드는 용도를 받아들이는 방식으로도 대응하고 있다.

이런 조치에는 대가가 따른다. 부동산을 팔면 앞으로 소유주로서 얻을 수익이 줄어든다. 새로 빌린 돈에는 상당한 이자가 붙고, 임차인이 쓸 수 있도록 공간을 준비하는 데도 돈이 든다. 자산가치 하향 조정과 투자 이익을 이익 비교에서 제외해도, 반복적으로 발생하는 임대 사업은 3분기에 여전히 위축되고 있었다.

경영진이 10월에 제시한 연간 희석주당 조정 FFO 전망치는 $6.38~$6.42로, 이전 전망의 중간값인 $6.40를 유지했다. 연말 임대율 전망의 중간값은 87%로 9월 수준에 가까웠고, 2027년에는 임대율에 압박이 있을 것으로 예상했다. 더 폭넓은 개선은 경영진이 조건을 달아 제시한 2028년 회복 전망에 달려 있다. 사업 성과가 더 좋아지려면 체결된 임대차 계약에서 현금이 들어오기 시작하고, 선택한 건설 사업이 자금 계획 범위 안에 머물며, 차입 의존도를 낮출 만큼 자산 매각이 성사돼야 한다. 매각이 늦어지거나 공실이 더 오래 이어지면 차입 의존도는 높은 수준에 머물게 된다.

출처: 알렉산드리아 리얼에스테이트 에퀴티스, 10월 26일 실적 발표, ‘2026년 전망’; 양식 10-Q, 임대율 전망, 58~59쪽; 자금 조달 여건, 60~61쪽; 2027~2028년 예비 전망, 98쪽.

보고 기준과 계산 주석

보고 기준: 알렉산드리아 리얼에스테이트 에퀴티스, CIK 0001035443, 양식 10-Q, 접수번호 0001035443-26-000076, 제출일 2026년 10월 26일, 대상 분기 종료일 2026년 9월 30일. 분기 비교 기간은 7월 1일~9월 30일이며, 9개월 비교 기간은 1월 1일~9월 30일이다. 재무상태표는 2026년 9월 30일과 2025년 12월 31일을 비교했다. 수치는 발행사와 보증인을 따로 요약한 자료가 아니라, 회사가 지배하는 공동사업을 포함한 미국 일반회계기준 연결 재무제표를 사용했다. 연결하지 않은 공동사업의 실적은 알렉산드리아 리얼에스테이트 에퀴티스의 지분율에 해당하는 몫만 이익에 반영된다. 경영진의 운영 부동산 지표에는 각 표에 명시된 대로 지분 반영 범위가 다를 수 있다.

출처: 미국 증권거래위원회 공시 자료; 미국 증권거래위원회 제출 기록; 미국 증권거래위원회 기업 재무정보. 관련 표준 분류체계 수치는 달러 단위와 선택한 접수번호를 확인하고, 특정 시점의 수치인지 분기 또는 9개월 기간의 수치인지 대조했다. 회사 자체 기준의 운영 지표는 공시 자료의 표와 대조했다. 조사에 사용한 자료에는 회사가 10월 26일까지 공개한 내용이 포함된다. 이 기준일이 10월 27일의 모든 사건을 검토했다는 뜻은 아니다.

계산 주석: 가. 보고 손실에서 조정 FFO를 계산하는 방법. 아래의 모든 금액은 백만 달러 단위다. 첫 행과 마지막 행은 보통주 주주에게 귀속되는 금액이다. 감가상각비는 다른 소유주의 몫과 연결하지 않은 공동사업을 반영해 조정한 수치이며, 연결 재무제표의 감가상각비 전체가 아니다.

FFO 조정 내역, 백만 달러	2025년 7월~9월	2026년 7월~9월	2025년 1월~9월	2026년 1월~9월
공시된 보통주 주주 귀속 순손실	−234.937	−638.452	−356.147	−351.419
부동산 감가상각비 가산, 합작사업 지분 조정 후	293.707	270.640	909.355	816.902
부동산 매각이익 제외, FFO 적용 지분 기준	−9.824	0.000	−22.989	0.000
해당 임대 부동산·토지 손상차손 가산	323.870	637.904	454.960	865.873
권리 미확정 주식 보상 배분 조정	−1.648	−1.042	−3.590	−7.141
미국 리츠협회 기준 FFO	371.168	269.050	981.589	1,324.215
미실현 투자이익 제외·손실 가산	−18.515	−21.563	71.568	−143.164
투자자산 손상차손 가산	25.139	13.580	75.535	35.026
기타 부동산 손상차손 가산	0.000	0.000	39.343	0.000
부채 상환손실 가산·이익 제외	0.107	3.323	0.107	−363.112
금융상품 신용손실 충당금 변동 가산	0.000	0.000	0.285	0.000
위 항목에 따른 주식 보상 배분 재조정	−0.074	0.033	−2.156	3.496
조정 FFO	377.825	264.423	1,166.271	856.461

출처: 양식 10-Q, 113~115쪽. 이 표는 각 소유자의 지분을 반영한 회사의 조정 내역을 재현하되, 감가상각 관련 3개 행만 합쳤다. 회사는 여기서 세금 조정액을 별도로 제시하지 않는다. 이 분석에서도 공시된 비용이나 이익에 임의의 세율을 적용하지 않았다. 조정 FFO에는 실제로 실현한 일반적인 투자이익, 주식 보상, 현금을 받기 전에 인식한 임대료가 여전히 포함된다. 따라서 영업현금흐름도, 반복될 이익을 보장하는 수치도 아니다.

계산 주석: B. 연결 순손실과 영업현금이 다른 이유. 이 표는 새로 현금을 지급하지 않은 비용을 다시 더하고, 영업 외 이익을 뺀다. 이어 임대료를 인식한 때와 현금을 주고받은 때의 차이를 반영한다. 모든 금액은 2026년 1월~9월에 해당한다.

영업현금 조정 내역, 백만 달러	금액
연결 순손실	−239.524
감가상각비·상각비 가산	914.244
부동산 손상차손 가산	865.873
부채 상환이익 제외	−363.112
투자수익 제외	−152.635
이연 임대료·취득 임대차계약 회계상 수익 제외	−43.458
기타 비현금 조정·합작사업 분배금 순액 가산	48.086
영업자산·부채의 현금 수수 시점 차이 차감	−154.064
공시된 영업현금	875.410

계산 주석: 4,808만 6,000 달러 항목에는 주식 보상 3,313만 1,000 달러, 금융비용 상각 1,429만 2,000 달러, 합작사업 이익에서 받은 분배금 100만 4,000 달러이 포함된다. 여기서 합작사업 이익 34만 1,000 달러을 뺀다. 현금 사용액 1억 5,406만 4,000 달러은 임대차계약 관련 비용 5,405만 2,000 달러, 기타 자산 변동 2,852만 3,000 달러, 부채 변동 7,196만 2,000 달러으로 구성되며, 미수금에서 발생한 47만 3,000 달러이 이를 일부 상쇄한다.

사용제한 현금 포함 현금 조정 내역, 백만 달러	2026년 1월~9월
기초 현금	553.755
영업 현금유입	875.410
투자 현금유출	−1,165.939
재무 현금유입	251.067
환율 영향	−0.530
기말 현금	513.763

계산 주석: 현금흐름표의 보통주 배당금과 파트너 분배금은 지급한 금액이지 지급을 선언한 금액이 아니다. 계약상 부동산 매각액 2억 4,175만 달러과 현금 수취액 2억 3,628만 6,000 달러은 다르다. 매각액을 측정할 때 거래 시점, 거래 종결 비용, 기타 거래 조정액을 반영하기 때문이다.

출처: 양식 10-Q, 현금흐름표 8~9쪽; 주석 3, 매각 표 각주 24쪽.

계산 주석: C. 경영진의 조정 현금 지표에서 제외하는 항목. 경영진은 영업자산과 부채의 변동액을 다시 더하고 분배금을 뺀다. 이렇게 계산한 금액은 현금 수수 시점의 차이를 제외하고 분배금 지급 후 남은 현금을 나타낸다.

경영진의 조정 현금 계산, 백만 달러	2025년 1월~9월	2026년 1월~9월
공시된 영업현금	1,101.668	875.410
영업자산·부채의 현금 수수 시점 차이 재가산	188.563	154.064
지급한 보통주 배당금 차감	−684.419	−371.427
파트너 분배금 차감	−186.725	−171.248
경영진의 조정 현금 지표	419.087	486.799

공시된 영업현금은 줄었지만, 이 지표는 늘었다. 분배금이 줄었고 현금 수수 시점의 차이를 계산에서 제외했기 때문이다. 4절의 현금 배분 표에는 실제 현금에 미친 그 시점 차이가 그대로 반영돼 있다.

출처: 양식 10-Q, 조정 영업현금의 정의와 조정 내역 122쪽.

계산 주석: D. 자본과 재무상태표의 수치가 일치하는 과정. 자본은 부채와 별도로 표시한 상환 가능한 파트너 지분을 제외한 뒤 소유자에게 남는 회계상 가치를 뜻한다. 다음 변동 내역은 2026년 1월~9월에 자본이 감소한 과정을 보여준다.

영구자본 총액, 백만 달러	금액
기초 자본	19,097.648
영구자본에 배분된 손실	−240.254
환율 관련 포괄손실	−4.296
파트너 출자·지분 매각	41.997
파트너 분배금·지분 상환	−170.759
주식 보상제도에 따른 발행·보상	71.780
주식 보상 정산 관련 세금	−10.618
지급을 선언한 보통주 배당금	−376.308
기말 자본	18,409.190

계산 주석: 상환 가능한 파트너 지분은 이 영구자본 조정 내역에 포함되지 않는다. 해당 지분이 줄어든 주된 이유는 1월의 지분 상환이다. 지급을 선언한 보통주 배당금과 실제 지급액은 다르다. 선언일과 지급일이 다르기 때문이다.

납입자본은 회사가 재분류한 손실과 분배금도 반영하는 자본 계정이다. 조정 내역은 다음과 같으며 단위는 백만 달러다.

납입자본	금액
기초 잔액	15,497.760
파트너 거래	5.387
주식 보상제도	71.775
보상 정산 세금	−10.616
재분류한 손실과 배당금	−725.124
기말 잔액	14,839.182

계산 주석: 재분류한 7억 2,512만 4,000 달러는 모회사 주주에게 귀속되는 손실 3억 4,881만 6,000 달러와 선언한 배당금 3억 7,630만 8,000 달러를 합한 금액이다. 누적 기타포괄손실은 2,939만 5,000 달러에서 3,369만 1,000 달러로 늘었다. 주로 캐나다 달러 환율 변동이 반영됐으며, 헤지 거래가 그 영향을 일부 상쇄했다.

주식 보상제도로 발행한 514,603주에서 세금 정산을 위해 보류한 203,869주를 빼면 순발행 주식은 310,734주다. 보류한 주식은 보통주 자사주 매입 프로그램에 따라 매입한 주식과 다르다. 이 프로그램에 따른 매입은 2026년 들어 공시일까지 없었다.

재무상태표 검산, 백만 달러	2025년 12월 31일	2026년 9월 30일
부채	14,925.399	15,633.413
상환 가능 파트너 지분	58.788	9.119
영구자본	19,097.648	18,409.190
합계, 총자산과 일치	34,081.835	34,051.722

계산 주석: 재무상태표에는 상환 가능 파트너 지분이 부채와 영구자본 사이에 표시된다. 따라서 합계를 구할 때 이 지분도 포함해야 한다.

출처: Form 10-Q, 재무상태표와 자본변동표, 1쪽 및 6쪽; 주석 4와 14, 30쪽 및 48쪽.

계산 주석: E. 비교와 나머지 회계 검토 범위. 증감률은 현재 금액을 같은 전년 기간의 금액으로 나눈 뒤 1을 빼서 구했다. NOI(부동산의 순영업이익) 이익률은 연결 기준 NOI가 연결 기준 매출에서 차지하는 비율이다. 분기 이익률은 2.14%포인트 하락했다.

조정 FFO를 계산할 때 사용한 희석 기준 주식 수는 2026년 3분기에 171.418백만 주, 전년 같은 기간에 170.305백만 주였다. 미국 일반회계기준(GAAP)에 따른 주당손실을 계산할 때 사용한 주식 수는 각각 170.751백만 주와 170.181백만 주였다. 잠재적으로 주식 수를 늘릴 수 있는 보상은 주당손실을 줄여 보이게 할 경우 계산에서 제외하기 때문이다. 이처럼 주식 수가 조금 달라진 것만으로는 조정 FFO가 30.0% 감소한 이유를 설명할 수 없다.

계산 주석: 인수한 기존 임대차계약 자산은 2억 400만 8,000 달러에서 1억 5,880만 3,000 달러로, 이연 임대비용은 4억 5,831만 1,000 달러에서 4억 5,216만 4,000 달러로 줄었다. 이 자산들은 매입한 임대차계약의 권리와 임대 비용을 각 사용 기간에 걸쳐 나눠 반영한 것이다. 잔액은 임차인에게서 받을 현금이 아니다.

알렉산드리아는 분배한 부동산투자신탁(REIT)의 과세소득에 대해 연방 소득세 비용을 계상하지 않았으며, 해당 소득을 모두 분배한다고 밝혔다. 과세소득은 GAAP에 따른 이익과 다르다. 따라서 보고된 회계상 손실만으로는 분배 의무를 판단할 수 없다. 2020년부터 2025년까지의 세금 신고서는 통상적인 검토 대상이었다. 공시에는 여기에 추가로 반영할 세금 관련 우발채무의 금액이 제시되지 않았다.

출처: Form 10-Q, 주당순이익과 FFO 계산에 사용한 주식 수, 47쪽 및 115쪽; 기타자산, 39쪽; 회계정책, 주석 2와 5.

이 보고서는 사업과 재무 정보를 일반적인 이해를 돕기 위해 제공한다. 투자 자문이나 증권 거래 권유가 아니다.