卡姆登出售加州物業，為轉向美國陽光地帶提供資金，但租金成長停滯
卡姆登房地產信託的大部分收入來自出租公寓及向住戶提供相關服務。在2026年第3季，出售加州社區使歸屬於普通股股東的淨利升至9億40萬美元，但原有可比物業的收入幾乎沒有變化。這筆出售讓卡姆登有資金在美國陽光地帶市場購買和興建公寓；眼前的經營挑戰，是補回已售物業帶來的收入。
分析期間：2026年7月至9月，並比較1月至9月的數據。資料查核截止時間：紐約時間2026年11月8日。已核實的卡姆登最新財務披露，包括其11月6日提交的文件，以及11月5日發布的業績資料，並納入其中10月的更新。
1. 出售加州物業推高獲利，但營運中的物業收入減少
獲利增加來自出售物業，營運中公寓帶來的收入則下降。卡姆登在7月以約16億美元出售加州的11個社區，合計有3,620戶住宅。公司就這些交易認列約9億7,300萬美元的出售利益，也就是售價扣除出售成本後，超過物業帳面價值的金額。
這筆利益有實際意義：卡姆登把物業換成了現金。但它有別於每月持續收到的租金。社區售出後，未來租金就歸買方所有。
下表的業績顯示了這項差別。物業淨營運收入，簡稱 NOI，是物業收入減去營運成本，包括房產稅。它衡量公寓在扣除利息、折舊、公司費用和所得稅之前帶來的收入。
| 合併業績；百萬美元，每股盈餘除外 | 2026年第3季 | 2025年第3季 | 2026年前9個月 | 2025年前9個月 |
|---|---|---|---|---|
| 物業收入 | 381.061 | 395.676 | 1,162.778 | 1,182.750 |
| 物業 NOI，非公認會計準則 | 240.272 | 249.980 | 740.976 | 753.962 |
| 出售營運中物業及土地的利益 | 973.508 | 85.645 | 1,041.608 | 132.938 |
| 土地開發減損費用 | 86.404 | 0.000 | 86.404 | 0.000 |
| 歸屬普通股股東的淨利 | 900.391 | 108.934 | 961.630 | 228.426 |
| 稀釋後每股盈餘，美元 | 8.71 | 1.00 | 9.26 | 2.10 |
資料來源：卡姆登2026年第3季 Form 10-Q，合併損益表，第2頁；附註12，第22至23頁；NOI 調節表，第30頁。加州物業的出售仍列在持續營業項目中；公司未將其列為停業項目。
單季物業收入下降3.7%，NOI 下降3.9%。收購物業及新開發、開始出租的物業所增加的收入，只補回了部分出售物業造成的收入損失。以下計算顯示跌幅來自何處。
| 單季物業 NOI 變動，2026年相較2025年；百萬美元 | 變動 |
|---|---|
| 已售物業及其他物業項目 | −20.147 |
| 可比組別以外的物業，包括收購物業 | 9.562 |
| 開發中及招租中的社區 | 1.204 |
| 原有可比物業 | −0.327 |
| 總變動 | −9.708 |
資料來源：2026年第3季 Form 10-Q，物業層級 NOI，第30頁。收購組別也包括近期達到穩定入住率或正在重新開發的物業。
利息也占去更多營業收入。公司在當季發行新債券、向銀行借款，並增加使用循環信貸額度後，單季利息費用從3,500萬美元升至4,100萬美元。這有助於解釋，為何出售物業帶來可觀的帳面利益，卻沒有使持續經營的獲利增強。
卡姆登的核心營運資金，簡稱 Core FFO，提供另一種觀察方式。它加回將房地產成本分攤到各期的會計費用，扣除出售物業的利益，並調整若干其他項目。單季 Core FFO 從1億8,680萬美元下降4.7%至1億7,800萬美元；前9個月則從5億6,420萬美元下降5.3%至5億3,420萬美元。完整調整表見計算附註 A。即使按管理層調整後的指標衡量，公司整體獲利仍然減少。
資料來源：2026年第3季 Form 10-Q，物業層級 NOI，第30至32頁；費用說明，第33至34頁；FFO 調節表，第35頁。
2. 住戶持續入住，但新租約的租金仍承壓
穩定的入住率支撐收入，但較低的租金和較高的成本限制成長。最清楚的檢驗方式，是比較兩個期間都列入統計的相同社區。卡姆登2026年的可比組別涵蓋51,087戶住宅。這些物業自2025年1月1日起由公司全資持有，並已過最初的招租階段；重新開發及待售物業不在其中。
| 可比物業業績；百萬美元，比率除外 | 2026年第3季 | 2025年第3季 | 2026年前9個月 | 2025年前9個月 |
|---|---|---|---|---|
| 收入 | 332.846 | 333.258 | 996.340 | 996.532 |
| 物業費用 | 121.921 | 122.006 | 363.342 | 358.866 |
| 物業 NOI | 210.925 | 211.252 | 632.998 | 637.666 |
| NOI 占收入比率，計算值 | 63.37% | 63.39% | 63.53% | 63.99% |
資料來源：2026年第3季 Form 10-Q，「物業層級 NOI」及「同店分析」，第30至31頁。NOI 占收入比率根據表列金額計算。
管理層表示，租金費率下降，但入住率以及水電和其他服務收費大致抵銷了影響，因此收入幾乎持平。現有住戶續租也有所幫助：第3季生效的續租租金上升3.6%，新租約租金則下降2.0%；兩者均與到期租約相比。可比物業入住率為95.6%，一年前為95.5%。
這2項租金數據反映不同住戶的決定。現有住戶接受較高的續租價格，卡姆登則向新住戶提供較低的價格。住宅租約平均約14個月，新生效租約的租金變化需要一段時間才會反映在總收入中。
資料來源：卡姆登2026年11月5日的補充資料，第3頁，生效租約租金及可比物業入住率；2026年第3季 Form 10-Q，附註2，第11頁，以及同店分析，第31頁。
成本解釋了為何收入穩定，前9個月的物業收入卻下降。水電、房產稅、行銷及員工成本增加；保險費用下降抵銷了部分增幅。單看第3季，保險及員工成本節省的金額，幾乎抵銷了較高的水電、招租及維修成本，使物業費用大致持平。因此，當季較穩定的 NOI 占收入比率，部分來自成本減輕，而非租金價格轉強。
資料來源：2026年第3季 Form 10-Q，「同店分析」，第31頁。
成長放緩早於加州物業出售。卡姆登公布的第3季可比物業收入成長率，在2023年為4.1%，2024年為0.6%，2025年為0.8%。2026年的比較結果則下降0.1%。每年符合比較條件的物業組別各不相同，因此這些比率呈現的是整體營運走勢，並非1個完全不變的物業組合的成長率。
資料來源：卡姆登分別於2023年10月26日、2024年10月31日及2025年11月6日發布的第3季業績公告，「同店物業業績」；2026年 Form 10-Q，第30頁。
競爭對手 MAA 的數據有助於檢視，這是否只是卡姆登面臨的問題。MAA 在10月28日發布的公告中表示，第3季可比物業收入下降0.4%，NOI 下降1.8%。其管理層表示，新住戶租金價格的改善比預期晚了約一季，儘管10月的招租情況已有改善。兩家公司的物業組合不同，但業績都顯示，維持公寓入住率比提高整體租金收入容易。
資料來源：MAA 2026年第3季業績，2026年10月28日，管理層評論及「同店營運業績」。此處比較的是走勢，不代表兩家公司的物業或成本結構相同。
管理層在11月發布的展望反映出進展放緩。全年可比物業收入成長率預測區間的中點，從0.5%降至零；NOI 成長率預測區間的中點，則從下降0.6%改為下降1.0%。預期費用成長放緩，只能抵銷部分收入展望轉弱的影響。
資料來源：卡姆登2026年11月5日的補充資料，第3頁，「同店物業成長指引」。這些是管理層對全年的預測，並非已公布的單季業績。
3. 新公寓可補回流失的收入，但興建需要多年
卡姆登正在以現有租金收入，換取較新的物業及未來開發項目的收入。管理層在2025年致股東信中表示，計劃將出售加州物業的大部分所得，用於收購現有陽光地帶市場中較新的物業，並預期這些市場會有更好的成長。這是交易的經營理由：調整物業所在的地區和屋齡，再從替代物業建立收入。
資料來源：卡姆登2025年年報，致股東信，PDF 第3頁，「2026年展望」。這是管理層提出的計劃，並非已實現的成長成果。
截至9月，卡姆登已斥資約7億5,450萬美元購買8個營運中的社區，分布於佛羅里達州、喬治亞州、田納西州、德州、亞利桑那州和北卡羅來納州。營運中的社區從上年底的172個減至168個，公寓住宅則從58,759戶減至56,995戶。公司已開始以新物業替代售出資產，但季末營運的物業組合仍較小。休士頓及華盛頓特區周邊仍是其2大市場，分別有8,207戶及6,194戶營運中的住宅。
加州社區原本也能穩定帶來收入。代表卡姆登出售物業的仲介仲量聯行表示，這些物業過去12個月的平均入住率為96%，租金優惠很少。因此，公司出售的是正常營運、入住率高的物業。新投資必須先補回這些物業的收入貢獻，物業組合的調整才可能提高整體獲利。
資料來源：2026年第3季 Form 10-Q，附註5，第14頁，以及物業組合表，第28頁；仲量聯行的交易公告，2026年8月5日。仲量聯行參與了這筆交易；其入住率描述只涉及已售出的物業組合。
新建案需要較長時間，才能帶來收入，彌補其他收入的減少。4個建案的估計總成本為6億1,800萬美元，其中4億870萬美元已經支出。其餘2億930萬美元是未來仍需投入的資金。整個建案完工前，先出租部分已完成的公寓，可以讓租金較早開始流入；但管理層的時程顯示，這些建案要逐步達到完整的營運貢獻，仍需時間。
| 截至2026年9月30日的在建建案 | 住宅戶數 | 估計總成本，百萬美元 | 預計完工 | 預計營運穩定 |
|---|---|---|---|---|
| Camden South Charlotte | 420 | 155.0 | 2027年第2季 | 2028年第4季 |
| Camden Blakeney，夏洛特 | 349 | 149.0 | 2027年第3季 | 2028年第3季 |
| Camden Nations，納許維爾 | 393 | 184.0 | 2028年第3季 | 2030年第2季 |
| Camden RTP，莫里斯維爾 | 398 | 130.0 | 2029年第4季 | 2031年第3季 |
坦帕另有2個規劃中的社區，估計總成本合計3億6,200萬美元，已投入5,410萬美元。這些建案尚未動工。一旦開工，所需資金將超出4個在建建案的需求；管理層表示，未來是否開工取決於市場與經濟狀況。
資料來源：2026年第3季10-Q表，開發建案表格，第28至29頁。日期與成本均為管理層估計。「營運穩定」指公寓開始招租後，達到公司預期的成熟營運階段。
已完工的Camden Village District顯示，新社區需要時間才能租出更多住宅。2025年10月31日時，出租率為50%；一年後為88%。Camden目前預計，該社區會在2027年第第1季季達到營運穩定。2026年10月31日時，South Charlotte與Blakeney的出租率分別只有24%和8%。這些建案還需要租出更多公寓，才能達到規劃中的營運收入。
資料來源：Camden 2025年第3季業績，「開發活動」；2026年第3季10-Q表，第28至29頁。
土地價值的減記，是擴張計畫最明顯的阻力。Camden決定在可預見的未來暫停2個建案，並將其帳面價值調低8,520萬美元。另一塊土地也帶來120萬美元的減記。這些減記在本季不需要新的現金支出，但代表先前投入土地與開發的資金，現在的價值低於原先帳上記載的金額。
這並非首次發生：Camden曾在2024年第第3季季決定當時不推進4個建案，並就開發用地認列約4,100萬美元的減損。減記一再發生，說明即使計算營運資金（FFO）時排除減損，開發風險仍然存在。暫停建案可以避免繼續支出，但先前投入的資金也無法帶來原本預期的租金收入。
資料來源：2026年第3季10-Q表，附註5，第14頁，以及開發業務討論，第25頁；Camden 2024年第3季業績，減損相關討論。
4. 出售物業為營運現金不足以支付的支出提供資金
營運現金足以支付分派款項，但不足以同時支付分派款項和全部物業投資支出。Camden在前9個月從營運取得5億1,600萬美元現金，比先前的6億2,980萬美元減少18.1%。這項數字包括向住戶收取的款項及營運付款；出售物業取得的款項則另列於投資活動。
支付5,300萬美元的反壟斷和解款，是營運現金減少的主要原因之一。管理層也指出，出售物業後少了收入、物業稅的付款時間，以及現金利息支出增加，都造成影響。新收購的社區抵銷了部分壓力。扣除計入開發成本的利息後，支付的現金利息由9,590萬美元升至1億790萬美元。
付款時間也讓Camden手上的現金減少。未付帳款及其他營運項目的變動，在2026年為營運現金增加1,620萬美元，低於2025年的5,230萬美元。尚未支付的物業稅增加較少，而支付其他未付帳款則用掉現金。換句話說，營運付款的時間安排，讓公司留下的現金少於一年前。
資料來源：2026年第3季10-Q表，現金流量表，第7頁；附註13，第23頁；現金流量討論，第36至37頁。
Camden是房地產投資信託（REIT）。為保有這項稅務資格，公司必須分派至少90%的調整後應稅所得；這與會計利潤不同。這項要求使分派款項成為資金安排的重要一環；單靠出售物業的收益，無法決定公司必須支付多少現金股利。
資料來源：2026年第3季10-Q表，附註10，第21頁。
以下比較顯示，扣除公司列報的廣泛物業支出後，還剩多少現金。支出以正數列示，計算時再予扣除。
| 現金運用；百萬美元 | 2026年前9個月 | 2025年前9個月 |
|---|---|---|
| 營運所得現金 | 516.013 | 629.806 |
| 開發及資本改善，含土地 | 362.050 | 310.388 |
| 扣除上述支出後剩餘現金，計算值 | 153.963 | 319.418 |
| 支付股東及外部合夥人的現金分派 | 337.439 | 345.465 |
| 扣除支出與分派後剩餘現金，計算值 | −183.476 | −26.047 |
| 買回普通股所付現金 | 483.057 | 49.999 |
| 收購營運中物業所付現金 | 749.605 | 334.216 |
資料來源：2026年第3季10-Q表，現金流量表，第7頁。剩餘現金依現金流量表的確切支出項目計算，未包括收購營運中物業的支出；它不是Camden的核心調整後營運資金（Core AFFO），也不是僅扣除維護支出後的現金。
Camden揭露了投資支出的用途。四捨五入後的總額3億6,210萬美元，包括新建案的1億9,020萬美元、資本支出的8,540萬美元，以及用於改善現有社區的6,340萬美元。另有2,310萬美元是利息、稅款和間接開發成本，計入興建中資產的成本。購買3塊土地所付的現金，是支出增加的主要原因。另列的7億4,960萬美元收購現金流出，不應與公布的7億5,450萬美元交易買價混為一談。
出售物業與土地所得淨額16億7,730萬美元，是支持這項資本支出的最大資金來源。發行新票據另外帶來9億4,570萬美元現金，償還商業本票則用掉5億9,150萬美元。現金餘額增加了，但除了收取租金，這項增加也仰賴出售資產和借款。因此，未來何時收購、開發及償債，會影響Camden調度資金的彈性。
資料來源：2026年第3季10-Q表，第7頁及第36至37頁。計算附註B核對全部3類現金流量與期末現金。
5. 可用借款額度比帳面現金餘額更重要
Camden有相當大的融資管道，但期末現金有很大一部分留作物業交換之用。在6億740萬美元的現金、約當現金及受限制現金中，只有1億6,870萬美元不受限制。約4億2,700萬美元由中介機構持有，用於依第1031條進行物業交換。若把這筆錢全視為可用於一般付款，便會高估公司眼前的資金調度彈性。
| 合併財務狀況；百萬美元 | 2026年9月30日 | 2025年12月31日 |
|---|---|---|
| 不受限制的現金及約當現金 | 168.704 | 25.203 |
| 受限制現金 | 438.648 | 12.039 |
| 營運中房地產，扣除折舊 | 8,232.616 | 8,284.344 |
| 開發中物業及土地 | 402.848 | 419.227 |
| 其他資產及關係企業應收款 | 321.313 | 302.176 |
| 資產總額 | 9,564.129 | 9,042.989 |
| 融資債務帳面金額 | 4,228.277 | 3,900.790 |
| 其他負債 | 707.503 | 703.946 |
| 權益總額，含外部合夥人權益 | 4,628.349 | 4,438.253 |
資料來源：2026年第3季10-Q表，資產負債表，第1頁；受限制現金的會計政策，第11頁；附註5，第14頁。合併列示的項目及資產負債表的勾稽，見計算附註C。
資產增加主要來自現金，而非帳上物業總值擴大。收購與興建增加了資產，出售、折舊及土地減損則使資產減少。不過，融資債務仍比年底增加3億2,750萬美元。因此，即使Camden在本季用加州資產出售所得，償還約9億美元的循環貸款及商業本票，也不代表前9個月的債務總額下降。
信貸額度提供了另一層資金調度彈性。截至9月30，Camden約有12億美元可用額度，且沒有未償還商業本票。這項額度也為商業本票計畫提供支持，因此不能把兩者的可用額度重複計算。到期日已延至2030年3月，另有2次選擇權，每次可延長6個月。Camden還有未使用的5億美元股份發行計畫；這是潛在資金，並非已收到的現金。
資料來源：2026年第3季10-Q表，附註4至6，第13至16頁；流動性討論，第37至38頁。
近期再融資需求仍然不小。截至9月30，約10億美元的合約債務將在12個月內到期。10月，Camden使用現金和商業本票，償還了原定於11月到期的5億美元票據。這筆債券債務已清償，但以借款支付的部分轉成新的短期融資義務。申報文件沒有列出其後10月的商業本票餘額。
| 截至9月30日的預定債務金額；百萬美元 | 帳面金額 |
|---|---|
| 2026年剩餘期間 | 499.2 |
| 2027 | 521.4 |
| 2028 | 569.3 |
| 2029 | 597.7 |
| 2030 | 748.5 |
| 其後 | 1,292.2 |
| 合計 | 4,228.3 |
資料來源：2026年第3季 Form 10-Q，附註6，第16至17頁。這是申報文件在10月還款前列出的時程，並已計入可用的展期選擇權。金額包含債務折價、發行成本及公允價值調整，因此與合約約定的本金不同。2027年的債務包括一筆於7月到期的3億5,000萬美元銀行貸款。
借款成本已影響金門房產信託的業務。新發行、於2036年到期的6億美元債券，票面現金利率為4.90%，相當於每年依合約須付2,940萬美元利息。公司披露的有效利率計入融資成本，為5.03%。截至9月30日，金門房產信託未償債務的加權平均利率為4.1%，平均到期年限為5年。前9個月的利息支出從1億420萬美元增至1億1,980萬美元，增幅為15.0%。
截至9月30日，約8億8,920萬美元債務按浮動利率計息，其中包括透過利率交換轉為浮動利率的5億美元債券。該利率交換隨10月還款而結束。由於部分還款資金來自商業本票，金門房產信託仍受短期借款利率變動影響。
金門房產信託表示，截至申報日均符合借款契約條款。依契約對資產的定義計算，其優先票據的債務與資產比率為29%，低於60%的上限。辦公室及其他營運租賃另有3,340萬美元未折現的未來付款，帳上列為2,500萬美元負債。這些租賃金額遠小於融資債務。可用信貸額度及距離契約上限的空間支撐投資計畫，但利息上升與債務陸續到期，限制了公司將資金用於其他用途的彈性。
資料來源：2026年第3季 Form 10-Q，附註6，第15至17頁；附註9，第20頁；利息相關說明，第33頁；11月5日補充資料，第20頁，無擔保優先票據契約條款。
6. 回購股份支撐每股業績，也動用了大量現金
股份數減少，緩和了總獲利下降對每股業績的影響。回購股份會把現金交給售股股東，也會減少未來分攤獲利的股份數。金門房產信託在前9個月依回購計畫買回4,536,826股，約4億7,290萬美元記入權益。買回的股份作為庫藏股持有。
第3季的核心營運資金（Core FFO）下降4.7%，但用於計算FFO的稀釋後股份及單位數下降5.8%，從110.174百萬降至103.826百萬。因此，公布的每稀釋股核心FFO從$1.70升至$1.71。即使公司總獲利減少，股份數下降仍支撐了每股業績。
資料來源：2026年第3季 Form 10-Q，權益變動表，第3頁；附註4，第13頁；FFO及股份數調節表，第35頁。FFO計算所用的股份及單位數，與上年依美國一般公認會計原則計算每股盈餘時所用的數量不同，因為FFO納入了可轉換的合夥單位。
員工股份獎酬抵銷了部分股份數減幅。金門房產信託的庫藏股增加約4.3百萬股，少於回購股數；獎酬及員工購股計畫則使部分股份重新投入使用。以股份支付的薪酬在損益表中列為1,400萬美元費用，另有200萬美元計入開發中資產。即使這些成本並非全都需要當期支付現金，仍須計入考量。
回購的代價是投入的現金。現金流量表記錄普通股回購付款4億8,310萬美元，權益項目記錄的金額則為4億7,290萬美元。申報文件沒有完整說明兩者差額，因此現金分析採用現金流量表的數字。回購計畫另有2億4,790萬美元授權額度尚未使用；公司可以選擇動用，並無義務用完。
權益總額增加1億9,010萬美元，因為公布的獲利超過分配款及回購在權益中列記的成本。出售物業實現的收益提供了大部分獲利。這些收益增加了帳上的股東權益，卻不能證明租金成長加快。
資料來源：2026年第3季 Form 10-Q，第1、3及7頁；附註4及8，第13頁及第18至19頁。計算附註C對各項主要權益變動作了調節。
7. 已付款的和解解決了1宗訴訟，其他案件仍在進行
集體訴訟和解款已支付，但相關的政府訴訟仍未了結。金門房產信託同意支付5,300萬美元，以和解一宗集體訴訟。該訴訟指稱公寓業者使用RealPage租金軟體，非法協調租金。公司在第二季及第三季分2期支付，每期2,650萬美元；法院於10月2026年作出最終批准。協議也包含有關非公開資料的披露和使用承諾。金門房產信託沒有承認法律責任。
這項和解與其餘案件的區別很重要。金門房產信託仍面對涉及哥倫比亞特區、亞利桑那州、美國司法部及參與訴訟的各州，以及馬里蘭州的訴訟程序，其他州的監管機關也在調查。公司表示，無法估計這些案件若出現不利裁決會造成多少損失。因此，已付款的集體訴訟和解消除了1項已確定的付款要求，但沒有為其餘風險設下金額上限。
金門房產信託在前9個月，就這項和解及其他尚未了結的相關事項記錄5,550萬美元費用，其中包含估計的訴訟辯護成本。第3季的一項調整使費用減少約100萬美元。核心FFO排除特定法律費用和追回款項，但支付和解款仍實際動用了現金。即使管理層將相關費用排除在其偏好的獲利指標之外，未來的法律支出或定價做法所需的改變，仍可能影響現金和營運。
資料來源：2026年第3季 Form 10-Q，附註9，第19至20頁；核心FFO調節表，第35頁。此處未假設其他損失估計值。
8. 金門房產信託已為轉型籌得資金；接下來要看租金收入能否增強
金門房產信託的融資狀況支撐物業組合轉型，但營運尚未確立復甦。公司已出售大批物業，開始收購替代物業，保有可觀的借款額度，也為開發項目提供資金。隨著出租進展，這些項目可帶來更多租金。入住率穩定、續租租金上升，顯示住戶需求持續存在。
公司因出售物業而失去的物業收入，仍多於替代社區帶來的收入。利息成本上升，使新公寓需要多久才能租滿更加重要；土地減記則顯示，在項目確認可行前投入資金可能付出的代價。
如果新收購及新出租的公寓能補回售出物業的收入，而新住戶的租金也增強到足以讓物業總收入增長快於成本，公司的業務表現就會改善。如果所需時間更長，金門房產信託可調整收購、啟動開發項目及自行決定的股份回購步調。目前的融資管道讓管理層有空間作出這些選擇；轉向美國陽光地帶最終能否成功，取決於替代物業產生的租金和現金。
報告依據：
本分析採用金門房產信託依美國一般公認會計原則編製、未經審計的合併Form 10-Q季報，涵蓋截至2026年9月30日的季度，於2026年11月6日提交；SEC申報編號為0001628280-26-071470，CIK為0000906345。合併報表納入受控制的子公司及營運合夥企業，並抵銷公司間交易金額。公司報告1個公寓物業業務分部。歸屬普通股股東的獲利不包括分配給外部合夥企業所有人的收益；合併淨利則包含該部分。
季度比較涵蓋各年的7月1日至9月30日。累計比較涵蓋1月1日至9月30日。財務狀況比較採用2026年9月30日及2025年12月31日。比較數字依2026年申報文件的列報方式呈現，包括其中對上年部分法律成本所作的重新分類。數字以美元計價；表格金額保留足夠精度，以便重現計算結果。
研究資料的截止時間為紐約時間2026年11月8日。已核實的最新金門房產信託財務資料是11月6日提交的申報文件。本分析檢視的證據包括申報文件或隨附業績資料中披露的10月債務還款、訴訟和解批准、土地出售及出租資訊。本分析不假設其後所有進展均已獲獨立確認。
資料來源：金門房產信託的SEC申報紀錄；所選Form 10-Q；SEC公司財務資料。電子資料已按申報文件中的日期、美元單位及會計涵蓋範圍核對。在這份申報文件中，標為「淨利（損）」的電子資料項目代表歸屬普通股股東的獲利；明確包含非控制權益的項目才是合併淨利。物業租賃收入也包含相關的住戶服務收入，因此範圍比公寓租金更廣。
計算附註：
A. 公布的獲利如何調整為金門房產信託的獲利指標
下表重現金門房產信託的調節計算。正數調整會加回，負數調整會扣除。營運資金（FFO）加回房地產折舊和減損費用，並扣除特定物業出售收益。核心FFO再排除管理層選定的其他項目。利息支出及一般以股份支付的薪酬，在這些指標中仍列為成本。這些是獲利指標，並非營業現金流量。公司沒有為這些調整項目分別計算稅務調整；已公布的所得稅費用仍包含在起始獲利中。此處也沒有另行假設稅務利益。
| 調節表；百萬美元 | 2026年第3季 | 2025年第3季 | 2026年前9個月 | 2025年前9個月 |
|---|---|---|---|---|
| 申報的普通股股東應佔淨利 | 900.391 | 108.934 | 961.630 | 228.426 |
| 加回房地產折舊與攤銷 | 156.148 | 156.272 | 455.989 | 451.326 |
| 加回土地開發減損 | 86.404 | 0.000 | 86.404 | 0.000 |
| 扣除營運物業出售收益 | −972.971 | −85.645 | −1,040.849 | −132.938 |
| 加回分配給可轉換合夥權益外部持有人的收益 | 6.380 | 4.645 | 10.221 | 8.514 |
| FFO | 176.352 | 184.206 | 473.395 | 555.328 |
| 扣除指定的土地出售收益 | −0.537 | 0.000 | −0.537 | 0.000 |
| 財產損壞費用，扣除獲得的補償 | 0.000 | −0.444 | −3.479 | −1.413 |
| 法律費用與和解費用淨額 | −0.985 | 2.151 | 50.619 | 6.334 |
| 列為費用的交易、開發及爭取項目成本 | 3.233 | 0.695 | 9.312 | 3.658 |
| 投資損失 | 0.000 | 0.000 | 4.855 | 0.000 |
| 其他雜項調整 | −0.036 | 0.168 | 0.026 | 0.244 |
| 核心 FFO | 178.027 | 186.776 | 534.191 | 564.151 |
| 扣除公司定義的經常性資本化支出 | −30.338 | −29.274 | −76.630 | −75.340 |
| 核心 AFFO | 147.689 | 157.502 | 457.561 | 488.811 |
資料來源：2026年第3季的 10-Q 表格，第 34–35 頁。核心 AFFO 會扣除康登認定為維持物業價值和功能所必需的支出，但不會扣除所有收購、興建或其他現金支出。此處的房地產折舊與現金流量表中的折舊及攤銷總額不同。
B. 為何申報利潤與現金流量不同
物業出售收益從營業活動現金流量中扣除，因為出售所得款項列在投資活動中。折舊和減損則加回，因為這些費用本身不需要在當期支付現金。營運相關帳目的變動反映帳款的付款時間；康登披露的其他調整也一併計入。
| 利潤與營業活動現金流量調節表；百萬美元 | 2026年前9個月 | 2025年前9個月 |
|---|---|---|
| 合併淨利，含外部合夥權益持有人應佔部分 | 971.851 | 236.940 |
| 加回折舊與攤銷 | 467.166 | 460.834 |
| 加回土地開發減損 | 86.404 | 0.000 |
| 扣除物業及土地出售收益 | −1,041.608 | −132.938 |
| 加回投資損失 | 4.855 | 0.000 |
| 加回現金流量表中的股份薪酬調整 | 11.113 | 12.716 |
| 加回營運相關帳目淨變動及其他調整 | 16.232 | 52.254 |
| 營業活動產生的現金 | 516.013 | 629.806 |
股份薪酬調整與附註 8 中的薪酬成本總額涵蓋範圍不同。在營運相關帳目這一列中，應計物業稅在 2026 年使現金流量增加 3,373萬9,000美元，而 2025 年增加 5,208萬9,000美元。應付帳款及應計費用在 2026 年耗用現金 2,420萬8,000美元，而 2025 年帶來現金 723萬9,000美元。這些數額已包含在上表所列的現金流量中。
期末現金也可由以下 3 類活動的現金流量核對：
| 現金調節表；百萬美元 | 2026年前9個月 | 2025年前9個月 |
|---|---|---|
| 期初現金、約當現金及受限制現金 | 37.242 | 32.209 |
| 營業活動現金流量 | 516.013 | 629.806 |
| 投資活動現金流量 | 555.479 | −478.565 |
| 籌資活動現金流量 | −501.382 | −146.141 |
| 期末現金、約當現金及受限制現金 | 607.352 | 37.309 |
資料來源：2026年第3季的 10-Q 表格，第 7 頁及第 23 頁附註 13。2025 年 9月 的期末現金，是現金流量表的比較數；它不是資產負債表中 2025 年 12月 的比較數。
C. 資產、負債與權益餘額相符
截至 9月 30 日，資產 95億6,412萬9,000美元 等於負債 49億3,578萬美元 加上權益 46億2,834萬9,000美元。截至 12月 31 日，相應的核對結果為 90億4,298萬9,000美元 = 46億473萬6,000美元 + 44億3,825萬3,000美元。
第 5 節合併列示的資產，在 9月 包括其他資產 3億1,326萬美元 和應收關係企業款項 805萬3,000美元；在 12月 則分別為 2億9,329萬2,000美元 和 888萬4,000美元。其他資產包括為日後支付員工薪酬而持有的投資、收購物業時取得的租約所分配到的會計價值，以及科技投資。遞延薪酬投資從 1億5,060萬美元 增至 1億6,340萬美元；這些投資的損益有相應的薪酬影響，因此不代表公寓營運利潤額外增加。
融資債務包括以特定物業作抵押的票據，以及沒有這類抵押品的票據。其他負債包括尚未支付的營運帳款、物業稅、已宣告的分配款及其他債務。應付帳款及應計費用從 2億4,808萬7,000美元 降至 2億908萬9,000美元，應計物業稅則從 9,238萬2,000美元 升至 1億2,937萬3,000美元。資產負債表的餘額變動與現金流量調整不同，因為收購、出售資產及非現金分錄也會改變這些餘額。
下表核對權益餘額如何變動。庫藏股的負數金額，代表康登買回並持有股份的成本。「超過普通股股東收益的分配」記錄累計分配款超出普通股股東累計利潤的部分，並非尚未支付的負債。
| 權益項目；百萬美元 | 2025年12月31日 | 變動 | 2026年9月30日 |
|---|---|---|---|
| 普通股面值 | 1.157 | 0.000 | 1.157 |
| 額外實收資本 | 5,948.938 | 8.490 | 5,957.428 |
| 超過普通股股東收益的分配 | −969.240 | 634.302 | −334.938 |
| 按成本列示的庫藏股 | −620.497 | −458.079 | −1,078.576 |
| 累計其他綜合收益 | 2.165 | 0.232 | 2.397 |
| 外部合夥權益持有人的權益 | 75.730 | 5.151 | 80.881 |
| 權益總額 | 4,438.253 | 190.096 | 4,628.349 |
普通股股東收益 9億6,163萬美元 扣除已宣告的普通股分配款 3億2,732萬8,000美元，可解釋分配後累計收益增加 6億3,430萬2,000美元。
康登買回股份 4億7,290萬1,000美元，使庫藏股變動；淨股份獎勵的 1,401萬1,000美元 及員工購股計畫的 81萬1,000美元 抵銷了部分變動。額外實收資本記錄超過股份面值的投入資本。其中，淨股份獎勵使其增加 812萬3,000美元，員工購股計畫使其增加 63萬美元，其他變動則使其減少 26萬3,000美元。
其他綜合收益記錄某些不列入當期利潤的會計變動。它增加的 23萬2,000美元 與利率避險及退休後福利有關。外部合夥權益持有人的收益 1,022萬1,000美元 扣除已宣告的分配款 507萬美元，可解釋其權益增加 515萬1,000美元。
資料來源：2026 年第 3 季 Form 10-Q，第 1–3 頁；附註 2、7、11 及 13。實際支付的現金分配為 3億3,743萬9,000美元，與權益項目中已宣告的分配 3億3,239萬8,000美元 不同，原因是宣告日與付款日不同。截至申報日，公司尚未透過替代原計畫的市價發行計畫出售任何股份。
D. 成長率、利潤率與預測範圍
計算成長率時，用本期金額除以上年同期金額，再減去 1。例如，季度物業收入成長率為 3億8,106萬1,000美元 ÷ 3億9,567萬6,000美元 − 1 = −3.69%。9 個月的營運現金流量成長率為 5億1,601萬3,000美元 ÷ 6億2,980萬6,000美元 − 1 = −18.07%。物業淨營運收益（NOI）利潤率，是物業淨營運收益占物業收入的比率；9 個月的可比物業利潤率下降 0.46 個百分點，而非 0.46%。
從營運現金流量 5億1,601萬3,000美元 扣除開發及改善支出 3億6,205萬美元，剩餘 1億5,396萬3,000美元；再扣除已支付的分配 3億3,743萬9,000美元，結果為 −1億8,347萬6,000美元。
新債券每年支付的票息為本金 6億美元 × 4.90% = 2,940萬美元。這是合約規定的年度金額，並非 2026 年的利息費用，也不是對公司利息總額的預測。辦公室租賃付款表所列金額合計 3,340萬美元；扣除因付款時間而產生的折現額 840萬美元 後，帳上負債為 2,500萬美元。
資料來源：2026 年第 3 季 Form 10-Q，第 2、7、16–17、20 及 30 頁。歷年可比物業成長率採用各年度揭露的物業組合。2023 年補充資料第 11 頁列出 3億1,840萬3,000美元 與 3億585萬1,000美元，可核實四捨五入後的成長率為 4.1%。2024 年補充資料第 11 頁列出收入 3億6,748萬8,000美元 與 3億6,514萬8,000美元；2025 年補充資料第 11 頁列出 3億7,466萬9,000美元 與 3億7,168萬4,000美元。這些數字可核實四捨五入後的 0.6% 和 0.8% 歷史比較，無須把不同的物業組合合併計算成長率。
本報告供一般資訊參考及業務分析之用，不構成投資建議，也不建議買賣任何證券。