캠든, 캘리포니아 단지 매각으로 선벨트 지역 사업 전환 자금 마련…임대 수입 증가세 정체

캠든, 캘리포니아 자산 매각으로 선벨트 지역 투자 자금 마련…임대 수익 증가세는 정체

캠든 프로퍼티 트러스트는 아파트 임대와 입주민 대상 관련 서비스에서 매출 대부분을 올린다. 2026년 3분기에는 캘리포니아 아파트 단지 매각으로 보통주 주주에게 돌아가는 순이익이 9억 40만 달러로 늘었다. 하지만 기존 단지 가운데 비교 가능한 단지의 매출은 거의 변하지 않았다. 매각으로 캠든은 선벨트 지역에서 아파트를 사거나 지을 자금을 확보했다. 당장은 매각한 단지에서 벌던 수입을 새 투자로 메워야 한다.

분석 기간: 2026년 7월~9월. 1월~9월 실적도 비교했다. 자료 확인 기준 시점: 뉴욕 시간 2026년 11월 8일. 확인한 캠든의 최신 재무 공시 자료는 11월 6일 제출 서류와 11월 5일 실적 자료이며, 10월에 갱신된 내용도 포함한다.

1. 캘리포니아 단지 매각으로 이익은 늘었지만, 운영 중인 단지의 수익은 줄었다

이익 증가는 부동산 매각에서 나왔고, 운영 중인 아파트에서 벌어들인 수익은 줄었다. 캠든은 7월에 주택 3,620채가 있는 캘리포니아 아파트 단지 11곳을 약 16억 달러에 매각했다. 이 매각으로 약 9억 7,300만 달러의 이익을 기록했다. 이는 매각 대금에서 매각 비용을 뺀 금액이 해당 부동산의 장부가액을 웃돈 만큼이다.

캠든이 부동산을 현금으로 바꿨다는 점에서 이 매각 이익은 의미가 있다. 하지만 매달 들어오는 임대료와는 다르다. 단지를 매각하면 이후의 임대료는 매수자가 받는다.

아래 실적에서 그 차이를 볼 수 있다. 부동산 순영업수익(NOI)은 임대료 등 부동산 매출에서 재산세를 포함한 단지 운영비를 뺀 금액이다. 이자, 감가상각비, 본사 비용, 소득세를 빼기 전에 아파트가 벌어들이는 수익을 보여준다.

연결 실적(백만 달러, 주당순이익 제외)	2026년 3분기	2025년 3분기	2026년 첫 9개월	2025년 첫 9개월
부동산 매출	381.061	395.676	1,162.778	1,182.750
부동산 NOI(비GAAP)	240.272	249.980	740.976	753.962
운영 부동산·토지 매각 이익	973.508	85.645	1,041.608	132.938
토지 개발 손상차손	86.404	0.000	86.404	0.000
보통주 주주 귀속 순이익	900.391	108.934	961.630	228.426
희석 주당순이익(달러)	8.71	1.00	9.26	2.10

출처: 캠든 2026년 3분기 Form 10-Q, 연결손익계산서 2쪽, 주석 12 22~23쪽, NOI 조정표 30쪽. 캘리포니아 매각 단지는 계속영업에 포함됐으며, 회사는 이를 중단영업으로 분류하지 않았다.

분기 부동산 매출은 3.7%, NOI는 3.9% 감소했다. 인수한 단지와 새로 임대를 시작한 개발 단지에서 늘어난 수익은 매각으로 줄어든 수익을 일부만 메웠다. 아래 계산은 감소분이 어디서 나왔는지 보여준다.

분기 부동산 NOI 변화, 2026년 대 2025년(백만 달러)	변화액
매각 단지 및 기타 부동산 항목	−20.147
인수 단지 등 비교 대상 외 단지	9.562
개발·임대 초기 단지	1.204
기존 비교 가능 단지	−0.327
전체 감소액	−9.708

출처: 2026년 3분기 Form 10-Q, 단지별 NOI 30쪽. 인수 단지 등이 포함된 집단에는 최근 입주율이 안정된 단지와 재개발 중인 단지도 포함된다.

이자도 사업 수익에서 차지하는 몫이 커졌다. 분기 이자비용은 3,500만 달러에서 4,100만 달러로 늘었다. 분기 중 새로 채권을 발행하고 은행에서 돈을 빌린 데다, 한도 내에서 필요할 때 빌리는 대출도 더 많이 이용했기 때문이다. 건물 매각으로 큰 회계상 이익을 냈는데도 지속적인 수익이 개선되지 않은 이유를 이 비용 증가가 일부 설명한다.

캠든의 핵심 운영자금(Core FFO)도 실적을 보는 기준이다. 이 지표는 부동산 비용을 여러 기간에 나눠 반영한 회계 비용을 다시 더하고, 부동산 매각 이익은 제외하며, 일부 다른 항목도 조정한다. 분기 핵심 운영자금은 1억 8,680만 달러에서 1억 7,800만 달러로 4.7% 줄었다. 첫 9개월 동안에는 5억 6,420만 달러에서 5억 3,420만 달러로 5.3% 줄었다. 전체 조정표는 계산 주석 A에 있다. 경영진이 조정한 지표로 봐도 사업 전체가 벌어들인 금액은 감소했다.

출처: 2026년 3분기 Form 10-Q, 단지별 NOI 30~32쪽, 비용 설명 33~34쪽, FFO 조정표 35쪽.

2. 입주율은 안정적이지만 신규 임대료에는 여전히 하락 압력이 있다

안정적인 입주율이 매출을 받쳐주지만, 낮아진 임대료와 늘어난 비용이 성장을 제한한다. 이를 가장 분명하게 확인하려면 두 기간 모두에 포함된 같은 단지를 비교해야 한다. 캠든의 2026년 비교 대상은 주택 51,087채다. 2025년 1월 1일부터 캠든이 전부 소유했고 초기 임대 단계를 지난 단지의 주택이며, 재개발 단지와 매각 예정 단지는 제외했다.

비교 가능 단지 실적(백만 달러, 비율 제외)	2026년 3분기	2025년 3분기	2026년 첫 9개월	2025년 첫 9개월
매출	332.846	333.258	996.340	996.532
단지 운영비	121.921	122.006	363.342	358.866
부동산 NOI	210.925	211.252	632.998	637.666
매출 대비 NOI 비율(계산치)	63.37%	63.39%	63.53%	63.99%

출처: 2026년 3분기 Form 10-Q, ‘단지별 NOI’와 ‘동일 단지 분석’ 30~31쪽. 매출 대비 NOI 비율은 표시된 금액으로 계산했다.

경영진은 매출이 거의 제자리인 이유로 낮아진 임대료를 입주율과 공공요금·기타 서비스 청구액이 대부분 메웠다고 설명한다. 기존 입주민의 계약 갱신도 도움이 됐다. 3분기에 효력이 발생한 갱신 계약의 임대료는 3.6% 올랐고, 신규 계약의 임대료는 2.0% 내렸다. 각각 만료되는 기존 계약의 임대료와 비교한 수치다. 비교 가능 단지의 입주율은 95.6%로, 일 년 전의 95.5%와 비슷했다.

이 2가지 임대료 지표는 서로 다른 입주민의 선택을 보여준다. 기존 입주민은 더 높은 갱신 임대료를 받아들였고, 캠든은 신규 입주민에게 더 낮은 임대료를 제시했다. 주거용 임대차 계약의 평균 기간이 약 14개월이어서 새로 효력이 발생한 계약의 변화가 전체 매출에 퍼지기까지는 시간이 걸린다.

출처: 캠든의 2026년 11월 5일 보충 자료 3쪽, 효력 발생 임대료와 비교 가능 단지 입주율; 2026년 3분기 Form 10-Q, 주석 2 11쪽 및 동일 단지 분석 31쪽.

매출은 안정적이지만 9개월간의 부동산 수익이 줄어든 이유는 비용에 있다. 공공요금, 재산세, 마케팅비, 직원 비용이 늘었다. 보험료 감소가 이 증가분을 일부 상쇄했다. 3분기만 보면 보험료와 직원 비용 절감액이 공공요금, 임대 관련 비용, 수리비 증가액을 거의 메워 단지 운영비가 대체로 변하지 않았다. 따라서 해당 분기에 매출에서 NOI로 남은 비율이 비교적 안정적이었던 데는 임대료 개선보다 비용 감소의 영향이 일부 있었다.

출처: 2026년 3분기 Form 10-Q, ‘동일 단지 분석’ 31쪽.

성장 둔화는 캘리포니아 단지 매각 전부터 시작됐다. 캠든이 발표한 3분기 비교 가능 단지 매출 증가율은 2023년에 4.1%, 2024년에 0.6%, 2025년에 0.8%였다. 2026년에는 0.1% 감소했다. 해마다 비교 대상 자격을 갖춘 단지 집단이 달라진다. 따라서 이 수치는 변하지 않은 1개 단지 집단의 성장률이 아니라 전반적인 운영 실적의 흐름을 보여준다.

출처: 2023년 10월 26일, 2024년 10월 31일, 2025년 11월 6일에 발표된 캠든의 3분기 실적 보도자료 중 ‘동일 단지 실적’; 2026년 Form 10-Q 30쪽.

경쟁사 MAA의 실적을 보면 이런 상황이 캠든만의 문제인지 가늠할 수 있다. MAA는 10월 28일 발표에서 3분기 비교 가능 단지 매출이 0.4%, NOI가 1.8% 감소했다고 밝혔다. 경영진은 신규 입주민에게 받는 임대료가 개선되는 시점이 예상보다 약 한 분기 늦어지고 있다고 말했다. 다만 10월의 임대 계약에서는 개선이 나타났다고 덧붙였다. 두 회사의 단지 구성은 다르지만, 양사 실적은 아파트 입주율을 유지하는 것보다 전체 임대 매출을 늘리는 일이 더 어려웠음을 보여준다.

출처: MAA 2026년 3분기 실적, 2026년 10월 28일, 경영진 설명과 ‘동일 단지 운영 실적’. 이는 방향을 살피기 위한 비교이며, 두 회사의 단지나 비용 구조가 같다는 가정은 아니다.

경영진의 11월 전망에도 이처럼 더딘 개선이 반영됐다. 연간 비교 가능 단지 매출 증가율 전망의 중간값은 0.5%에서 영으로 낮아졌다. NOI 증가율 전망의 중간값도 0.6% 감소에서 1.0% 감소로 낮아졌다. 예상 비용 증가율이 낮아진 점은 매출 전망 악화분을 일부만 메웠다.

출처: 캠든의 2026년 11월 5일 보충 자료 3쪽, ‘동일 단지 성장률 전망’. 이 수치는 경영진의 연간 전망이며, 발표된 분기 실적이 아니다.

3. 새 아파트로 줄어든 수익을 메울 수 있지만, 건설에는 여러 해가 걸린다

캠든은 현재의 임대 수입을 새 단지와 향후 개발 수익으로 바꾸려 하고 있다. 경영진은 2025년 연례 서한에서 캘리포니아 단지 매각 대금 대부분을 기존 선벨트 사업 지역의 더 새로운 단지를 사는 데 쓰겠다고 밝혔다. 그 지역에서 더 나은 성장을 기대하기 때문이다. 단지의 위치와 노후 정도를 바꾸고 대체 단지에서 수익을 쌓겠다는 것이 이 거래의 사업상 목적이다.

출처: 캠든 2025년 연차보고서, 주주 서한 PDF 3쪽, ‘2026년 전망’. 이는 경영진이 밝힌 계획이며, 이미 달성한 성장 실적은 아니다.

9월까지 캠든은 운영 중인 단지 8곳을 약 7억 5,450만 달러에 사들였다. 이 단지들은 플로리다, 조지아, 테네시, 텍사스, 애리조나, 노스캐롤라이나에 있다. 운영 중인 단지는 연말의 172곳에서 168곳으로, 아파트 주택 수는 58,759채에서 56,995채로 줄었다. 회사는 매각한 자산을 대체하기 시작했지만, 분기 말에는 더 작은 규모의 단지를 운영하고 있었다. 휴스턴과 워싱턴 D.C. 지역은 여전히 캠든의 2대 시장이었으며, 운영 중인 주택은 각각 8,207채와 6,194채였다.

캘리포니아 단지도 이미 수익을 내고 있었다. 매각에서 캠든을 대리한 중개사 JLL에 따르면, 매각 전 12개월간 평균 입주율은 96%였고 임대료 할인은 미미했다. 따라서 캠든은 정상적으로 운영되고 입주율도 높은 단지를 매각했다. 단지 구성을 바꿔 전체 수익을 늘리려면 새 투자가 먼저 이 단지들이 벌던 수익을 메워야 한다.

출처: 2026년 3분기 Form 10-Q, 주석 5 14쪽 및 단지 현황표 28쪽; JLL의 거래 발표, 2026년 8월 5일. JLL은 이 거래에 참여했으며, 입주율 설명은 매각된 단지에 관한 것이다.

신규 건설은 매각한 부동산의 임대수입을 대체하는 데 시간이 더 걸리는 길이다. 진행 중인 사업 4개의 예상 총비용은 6억 1,800만 달러이며, 이 가운데 4억 870만 달러이 이미 지출됐다. 남은 2억 930만 달러은 앞으로 마련해야 한다. 단지 전체가 완공되기 전에 완성된 아파트부터 임대하면 임대료를 더 일찍 받을 수 있다. 다만 경영진의 일정에 따르면 사업이 완전히 운영돼 벌어들이는 수입은 점차 늘어난다.

2026년 9월 30일 기준 건설 중인 사업	주택 수	예상 총비용, 백만 달러	예상 완공 시기	예상 운영 안정 시기
캠든 사우스 샬럿	420	155.0	2027년 2분기	2028년 4분기
캠든 블레이크니, 샬럿	349	149.0	2027년 3분기	2028년 3분기
캠든 네이션스, 내슈빌	393	184.0	2028년 3분기	2030년 2분기
캠든 RTP, 모리스빌	398	130.0	2029년 4분기	2031년 3분기

탬파에서 추가로 계획한 단지 2곳의 예상 비용은 합계 3억 6,200만 달러이며, 이미 5,410만 달러이 투입됐다. 아직 공사는 시작되지 않았다. 착공하면 현재 진행 중인 4개 사업에 필요한 자금 외에 추가 자금이 필요하다. 경영진은 향후 착공 여부가 시장과 경제 상황에 달렸다고 밝혔다.

출처: 2026년 3분기 양식 10-Q, 개발사업 표, 28~29쪽. 날짜와 비용은 경영진의 추정치다. ‘운영 안정’은 아파트 임대를 시작한 뒤 회사가 예상하는 성숙한 운영 단계에 도달하는 것을 뜻한다.

완공된 캠든 빌리지 디스트릭트는 새 단지에 입주자를 채우는 데 시간이 걸린다는 점을 보여준다. 2025년 10월 31일에는 50%가 임대됐고, 일 년 뒤에는 88%가 임대됐다. 캠든은 현재 2027년 1분기에 운영이 안정될 것으로 예상한다. 2026년 10월 31일 기준 사우스 샬럿과 블레이크니의 임대 비율은 각각 24%와 8%에 그쳤다. 이 사업들이 계획한 영업수익을 내려면 더 많은 아파트를 임대해야 한다.

출처: 캠든의 2025년 3분기 실적, ‘개발사업 현황’; 2026년 3분기 양식 10-Q, 28~29쪽.

토지 가치의 장부상 감액은 확장 계획을 평가할 때 가장 크게 고려해야 할 반대 근거다. 캠든은 당분간 사업 2개를 보류하고 장부에 기록된 가치를 8,520만 달러 낮췄다. 별도의 토지에서도 120만 달러의 비용을 추가로 기록했다. 이 비용 때문에 해당 분기에 새로 현금을 지급한 것은 아니다. 하지만 앞서 토지와 개발에 쓴 돈의 가치가 기존 장부금액보다 낮다는 점을 인정한 것이다.

이런 일은 전에도 있었다. 캠든은 2024년 3분기에 사업 4개를 당시 진행하지 않기로 결정하고 토지 개발 자산의 가치를 약 4,100만 달러 낮췄다. 가치 하락에 따른 비용을 FFO에서 제외해도 개발 위험이 사라지지 않는 이유를 반복된 감액이 보여준다. 사업을 멈추면 추가 지출을 피할 수 있지만, 이미 투입한 돈에서는 원래 기대했던 임대수입이 나오지 않는다.

출처: 2026년 3분기 양식 10-Q, 주석 5, 14쪽 및 개발사업 설명, 25쪽; 캠든의 2024년 3분기 실적, 자산 가치 하락에 관한 설명.

4. 영업현금으로 충당하지 못한 지출은 부동산 매각으로 마련했다

영업현금은 배당과 분배금을 충당했지만, 여기에 부동산 투자 지출 전체를 더한 금액까지 충당하지는 못했다. 캠든이 첫 9개월 동안 영업활동으로 벌어들인 현금은 5억 1,600만 달러으로, 6억 2,980만 달러보다 18.1% 줄었다. 이 금액에는 입주자에게 받은 돈과 운영 과정에서 지급한 돈이 반영된다. 부동산 매각대금은 투자활동 현금흐름에 별도로 표시된다.

독점금지법 관련 합의금 5,300만 달러 지급은 감소의 주요 원인이었다. 경영진은 부동산 처분으로 사라진 수입, 재산세 납부 시점, 늘어난 현금 이자 지급액도 원인으로 꼽았다. 새로 인수한 단지의 수입이 이런 부담을 일부 상쇄했다. 개발비에 포함한 이자를 제외하고 실제 지급한 현금 이자는 9,590만 달러에서 1억 790만 달러으로 늘었다.

지급 시점의 차이도 캠든에 남은 현금을 줄였다. 미지급금과 다른 영업 관련 계정의 변동이 영업현금에 더한 금액은 2025년 5,230만 달러에서 2026년 1,620만 달러으로 줄었다. 아직 내지 않은 재산세의 증가폭은 작아졌고, 다른 미지급금을 줄이는 데 현금이 쓰였다. 결국 영업 관련 대금의 지급 시점 때문에 회사에 남은 현금은 일 년 전보다 적었다.

출처: 2026년 3분기 양식 10-Q, 현금흐름표, 7쪽; 주석 13, 23쪽; 현금흐름 설명, 36~37쪽.

캠든은 부동산투자신탁, 즉 리츠(REIT)다. 이 세제상 지위를 유지하려면 회계상 이익과 다른 조정 과세소득의 최소 90%를 배당하거나 분배해야 한다. 이 요건 때문에 배당과 분배는 자금 운용에서 중요한 결정 사항이다. 부동산 매각이익만으로 지급해야 할 현금배당액이 정해지는 것은 아니다.

출처: 2026년 3분기 양식 10-Q, 주석 10, 21쪽.

다음 비교는 회사가 광범위한 부동산 투자 항목에 현금을 쓴 뒤 얼마가 남았는지 보여준다. 지출액은 차감할 양수로 표시했다.

현금 사용, 백만 달러	2026년 첫 9개월	2025년 첫 9개월
영업활동 현금	516.013	629.806
개발·시설 개선 지출, 토지 포함	362.050	310.388
해당 지출 후 남은 현금, 계산값	153.963	319.418
주주·외부 조합 지분 소유주에게 지급한 현금	337.439	345.465
지출·분배 후 남은 현금, 계산값	−183.476	−26.047
보통주 재매입에 지급한 현금	483.057	49.999
운영 중인 부동산 인수에 지급한 현금	749.605	334.216

출처: 2026년 3분기 양식 10-Q, 현금흐름표, 7쪽. 남은 현금은 현금흐름표의 정확한 지출 항목을 사용해 계산했다. 운영 중인 부동산의 인수액은 제외했다. 이 값은 캠든의 핵심 조정운영자금(Core AFFO)도, 기존 시설 유지에 쓴 돈만 뺀 뒤 남은 현금을 나타내는 값도 아니다.

캠든은 투자 지출의 용도를 공개했다. 반올림한 총액 3억 6,210만 달러에는 신규 개발비 1억 9,020만 달러, 시설 투자비 8,540만 달러, 기존 단지의 개선을 위한 지출 6,340만 달러이 포함됐다. 별도로 2,310만 달러은 건설 중인 자산의 원가에 포함된 이자, 세금, 간접 개발비에 쓰였다. 토지 3곳을 사는 데 쓴 현금은 지출 증가의 주요 원인이었다. 별도의 인수 관련 현금 유출액 7억 4,960만 달러은 발표된 거래 매입가격 7억 5,450만 달러과 구분해야 한다.

부동산과 토지를 매각하고 받은 순현금 16억 7,730만 달러이 이 투자 계획을 뒷받침한 가장 큰 자금원이었다. 새 채권 발행으로 현금 9억 4,570만 달러을 추가로 마련했고, 기업어음 상환에는 5억 9,150만 달러을 썼다. 현금 잔액은 늘었지만, 임대료 수입뿐 아니라 자산 매각과 차입에도 힘입은 결과다. 따라서 앞으로 인수와 개발, 부채 상환을 언제 하느냐가 캠든의 자금 운용 여력에 중요하다.

출처: 2026년 3분기 양식 10-Q, 7쪽 및 36~37쪽. 계산 주석 B에는 3개 현금흐름 항목을 모두 기말 현금 잔액과 대조한 내용이 있다.

5. 표시된 현금 잔액보다 실제 차입 여력이 더 중요하다

캠든은 자금을 조달할 수 있는 여력이 크지만, 기말 현금의 상당 부분은 부동산 교환 거래를 위해 따로 보관돼 있었다. 현금, 현금성 자산, 사용이 제한된 현금을 합친 6억 740만 달러 가운데 자유롭게 쓸 수 있는 돈은 1억 6,870만 달러이었다. 약 4억 2,700만 달러은 세법 조항 1031에 따른 부동산 교환을 위해 중개기관이 보관했다. 이 돈을 모두 일반적인 지급에 바로 쓸 수 있다고 보면 당장의 자금 운용 여력을 실제보다 크게 평가하게 된다.

연결 재무상태, 백만 달러	2026년 9월 30일	2025년 12월 31일
자유롭게 쓸 수 있는 현금·현금성 자산	168.704	25.203
사용이 제한된 현금	438.648	12.039
운영 중인 부동산, 감가상각 차감 후	8,232.616	8,284.344
개발 중인 부동산·토지	402.848	419.227
기타 자산·계열사 미수금	321.313	302.176
자산 총계	9,564.129	9,042.989
차입금·채권, 장부금액	4,228.277	3,900.790
기타 부채	707.503	703.946
자본 총계, 외부 조합 지분 포함	4,628.349	4,438.253

출처: 2026년 3분기 양식 10-Q, 재무상태표, 1쪽; 사용이 제한된 현금의 회계 처리 방침, 11쪽; 주석 5, 14쪽. 합쳐 표시한 항목과 자산·부채·자본의 관계를 대조한 내용은 계산 주석 C에 있다.

자산 증가는 장부에 기록된 부동산이 늘어난 것보다 현금이 늘어난 데서 주로 비롯됐다. 인수와 건설은 자산을 늘렸고, 매각과 감가상각, 토지 가치 감액은 자산을 줄였다. 그런데도 차입금과 채권은 연말보다 3억 2,750만 달러 늘었다. 따라서 해당 분기에 캘리포니아 부동산 매각대금으로 회전신용대출과 기업어음 잔액 약 9억 달러을 갚았더라도, 첫 9개월 전체로 보면 총부채가 줄어든 것은 아니었다.

신용공여 약정도 자금 운용에 여유를 준다. 9월 30일 기준 캠든이 이 약정으로 사용할 수 있는 금액은 약 12억 달러이었고, 발행된 기업어음의 미상환 잔액은 없었다. 이 약정은 기업어음 발행 프로그램도 뒷받침하므로 두 한도를 중복해서 더해서는 안 된다. 만기는 2030년 3월로 연장됐으며, 6개월씩 연장할 수 있는 선택권이 2번 있다. 캠든에는 아직 사용하지 않은 5억 달러 규모의 주식 발행 프로그램도 있다. 이는 앞으로 조달할 수 있는 자금이지 이미 받은 현금은 아니다.

출처: 2026년 3분기 양식 10-Q, 주석 4~6, 13~16쪽; 유동성 설명, 37~38쪽.

가까운 시기에 만기가 돌아오는 부채도 상당하다. 9월 30일 기준 약 10억 달러의 계약상 부채 만기가 12개월 안에 돌아왔다. 캠든은 10월에 현금과 기업어음을 사용해 원래 11월에 만기였던 5억 달러의 채권을 상환했다. 채권 상환 의무는 없어졌지만, 기업어음으로 조달한 부분은 새로운 단기 자금 상환 의무가 됐다. 공시에는 그 결과 남은 10월 기업어음 잔액이 나와 있지 않다.

9월 30일 기준 예정 부채 상환액; 백만 달러	장부금액
2026년 잔여 기간	499.2
2027	521.4
2028	569.3
2029	597.7
2030	748.5
그 이후	1,292.2
합계	4,228.3

출처: 2026년 3분기 Form 10-Q, 주석 6, 16–17쪽. 이 표는 10월 상환 전 공시된 일정이며, 이용 가능한 만기 연장 선택권을 반영한다. 금액에는 부채 할인액, 발행 비용, 공정가치 조정액이 포함돼 있어 계약상 원금과 다르다. 2027년 상환 의무에는 7월 만기가 도래하는 3억 5,000만 달러 은행 대출이 포함된다.

차입 비용은 이미 사업에 영향을 주고 있다. 2036년 만기인 신규 6억 달러 채권의 현금 지급 이자율은 4.90%이며, 계약에 따른 연간 이자는 2,940만 달러에 해당한다. 공시된 실효이자율은 금융 조달 비용을 포함해 5.03%다. 캠든 프라퍼티 트러스트가 보고한 전체 미상환 부채의 가중평균 이자율은 9월 30일 기준 4.1%, 평균 잔여 만기는 5년이다. 9개월간 이자 비용은 1억 420만 달러에서 1억 1,980만 달러로 15.0% 늘었다.

9월 30일 기준 약 8억 8,920만 달러의 부채에는 변동금리가 적용됐다. 여기에는 금리 스왑을 통해 변동금리로 전환된 5억 달러 채권도 포함된다. 이 스왑은 10월 상환과 함께 종료됐다. 상환 자금의 일부를 기업어음으로 조달했으므로 캠든은 계속 단기 차입금리 변동의 영향을 받는다.

캠든은 공시일까지 차입 계약 조건을 준수했다고 보고했다. 선순위 채권 계약에서 정한 자산 대비 부채 비율은 계약상 자산 정의를 적용했을 때 29%로, 상한인 60%보다 낮았다. 사무실과 기타 운영 리스에 따른 향후 지급액은 할인 전 기준 3,340만 달러이며, 부채로 기록된 금액은 2,500만 달러다. 이 리스 규모는 차입 부채보다 훨씬 작다. 이용 가능한 신용 한도와 차입 계약 조건상 여유는 투자 계획을 뒷받침한다. 다만 이자 비용 증가와 다가오는 만기 때문에 다른 곳에 쓸 수 있는 여력은 제한된다.

출처: 2026년 3분기 Form 10-Q, 주석 6, 15–17쪽; 주석 9, 20쪽; 이자 관련 설명, 33쪽; 11월 5일 보충 자료, 20쪽, 선순위 무담보 채권 계약 조건.

6. 자사주 매입은 주당 실적을 뒷받침했지만 상당한 현금이 들었다

주식 수가 줄어 전체 이익 감소가 주당 실적에 미치는 영향이 완화됐다. 자사주 매입은 주식을 파는 주주에게 현금을 지급하고, 앞으로 벌어들일 이익을 나눌 주식 수를 줄인다. 캠든은 첫 9개월 동안 자사주 매입 계획에 따라 4,536,826주를 사들였고, 약 4억 7,290만 달러를 자본에 기록했다. 매입한 주식은 자기주식으로 보유했다.

3분기에 핵심 FFO는 4.7% 감소했지만, FFO 계산에 쓰는 희석 주식·지분 수는 110.174백만에서 103.826백만으로 5.8% 줄었다. 이에 따라 공시된 희석 주당 핵심 FFO는 $1.70에서 $1.71로 올랐다. 회사가 전체적으로 벌어들인 금액은 줄었지만, 주식 수 감소가 주당 실적을 뒷받침했다.

출처: 2026년 3분기 Form 10-Q, 자본변동표 3쪽; 주석 4, 13쪽; FFO와 주식 수 조정 내역, 35쪽. FFO에는 전환 가능한 조합 지분이 포함되므로, FFO 계산에 쓰는 주식·지분 수는 전년도 미국 회계기준 주당순이익 계산에 쓰인 주식 수와 다르다.

직원에게 지급한 주식 보상은 주식 수 감소를 일부 상쇄했다. 캠든의 자기주식 수는 약 4.3백만 주 늘어 매입한 주식 수보다 적었다. 주식 보상과 직원 주식 매입 계획을 통해 주식이 다시 사용됐기 때문이다. 주식으로 지급한 보상 가운데 1,400만 달러는 손익계산서에 비용으로 반영됐고, 200만 달러는 개발 자산에 포함됐다. 이 비용 모두가 당장 현금 지급을 필요로 하는 것은 아니지만, 비용 자체는 중요하다.

그 대가로 현금이 투입됐다. 현금흐름표에는 보통주 매입에 지급한 금액이 4억 8,310만 달러로 기록돼 있으며, 자본에 기록된 금액은 4억 7,290만 달러다. 공시 자료에는 두 금액의 차이를 모두 설명하는 내역이 없어, 현금 분석에는 현금흐름표의 금액을 사용한다. 자사주 매입 계획에는 2억 4,790만 달러의 승인 한도가 남아 있다. 이는 반드시 지출해야 하는 금액이 아니라 지출할 수 있는 선택권이다.

보고된 이익이 배당 등 주주에게 지급한 금액과 자사주 매입에 따른 자본 감소액을 웃돌면서 총자본은 1억 9,010만 달러 늘었다. 그 이익의 대부분은 부동산 매각으로 실현한 차익에서 나왔다. 이 차익은 장부상 소유주 몫을 늘렸지만, 임대료가 더 빠르게 늘고 있음을 보여주지는 않는다.

출처: 2026년 3분기 Form 10-Q, 1, 3, 7쪽; 주석 4와 8, 13쪽 및 18–19쪽. 계산 주석 C에서 자본의 주요 변동 항목을 각각 대조한다.

7. 합의금 지급으로 1건의 소송은 마무리됐지만 다른 사건은 계속 진행 중이다

집단소송 합의금은 지급됐지만 관련 정부 소송은 아직 해결되지 않았다. 캠든은 아파트 운영사들이 리얼페이지 임대 소프트웨어를 이용해 불법으로 임대료를 조율했다는 집단소송을 해결하기 위해 5,300만 달러를 지급하기로 합의했다. 2차례에 걸쳐 각각 2,650만 달러를 두 번째와 세 번째 분기에 지급했으며, 법원의 최종 승인은 2026년 10월에 나왔다. 합의에는 비공개 자료의 공개와 사용에 관한 약속도 포함된다. 캠든은 법적 책임을 인정하지 않았다.

이 합의와 남은 사건은 구분해야 한다. 캠든은 여전히 워싱턴 D.C., 애리조나주, 미국 법무부와 참여 주정부, 메릴랜드주가 관련된 소송 절차를 진행 중이며, 다른 주 규제 당국의 조사도 받고 있다. 회사는 이 사건들에서 불리한 결정이 나올 경우 손실을 추정할 수 없다고 밝혔다. 따라서 집단소송 합의금 지급으로 확인된 1건의 지급 의무는 사라졌지만, 남은 사건에서 발생할 수 있는 부담의 상한이 정해진 것은 아니다.

캠든은 첫 9개월 동안 합의와 아직 해결되지 않은 관련 사안에 대해 5,550만 달러의 비용을 기록했다. 여기에는 추정 소송 대응 비용도 포함된다. 3분기의 조정으로 비용은 약 100만 달러 줄었다. 핵심 FFO는 특정 법률 비용과 회수액을 제외하지만, 합의금 지급에는 실제 현금이 쓰였다. 앞으로 법률 비용이 들거나 임대료 책정 방식을 바꿔야 한다면, 경영진이 관련 비용을 선호하는 이익 지표에서 제외하더라도 현금과 사업 운영에 영향을 줄 수 있다.

출처: 2026년 3분기 Form 10-Q, 주석 9, 19–20쪽; 핵심 FFO 조정 내역, 35쪽. 여기서는 추가 손실 추정액을 가정하지 않았다.

8. 캠든은 사업 전환에 필요한 자금을 마련했다. 다음 관건은 임대 수입 증가다

캠든의 자금 조달 여력은 보유 부동산의 전환을 뒷받침하지만, 영업 실적이 회복됐다고 보기는 아직 어렵다. 회사는 대규모 부동산을 매각하고 대체 부동산을 사들이기 시작했으며, 상당한 차입 여력을 유지하고 있다. 신규 개발에도 자금을 투입해 입주가 진행될수록 더 많은 임대료를 받을 수 있다. 안정적인 입주율과 갱신 계약의 임대료 상승은 기존 입주자의 수요가 이어지고 있음을 보여준다.

회사는 여전히 대체 아파트 단지에서 새로 얻는 부동산 수입보다 매각으로 포기하는 수입이 더 많다. 이자 비용이 늘어 새 아파트의 입주자를 채우는 데 걸리는 시간이 더 중요해졌다. 토지 가치의 장부상 감액은 사업이 실행 가능해지기 전에 자금을 투입하는 데 따른 비용을 보여준다.

새로 사들이거나 입주자를 받기 시작한 아파트의 수입이 매각한 부동산의 수입을 대체하고, 신규 입주자의 임대료가 충분히 올라 부동산 총수입이 비용보다 빠르게 늘면 사업 평가는 개선될 것이다. 시간이 더 걸린다면 캠든은 부동산 매입, 개발 착수, 선택적인 자사주 매입의 속도를 조절할 수 있다. 현재의 자금 조달 여력은 경영진이 이런 선택을 할 공간을 준다. 선벨트 지역으로의 전환이 결국 성공할지는 대체 부동산이 벌어들이는 임대료와 현금에 달려 있다.

보고 기준:

이 분석은 캠든 프라퍼티 트러스트가 2026년 11월 6일에 제출한, 2026년 9월 30일 종료 분기의 미감사 미국 회계기준 연결 Form 10-Q를 사용한다. SEC 접수번호는 0001628280-26-071470, CIK는 0000906345이다. 연결 실적에는 지배하는 자회사와 운영 조합이 포함되며, 회사 내부 거래 금액은 제거된다. 회사는 아파트 부동산 사업 부문 1개를 보고한다. 보통주 주주에게 귀속되는 이익에는 외부 조합 지분 소유주에게 배분되는 이익이 제외되지만, 연결 순이익에는 포함된다.

분기 비교는 각 연도의 7월 1일–9월 30일을 대상으로 한다. 누적 기간 비교는 1월 1일–9월 30일을 대상으로 한다. 재무상태는 2026년 9월 30일과 2025년 12월 31일을 비교한다. 비교 금액은 전년도 일부 법률 비용의 분류 변경을 포함해 2026년 공시의 표시 방식을 따른다. 금액 단위는 미국 달러이며, 표의 금액은 계산을 재현할 수 있도록 충분한 자릿수를 유지했다.

조사 범위는 뉴욕 시간 2026년 11월 8일까지다. 확인된 가장 최근의 캠든 재무 자료는 11월 6일 제출된 공시다. 검토한 근거에는 공시나 함께 나온 실적 자료에 담긴 10월 부채 상환, 소송 승인, 토지 매각, 임대 현황 정보가 포함된다. 그 이후의 모든 상황을 독립적으로 확인했다고 가정하지는 않는다.

출처: 캠든의 SEC 공시 이력; 분석에 사용한 10-Q; SEC 기업 재무 데이터. 전자 공시 데이터의 날짜, 달러 단위, 회계상 포함 범위를 원문 공시와 대조했다. 이 공시에서 ‘순이익(손실)’로 표시된 전자 공시 데이터는 보통주 주주에게 귀속되는 이익을 뜻한다. 비지배지분을 명시적으로 포함한 데이터가 연결 이익을 나타낸다. 부동산 임대 수입에는 관련 입주자 서비스 수입도 포함되므로 아파트 임대료만을 뜻하지는 않는다.

계산 주석:

A. 보고된 이익을 캠든의 조정 이익 지표로 바꾸는 방법

다음 표는 캠든이 공시한 조정 내역을 재현한다. 양수 조정액은 더하고 음수 조정액은 뺀다. FFO는 부동산 감가상각비와 자산 가치 감액 비용을 다시 더하고 특정 부동산 매각이익은 제외한다. 핵심 FFO는 경영진이 선정한 추가 항목을 제외한다. 이 지표들에도 이자 비용과 통상적인 주식 보상 비용은 비용으로 남는다. 이들은 이익 지표이며 영업현금흐름이 아니다. 회사는 이 항목들에 별도의 세금 조정액을 배분하지 않는다. 따라서 출발점인 보고 이익에는 보고된 법인세 비용이 그대로 반영돼 있으며, 추가 세금 혜택은 가정하지 않았다.

조정 내역·백만 달러	2026년 3분기	2025년 3분기	2026년 첫 9개월	2025년 첫 9개월
공시된 보통주 주주 귀속 순이익	900.391	108.934	961.630	228.426
부동산 감가상각비·상각비 가산	156.148	156.272	455.989	451.326
토지 개발 자산 손상차손 가산	86.404	0.000	86.404	0.000
운영 부동산 매각이익 제외	−972.971	−85.645	−1,040.849	−132.938
전환 가능한 외부 파트너 지분에 배분된 이익 가산	6.380	4.645	10.221	8.514
FFO	176.352	184.206	473.395	555.328
특정 토지 매각이익 제외	−0.537	0.000	−0.537	0.000
재산 피해 비용에서 보상액을 뺀 금액	0.000	−0.444	−3.479	−1.413
법률 비용과 합의금의 순액	−0.985	2.151	50.619	6.334
비용 처리한 거래·개발 및 사업 추진 비용	3.233	0.695	9.312	3.658
투자손실	0.000	0.000	4.855	0.000
그 밖의 조정	−0.036	0.168	0.026	0.244
핵심 FFO	178.027	186.776	534.191	564.151
회사가 정한 반복적 자본 지출 차감	−30.338	−29.274	−76.630	−75.340
핵심 AFFO	147.689	157.502	457.561	488.811

출처: 2026년 3분기 양식 10-Q, 34~35쪽. 핵심 AFFO는 캠든이 부동산의 가치와 기능을 유지하는 데 필요하다고 보는 지출을 차감한다. 모든 자산 취득비, 건설비 또는 그 밖의 현금 지출을 차감하는 것은 아니다. 여기서 부동산 감가상각비·상각비는 현금흐름표의 감가상각비·상각비 총액과 다르다.

B. 공시된 이익과 현금흐름이 다른 이유

부동산 매각대금은 투자활동 현금흐름에 잡히므로 매각이익은 영업활동 현금흐름을 계산할 때 제외한다. 감가상각비와 손상차손은 그 비용 자체가 해당 기간의 현금 지급을 뜻하지 않으므로 다시 더한다. 영업 관련 계정의 변동은 청구된 금액을 언제 지급했는지 보여준다. 캠든이 공시한 다른 조정도 함께 반영한다.

이익과 영업활동 현금흐름의 조정·백만 달러	2026년 첫 9개월	2025년 첫 9개월
외부 파트너 지분을 포함한 연결 순이익	971.851	236.940
감가상각비·상각비 가산	467.166	460.834
토지 개발 자산 손상차손 가산	86.404	0.000
부동산·토지 매각이익 제외	−1,041.608	−132.938
투자손실 가산	4.855	0.000
현금흐름표의 주식보상 조정액 가산	11.113	12.716
영업 관련 계정의 순변동과 기타 조정 가산	16.232	52.254
영업활동 현금흐름	516.013	629.806

주식보상 조정액에 포함된 범위는 주석 8의 보상비용 총액과 다르다. 영업 관련 계정 항목을 보면, 미지급 재산세는 2026년에 현금흐름을 3,373만 9,000 달러 늘렸고 2025년에는 5,208만 9,000 달러 늘렸다. 매입채무와 미지급비용은 2026년에 현금 2,420만 8,000 달러를 사용했지만 2025년에는 현금 723만 9,000 달러를 더했다. 이 금액들은 위에 표시한 현금흐름에 이미 포함돼 있다.

기말 현금도 3가지 활동의 현금흐름을 합하면 맞아떨어진다.

현금 조정 내역·백만 달러	2026년 첫 9개월	2025년 첫 9개월
기초 현금·현금성자산·사용 제한 현금	37.242	32.209
영업활동 현금흐름	516.013	629.806
투자활동 현금흐름	555.479	−478.565
재무활동 현금흐름	−501.382	−146.141
기말 현금·현금성자산·사용 제한 현금	607.352	37.309

출처: 2026년 3분기 양식 10-Q, 7쪽 및 주석 13, 23쪽. 2025년 9월 기말 현금은 현금흐름표에서 비교하는 금액이다. 재무상태표에서 비교하는 2025년 12월 잔액과는 다르다.

C. 자산·부채·자본 잔액의 대조

9월 30일 자산 95억 6,412만 9,000 달러는 부채 49억 3,578만 달러와 자본 46억 2,834만 9,000 달러를 합한 금액과 같다. 12월 31일에도 90억 4,298만 9,000 달러 = 46억 473만 6,000 달러 + 44억 3,825만 3,000 달러으로 맞아떨어진다.

5절의 합산 자산 항목에는 9월 기타 자산 3억 1,326만 달러와 계열사 미수금 805만 3,000 달러가 포함된다. 12월에는 각각 2억 9,329만 2,000 달러와 888만 4,000 달러였다. 기타 자산에는 나중에 직원 보상금을 지급하기 위해 보유한 투자자산, 부동산을 취득하며 함께 넘겨받은 임대차 계약에 부여한 회계상 가치, 기술 투자자산이 포함된다. 이연보상 관련 투자자산은 1억 5,060만 달러에서 1억 6,340만 달러로 늘었다. 이 투자자산의 손익에는 그에 상응하는 보상비용 변동이 따르므로, 아파트 운영에서 추가로 거둔 이익을 뜻하지 않는다.

차입금에는 특정 부동산을 담보로 한 채무증서와 그런 담보가 없는 채무증서가 모두 포함된다. 기타 부채에는 아직 지급하지 않은 영업 관련 청구액, 재산세, 지급을 선언한 분배금, 그 밖의 채무가 포함된다. 매입채무와 미지급비용은 2억 4,808만 7,000 달러에서 2억 908만 9,000 달러로 줄었고, 미지급 재산세는 9,238만 2,000 달러에서 1억 2,937만 3,000 달러로 늘었다. 자산 취득과 처분, 현금이 오가지 않는 회계 처리도 이 잔액을 바꿀 수 있다. 따라서 재무상태표의 잔액 변동은 현금흐름표의 조정액과 다르다.

다음 표는 자본 잔액이 어떻게 변했는지 보여준다. 자기주식 금액이 음수인 것은 캠든이 주식을 되사서 보유하는 데 든 비용을 나타낸다. ‘보통주 주주 귀속 이익을 초과한 분배금’은 누적된 보통주 주주 귀속 이익을 넘어선 누적 분배액을 기록한 것이며, 아직 지급하지 않은 부채는 아니다.

자본 항목·백만 달러	2025년 12월 31일	변동	2026년 9월 30일
보통주 액면가액	1.157	0.000	1.157
추가 납입자본	5,948.938	8.490	5,957.428
보통주 주주 귀속 이익 초과 분배금	−969.240	634.302	−334.938
원가로 기록한 자기주식	−620.497	−458.079	−1,078.576
누적 기타포괄이익	2.165	0.232	2.397
외부 파트너 지분	75.730	5.151	80.881
자본 총액	4,438.253	190.096	4,628.349

보통주 주주 귀속 이익 9억 6,163만 달러에서 지급을 선언한 보통주 분배금 3억 2,732만 8,000 달러를 빼면, 분배금 반영 후 누적 이익이 6억 3,430만 2,000 달러 개선된 이유를 알 수 있다.

자기주식은 주식 재매입으로 4억 7,290만 1,000 달러 변했다. 순주식보상 1,401만 1,000 달러와 직원 주식매입제도 81만 1,000 달러가 이를 일부 상쇄했다. 추가 납입자본은 주식의 액면가를 넘어서 납입된 자본을 기록한다. 순주식보상으로 812만 3,000 달러, 직원 주식매입제도로 63만 달러 늘었고, 그 밖의 변동 26만 3,000 달러는 차감됐다.

기타포괄이익에는 당기순이익에 포함되지 않는 일부 회계상 변동이 기록된다. 23만 2,000 달러 증가한 것은 금리 위험 회피 거래와 퇴직 후 급여에 관한 것이다. 외부 파트너의 이익 1,022만 1,000 달러에서 지급을 선언한 분배금 507만 달러를 빼면 이들의 지분이 515만 1,000 달러 증가한 이유를 알 수 있다.

출처: 2026년 3분기 Form 10-Q, 1–3쪽; 주석 2, 7, 11, 13. 현금으로 지급한 분배금 3억 3,743만 9,000 달러은 자본 항목에 선언된 분배금 3억 3,239만 8,000 달러과 다르다. 분배금을 선언한 날과 지급한 날이 다르기 때문이다. 공시일 현재 기존 프로그램을 대체한 시장가 주식 발행 프로그램을 통해 매각한 주식은 없다.

D. 성장률, 이익률 및 전망의 범위

성장률은 해당 기간 금액을 전년 같은 기간 금액으로 나눈 뒤 1을 빼서 구한다. 예를 들어 분기 부동산 수입 증가율은 3억 8,106만 1,000 달러 ÷ 3억 9,567만 6,000 달러 − 1 = −3.69%다. 9개월간 영업활동 현금 증가율은 5억 1,601만 3,000 달러 ÷ 6억 2,980만 6,000 달러 − 1 = −18.07%다. 부동산 순영업이익(NOI)률은 부동산 순영업이익을 부동산 수입으로 나눈 값이다. 9개월간 비교 대상 부동산의 이 비율은 0.46%가 아니라 0.46%포인트 하락했다.

현금 배분 후 남은 금액은 영업활동 현금 5억 1,601만 3,000 달러에서 개발 및 시설 개선에 쓴 3억 6,205만 달러을 뺀 1억 5,396만 3,000 달러이다. 여기서 지급한 분배금 3억 3,743만 9,000 달러을 빼면 −1억 8,347만 6,000 달러이 남는다.

새 채권에 따라 해마다 현금으로 지급할 이자는 원금 6억 달러 × 4.90% = 2,940만 달러이다. 이는 계약에 정해진 연간 금액이며, 2026년 이자 비용이나 회사 전체 이자의 전망치는 아니다. 사무실 임차료 지급 예정액은 총 3,340만 달러이다. 지급 시점을 반영한 할인액 840만 달러을 빼면 장부에 기록된 부채 2,500만 달러이 된다.

출처: 2026년 3분기 Form 10-Q, 2, 7, 16–17, 20, 30쪽. 과거 비교 대상 부동산의 성장률은 각 연도에 공시된 부동산 집단을 기준으로 한다. 2023년 보충자료 11쪽에는 3억 1,840만 3,000 달러과 비교 금액 3억 585만 1,000 달러이 제시돼 있다. 이를 통해 반올림한 증가율 4.1%를 확인할 수 있다. 2024년 보충자료 11쪽에는 수입 3억 6,748만 8,000 달러과 비교 금액 3억 6,514만 8,000 달러이, 2025년 보충자료 11쪽에는 3억 7,466만 9,000 달러과 비교 금액 3억 7,168만 4,000 달러이 제시돼 있다. 이 수치로 반올림한 과거 증가율 0.6%와 0.8%를 각각 확인할 수 있다. 서로 다른 부동산 집단을 하나로 묶어 성장률을 계산한 값은 아니다.

이 보고서는 일반 정보 제공과 사업 분석을 위한 것이다. 투자 조언이나 증권 거래 권고가 아니다.