BXP의 사무실 임대 회복, GM 빌딩 임차인 위험에 직면

BXP의 사무실 임대 회복과 제너럴모터스 빌딩의 임차인 위험

BXP는 미국의 주요 시장 6곳에서 기업에 사무실을 빌려주며 수익 대부분을 얻는다. 2026년 3분기에는 이전에 비어 있던 사무실에서 임대수익을 인식하기 시작하면서 전체 건물의 임대율이 89.4%로 올랐다. 그러나 한 로펌이 영업 종료를 추진하면서 제너럴모터스 빌딩의 임대수익이 줄어들 위험이 생겼다. 이 빌딩의 23억 달러 담보대출은 2027년 6월에 만기가 된다. BXP의 임대 사업은 회복되고 있다. 건설 자금을 마련하려면 계약한 임대료를 현금으로 받고 만기 대출을 대체할 자금도 조달해야 한다.

조사 기준일: 뉴욕 시간 2026년 11월 8일. 검토한 최신 회사 공시는 11월 6일 제출된 양식 10-Q다. 분기 말 이후에 공개된 내용은 아래에 따로 표시했다.

출처: BXP, 2026년 3분기 양식 10-Q, 경영진의 논의 및 분석 중 ‘임대 활동과 임대율’, ‘웨일 고트샬 앤드 맨지스 LLP와의 임대차 계약’, ‘부채’, 48–50쪽 및 82–83쪽.

1. 빈 사무실에 임차인을 들인 효과가 임대료 인상 효과보다 크다

BXP의 사업에서 가장 뚜렷한 개선은 비어 있던 공간의 임대수익을 인식하기 시작한 점이다. 빈 건물에도 세금과 유지·관리비 등 운영비가 든다. 기존 공간에 임차인이 들어오면 건물을 새로 사지 않고도 건물에서 남는 수익을 늘릴 수 있다.

공시에서는 비교하는 두 기간 모두 운영 중이던 건물을 인수·개발·매각한 건물과 구분한다. 이렇게 비교 가능한 건물의 3분기 임대수익은 조기 계약 해지금을 제외하면 2,530만 달러 늘었다. 경영진은 이 가운데 2,030만 달러가 평균 임대율 상승에서, 500만 달러가 면적당 수익 증가에서 나왔다고 설명한다. 이 건물들의 평균 임대율은 87.9%에서 90.2%로 올랐다.

전체 건물의 임대율도 개선됐다. 2024년 9월 87.0%에서 2025년 9월 86.0%로 내려갔다가, 2026년 9월 89.4%에 이르렀다. 이 수치에는 BXP가 보유하거나 운영하기 시작한 건물의 변화도 반영된다. 기존 사업의 회복을 보여 주는 근거로는 같은 건물끼리 비교한 결과가 더 분명하다.

출처: BXP, 2026년 양식 10-Q, 경영진의 논의 및 분석, 66–68쪽; 2024년 3분기 실적, 2024년 10월 29일, 1쪽; 2025년 3분기 실적, 2025년 10월 28일, ‘임대와 임대율’. 2025년 수치에는 개발을 마쳐 운영을 시작한 건물이 포함된다.

도시별 상황은 고르지 않다. 다음 수치는 직전 2년 안에 임차인이 사용했던 공간에 새로 체결한 대체 임대차 계약을 대상으로 한다. 새 계약의 임대료와 끝난 계약의 임대료를 비교한 것으로, 모든 건물의 임대료 상승을 측정한 값은 아니다.

시장	2026년 9월 30일 임대율	2026년 3분기 해당 계약의 총 현금 임대료 변화
보스턴	93.4%	−1.17%
뉴욕	87.3%	+10.71%
샌프란시스코	81.4%	−8.31%
워싱턴 DC	92.2%	+13.89%
전체 건물, 로스앤젤레스·시애틀 포함	89.4%	+6.55%

집계 기준: 임대율과 임대 지표에는 연결재무제표에 포함되지 않는 합작회사가 보유한 건물의 100%를 반영했다. 임대료 비교 대상은 923,369제곱피트다. 총임대료에는 당분기 비용을 바탕으로 계산한 임차인의 비용 상환액이 포함된다. 임대료 면제 기간과 임차인이 쓸 공간을 준비하는 비용은 별도로 살펴봐야 한다.

출처: BXP, 2026년 양식 10-Q, 경영진의 논의 및 분석에 실린 임대 표와 용어 설명, 49쪽.

따라서 실제 계약의 임대료 상승을 보여 주는 근거는 보스턴이나 샌프란시스코보다 뉴욕과 워싱턴에서 강하다. 경영진은 샌프란시스코 일부 지역의 수요가 나아지고 있다고 설명한다. 하지만 해당 공간에서 그 분기에 실제 체결한 계약의 임대료는 여전히 이전보다 낮았다. 전망이 나아지는 것과 회복이 이미 이뤄진 것은 구분해야 한다.

BXP는 입지와 건물의 품질, 편의시설, 개선 공사에 필요한 자금을 마련할 능력을 바탕으로 경쟁하려 한다. 외부 시장 자료도 이런 전략에 의미가 있음을 보여 준다. CBRE에 따르면 3분기 미국 사무실 공실률은 18.2%였고, CBRE가 우량 사무실로 분류한 건물의 공실률은 11.9%였다. 미국 전역에서 완공된 사무실 건물 규모는 전년보다 76% 줄었다. 새 건물이 줄면 입지가 좋은 기존 건물의 소유주는 임차인을 유지하고 임대료를 협상하는 데 도움을 받을 수 있다.

그러나 가장 강한 시장도 모든 지표가 함께 좋아지는 것은 아니다. CBRE의 맨해튼 미드타운 보고서에서 임대 가능한 공간의 비율은 12.1%로 낮아졌지만, 첫 9개월 동안의 임대차 계약 활동은 전년보다 8% 적었다. BXP는 적합한 공간의 공급이 줄어드는 데서 이익을 얻지만, 다른 건물주와 전대 가능한 공간도 경쟁에 영향을 준다. CBRE의 ‘우량’ 건물 분류와 BXP가 자사 건물에 쓰는 ‘최상급 업무공간’이라는 표현은 기준이 다르다. 따라서 두 공실률을 BXP와 경쟁사의 직접적인 순위 비교로 볼 수는 없다.

출처: CBRE, 2026년 3분기 미국 사무실 시장 보고서, 2026년 10월 23일, 공실률 및 건설 부문; 2026년 3분기 맨해튼 미드타운 사무실 지표, 2026년 10월 7일. BXP, 2026년 양식 10-Q, ‘개요’, 46–47쪽.

9월 30일 기준으로 계약은 체결됐지만 아직 임대수익 인식이 시작되지 않은 공간이 1.1백만 제곱피트 더 있었다. 경영진은 4분기에 약 600,000제곱피트에서 임대수익 인식이 시작될 것으로 예상했다. 같은 기간 계약 만료 예정 공간은 약 186,000제곱피트였고, 연말 임대율은 약 90%로 전망했다. 이미 체결된 계약은 추가 수익으로 이어질 구체적인 경로를 보여 준다. 다만 임대료 면제 기간이 있어 현금은 나중에 들어올 수 있다.

출처: BXP, 2026년 양식 10-Q, ‘전망’과 ‘임대 활동과 임대율’, 47–49쪽. 연말 임대율은 경영진의 전망치이며 발표된 실적이 아니다.

2. 이익은 개선됐지만 지난해의 건물 관련 손실이 반등 폭을 키웠다

임대율 상승으로 이익이 개선됐고, 지난해 반영한 큰 평가손실이 올해 되풀이되지 않은 점이 발표된 순이익 변동의 대부분을 설명한다. 평가손실은 건물이나 투자금에서 회수할 것으로 예상되는 금액이 줄었을 때 장부상 가치를 낮추는 것이다. 그 분기에 같은 금액의 현금을 지급하지 않아도 회계상 이익은 줄어든다. 연결재무제표에는 BXP가 지배하는 합작회사의 실적이 전액 포함된다. 이후 외부 소유주 몫을 빼면 BXP에 돌아가는 이익이 된다.

BXP 연결 실적, 주당순이익·비율 제외 백만 달러	2026년 3분기	2025년 3분기	2026년 첫 9개월	2025년 첫 9개월
매출	911.431	871.510	2,679.278	2,605.182
매출에서 공시상 총비용을 뺀 금액	295.785	252.559	782.491	757.207
계산 영업이익률	32.45%	28.98%	29.21%	29.07%
외부 소유주 몫 배분 전 연결 순손익	155.494	−116.840	390.964	89.206
BXP에 돌아가는 순손익	114.482	−121.712	284.606	28.450
희석 주당순이익, 달러	0.71	−0.77	1.78	0.18

계산 참고: 위 표의 영업 관련 금액은 매출에서 손익계산서의 ‘총비용’을 빼서 계산했다. 별도로 표시된 투자 실적, 건물 매각이익, 평가손실, 이자비용은 포함하지 않는다. 미국 회계기준인 GAAP에 따라 회사가 별도로 발표한 항목은 아니다. 계산 영업이익률은 매출에서 이 금액으로 남은 비율이다.

출처: BXP, 2026년 양식 10-Q, BXP 연결손익계산서, 3쪽.

분기 매출은 4.6% 늘어 첫 9개월의 증가율 2.8%보다 빠르게 증가했다. 분기 매출 증가액 3,990만 달러 가운데 3,630만 달러는 임대수익에서 나왔다. 최근 완공된 290 비니 스트리트 연구소 건물의 기여가 특히 컸다. 이 건물은 분기에 2,840만 달러의 임대수익을 내고 350만 달러의 건물 운영비가 들었다. 건물 전체가 아스트라제네카에 임대됐으며, BXP는 이 연결 합작회사의 55%를 보유한다.

건물에서 남는 수익을 순영업소득, 즉 NOI라고 한다. 임대료와 관련 수익에서 건물 운영비를 뺀 금액으로, 본사 비용과 감가상각비, 자금 조달 비용은 제외한다. 기존 건물의 NOI는 1,990만 달러 늘었지만, 비교 기간 사이에 매각한 건물로 인해 건물 수익은 970만 달러 줄었다. 건물을 팔면 현금이 들어오는 대신 앞으로 받을 임대료는 사라진다. 따라서 새로 완공한 건물과 임대율 개선으로 그 수익을 채워야 한다.

출처: BXP, 2026년 양식 10-Q, 주석 3, 23쪽; 주석 8, 32쪽; 경영진의 논의 및 분석에 실린 건물별 실적 조정표와 개발 표, 67–69쪽.

합작회사 지분을 반영하면 보스턴의 분기 NOI는 1억 8,810만 달러에서 2억 1,230만 달러로, 뉴욕은 1억 1,580만 달러에서 1억 2,610만 달러로 늘었다. 두 지역의 증가액을 합치면 BXP 몫의 전체 NOI가 4억 9,620만 달러에서 5억 1,430만 달러로 늘어난 금액보다 크다. 나머지 4개 지역은 합계가 감소했다. 이 수치는 매각한 건물과 새로 완공한 건물을 모두 포함한 전체 건물 비교다. 동일한 건물만 놓고 계산한 성장률은 아니다.

출처: BXP, 2026년 양식 10-Q, 주석 11의 지역별 실적 표, 38–39쪽. 집계 기준: BXP 몫에는 연결재무제표에 포함되지 않는 합작회사에 대한 BXP의 지분을 더하고, 연결 합작회사의 외부 소유주 지분은 뺐다.

계산 영업이익률은 첫 9개월보다 해당 분기에 더 크게 개선됐다. 감가상각은 건물과 개선 공사에 들어간 장부상 비용을 사용 기간에 나눠 반영하는 것이다. 분기 감가상각비는 750만 달러 줄었다. 매각한 건물에서 더는 이 비용이 발생하지 않은 점이 일부 영향을 줬다. 반면 첫 9개월의 감가상각비는 1,360만 달러 늘었다. 기존 건물과 새로 완공한 건물의 비용이 증가했고, 매각에 따른 감소가 이를 일부 상쇄했다. 본사 비용도 주로 보수 증가로 1,640만 달러 늘었다. 여기에는 2025년 성과급 지급 약정과 관련한 추가 비현금 비용 860만 달러가 포함된다. 이런 비용이 해당 기간 매출 증가분의 상당 부분을 흡수했다.

출처: BXP, 2026년 양식 10-Q, 경영진의 논의 및 분석 중 비용 설명, 59–60쪽 및 70–71쪽.

연결 순이익이 훨씬 크게 늘어난 데에는 별도의 이유가 있다. 2025년 3분기에는 연결 대상 건물의 평가손실 6,890만 달러와 게이트웨이 커먼스 합작회사 투자금의 평가손실 1억 4,510만 달러가 반영됐다. 두 손실은 2026년 3분기에 되풀이되지 않았다. 두 손실의 합계 2억 1,400만 달러는 외부 소유주에게 이익을 배분하기 전 연결 순이익 개선액 2억 7,230만 달러의 약 79%를 설명한다. BXP가 핵심 전략에서 벗어난 자산의 매각을 추진하는 과정에서 생긴 손실이므로, 올해 그 손실이 사라진 것을 같은 금액의 임대료 증가로 받아들여서는 안 된다.

첫 9개월 동안에는 건물과 합작회사 자산의 매각이익도 실적을 뒷받침했다. 건물 매각 항목에 3,080만 달러, 합작회사 실적에 4,240만 달러가 반영됐다. 비교 대상인 2025년에는 각각 2,030만 달러와 220만 달러였다. 이 이익은 외부 합작회사 소유주에게 몫을 배분하기 전의 연결 순이익에 들어간다. 2026년 실적에는 섬너 스퀘어 매각 전 반영한 1,800만 달러의 평가손실도 포함된다.

출처: BXP, 2026년 양식 10-Q, 주석 2, 3, 5, 21–28쪽; 경영진의 논의 및 분석, 60–62쪽.

BXP의 운영자금 지표인 FFO는 정해진 건물 감가상각비와 매각이익, 평가손실의 영향을 제외한다. FFO는 9.2% 증가한 3억 220만 달러로, 발표된 순이익보다 증가 폭이 작았다. FFO도 이익 지표다. 건물을 짓거나 임차인이 쓸 공간을 준비하고 대출금을 갚는 데 필요한 현금이 모두 차감되지는 않는다.

출처: BXP, 2026년 양식 10-Q, 경영진의 논의 및 분석, 71–73쪽 및 87–90쪽.

이익과 현금을 구분해야 할 이유가 더 있다. BXP의 지분을 반영해 같은 건물끼리 비교한 NOI는 늘었지만, 경영진이 제시한 현금 기준 지표는 소폭 줄었다. 회계상으로는 임차인이 임대료를 거의 내지 않거나 전혀 내지 않는 기간까지 포함해 계약상 임대료를 계약 기간에 나눠 인식한다.

BXP 지분 기준 · 백만 달러 · 계약 종료 수입 제외	2026년 3분기	2025년 3분기
비교 가능 부동산 순영업소득	487.900	471.798
현금 기준 비교 가능 부동산 순영업소득	449.733	451.266

장부에 기록한 순영업소득은 3.4% 늘었지만, 현금 기준 수치는 0.3% 줄었다. 임대료 회계 조정으로 2026년 순영업소득에서 차감한 금액은 4,282만 3,000 달러로, 2025년의 2,580만 1,000 달러보다 컸다. 따라서 장부상 임대료 수입의 증가는 아직 그에 걸맞은 현금 증가로 이어지지 않았다.

계산 참고: 경영진이 제시한 현금 기준 수치에는 임차인 유치를 위한 비용과 일부 토지 임대료 조정액도 더한다. 백베이 토지 임대차의 특별한 회계 처리도 그대로 반영하므로 영업활동 현금흐름과는 다르다. 각 비교에서 지분율과 대상 부동산의 범위는 같다.

출처: BXP, 2026년 3분기 보충자료, 9–12쪽.

3. 임차인의 이탈 가능성이 가장 큰 단기 담보대출 만기와 겹친다

제너럴모터스 빌딩에는 특정 임차인의 이탈 위험과 큰 규모의 차환 기한이 함께 걸려 있다. BXP가 보고서를 제출할 당시 이 임차인은 임대료를 내고 있었지만, 두 사안의 시기가 겹친다는 점이 중요하다.

BXP에 따르면 웨일 고트샬 앤 맹기스의 경영위원회는 10월 28일에 질서 있는 사업 종료를 권고했으며, 동업자들의 표결을 앞두고 있었다. 웨일은 제너럴모터스 빌딩이 있는 피프스 애비뉴 767번지에서 약 447,000제곱피트를 임차한다. 계약 만기는 8월 2034년이다. BXP는 이 빌딩 합작법인의 지분 60%를 보유한다. 공시에 따르면 웨일은 11월 임대료를 전액 납부했다.

이 계약에 따른 연간 임대료 지급 의무 가운데 BXP 몫은 3,580만 달러로, 전체 보유 부동산 기준 금액의 약 1.2%다. 이 수치에는 계약상 기본 임대료와 예산에 잡힌 비용 상환액이 포함된다. 예상 이익 손실액은 아니다. 실제 퇴거 시점, 임차인에게서 받는 돈, 회수하는 비용에 따라 결과가 달라진다.

회계상으로도 당장 영향을 받을 수 있다. 청구 전에 이미 임대료 수입으로 잡은 금액 가운데 BXP 몫은 1,910만 달러다. 경영진은 웨일이 해산하면 이 금액 전부에 대해 손실을 반영할 것으로 예상한다고 밝혔다. 이는 앞서 기록한 수입을 받지 못할 가능성을 회계에 반영하는 것이다. 이후 현금 임대료가 끊긴다면 그 영향은 별개다.

출처: BXP, 2026년 Form 10-Q, ‘웨일 고트샬 앤 맹기스 LLP와의 임대차 계약’, 50쪽; 연간 임대료 지급 의무의 정의, 47쪽. 사업 종료 제안과 표결 대기 상태는 11월 6일 공시 내용에 따른 것이며, 여기에는 그 이후의 결과가 확인돼 있지 않다.

이 빌딩의 23억 달러 담보대출은 2027년 6월 9일에 만기가 된다. 지분율을 단순 적용하면 60%를 보유한 BXP의 원금 몫은 13억 8,000만 달러지만, 연결재무제표에는 대출 전액이 잡힌다. 경영진은 대출을 차환하거나 만기를 연장할 계획이다. 큰 임차인이 떠나면 대출 기관은 빌딩의 향후 임대료 수입을 더 신중하게 볼 수 있다. 새 임차인이 임대료를 내기 전까지 임대 공간을 마련하는 비용도 추가로 들 수 있다.

인근 시장에서는 새 임차인을 찾을 여지가 있다. CBRE에 따르면 3분기 맨해튼 미드타운의 최고급 오피스 공실률은 1.9%에 그쳤다. 이는 적합한 대체 공간에 유리한 시장 여건을 시사한다. 다만 이 임차인을 대신할 사람을 찾는 데 걸릴 시간이나 필요한 임대료 혜택, 공사비까지 알려주지는 않는다. BXP에는 빌딩의 입지가 강점이다. 임대 결과가 확정되기 전에 자금 조달을 마쳐야 한다는 과제도 있다.

출처: BXP, 2026년 Form 10-Q, 75–76쪽 및 82–83쪽; CBRE, 2026년 3분기 미국 오피스 시장 보고서, 2026년 10월 23일, ‘공실률 하락’. 대출 기관의 판단에 미칠 영향은 공시된 임차인 위험과 대출 만기를 바탕으로 한 추론이며, 자금 조달 조건의 변경이 발표된 것은 아니다.

BXP의 자금 조달 여력을 판단하려면 9월 현금 잔액 이후의 변화도 봐야 한다. 9월 30일 현금 및 현금성자산은 14억 7,200만 달러였지만, 10월 1일 무담보 채권 10억 달러를 상환했다. 10월 30일에는 가용 현금이 약 3억 4,700만 달러였고, 여기에는 연결 대상 합작법인 파트너 몫 1억 870만 달러가 포함됐다. 공시에는 10월의 나머지 현금 변동을 모두 설명하는 내역이 없다.

10월 30일 회전신용한도에서 쓸 수 있는 금액은 12억 3,100만 달러였다. 단기 기업어음과 신용장 7억 5,000만 달러를 뒷받침할 한도를 남겨둔 뒤의 금액이다. 사용하지 않은 회전신용한도 전액과 기업어음 발행 한도를 별개의 자금원으로 모두 더하면 유동성을 실제보다 크게 보게 된다.

주요 차입 의무	원금 · 백만 달러	계약상 만기	공시된 이자 조건
기업어음	750.0	짧은 만기가 반복됨 · 10월 30일 가중평균 30일	10월 30일 가중평균 4.22%
제너럴모터스 빌딩 담보대출 · 연결 기준	2,300.0	2027년 6월 9일	명시 금리 3.43%
2024년 무담보 기간대출	100.0	2027년 9월 24일	SOFR에 1.05% 가산 · 조건부 1년 연장권 1회 남음
무담보 선순위 채권	750.0	2027년 12월 1일	표면금리 6.75%
산타모니카 비즈니스 파크 담보대출	200.0	2028년 10월 8일	변동금리 · 9월 30일 5.47%
켄달 센터 부동산 담보대출	600.0	2028년 10월 26일	금리 스와프 포함 약 6.04%
무담보 선순위 채권	1,000.0	2028년 12월 1일	표면금리 4.50%

표시 기준: 전체 채무 만기표가 아니라 주요 원금 만기만 담았다. SOFR는 변동금리를 다시 정할 때 쓰는 단기 기준금리다. 연장권을 행사하려면 정해진 조건을 충족해야 한다. 2026년 10월 1일에 상환한 채권은 이미 갚았으므로 이 향후 의무 표에서 제외했다.

출처: BXP, 2026년 Form 10-Q, 주석 14, 44쪽; 유동성 설명, 75–76쪽; 채무 표, 82–85쪽.

새로 빌린 돈의 이자 비용은 상환한 일부 채무보다 높다. 8월에 발행한 7억 달러 채권의 표면금리는 6.05%로, 10월에 상환한 10억 달러 채권의 2.75%보다 높다. 새 채권은 원금이 더 적은데도 연간 표면이자가 4,235만 달러로, 상환한 채권의 2,750만 달러보다 많다. 이 비교에는 다른 차입 변동, 수수료, 금리 위험을 줄이기 위한 계약, 상환에 쓴 현금에서 더는 얻지 못하는 이자는 포함되지 않는다.

BXP는 공시된 선순위 채권 약정 기준을 충족할 여유가 있다. 9월 이자보상배율은 3.37배로, 1.50배를 웃돌아야 하는 최소 기준보다 높았다. 이는 해당 계약에 정해진 검사 기준이며 일반적인 재무상태표 비율과는 다르다. 이 기준을 충족했다고 해서 제너럴모터스 빌딩의 차환 문제가 해결된 것은 아니다.

출처: BXP, 2026년 Form 10-Q, 76쪽 및 82쪽; 2026년 3분기 보충자료, 무담보 선순위 채권 약정 준수 현황, 30쪽.

4. 영업 현금이 늘었지만 부동산 지출이 여전히 이를 모두 쓴다

영업 현금은 늘었지만, 건설과 시설 개선에 쓴 돈이 배당·분배 전 사업에서 벌어들인 현금을 조금 웃돌았다. 따라서 자산 매각과 외부 자금 조달이 자금 계획의 핵심이다.

첫 9개월 동안 영업 현금은 11.9% 늘어난 9억 3,740만 달러였다. 순이익을 현금흐름에 맞춰 조정할 때 감가상각비와 부동산 가치 하락에 따른 손실은 제외한다. 해당 기간에 현금이 나가지 않았기 때문이다. 합작법인의 장부상 이익도 실제 영업에서 받아온 현금 분배금으로 바꿔 반영한다. 이 분배금은 4,550만 달러에서 8,310만 달러로 늘었다. 건설비에 포함된 이자를 제외한 지급이자는 5억 1,390만 달러에서 4억 7,870만 달러로 줄었다. 이러한 변화는 부동산 운영 실적의 개선과 함께 현금 창출에 도움이 됐다.

장부에 잡힌 일부 수입은 현금으로 들어오는 시점이 늦었다. 영업활동 현금흐름표에서는 미수 임대료 수입이 늘어난 데 따라 7,430만 달러를 차감했다. 전년 같은 기간에는 8,210만 달러였다. 이는 납부 기한이 지난 임차인 청구액만이 아니라, 납부 기한 전에 수입으로 잡은 임대료를 반영한다. 별도로 임차인 유치 비용에는 9,520만 달러가 들어 전년의 7,680만 달러보다 늘었다.

출처: BXP, 2026년 Form 10-Q, 연결현금흐름표, 7–9쪽; 임대료의 정액 인식 회계 처리, 50쪽.

연결 기준 현금 사용 · 백만 달러	2026년 첫 9개월	2025년 첫 9개월
영업으로 창출한 현금	937.392	837.405
건설 지출	574.016	500.537
건물·개발 준비 등 시설 개선	84.691	171.660
임차인 공간 개선	289.908	243.194
위 부동산 지출 합계	948.615	915.391
지출 후 남은 현금 · 계산값	−11.223	−77.986
주주·파트너십 지분 보유자에 대한 현금 배당·분배	373.011	519.720
연결 대상 부동산의 외부 소유자에 대한 별도 분배	73.725	63.552

계산 참고: 지출과 분배 항목은 현금 사용액을 양수로 표시했다. 계산한 잔액은 영업 현금에서 3개 부동산 지출 항목을 뺀 값이다. 부동산 취득, 연결 대상이 아닌 합작법인에 대한 투자, 자산 매각 대금, 자금 조달은 포함하지 않는다. 임차인 유치 비용은 이미 영업 현금에서 차감했으므로 다시 빼지 않았다. 이 수치는 여기서 정한 부동산 지출 후 현금이며, 경영진의 FFO나 분배 가능 자금과는 다르다.

출처: BXP, 2026년 Form 10-Q, 7–9쪽 및 78–80쪽.

표에 나온 배당·분배금까지 반영하면 같은 계산에서 4억 5,800만 달러의 자금 부족분이 남는다. 부동산 취득과 다른 투자까지 더하기 전의 금액이다. 연결 대상 부동산 매각으로 2억 9,420만 달러, 합작법인 지분 매각으로 2억 1,510만 달러의 현금이 들어왔다. 이 대금은 사업 자금을 마련하는 데 도움이 됐지만, 반복해서 들어오는 임대료 수입이 아니라 자산을 팔아 받은 돈이다.

배당 조정은 의도한 대로 현금을 남기는 데 도움이 되고 있다. 보통주 분기 배당금은 2025년 3분기 배당 발표부터 주당 $0.98에서 $0.70로 줄었다. 2026년 첫 9개월 동안 주주와 파트너십 지분 보유자에게 지급한 현금은 전년보다 1억 4,670만 달러 적었다. 경영진은 이렇게 남긴 현금과 자산 매각 대금을 함께 써서 개발을 지원하고 차입 필요액을 줄이려 한다.

출처: BXP, 2026년 Form 10-Q, 현금흐름표, 7–8쪽; 주석 9–10, 분배금과 배당금; 경영진의 재무상태·영업실적 분석, 47쪽. BXP, 2025년 Form 10-K, 항목 1의 전략 실행 계획 및 경영진의 재무상태·영업실적 분석 중 유동성과 자금 조달.

프로젝트가 진행되면서 지출의 구성이 바뀌었다. 343 매디슨 애비뉴는 7월 2025년에 공사가 시작된 뒤 관련 비용을 진행 중인 건설비로 옮겼다. 앞선 분류에는 2025년 첫 9개월에 발생한 이 사업의 개발 준비 지출 3,940만 달러가 포함돼 있었다. 3개 부동산 지출 항목의 합계는 2026년에 실제로 3.6% 늘었다. 공시된 지출 내역에서 건설과 임대 공간 마련에 쓴 돈은 확인되지만, 유지보수와 확장을 구분한 전체 내역은 없다.

출처: BXP, 2026년 Form 10-Q, ‘현금흐름 요약’, 78–80쪽.

5. 파트너와 건설대출로 BXP가 직접 부담할 현금이 줄었다

BXP는 지분을 나누고 프로젝트 대출을 마련해 앞으로 개발에 직접 투입해야 할 자금을 줄였다. 경영진은 선정한 프로젝트를 완료하면서 다른 사업에 쓸 현금을 확보하려 한다. 대신 파트너가 향후 이익의 일부를 받고, 건설대출은 나중에 갚아야 한다.

343 매디슨 애비뉴에서 BXP는 12억 달러의 건설대출을 받았고, 지분 10.55%를 약 5,070만 달러에 팔았다. BXP는 경영권과 지분 89.45%를 유지했다. 대출과 파트너 참여로 BXP가 앞으로 직접 넣어야 할 것으로 추산한 자금은 약 2억 5,020만 달러로 줄었다. 경영진은 외부 투자자의 전체 지분율을 30%–50%까지 높이려 한다. 추가 지분 매각은 계획이며, 이미 확보한 자금은 아니다.

부동산 전체를 파는 것과 일부 지분을 파는 것은 회계상 다르다. BXP가 여전히 343 매디슨을 지배하므로 해당 부동산의 자산과 부채는 연결 재무제표에 남는다. 9월 거래로 외부 소유주의 지분과 BXP의 납입자본은 늘었지만, 손익계산서에 부동산 매각이익은 생기지 않았다.

출처: BXP, 2026년 Form 10-Q, 주석 6 및 9, 29쪽 및 34쪽; 경영진 논의 및 분석, 75~77쪽. 주석 9에 따르면 거래는 2026년 9월 23일에 마무리됐다.

주요 개발사업 투자 계획; BXP 지분 기준, 백만 달러	예상 총투자액	향후 예상 출자액	2026년 10월 30일 기준 상업공간 임대율	예상 운영 안정 시점
레저버 플레이스 재개발	87.000	72.100	89%	2027년 2분기
725 12번가 재개발	349.600	223.835	93%	2029년 3분기
343 매디슨 애비뉴	1,750.000	250.197	56%	2031년 2분기
121 브로드웨이 주거시설 개발	597.800	186.593	해당 없음	2029년 2분기

보고 기준: 선정된 사업에 BXP의 지분율을 이미 반영한 수치다. 향후 예상 출자액은 이용 가능한 자금 조달을 가정한 뒤 BXP가 추가로 투입할 것으로 예상되는 돈이다. 개발 일정표는 이미 비용으로 잡혔지만 아직 지급하지 않은 공사비와 임대 수수료 가운데 BXP 몫인 9,730만 달러를 향후 출자액에서 제외한다. 운영 안정 시점은 사업이 통상적인 운영 단계에 도달할 것으로 경영진이 예상하는 때이며, 첫 임차인이 입주하는 날과 반드시 같지는 않다.

출처: BXP, 2026년 Form 10-Q, 개발 일정표 및 각주, 77쪽.

레저버 플레이스는 투자한 자산에서 어떻게 임대료를 얻으려 하는지 보여준다. 보스턴 다이내믹스는 인근 3곳의 활동을 로봇·인공지능 센터로 옮길 계획이며, -2027년 중반부터 단계적으로 입주할 예정이다. 보스턴 다이내믹스가 발표한 투자 계획은 1억 달러다. 이는 임차인의 계획이고, BXP가 예상한 자체 재개발 비용은 8,700만 달러다.

출처: 보스턴 다이내믹스, 매사추세츠 사업 확장 발표, 2026년 6월 24일. BXP, 2026년 Form 10-Q, 77쪽.

위 표에서 생략한 소규모 공동사업까지 포함하면, 공시된 전체 개발·재개발 사업의 향후 출자액은 7억 4,820만 달러다. 290 비니와 연결된 별도의 전기 설비실에는 앞으로 약 2,480만 달러의 총공사비가 더 들어가 총액이 약 7억 7,300만 달러가 된다. BXP는 완공된 설비실을 8,410만 달러에 팔기로 계약했다. 회사가 계약상 매각대금을 받기 전에 공사를 마치고 비용을 먼저 대야 한다는 점에서 시기가 중요하다.

따라서 개발사업에는 확인된 임차인과 자금 조달 계획이 있지만, 사업마다 진행 시기가 여러 해에 걸쳐 있다. 레저버 플레이스는 더 일찍 임대료 수입에 기여할 수 있다. 343 매디슨의 예정된 운영 안정 시점은 2031년으로, 건설 대출의 최초 만기인 2030년 7월보다 늦다. 이 대출은 조건을 충족하면 만기를 1년 연장할 수 있다. 임대를 확정하고 공사 단계별 목표를 달성해야 임대료를 얻고 사업 자금 조달 일정도 관리할 수 있다.

출처: BXP, 2026년 Form 10-Q, 주석 6, 29쪽; 경영진 논의 및 분석의 개발 일정표, 76~77쪽. 전기 설비실의 향후 공사비는 예상 총공사비 1억 8,390만 달러에서 9월 30까지 투자한 1억 5,910만 달러를 빼서 계산했다. 계약상 매각대금은 별도다.

6. 재무상태표에는 부동산 구성이 바뀌고 현금 지출 부담이 늘어나는 모습이 나타난다

BXP의 부동산 투자는 재무상태표에 표시된 부채 잔액이 줄어드는 속도보다 빠르게 늘고 있다. 연결 재무상태표에 장부금액으로 표시된 금융부채는 9월 30 기준 165억 9,100만 달러로, 12월 31의 166억 900만 달러와 비교된다. 10월 상환으로 그 시점 이후 부채는 줄었지만 현금도 사용했다.

감가상각과 매각에도 순부동산 자산은 1억 7,760만 달러 늘어난 210억 7,700만 달러를 기록했다. 완공된 공사가 사용 단계에 들어가면서 건물과 임차인 시설 개선 자산이 늘었다. 진행 중인 공사 자산은 3억 4,690만 달러 줄었다. 290 비니가 4월에 완공됐으므로, 진행 중인 공사 자산이 줄었어도 공사비 지출은 계속 상당할 수 있다.

연결 재무제표에 포함되지 않는 공동사업 투자는 9억 9,930만 달러에서 8억 3,120만 달러로 줄었다. BXP는 게이트웨이 커먼스와 7750 위스콘신 애비뉴 지분을 팔면서 다른 공동사업에는 계속 자금을 투입했다. 이러한 공동사업에도 연결 차입금 총액에 포함되지 않는 부채가 있다. 공시된 BXP 몫은 11억 300만 달러다. 단독 소유 자산의 차입금과 두 유형의 공동사업 부채 중 BXP 몫을 더하고 연결 대상 공동사업에서 다른 파트너 몫을 뺀 지분 기준 총부채는 163억 2,600만 달러다. 이 금액은 BXP가 지분에 따라 부담하는 부채 규모를 보여주며, 각 대출의 법적 차주를 바꾸지는 않는다.

출처: BXP, 2026년 Form 10-Q, 재무상태표, 1~2쪽; 주석 3 및 5, 22~28쪽; 지분 기준 부채 조정표, 80쪽 및 84~86쪽.

일반적인 임차인 미수금과 기타 미수금은 9,230만 달러로 거의 변하지 않았다. 반면 아직 받지 않은 임대료 가운데 먼저 수익으로 잡은 금액은 15억 3,900만 달러에서 15억 9,900만 달러로 늘었다. 이는 임대차 계약의 회계 처리에 따라 앞으로 받을 금액이다. 바일 관련 위험은 수익을 기록한 뒤에도 임차인이 돈을 낼 수 있는지가 중요함을 보여준다.

임대 관련 비용을 미래 기간에 나눠 반영하는 금액 등이 포함된 이연비용은 8억 4,320만 달러로 대체로 안정적이었다. 이런 비용과 임차인 시설 개선에 쓴 현금 2억 8,990만 달러는 장기 임대계약을 맺으려면 상당한 돈을 먼저 써야 함을 보여준다. BXP에 따르면 해당 분기에 체결한 대체 임대계약의 거래비용은 평방피트당 평균 $154.60였고, 임대료를 받지 않는 기간은 평균 356일이었다. 이는 그 분기에 체결한 계약들의 평균으로, 모든 계약의 조건이나 전년 대비 악화 정도를 뜻하지 않는다.

출처: BXP, 2026년 Form 10-Q, 1쪽, 7쪽 및 49쪽; BXP, 2025년 Form 10-K, 주석 2, 이연비용 및 임대 관련 비용의 회계정책.

BXP에 귀속되는 자본은 4,430만 달러 늘어난 51억 9,200만 달러를 기록했다. 이익만으로는 이 변화를 설명할 수 없다. 선언한 보통주 배당금이 이익보다 4,990만 달러 많았지만, 납입자본과 금리 위험을 줄이기 위한 계약의 가치 변동이 자본을 늘렸다. 유통 보통주가 늘어난 주된 이유는 기존 조합 지분을 주식으로 교환했기 때문이다. 이 교환으로 BXP의 조합 지분율은 높아졌지만 사업에 새 현금이 들어오지는 않았다. 주석에 자본 변동 내역이 제시돼 있다.

출처: BXP, 2026년 Form 10-Q, 자본변동표, 6쪽; 주석 9~10.

임대차 계약에도 금융부채와 별도로 계약에 따른 지급 의무가 따른다. BXP가 보고한 9월 30 기준 운용리스와 금융리스 부채의 합계는 7억 3,520만 달러다. 가장 최근 연간 보고서의 만기 일정표에는 2027년에 지급할 리스료 5,020만 달러와 2028년에 지급할 1억 5,900만 달러가 나와 있다. 뒤의 금액에는 매입 선택권과 관련된 1억 530만 달러와 가정한 공사 일정에 따른 최종 토지 임차료 2,510만 달러가 포함된다. 이는 2025년 12월에 작성된 일정표의 추정치이며, 2026년 9월에 새로 확인된 지급 전망은 아니다. 따라서 앞으로 쓸 현금을 계획할 때 채권과 담보대출뿐 아니라 토지·부동산 관련 의무도 고려해야 한다.

출처: BXP, 2026년 Form 10-Q, 1~2쪽; 2025년 Form 10-K, 주석 4, 리스 만기 일정표와 그 가정, 136쪽.

법적 청구로 현금 지출이 늘어날 수도 있다. 2010년 뉴욕 부동산 매입 수수료를 둘러싼 분쟁에서는 2026년 9월 30일까지의 법정 이자를 포함해 최대 약 2,400만 달러의 추가 손실이 발생할 가능성이 합리적으로 있다고 평가됐다. 경영진은 손실 발생을 ‘가능성이 높음’이 아닌 ‘합리적으로 가능함’으로 판단했으며, 이자가 늘면 부담액도 커질 수 있다. 290 비니의 공사 관련 소송과 비번 경찰관의 임금·근로시간 소송은 손실 범위를 추정할 수 없었다. 비니 사건에서 공사 금지 명령 신청이 기각됐지만 남은 청구가 끝난 것은 아니다.

BXP는 진행 중인 주·지방 세무조사에서 받은 세금 부족액 통지가 중요하지 않은 수준이라고도 보고했다. 부동산투자신탁 구조상 요건을 충족해 배당한 소득에는 일반적으로 연방 법인소득세가 부과되지 않지만, 주·지방 세금이나 과세 대상 자회사의 납세 의무는 남는다. 자산을 팔면 과세 대상 이익과 배당 의무가 생길 수 있어, 매각대금 중 공사나 부채 상환에 최종적으로 남길 수 있는 금액이 줄어들 수 있다.

출처: BXP, 2026년 Form 10-Q, 주석 8, 31~33쪽; ‘부동산투자신탁의 세금 관련 배당 고려사항’, 78쪽; ‘주·지방 세금 관련 사항’, 87쪽.

7. BXP는 영업 회복을 이어갈 발판이 있지만, 자금 조달을 계획대로 해내는 것이 여전히 중요하다

BXP의 임대 실적 개선이 이익을 뒷받침하고 있다. 다음 단계는 임대료를 받고 감당할 수 있는 조건으로 자금을 조달하는 데 달려 있다. 기존 건물의 입주율과 290 비니의 완공은 회복이 지난해 손실이 사라진 데 그치지 않음을 보여주는 구체적 근거다. 배당 후 회사에 남긴 자금, 완료된 자산 매각, 새로운 개발 파트너도 BXP가 다른 곳에서 마련해야 할 현금을 줄이고 있다.

남은 부담은 주로 시기에 달려 있다. 새 임차인은 임대료 면제 기간이 끝난 뒤에야 돈을 낼 수 있고, 공사에는 운영이 안정되기 전에 현금이 필요하다. 주요 임차인의 향후 거취가 정해지지 않은 가운데 GM 빌딩의 담보대출 만기도 다가온다. 임차인의 입주가 계속되고 비교 가능한 부동산에서 들어오는 현금이 늘며 재융자가 완료되면, BXP는 다른 의무에 쓸 현금을 지나치게 돌리지 않고도 개발사업을 마칠 여력이 커진다. 바일의 임대료 지급이 오래 중단되거나 재융자에 상당한 추가 자기자본이 필요해지면, 전반적인 임대 시장이 계속 좋아지더라도 그 여력은 줄어든다.

보고 기준 및 계산 주석

A. 회사, 공시 및 비교 기간

보고 기준: 이 분석은 2026년 9월 30일에 끝난 분기의 BXP/Boston Properties Limited Partnership 통합 Form 10-Q에 실린 BXP, Inc.의 미국 일반회계기준 연결 재무제표를 사용했다. 공시일은 2026년 11월 6일, 접수번호는 0001037540-26-000043, 회사 식별번호는 0001037540이다. 9월 30 기준 BXP의 운영 조합 지분율은 약 90.0%였다. 조합의 별도 재무제표를 BXP의 재무제표에 다시 더하지 않았다. 두 재무제표의 자산 장부금액이 달라 감가상각비와 손상차손도 다를 수 있다.

분기 비교는 각 연도의 7월 1부터 9월 30까지를 다룬다. 9개월 비교는 1월 1부터 9월 30까지를 다룬다. 다른 날짜를 명시하지 않은 재무상태표 변동은 2026년 9월 30일과 2025년 12월 31일을 비교한 것이다. 공시에서 천 달러 단위로 제시한 금액은 1,000으로 나눠 백만 달러 단위로 바꿨다. 조사 마감일은 11월 8이다. 그 이후의 모든 사업 상황을 각각 확인했다는 뜻은 아니다. 임차인 상황에 관한 판단에는 11월 6 공시 내용을 사용했다.

출처: 미국 증권거래위원회 공시 제출 내역, 공시 기본 정보; BXP, 2026년 Form 10-Q, 표지, 설명 주석 및 주석 1. 과거 연간 재무상태표 수치는 미국 증권거래위원회의 회사 재무자료와도 대조했다. 조회한 자료에는 아직 이번 3분기 접수 건이 포함되지 않아 당기 분기 수치는 공시 자체에서 가져왔다.

B. 보고 이익에서 FFO를 계산하는 방법

계산 주석: 이 표는 BXP가 제시한 비일반회계기준 조정 내역에서 관련 항목을 묶어 옮긴 것이다. 양수는 더하고 음수는 뺀다. BXP에 귀속되는 이익에서 출발해 BXP에 귀속되는 FFO로 끝나므로, 회사 몫의 실적에 운영 조합 전체의 실적을 섞지 않는다. 제출된 조정 내역에는 별도의 세금 조정 항목이 없어 여기서도 추가하지 않았다.

백만 달러	2026년 3분기	2025년 3분기
BXP 귀속 보고 순이익 또는 순손실	114.482	−121.712
감가상각·상각 조정액, 공동사업 몫 반영 후	+218.324	+232.352
연결 자산·공동사업 손상차손 조정액	0.000	+214.034
부동산 매각이익 제거, 공동사업 포함	−10.441	−4.168
부동산 외 투자 미실현이익 제거	−0.386	−0.178
외부 조합 소유주 몫: 순이익 배분액을 FFO 배분액으로 대체	−19.739	−43.654
BXP 귀속 FFO	302.240	276.674

묶어서 표시한 감가상각·상각 조정액은 아래의 양수·음수 항목으로 확인할 수 있다. 부동산을 함께 소유한 파트너 몫은 빼고, BXP가 지배하지 않는 부동산 공동사업에서 BXP 몫은 더한다.

감가상각비 조정 항목·백만 달러	2026년 3분기	2025년 3분기
연결 감가상각비·무형자산상각비	+228.679	+236.147
부동산 공동 소유자 몫	−23.901	−22.615
연결 대상이 아닌 공동사업의 BXP 몫	+12.047	+17.272
본사 감가상각비 제외	−0.632	−0.582
공시상 비부동산 조정	+2.131	+2.130
위 계산에 사용한 순조정액	+218.324	+232.352

외부 공동사업 소유자 몫을 조정할 때는 이들의 순이익을 이들의 FFO 몫으로 바꾼다. 2026년에는 1,232만 달러 − 3,205만 9,000 달러 = −1,973만 9,000 달러이고, 2025년에는 −1,298만 1,000 달러 − 3,067만 3,000 달러 = −4,365만 4,000 달러이다.

희석 주당 FFO 계산에 공시된 분자는 2026년 3억 234만 달러, 2025년 2억 7,676만 6,000 달러이다. 이를 각각 160.109백만 주와 158.928백만 주로 나누고 반올림하면 $1.89와 $1.74가 된다. 2025년 일반회계기준 주당손실 계산에서는 잠재적으로 주식 수를 늘릴 수 있는 주식을 제외한다. 포함하면 주당손실이 줄어들기 때문이다. 이익인 FFO를 계산할 때는 다른 주식 수를 분모로 쓴다.

FFO에는 보상비, 이자, 임대차 계약 종료에 따른 수입 같은 항목도 남아 있다. 따라서 FFO를 매번 들어오는 것이 보장된 현금액으로 읽어서는 안 된다.

출처: 보스턴 프로퍼티스(BXP), 2026년 양식 10-Q, FFO의 정의와 조정 내역, 87–90쪽; 손익계산서, 3쪽.

C. 현금 흐름 확인

이익과 현금 흐름 대조·연결 기준, 백만 달러	2026년 첫 9개월	2025년 첫 9개월
연결 순이익	390.964	89.206
감가상각비·무형자산상각비	+693.623	+680.073
부동산 손상차손	+18.036	+68.901
현금으로 지급하지 않은 보상비	+48.738	+39.563
공동사업 손익을 영업 현금 분배액으로 대체	+48.975	+199.242
기타 비현금·투자 관련 순조정액	−11.754	+1.791
받을 돈·선급 비용·지급 의무·임차인 유치비의 변동	−251.190	−241.371
영업활동 현금 흐름	937.392	837.405

계산 주석: 공동사업 조정액은 영업활동에서 받은 분배액에서 회계상 이익을 뺀 금액이다. 2026년에는 8,308만 5,000 달러에서 3,411만 달러를 뺐다. 2025년에는 4,545만 달러에서 회계상 손실 1억 5,379만 2,000 달러를 뺐다. 마지막 행은 BXP 현금흐름표의 ‘자산과 부채의 변동’ 8개 항목을 합한 값이다. 임차인 유치비도 포함하므로 고객에게서 돈을 거둔 실적만 보여주지는 않는다.

투자활동과 재무활동까지 포함하면 현금 잔액의 변동도 다음과 같이 맞아떨어진다.

현금 잔액 변동·에스크로 포함, 백만 달러	2026년 첫 9개월	2025년 첫 9개월
기초 현금	1,557.266	1,335.196
영업활동 현금 유입	+937.392	+837.405
투자활동 현금 유출	−572.341	−988.228
재무활동 현금 유출	−400.657	−245.644
기말 현금	1,521.660	938.729

2026년 말 현금은 현금 및 현금성자산 14억 7,163만 1,000 달러와 에스크로에 보관된 5,002만 9,000 달러를 합한 금액이다. 에스크로는 정해진 의무를 이행하기 위해 따로 보관한 현금이다. 따라서 현금흐름표에는 포함되지만 회사가 자유롭게 쓸 수 있는 돈으로 보지는 않는다.

출처: 보스턴 프로퍼티스(BXP), 2026년 양식 10-Q, BXP 현금흐름표, 7–9쪽.

D. 재무상태표와 소유 지분 변동 확인

연결 재무상태표 대조·백만 달러	2026년 9월 30일	2025년 12월 31일
총자산	26,271.838	26,166.164
총부채	18,460.370	18,473.924
상환 가능한 이연 주식 단위	7.577	7.538
외부 소유자 몫을 포함한 총자본	7,803.891	7,684.702
부채·상환 가능 주식 단위·자본 합계	26,271.838	26,166.164

계산 주석: 재무상태표의 양쪽 합계를 맞추려면 상환 가능한 이연 주식 단위를 포함해야 한다. 이 항목은 부채와 영구 자본 사이에 별도로 표시된다. 자금 조달을 위한 차입금에는 매입채무, 미지급 이자, 리스부채가 포함되지 않는다. 매입채무와 미지급 비용이 5,640만 달러 늘었지만, 그 전부가 영업 현금 흐름에 도움이 된 것은 아니다. 현금흐름표는 이 계정에 포함된 부동산 관련 비용의 증가분 3,064만 7,000 달러를 별도로 밝힌다.

BXP 자체 자본의 변동도 다음 항목으로 설명된다. 납입자본에는 주식과 소유 지분 거래가 기록된다. 배당 결손액에는 누적 회계상 이익을 초과한 분배가 기록된다. 헤지 관련 포괄손익에는 금리 계약의 변동 중 당기 순이익에 포함되지 않는 금액이 기록된다.

BXP 주주자본 변동·백만 달러	2026년 첫 9개월
기초 자본	5,147.190
보통주 자본 증가	+0.012
납입자본 증가	+66.018
BXP 순이익을 초과한 보통주 배당	−49.903
누적 헤지 관련 포괄손익 증가	+28.186
기말 자본	5,191.503

납입자본 증가액 6,601만 8,000 달러의 구성은 다음과 같다.

납입자본 증가 내역·백만 달러	2026년 첫 9개월
기존 공동사업 지분을 주식으로 교환	32.020
직원의 주식 매입	0.866
성과보상제도 관련 거래	3.736
부동산 공동사업 거래	10.313
BXP와 외부 공동사업 소유자 간 지분 재배분	19.083
총증가액	66.018

선언한 보통주 배당금 3억 3,450만 9,000 달러는 BXP 순이익 2억 8,460만 6,000 달러보다 4,990만 3,000 달러 많았다. 배당을 선언한 금액과 실제 지급한 현금은 다를 수 있다. 지급일이 다른 기간에 속할 수 있기 때문이다. 자기주식은 78,900주에 해당하는 마이너스 272만 2,000 달러로 그대로였다.

발행 후 유통 중인 보통주는 1,124,019주 늘어 159,672,317주가 됐다. 증가분 중 1,031,410주는 기존 운영 공동사업 지분을 보통주로 바꾼 데서 나왔다. 첫 9개월 동안 현금으로 지급하지 않은 보상비는 4,873만 8,000 달러였고, 전년 같은 기간에는 3,956만 3,000 달러였다. 현금 지급액에서 제외하더라도 보상비와 주식 수 증가에 따른 영향은 남는다.

출처: 보스턴 프로퍼티스(BXP), 2026년 양식 10-Q, 재무상태표·자본변동표·현금흐름표, 1–2쪽 및 6–9쪽; 주석 9–10.

E. 성장률과 자금 조달 가정

계산 주석: 매출 증가율은 증가액을 이전 기간 매출로 나눠 구한다. 분기는 3,992만 1,000 달러 ÷ 8억 7,151만 달러 = 4.58%이고, 첫 9개월은 7,409만 6,000 달러 ÷ 26억 518만 2,000 달러 = 2.84%이다. FFO 증가율은 2,556만 6,000 달러 ÷ 2억 7,667만 4,000 달러 = 9.24%이다. 영업활동 현금 흐름 증가율은 9,998만 7,000 달러 ÷ 8억 3,740만 5,000 달러 = 11.94%이다. 이익과 손실 사이의 변화는 성장률로 표시하면 오해를 부를 수 있어 금액으로 설명한다.

분기 부동산 손상차손을 비교할 때는 외부 소유자 몫을 배분하기 전의 연결 순이익을 쓴다. 6,890만 1,000 달러 + 1억 4,513만 3,000 달러 = 2억 1,403만 4,000 달러을 순이익 증가액 2억 7,233만 4,000 달러로 나누면 78.59%가 된다. 이는 세금을 반영한 BXP 단독의 조정 이익 추정치가 아니다.

개발사업에 투입한 자기자본 합계 7억 4,815만 7,000 달러에 남은 전기 설비실 공사비 약 2,480만 달러를 더하면 약 7억 7,300만 달러이다. 별도로 비용으로 잡았지만 아직 지급하지 않은 금액과 전기 설비실의 예상 매각 대금은 현금이 오가는 시점이 다르다. 따라서 이를 상계해 모든 공사 자금이 이미 확보됐다고 보지 않는다.

연간 약정 이자 비교는 7억 달러 × 6.05% = 4,235만 달러와 10억 달러 × 2.75% = 2,750만 달러이다. 차액 1,485만 달러는 두 약정의 이자만 따로 비교한 값이며, 전체 이자비용 전망치는 아니다. GM 빌딩의 경우 23억 달러 × 60% = 13억 8,000만 달러는 소유 지분에 해당하는 금액을 나타낸다. 추가 대출액이나 법적 상환 책임 범위를 뜻하지는 않는다.

출처: 보스턴 프로퍼티스(BXP), 2026년 양식 10-Q, 3쪽, 7–9쪽, 50쪽, 73쪽, 76–77쪽, 82쪽 및 88–90쪽.

이 보고서는 일반 정보와 사업 분석을 제공한다. 투자 조언이나 증권 거래 권유가 아니다.