ホスト・ホテルズの物件売却がホテル事業の好調を覆い隠す

ホスト・ホテルズの不動産売却で見えにくくなったホテル事業の改善

ホスト・ホテルズ＆リゾーツは、高級ホテルを保有し、宿泊、食事、催し物で収入を得ている。2026年9月30日に終わった第3四半期は、不動産売却益の減少で純利益が56.4%減った一方、営業利益は19.8%増えた。客室料金の上昇と宿泊客の増加でホテル事業は改善し、資産の売却で特別配当や新たな物件に充てる資金を得た。

分析対象期間：2026の第3四半期と最初の9カ月。調査の締め切り：ニューヨーク時間の2026年11月13日。この分析には、11月12日の資金調達プログラムに関する発表を含む。

出典：ホストの2026第3四半期のフォーム10-Q、連結損益計算書、2ページ、経営陣による説明、26～29ページ。

1. 純利益減少の原因は不動産取引で、ホテルの利益は改善した

四半期の純利益が減ったのは、営業利益が減ったためではない。ホストが保有し続けたホテルの利益は増えた。しかし、前年の不動産取引との差がその改善を上回った。

この違いが大切なのは、ホストには2通りの稼ぎ方があるためだ。ホテルは毎日、宿泊やサービスを販売する。一方、ホテルを売却し、売却額が帳簿上の価値を上回れば利益を計上できる。売却した物件から同じ売却益を再び得ることはできない。

連結業績、単位：百万米ドル（利益率・一株当たり金額を除く）	2026第3四半期	2025第3四半期	2026の最初の9カ月	2025の最初の9カ月
売上高	1,347	1,331	4,632	4,511
営業利益	121	101	733	663
営業利益率	9.0%	7.6%	15.8%	14.7%
その他の税引き前損益	-6	122	235	148
連結純利益	71	163	813	639
ホスト本体に帰属する純利益	70	161	801	630
希薄化後一株当たり利益、米ドル	0.10	0.23	1.16	0.91

出典：2026のフォーム10-Q、2、12、29ページ。営業利益率は、売上高のうち営業利益として残った割合で、小数点以下1桁に丸めた。連結純利益には外部の共同出資者に属する少額の利益も含む。一株当たり利益には、ホスト本体に帰属する利益を使う。

四半期には、その他の損益が1億2,800万ドル悪化した。営業利益、受取利息、損益計算書の残りの変動が合わせてそのうち3,600万ドルを補い、純利益の減少は9,200万ドルとなった。これは報告された業績の内訳を示す計算であり、不動産取引に伴う税金を除いた利益の推計ではない。

最初の9カ月では、不動産取引をめぐる状況が異なる。その他の利益は8,700万ドル増え、純利益が1億7,400万ドル増える一因となった。営業利益はどちらの期間も改善したが、純利益は四半期では減り、累計では増えた。

不動産売却は、保有し続けたホテルの業績が好調でも、四半期の連結売上高の伸びが1.2%にとどまった理由でもある。比較対象となるホテルの売上高は9,000万ドル増えた。一方、2025と2026に売却したホテルが比較上の売上高を8,000万ドル押し下げた。比較対象から除いたホテルでの100万ドルの減収と、住宅販売による700万ドルの売上高を合わせると、連結売上高の増加額1,600万ドルにつながる。

最初の9カ月では、売上高全体の増加額1億2,100万ドルのうち、住宅販売が8,600万ドルを占めた。ホテル事業の売上高は45億1,100万ドルから45億4,600万ドルへ、3,500万ドル増えた。不動産売却でホテル事業全体の規模が縮小したため、連結売上高の伸びだけでは、保有し続けたホテルの改善が十分に表れない。

出典：2026のフォーム10-Q、売上高の説明、26～30ページ、注記4、13～14ページ、比較対象ホテルの数値との照合、51～52ページ。四半期の内訳計算では、両年とも提出書類に示された現在の比較対象ホテル群を使った。

ホスト全社の調整後EBITDAreは、四半期には3億1,900万ドルから3億4,700万ドルへ、9カ月間では13億2,900万ドルから14億1,500万ドルへ増えた。この指標は、支払利息、税金、減価償却費、特定の不動産取引、株式報酬の影響を除き、共同事業についても調整した利益だ。営業面の業績が改善したという見方を支える。ただし、受取利息、事業中断に伴う保険金の利益、住宅開発事業の利益も含む。現金収支でも、継続的なホテル事業の利益だけを示す指標でもない。正確な照合は計算注記に示す。

出典：2026のフォーム10-Q、米国会計基準以外の指標の定義と数値の照合、45～47ページ。

2. 客室料金の上昇と宿泊客の増加が人件費の圧力を上回った

ホストは、比較対象ホテルの売上高からより多くの利益を残した。従業員の費用が増えたものの、客室売上高の伸びと飲食事業の収益性改善が利益を押し上げた。

9月30日時点で、ホストの連結対象は75ホテルで、このうち70ホテルは米国内にある。継続して保有するホテルの業績比較には73物件を使う。売却したホテル、住宅開発事業、ハリケーンによる休業後のザ・ドン・シーザー、山火事による避難に伴い休業したアリラ・ヴェンタナ・ビッグサーは除いている。改装中のホテルは、原則として物件全体が少なくとも一カ月休業しない限り、比較対象に含める。

以下の指標は、宿泊客が使った客室の平均料金と、客室全体のうち実際に販売できた割合を分けて示す。販売可能な客室一室当たりの客室売上高を示すRevPARは、この2つの要素を組み合わせた指標で、計算の分母には空室も含める。

比較対象ホテルの指標	2026第3四半期	2025第3四半期	2026の最初の9カ月	2025の最初の9カ月
販売客室の平均料金、米ドル	305.20	288.73	327.84	312.15
客室稼働率	71.9%	69.9%（RevPARを平均客室料金で割った推計値。提出書類の値は69.8%）	72.4%	71.3%
販売可能な客室当たり売上高、米ドル	219.50	201.71	237.21	222.51
比較対象ホテルの売上高、百万米ドル	1,312	1,222	4,392	4,149
比較対象ホテルのEBITDA、百万米ドル	331	297	1,327	1,226
比較対象ホテルのEBITDA利益率	25.2%	24.3%	30.2%	29.5%

出典：2026のフォーム10-Q、26、33～35、44～52ページ。比較対象ホテルのEBITDAは、減価償却費や本社費用を差し引く前の物件の利益を示し、連結営業利益とは異なる。計算注記では、この2つの数値のつながりを示す。4列とも、20269月時点の比較対象ホテル群を使う。

四半期の平均客室料金は5.7%上がり、客室稼働率は、2025の推計値を使うと約2.0ポイント上がった。合わせて、販売可能な客室一室当たりの客室売上高を8.8%押し上げた。この指標は最初の9カ月でも6.6%増え、改善が1四半期だけに限られなかったことを示す。

増収に最も大きく貢献したのは、休暇や仕事で個人旅行をする客だった。こうした客による四半期の客室売上高は11.5%増え、宿泊した延べ客室数は4.8%、料金は6.4%上がった。団体客による客室売上高は4.5%増え、宿泊した延べ客室数は1.3%増えた。経営陣は、需要の要因としてワールドカップ、米国建国250周年の祝賀行事、出張需要の回復、改装の完了を挙げた。

団体客は宴会の食事や映像・音響サービスも購入する。比較対象ホテルでは、四半期の飲食売上高が3億3,800万ドルから3億5,900万ドルへ増え、飲食部門の費用は2億5,400万ドルから2億6,600万ドルへ増えた。利益率の高い販売が増え、生産性も改善したことで、飲食部門の利益率は24.9%から25.9%へ上がった。この利益率には、管理費や固定資産税など、ホテル全体にかかる共通費用は含まない。

主な負担は引き続き従業員の費用だ。賃金と福利厚生費は、客室、飲食、その他の部門と支援業務にかかる費用の約58%を占める。四半期には、保有するホテル全体でこうした費用が約6%増えた。それでも、ホストの比較対象ホテルのEBITDA利益率は0.9ポイント上がった。全体として、売上高の伸びが追加の運営費用を上回ったということだ。

出典：2026のフォーム10-Q、売上高と費用の説明、30～32ページ、顧客構成、37～38ページ、飲食部門の利益率とその計算の照合、51～52ページ。

こうした好調さの一部には、業界全体の改善が表れている。マリオットは第3四半期に、米国とカナダの比較可能な全サービス型ホテル全体で、販売可能な客室一室当たりの客室売上高が8.6%増えたと報告した。高級ホテル群では11.9%増えた。需要を比べる目安にはなるが、対象物件と地域はホストと異なり、一部のホテルは重複する。そのため、ホストが保有ホテル全体で市場シェアを伸ばしたとは言えない。ホストの事業上の成果は、物件の保有に伴う費用を負担しながら、需要の伸びを物件の利益率改善につなげたことだ。

出典：マリオットの2026年11月2日の決算発表、「米国・カナダの比較可能な全ホテル」の表、2026年9月30日と2025に終わった3カ月、高級ホテルと全サービス型ホテルの行。マリオットの指標は為替変動の影響を除いている。

3. 住宅販売で現金収支が改善し、ホテル売却が株主への分配を支えた

営業活動で得た現金でホテルへの設備投資を賄えたが、はるかに大きい株主への分配には不動産売却で得た現金も役立った。ホテル事業が今後も生み出せる現金を考えるには、これらの資金源を分けて見る必要がある。

最初の9カ月間に、営業活動による現金収支は23.1%増えて11億9,000万ドルとなった。ホテル事業の改善が寄与したが、完成したオーランドの住宅開発事業も現金収支を変えた。ホストはこの期間に分譲住宅4戸とヴィラ8棟を販売し、8,600万ドルの売上高を計上した。売上原価7,100万ドルと販売・管理費300万ドルを差し引くと、この事業の利益は税金と会社全体の資金調達費用を考慮する前で1,200万ドルだった。

住宅の建設には、販売前に資金が必要だ。当期の建設費の支払額は、前年の6,700万ドルから1,700万ドルに減った。一方、以前に在庫として計上していた建設費6,300万ドルが、完成した住宅の売上原価に移された。以前の支出は今年の会計上の利益を減らすが、同じ現金を今年再び支払う必要はない。そのため、利益を現金収支に換算する際、キャッシュフロー計算書ではこの金額を足し戻す。

在庫に関するこの2つの変化により、営業活動による現金収支を前年と比較する計算は1億1,300万ドル改善した。これは住宅事業の利益の変化を考慮する前の金額だ。この1億1,300万ドルは追加の販売代金ではない。開発事業が建設から販売へ進むと現金収支が改善する理由を示す一方、その効果をホテル事業が継続的に生む現金の増加として扱えないことも示す。

出典：2026のフォーム10-Q、キャッシュフロー計算書、4ページ、開発事業の説明、29、32ページ、住宅事業に関する調整、52ページと脚注4。

ホテル運営会社との現金の精算による負担も小さくなった。使われた現金は前年の6,000万ドルに対し、1,800万ドルだった。運営会社は宿泊客から代金を受け取り、ホテルの費用を支払った後、所有者に現金を送る。ホストによると、宿泊客の支払いは通常、サービスの提供時に発生し、現金もほぼ同時に受け取る。それでも、ホストと運営会社の間の精算は、所有者がその現金を使えるようになる時期に影響する。

出典：2026のフォーム10-Q、4ページ、注記4、13ページ。2025のフォーム10-K、経営陣による説明にある、ホテル運営会社からの現金の分配に関する記述。

資金の使途、単位：百万米ドル	2026年の最初の9カ月	2025年の最初の9カ月
営業活動による現金収入	1,190	967
ホテルへの設備投資（支出額を正の値で表示）	392	454
フリーキャッシュフロー：営業活動による現金収入からホテルへの設備投資を差し引いた額	798	513
支払済みの普通株式配当	1,007	486
支払済みの普通株式買い戻し	75	205
配当と買い戻し後に残る現金	-284	-178

出典：2026年のフォーム10-Q、4ページ。フリーキャッシュフローは、米国会計基準に基づかない計算上の指標。ホテルへの設備投資には、改修・設備更新と投資収益の向上を目指す事業が含まれる。住居の建設費は営業活動による現金収入からすでに差し引かれているため、再び差し引いていない。最終行には買収、共同事業への投資、その他の資金調達による現金の動きは含まれない。現金の増減をすべて照合した内容は注記に示す。

通常とは異なる配当には、明確な目的があった。ホスト・ホテルズ＆リゾーツは2月に、オーランドとジャクソンホールのフォーシーズンズのリゾートを合わせて4施設、計11億ドルで売却した。その後、約5億ドルの課税対象となる売却益を株主に分配するため、7月に一株当たり$0.72の特別配当を支払った。この課税対象の利益は、財務会計の規則に基づいて報告する売却益とは異なる。

ホストは不動産投資信託（REIT）であるため、純キャピタルゲインを除く年間課税所得の少なくとも90%を分配しなければならない。同社は通常、それを上回り、キャピタルゲインを含む課税所得のすべてを長期的に分配する方針を取る。したがって、特別配当は資産売却と同社の分配方針に沿ったものだ。通常のホテル事業だけで、配当原資となる現金を生み出したことを示すものではない。

最初の9カ月に資産売却で受け取った現金の純額は10億7,800万ドルだった。ホストはこの期間、現金を得るための新たな借り入れを行っていない。資産売却で得た現金と営業活動による現金収入によって、同社は株主への分配と再投資を行いながら、手元の現金も増やせた。

出典：2026年のフォーム10-Q、4ページ、および流動性に関する説明、38～40ページ。取引表に示す売却収入の見積額と実際の現金受取額は異なる。取引完了時の調整の一部が確定していなかったためだ。

4. 改修は一部のホテルに効果をもたらす一方、ほかのホテルでは営業を妨げている

改修への支出には事業上の目的があるが、効果が出る前には営業への支障が生じる。ホストは客室や会議施設などを改良し、より高い料金を支払う宿泊客や団体を呼び込めるようにしている。

9月までに、ホストは収益性の向上を目指す事業に1億7,400万ドル、改修と設備更新に2億1,300万ドル、暴風雨の被害からの復旧に500万ドルを支出した。開示されたこれらの費目の合計が、ホテルへの設備投資3億9,200万ドルに当たる。経営陣が示す通年予算は5億5,000万ドルから6億ドルである。計画どおりに進めば、第4四半期にさらに1億5,800万ドルから2億800万ドルを支出する計算になる。

ハイアットの改修計画は6施設を対象とし、2027年までに5億2,500万ドルから5億5,000万ドルを要する見込みだ。9月までに、見積費用の約93%をすでに支出していた。別のマリオットの計画は4施設を対象とし、2029年までに3億ドルから3億5,000万ドルを要する見込みだ。ハイアットとマリオットは、運営会社への一定の業績連動報酬より先に、ホストが利益を受け取れる優先順位を高めることに合意した。営業利益の保証も付けている。保証額は計画期間を通じて、それぞれ4,000万ドルと約1,800万ドルになる。マリオットの保証額は、定められた業績連動の運営報酬の減額分を差し引いた額だ。こうした取り決めは、工事が営業を妨げる間、所有者であるホストの負担を一部和らげる。保証による受取額は報告上の物件費用を減らすため、ホテルの利益指標にはこの契約上の支えが含まれる。

出典：2026年のフォーム10-Q、戦略的な取り組みと設備投資事業、28～29ページ。支出の内訳は経営陣が開示した使途を示すもので、減価償却費から推計したものではない。

現在の地域別の業績には、改修の両面が表れている。オースティンでは、比較可能なホテルの販売可能な一室当たりの総売上高が当四半期に62.4%増えた。改修の完了に加え、比較対象となる2025年には営業が改修で妨げられていたことが寄与した。フェニックスでは同じ指標が31.9%減った。ウェスティン・キーアランドの改修が一因だ。ワシントンD.C.での19.0%の増加には、改修の完了と団体客やイベントによる需要が寄与した。これらの数値には客室、飲食、その他のホテル収入が含まれる。客室収入だけを示すRevPARの伸びではない。

ホストは当四半期に、ザ・リッツ・カールトン・ネープルズ、ティブロンの改修をほぼ完了した。改修した施設を再び営業に使い、より高い料金で販売する機会がある。ただし、前年の比較対象が例年になく弱かったため、現在のオースティンでの回復だけでは、事業の長期的な投資収益を測れない。

出典：2026年のフォーム10-Q、地域別の説明、27ページ、および設備投資事業、28ページ。

この戦略を裏付ける、より長期の実績もある。ホストによると、過去の改修計画を経て業績が安定した21施設では、RevPAR指数が平均8.7ポイント上昇し、目標の3～5ポイントを上回った。この指数は各ホテルを地元の競合ホテルと比べるものだ。上昇幅は、改修前3年間の平均値との比較で測っている。競争力の改善を裏付ける結果だが、建設への支出から得た利益そのものを示すわけではない。

出典：ホストの2026年11月の投資家向け資料、スライド18「改修の総合評価表」。測定方法と対象施設の選定に関する注記を含む。

5. ホストは売却した物件に代わり、異なる需要を持つ物件を取得している

10月の買収では、売却収入の一部をニューヨークの高級旅行需要とダラス周辺のビジネス需要に再投資した。経営陣が示す目的は、保有物件の質を高め、地域の分散を進めることだ。

ホストは10月14日に、客室数308のルネッサンス・ダラス・アット・プラノ・レガシー・ウェストを1億7,200万ドルで取得した。また、10月30日に、客室数195の1ホテル・ブルックリン・ブリッジを2億200万ドルで取得した。後者の価格は、売り手が負担した家具・設備のための積立金400万ドルを差し引いた額だ。公表された買収価格の合計は3億7,400万ドルとなる。

所有形態は異なる。ホストはプラノの物件を完全に所有する。一方、ブルックリンでは、2109年まで続く土地賃貸借契約に基づく借地権を取得した。ブルックリンのホテルによって、マンハッタンに近い高級ホテルの立地が加わる。プラノのホテルは、ホストにとって新しい市場で企業客と団体客の需要を取り込む。経営陣は、残りの2026年の保有期間中にEBITDAが600万ドル、取得に使った現金から得られなくなる利息収入を考慮した後の調整後EBITDAreが約400万ドル増えると予想した。これらは買収に関する予想であり、報告済みの通年利益ではない。

出典：2026年のフォーム10-Q、注記12、23ページ；ホストの11月4日の買収発表、取引の内容と予想される業績寄与。EBITDAは利息、税金、減価償却費、無形資産償却費を除く利益を指す。

これらの買収に先立ち、最初の9カ月には保有物件の残高が大きく減った。減価償却後の土地・建物・設備の残高は10億1,100万ドル減少した。ホテルの売却と減価償却が残高を減らし、設備投資が残高を増やした。一方、現金は反対に動き、10月の買収と配当支払いの前に7億2,400万ドル増えた。

連結決算の主な残高、単位：百万米ドル	2026年9月30日	2025年12月31日
土地・建物・設備（減価償却後）	9,625	10,636
現金および現金同等物	1,492	768
関連会社への貸付金・投資	310	259
受取手形	114	114
その他の資産	448	472
借入金（帳簿価額）	5,084	5,077
リース負債	561	563
買掛金・未払費用	286	355
ホテル運営会社への未払金	33	76
資産合計	12,753	13,049
純資産合計（償還義務のない外部持分を含む）	6,345	6,561

出典：2026年のフォーム10-Q、貸借対照表、1ページ；物件の詳細、14ページ；キャッシュフロー、4ページ。この表は残高の一部を抜き出したもので、貸借対照表の全項目ではない。償還可能な外部の共同事業持分は、負債および純資産とは別に表示される。資産と負債・純資産の全体の照合は後述する。

ホストは関連会社にも5,200万ドルを投じ、投下資本の返還として1,800万ドルを受け取った。投資残高の増加は、連結対象のホテルへの支出に加え、別の資金の使途があることを示す。残高が変わらない1億1,400万ドルの受取手形は、2025年にワシントン・マリオット・アット・メトロ・センターを売却した際の売り手融資によるものだ。売却代金の一部は、すでに受け取った現金ではなく、買い手がホストに返済する融資として残っている。当初の金利は6.5%で、返済期限は2027年8月。延長される可能性もある。

出典：2026年のフォーム10-Q、1ページ、4～5ページ；2025年のフォーム10-K、注記11、112ページ、売り手融資の条件。

純資産の減少は、この期間に損失が出たことを意味しない。宣言した普通株式配当がホスト本体に帰属する利益を上回り、株式買い戻しによって払込資本も減った。償還可能な外部の共同事業持分の再評価でも、金額が純資産から移された。後述の詳しい照合では、宣言した配当と実際に支払った配当を区別して、これらの動きを説明する。

ホストは第1四半期に普通株式4.0百万株を7,500万ドルで買い戻し、第3四半期には買い戻さなかった。発行済みで市場に流通する株式数は、9カ月間で2.7百万株と、買い戻し株数より小幅に減った。別の株式の増減が買い戻しを一部相殺したためだ。提出書類では買い戻し額を払込資本から差し引き、自己株式の残高は別に示していない。希薄化後の平均株式数は前年の9カ月間から0.9%しか減っていないため、年初からの一株当たり利益の増加は主に利益そのものの増加による。株式報酬も引き続き費用で、前年の1,600万ドルに対し1,900万ドルだった。

出典：2026年のフォーム10-Q、1ページ、12ページ、14～18ページ、および32ページ。買い戻した株式数と発行済みで市場に流通する株式数の純減との差を、従業員への株式報酬だけを測る数値とはみなしていない。

6. 借り入れの返済期限延長で投資の余地が広がるが、手元資金と融資枠は別の資金源

10月の取引を経て、ホストには資金調達の面で大きな余裕がある。重要な変化は、すでに使途が決まった現金の額と、銀行借入金の返済期限が先に延びたことだ。

9月30日時点で、現金および現金同等物は14億9,200万ドルだった。別に1億5,700万ドルの家具・設備のための積立金がホテルへの支出に充てられる予定で、さらに200万ドルの使途が制限された現金があった。これらの制限付きの金額を含めると、キャッシュフロー計算書に示す期末残高16億5,100万ドルになる。ただし、その全額を自由に使えるわけではない。

ホストは期末後の取引を反映する計算で、使途に制限のない現金を9億9,100万ドルに減額した。プラノについては、すでに支払った手付金1,000万ドルを除く1億6,200万ドル、ブルックリンについては2億200万ドル、さらに10月の普通株式配当1億3,700万ドルを差し引いた。これは9月の残高を調整した数値であり、その後のホテルの現金収入と支払いをすべて反映した11月の現金残高ではない。

出典：2026年のフォーム10-Q、4～5ページおよび38～39ページ；11月4日の決算発表、「貸借対照表」の期末後取引を反映した現金の表。

15億ドルのリボルビング信用枠は四半期末時点で利用されていなかった。この枠で借り入れれば、現金と負債がともに増える。改定後の契約には、融資枠をさらに12億5,000万ドル拡大できる選択肢もある。ただし、貸し手の融資約束などの条件を満たす必要があるため、ここでは利用可能な資金に含めていない。

ホストは10月21日に、リボルビング信用枠と1件の5億ドルの期限付き融資の返済期限を2031年1月に延ばし、もう一方の5億ドルの期限付き融資の返済期限を2032年1月に延ばした。条件を満たせば、先の2件の期限をさらに2032年1月まで延ばせる。この借り換えによって、負債の加重平均返済期限は4.4年から5.2年に延びた。対象となる融資の元本を増やさずに、従来2027年と2028年に到来する予定だった銀行借入金の返済期限を後ろに移した。

出典：2026年のフォーム10-Q、借入金と信用枠の条件、41～42ページ。

次に大きな優先債の返済は、12月2028に予定される4億ドルだ。2027には、これよりかなり少額の不動産担保ローンの返済も残る。その後の優先債の返済時期は2029～2035に分散しているが、銀行借入の返済は2031～2032に集中する。返済予定と利率は計算上の注記に示す。

ホストが報告した負債の平均金利は4.8%だった。負債の約80%は固定金利で、金利デリバティブの未決済残高はなかった。変動金利の対象となる借入が約10億ドルあるため、借入額が変わらず、費用を相殺する要因もないと仮定すると、金利が1パーセントポイント上がるごとに年間の支払利息は約1,000万ドル増える。これは事業が金利変動から受ける影響の試算であり、金利予測ではない。

9カ月間の支払利息は1億7,600万ドルで、比較対象期間の1億7,500万ドルからほぼ変わらなかった。一方、現金で支払った利息は1億7,000万ドルから1億5,400万ドルに減った。これは一部、支払時期の違いによる。費用として計上する利息と実際に支払う利息は、同じ期間に減るとは限らない。したがって、現金支払額の減少だけでは、借入コストも同程度下がったとはいえない。

出典：2026年フォーム10-Q、32、41、53ページ。2025年フォーム10-K、借入条件と金利変動の影響に関する記載。

貸し手は借入額に上限を設け、利益で利息やその他の固定的な支払いを賄えるかを確認する。ホストは四半期末時点で、これらの融資条件を余裕をもって満たしていた。開示された負債比率は2.0倍で、上限の7.25倍を下回った。固定費の返済能力を示す比率は5.8倍で、下限の1.25倍を上回った。無担保債務の利息を賄う能力を示す比率も7.6倍で、下限の1.75倍を上回った。いずれも貸し手が定めた計算方法に基づき、調整後の利益を使う。負債比率の計算では、保有現金による差し引きも行う。負債の総額が変わらなくても、現金を使えばその余裕は小さくなる。

土地の賃借料も、ホテルの利益から継続して支払う費用だ。9月30日時点のリース負債は5億6,100万ドルだった。12月2025の予定表では、将来の支払いを時期に応じて調整する前のリース料総額は15億3,100万ドルだった。その大半は遠い将来に支払う予定で、2026には4,000万ドル、2027には3,900万ドルが予定されていた。売上などに応じて変わる賃借料は別に発生し、2025の変動リース費用は3,500万ドルだった。この古い予定表はブルックリンでの買収前に作られたため、買収後の支払義務をすべて含む総額ではない。

出典：2026年フォーム10-Q、1、42～43ページ。2025年フォーム10-K、注記8、109～110ページ。支払時期を調整する前の賃借料総額と貸借対照表上のリース負債が異なるのは、後者が将来の支払時期を反映しているためだ。

提出後の発表では、資金調達の選択肢がもう一つ維持された。11月12日、ホストは未使用の6億ドルの市場価格による株式売却契約を、新たな6億ドルの契約に置き換えた。将来この契約で得る資金は、買収候補や一般的な事業目的に充てる意向だ。この置き換え自体で6億ドルを調達したわけでも、未使用の売却枠が同額増えたわけでもない。将来の株式発行は投資資金を確保できる一方、利益をより多くの株式で分け合うことになる。先渡し売却では、決済まで現金の受け取りが遅れる場合もある。

出典：2026年11月12日付フォーム8-K、項目1.01、8.01、受付番号0001628280-26-073508。

7．予約が業績見通しを支える一方、災害はホテルの営業に直接影響する

事業の改善が続くことを示す材料はあるが、人件費とホテルを営業できる状況が重要な制約となる。次に確かめるべきなのは、特別なイベントによる前年との比較条件が変わるなかでも、通常の出張や団体旅行が客室料金を支え続けるかどうかだ。

11月4日の発表で、ホストは10月の比較対象ホテルにおける販売可能な客室当たりの客室売上高が約6.5%伸びたと報告した。経営陣は通年の伸び率の見通しを約6.75%に引き上げ、連結純利益を9億7,800万ドルと予想した。この利益予想には、レジデンス販売による1,800万ドルの純寄与を見込む一方、第1四半期にすでに受け取った分を超えるハリケーン保険金の回収は想定していない。ホテル事業だけで継続的に得る利益の予想として読むべきではない。

出典：11月4日付の決算発表、「2026年の見通し」と業績予想の表。10月の伸び率は経営陣による概算の最新値で、通年の数値は予想値だ。

予約状況は、特別なイベント以外の需要を示す材料にもなる。9月30日時点で経営陣が報告した2027の団体予約の売上予定額は、前年の同じ時点を約6%上回った。予約は取り消されることがあり、まだ売上として計上された額ではない。それでも、会議や企業の需要が翌年も続く可能性を支える。予約が実際の宿泊や宴会での支出につながれば、ホテルの人件費上昇を吸収する助けになる。

出典：11月2026の投資家向け資料、スライド23「団体事業の堅調さが続く」。9月30日の測定日と予約取消しに関する注記を含む。

悪天候や火災は、予約を実際の売上につなげる動きをすぐに止める可能性がある。アリラ・ベンタナ・ビッグサーは山火事による避難命令を受けてひと月休業し、9月に営業を再開した。このホテルを比較対象の業績から除くことで比較条件はそろうが、休業によって失われた事業は連結業績に影響する。

ザ・ドン・シーザーの事例は、現金への影響が長く続くことを示す。2024のハリケーン後、ホストは資産の除却額と復旧費用を6,200万ドルと見積もり、同額を保険金の未収額として計上した。9月2026までに受け取った保険金の累計は8,200万ドルだった。このうち5,100万ドルを未収額の減少に充て、未収額は1,100万ドルとなった。残る3,100万ドルは営業中断に伴う保険利益として計上した。2026の最初の9カ月間に計上した保険利益は700万ドルにとどまり、2025の同じ期間の2,400万ドルを下回った。回収した保険金の累計が、そのまま今年の利益になるわけではない。

ハワイで3月2026に発生したコナ・ロウの暴風雨について、経営陣は施設に関する費用を2,000万ドル～2,500万ドルと見積もり、復旧は2027まで続くとしていた。免責額を超える施設の損害はほぼ全額が保険で補われると見込んでいたが、施設への影響と営業中断による影響の全体像はなお評価中だった。保険は復旧を支えるが、休業中の客室や損傷した施設を宿泊客が使える状態にはできない。

出典：2026年フォーム10-Q、注記10、22ページ。設備投資計画は29ページ、比較対象からの除外は44ページ、保険利益は2ページ。

提出書類には、重要な訴訟費用の記載はない。ホストは通常の事業で生じる請求に対して重要性の低い引当額を計上し、不利な結果による損失が相応に起こり得るものとして開示が必要な既知の案件はないと報告した。これは経営陣が把握していた案件についての開示であり、将来の請求が起きないという保証ではない。REITの資格を持っていても、税金は現金の支出となる。課税対象のホテル子会社が9カ月間の4,200万ドルの税金費用に含まれ、実際に支払った法人所得税は1,800万ドルだった。計上額と支払額の時期のずれは、恒久的な節税を意味しない。

出典：2026年フォーム10-Q。訴訟手続きは注記11、22ページ。法人所得税の説明は32ページ、税金の現金支払額は5ページ。

8．事業は強まり、次は改修と買収後のホテル群から利益を増やせるか

ホストのホテル事業は改善しており、開示された資金調達の余力も投資計画を続けるには十分だ。客室料金の上昇、稼働率の改善、飲食部門の好転によって、ホテルの売上から残る利益が増えた。改修の成果と将来の団体予約も、次の段階を支える材料だ。

実行面で中心となる課題は、完了した工事と新たに取得したホテルから、人件費、維持費、賃借料、資金調達費用を払った後にも残る利益を生むことだ。レジデンスの販売とホテルの売却は有用な現金収入をもたらしたが、いずれも限りがあり、宿泊客から得る現金の代わりにはなり続けられない。改修したホテルが競争力の向上を保ち、予約済みの団体客が実際に訪れれば、ホストは組み替えたホテル群の収益力を高められる。一方、賃金が上がるなかで客室料金が弱まり、工事によって施設を使えない期間が続けば、同じ投資計画でも狙った効果が出る前に保有現金の余裕をより多く使うことになる。

報告の前提と計算上の注記

報告の前提：対象会社、日付、会計上の範囲

主な資料は、2026年9月30日を対象とし、2026年11月6日に提出されたホスト・ホテルズ・アンド・リゾーツ・インクの未監査の連結フォーム10-Qだ。受付番号は0001070750-26-000156、CIKは0001070750。この報告書にはホスト・ホテルズ・アンド・リゾーツ・エルピーの財務諸表も含まれる。本分析では、事業運営を担うパートナーシップを含むホスト・インクの連結会計数値を使い、2つの法人の数値を足し合わせていない。ホスト・インクはパートナーシップ持分の約99%を保有していた。ホストが報告する事業セグメントはホテル保有の1つだ。地域別の売上開示は、別個の報告対象セグメントではない。

「第3四半期」は7月1日から9月30日までを指す。「最初の9カ月間」は1月1日から9月30日までを指す。貸借対照表の比較対象は2025年12月31日時点だ。金額は、別の単位を明記した場合を除き、原則として百万米ドル単位で示す。別の出典を示した場合を除き、前年同期の比較値は対象の提出書類から取っている。

提供された提出書類の本文は、その書類に付属するインラインXBRLと照合した。金額は米ドル単位のデータを百万ドル単位に換算し、四半期と9カ月間を別々に確認した。ホスト・インクに帰属する純利益は、外部持分を含む連結純利益と区別した。業績数値は9月30日以降に更新していない。引用したその後の取引と事業の最新情報には、それぞれ固有の日付がある。調査の締切はニューヨーク時間の2026年11月13日で、使用した最新の会社提出書類の日付は11月12日だ。

出典：SECの発行会社提出記録。対象のフォーム10-Qの表紙、説明文、注記1～3と8。11月12日付のフォーム8-K。

計算上の注記：報告利益と比較対象ホテルの利益

伸び率は、当期の金額を前年同期の金額で割り、1を引いて求める。利益率は、示した利益を同じ対象範囲の売上高で割った値だ。パーセントポイントの変化は、1つの利益率または稼働率を差し引いて求める。公表された利益率には、財務諸表で丸めて表示した金額より細かい元の数値が使われている場合がある。

四半期の純利益がどう変わったかを百万米ドル単位で示すと、前年同期の純利益163に、営業利益の改善20、受取利息の増加10、支払利息の減少1を加え、その他の損益の悪化128を差し引き、関連会社からの利益の増加3と税金費用の減少2を加えると、当期の純利益71となる。その他の損益は税引き前の数値で、資産売却益について税引き後の額を仮定していない。

比較対象ホテルのEBITDAは、連結営業利益から対象外の事業による利益を除き、減価償却費と本社費用を加え戻して求める。

計算の内訳、百万米ドル	第3四半期 2026	第3四半期 2025	2026の最初の9カ月	2025の最初の9カ月
報告された営業利益	121	101	733	663
不動産取引の損益を除く	0	-12	-11	-70
比較対象外ホテルの損益を除く（保険利益を含む）	-7	-15	-40	-37
レジデンス開発の純寄与を除く	0	0	-12	0
減価償却費と本社費用を加え戻す	217	223	657	670
比較対象ホテルのEBITDA	331	297	1,327	1,226

出典：2026年フォーム10-Q、2、50～52ページ。第3四半期のレジデンス販売による寄与は、関連費用を差し引き、端数を丸めるとゼロになる。比較対象ホテルの利益率は、最終行の金額を、それぞれ13億1,200万ドル、12億2,200万ドル、43億9,200万ドル、41億4,900万ドルの比較対象売上高で割って求める。

別の全社ベースの調整は、連結純利益を出発点とし、連結対象外の関連会社の利益についてはホストの持分相当額だけを含める。

純利益から調整後EBITDAreまで、単位：百万米ドル	2026年第3四半期	2025年第3四半期	2026年最初の9カ月	2025年最初の9カ月
報告された連結純利益	71	163	813	639
支払利息を加算	59	60	176	175
別掲の減損を除く減価償却費を加算	187	196	566	587
法人税費用を加算	7	9	42	35
EBITDA小計	324	428	1,597	1,436
売却益を除外・売却損を加算	6	-122	-235	-143
不動産の減損損失を加算	0	0	4	0
持分法適用会社の利益を除外	-5	-2	-16	-16
関連会社のEBITDAreのホスト持分を加算	15	10	46	36
EBITDAre小計	340	314	1,396	1,313
現金支出を伴わない株式報酬を加算	7	5	19	16
調整後EBITDAre	347	319	1,415	1,329

出典：2026年のForm 10-Q、47ページ。小計は計算の確認点であり、さらに加算する金額ではない。2026年最初の9カ月の損益計算書にある減価償却費5億7,000万ドルには、ここで別掲した減損400万ドルが含まれる。これらの指標では法人税費用をすべて除くため、売却損益の調整額は税引き後の調整純利益ではない。提出書類によると、2025年最初の9カ月の指標には土地売却益400万ドルが残る。事業中断に伴う利益と受取利息も残る。一方、株式報酬は実際に価値を持つ報酬費用だが、除外される。

計算注記：利益から営業キャッシュへの調整と現金の増減

この表は、営業活動で得た現金が純利益と異なる理由を確かめるものだ。プラスの調整額は報告利益に加え、マイナスの調整額は差し引く。

営業キャッシュの調整、単位：百万米ドル	2026年最初の9カ月	2025年最初の9カ月
連結純利益	813	639
減価償却費	570	587
その他の利益を除外	-235	-148
住宅建設の支払いと販売済み住戸の原価計上	46	-67
ホテル運営会社との精算による現金増減	-18	-60
資金調達費用の償却を加算	9	9
現金支出を伴わない株式報酬を加算	19	16
利益に含まれる関連会社の利益を除外	-16	-16
関連会社から受け取った現金分配を加算	15	15
修復費用に対する保険金収入	2	0
その他の資産による現金増減	2	-7
その他の負債による現金増減	-17	-1
営業活動によるキャッシュフロー	1,190	967

住宅の行は、2026年に販売時に原価として計上した在庫費用6,300万ドルから、当期の建設代金の支払い1,700万ドルを差し引いた額だ。2025年は$0から6,700万ドルを差し引く。関連会社の行では、それらへの投資から会計上計上した利益を除き、実際に受け取った現金分配に置き換える。その他の資産と負債の行には、キャッシュフロー計算書で開示された残りの支払いと回収による増減が入る。

使途が制限された現金も含めた2026年の現金全体の計算は、期首現金9億3,700万ドル＋営業活動による流入11億9,000万ドル＋投資活動による流入6億4,200万ドル－財務活動による流出11億1,600万ドル－為替レートの影響200万ドル＝期末現金16億5,100万ドルとなる。2025年は7億9,800万ドル＋9億6,700万ドル－3億ドル－7億2,300万ドル＋400万ドル＝7億4,600万ドルとなる。

2026年の投資活動による流入は、資産売却による収入10億7,800万ドル＋関連会社への投資の回収1,800万ドル－関連会社への投資5,200万ドル－買収のための預け金1,000万ドル－ホテルへの設備投資3億9,200万ドルで求められる。財務活動による流出には、借入金の返済200万ドル、自社株買い7,500万ドル、普通株式の配当10億700万ドル、外部パートナーへの分配と支払い1,500万ドル、その他の財務活動に伴う支払い1,700万ドルが含まれる。

出典：2026年のForm 10-Q、4～5ページ。2026年の期末現金は、使途に制限のない現金14億9,200万ドル＋設備更新のための積立金1億5,700万ドル＋その他の使途が制限された現金200万ドルとなる。比較対象となる2025年の期末残高は、それぞれ5億3,900万ドル、2億500万ドル、200万ドルだ。

計算注記：純資産と貸借対照表の計算

以下の計算は、利益が出た一方で純資産が減った理由を示す。累積欠損は、利益から分配を差し引いて積み上げた残高だ。払込資本には、株式によって得た資本と関連する調整額を記録する。金額の単位はすべて百万米ドル。

勘定科目、単位：百万米ドル	2025年12月31日	増減額	2026年9月30日
累積欠損	-670	-110	-780
追加払込資本	7,289	-109	7,180
その他の包括損失累計額	-68	2	-66
普通株式の額面資本	7	0	7
償還不要の外部持分	3	1	4
純資産合計	6,561	-216	6,345

累積欠損が増えたのは、宣言された普通株式の配当9億1,100万ドルが、ホスト・インクの利益8億100万ドルを1億1,000万ドル上回ったためだ。払込資本は1億900万ドル減った。持分比率の変動などで4,200万ドル減り、株式報酬制度に伴う発行で差し引き800万ドル増え、自社株買いに7,500万ドルを使った。

その他の包括利益は200万ドル改善した。内訳は為替と関連会社に関する項目が100万ドル、デリバティブが100万ドルだ。償還不要の外部持分は、利益100万ドル、持分比率の変動100万ドル、分配100万ドルを反映して100万ドル増えた。為替とデリバティブによる変動は、報告された純利益を通さずに純資産に影響した。普通株式の額面資本は、開示された金額の丸めの範囲では変わらなかった。

償還可能なパートナーシップ持分は純資産の外に計上される。その残高は別に計算され、期首1億7,100万ドル＋割り当てられた利益1,100万ドル＋持分比率の変動など4,200万ドル－分配1,300万ドル＝2億1,100万ドルとなる。ホストはこの持分を、過去からの帳簿価額と償還価額のうち高い方で測る。償還価額は、外部パートナーが転換時に受け取れる現金または株式の価値で、ホストの株価によって変わりうる。こうした評価額の変更は、現金を借り入れたことを意味しない。

この持分も含めると、貸借対照表の左右は一致する。9月の資産127億5,300万ドル＝負債61億9,700万ドル＋償還可能な持分2億1,100万ドル＋純資産63億4,500万ドル。12月の資産130億4,900万ドル＝負債63億1,700万ドル＋償還可能な持分1億7,100万ドル＋純資産65億6,100万ドル。

宣言された普通株式の配当9億1,100万ドルと現金で支払った配当10億700万ドルが異なるのは、宣言日と支払日が異なる報告期間にまたがるためだ。9カ月間の希薄化後の普通株式の平均株数は688.0百万株で、比較対象の694.5百万株から計算上0.9%減った。開示された丸め後の数値を使うと、帰属利益8億100万ドルを688.0百万株で割った値は、報告された希薄化後の一株当たり利益$1.16に丸められる。

出典：2026年のForm 10-Q、1、4、12、14～18ページ、および注記9～10、21～22ページ。

計算注記：元本返済と契約上の利息

この一覧は、既存の優先債の条件と10月の銀行借入の借り換えを合わせたものだ。示しているのは元本であり、会計上の控除後の債務額ではない。クーポンは契約で定めた年間の利率だ。

借入の種類・返済予定	元本（百万米ドル）	契約上の金利
シニア債、2028年12月償還	400	固定4.25%
シニア債、2029年12月償還	650	固定3.375%
シニア債、2030年9月償還	750	固定3.5%
シニア債、2031年12月償還	450	固定2.9%
シニア債、2032年6月償還	500	固定5.7%
シニア債、2034年7月償還	600	固定5.7%
シニア債、2035年4月償還	700	固定5.5%
銀行タームローン、2031年1月返済	500	変動する基準金利＋契約上の上乗せ金利
銀行タームローン、2032年1月返済	500	変動する基準金利＋契約上の上乗せ金利

シニア債の元本総額は40億5,000万ドル。割引額と資金調達費用を差し引いた9月時点の帳簿価額は39億9,200万ドルだった。銀行タームローンの元本10億ドルは、未使用の融資枠15億ドルとは別の借入だ。2031年返済のタームローンは、条件を満たせば返済期限を1年間延長できる。表に含めていない不動産担保ローンなどの債務は、9月時点の帳簿価額が9,300万ドルだった。提示資料には、2027年の不動産担保ローンの最終返済額9,000万ドルと、2027年の元本分割返済額200万ドルが示されている。

米ドル建てタームローンについて、改定後の契約は、市場に応じて変動する基準金利のSOFRに、信用格付けに応じた0.70%～1.55%の金利を上乗せすると定めている。この範囲には、契約に基づく負債比率とサステナビリティに関する調整を反映していない。随時借り入れできる融資枠では、SOFRへの上乗せ金利は0.65%～1.35%。別途、調整前の融資枠の契約額に0.10%～0.30%の手数料がかかる。これらは契約で定めた範囲であり、ホスト・ホテルズ・アンド・リゾーツが現在、その上限または下限の金利を支払っているという意味ではない。

出典：2025年のForm 10-Kの借入一覧と返済期限表（57～60ページ、注記5）；2026年のForm 10-Q（1ページ、41～42ページ）；2026年11月の投資家向け説明資料（スライド11、不動産担保ローンに関する脚注）。2026年の最初の9カ月間には、新たな借入債券の発行もシニア債の償還もなかった。

この分析は、情報提供と事業に関する理解を目的としている。投資助言でも、有価証券の取引を勧めるものでもない。