豪斯特酒店的物業出售掩蓋了酒店業務的改善
豪斯特酒店及度假村（Host Hotels & Resorts）持有豪華及高級酒店，向住客提供客房、餐飲和活動服務。在截至2026年9月30日的第3季，營業利潤上升19.8%，但由於出售物業的收益減少，淨利潤下降56.4%。房價提高、入住客房增加，帶動酒店業務改善；出售資產所得則為特別股息和購入新物業提供資金。
分析期間：2026的第3季及首9個月。資料截止時間：紐約時間2026年11月13日；本分析包括11月12日公布的融資計畫。
資料來源：豪斯特2026第3季的10-Q表格，合併損益表，第2頁；管理層討論，第26至29頁。
1. 利潤下降源於物業交易，酒店獲利則有所改善
季度淨利潤下降，並不代表營業利潤也下降。豪斯特從繼續持有的酒店賺得更多，但與去年物業交易收益相比，這項改善仍被掩蓋。
這項區別很重要，因為豪斯特透過2種不同方式賺錢。酒店每天提供住宿和服務，取得收入。此外，豪斯特可以出售酒店；若售價高於帳面價值，便會認列出售收益。同一物業售出後，豪斯特不再持有它，也就無法再次從出售該物業取得收益。
| 合併財報數據；百萬美元，利潤率及每股金額除外 | 2026第3季 | 2025第3季 | 2026首9個月 | 2025首9個月 |
|---|---|---|---|---|
| 營收 | 1,347 | 1,331 | 4,632 | 4,511 |
| 營業利潤 | 121 | 101 | 733 | 663 |
| 營業利潤率 | 9.0% | 7.6% | 15.8% | 14.7% |
| 其他稅前收益／（損失） | -6 | 122 | 235 | 148 |
| 合併淨利潤 | 71 | 163 | 813 | 639 |
| 歸屬於豪斯特公司的淨利潤 | 70 | 161 | 801 | 630 |
| 每股普通股稀釋後盈餘，美元 | 0.10 | 0.23 | 1.16 | 0.91 |
資料來源：2026的10-Q表格，第2、12及29頁。營業利潤率是營收中留下作為營業利潤的比率，以營業利潤除以營收計算，四捨五入至小數點後1位。合併淨利潤包含外部合夥人所占的小部分；每股盈餘則採用歸屬於豪斯特公司的淨利潤計算。
本季其他收益與損失合計減少1億2,800萬美元。營業利潤、利息收入及損益表其餘項目的變動，合計抵銷其中3,600萬美元，淨利潤因此下降9,200萬美元。這是對已公布數據的核對，並非扣除交易相關稅負影響後的利潤估算。
首9個月的交易情況則不同：其他收益增加8,700萬美元，有助於淨利潤增加1億7,400萬美元。因此，季度與累計淨利潤的變動方向相反，儘管兩段期間的營業利潤都提高了。
出售物業也說明，為何豪斯特保留的酒店表現強勁，本季財報營收卻只成長1.2%。可比較酒店的營收增加9,000萬美元；2025和2026售出的酒店，使比較基礎減少8,000萬美元。未納入比較的酒店營收減少100萬美元，住宅銷售則貢獻700萬美元；合計後，合併營收增加1,600萬美元。
首9個月，總營收增加1億2,100萬美元，其中8,600萬美元來自住宅銷售。酒店營收本身增加3,500萬美元，從45億1,100萬美元增至45億4,600萬美元。出售物業縮小了酒店業務的規模，因此合併營收的成長幅度，低於保留酒店的改善幅度。
資料來源：2026的10-Q表格，營收討論，第26至30頁；附註4，第13至14頁；可比較酒店數據調節表，第51至52頁。季度營收的核對，兩年都採用申報文件所列的現行可比較酒店組合。
豪斯特全公司的調整後EBITDAre，本季從3億1,900萬美元增至3億4,700萬美元，首9個月則從13億2,900萬美元增至14億1,500萬美元。這項指標剔除利息費用、稅款、折舊、指定物業交易及股票薪酬，並就合資企業作出調整。它支持營運表現改善的結論，但仍包含利息收入、營業中斷保險收益及住宅項目的貢獻。因此，它既不是現金流，也不只反映可重複取得的酒店獲利。確切的調節過程見計算註釋。
資料來源：2026的10-Q表格，非公認會計準則指標的定義及調節表，第45至47頁。
2. 房價提高、住客增加，抵銷了薪資成本壓力
可比較酒店每一美元營收留下的利潤增加了。客房銷售更強，餐飲業務的獲利情況也改善，足以抵銷員工成本上升的壓力。
截至9月30日，豪斯特合併計入75家酒店，其中70家位於美國。用來比較持續營運表現的酒店共有73家。這項比較排除了已售出的酒店、住宅開發項目、因颶風關閉後的The Don CeSar，以及因野火疏散而關閉後的Alila Ventana Big Sur。正在整修的酒店通常仍納入比較，除非整間酒店關閉至少一個月。
下列指標分別顯示已售出客房的平均房價，以及實際售出客房占可供出租客房的比率。每間可供出租客房營收（RevPAR）結合這2項影響，計算時也把空房列入分母。
| 可比較酒店指標 | 2026第3季 | 2025第3季 | 2026首9個月 | 2025首9個月 |
|---|---|---|---|---|
| 已售客房平均房價，美元 | 305.20 | 288.73 | 327.84 | 312.15 |
| 住房率 | 71.9% | 69.9%（以每間可供出租客房營收除以平均房價推算；申報文件列為69.8%） | 72.4% | 71.3% |
| 每間可供出租客房營收，美元 | 219.50 | 201.71 | 237.21 | 222.51 |
| 可比較酒店營收，百萬美元 | 1,312 | 1,222 | 4,392 | 4,149 |
| 可比較酒店EBITDA，百萬美元 | 331 | 297 | 1,327 | 1,226 |
| 可比較酒店EBITDA利潤率 | 25.2% | 24.3% | 30.2% | 29.5% |
資料來源：2026的10-Q表格，第26、33至35及44至52頁。可比較酒店EBITDA衡量的是扣除折舊及公司層級成本前的物業獲利，並非合併營業利潤。計算註釋列出這2者如何調節。所有4欄均採用20269月月的可比較酒店組合。
本季平均房價上升5.7%。以推算出的2025住房率為基礎，住房率約提高2.0個百分點。兩項變動共同推動每間可供出租客房營收上升8.8%。首9個月，這項指標增加6.6%，顯示改善並非只出現在1個季度。
個人休閒或商務旅客帶來最大的增量。他們貢獻的季度客房營收上升11.5%；售出的住房晚數增加4.8%，房價上升6.4%。團體客房營收增加4.5%，團體住房晚數增加1.3%。管理層認為，需求受世界盃、美國建國250週年慶祝活動、商務旅行改善及整修完工帶動。
團體客人也會購買宴會餐飲及影音服務。可比較酒店的季度餐飲營收從3億3,800萬美元增至3億5,900萬美元，相關部門費用則從2億5,400萬美元增至2億6,600萬美元。銷售組合更有利、工作效率提高，協助餐飲部門利潤率從24.9%升至25.9%。這項利潤率不計入行政費用及物業稅等酒店共用成本。
員工成本仍是主要壓力。薪資和福利約占客房、餐飲及其他部門與支援費用的58%。本季整個酒店組合的這類員工費用約增加6%。豪斯特的可比較酒店EBITDA利潤率仍提高0.9個百分點，表示整體而言，銷售增長足以支付增加的營運成本。
資料來源：2026的10-Q表格，營收及費用說明，第30至32頁；客源組合，第37至38頁；餐飲利潤率及相關調節表，第51至52頁。
這部分強勁表現也反映了產業改善。萬豪國際公布，第3季其美國及加拿大可比較的全服務酒店，每間可供出租客房營收成長8.6%；豪華酒店組別成長11.9%。這些數據可作為需求參考，但所涵蓋的酒店和地區與豪斯特不同，部分酒店也有重疊。因此，數據不足以證明豪斯特旗下酒店整體市占率提高。豪斯特在業務上的成績，是在負擔物業持有成本的同時，將更強的需求轉化為更高的物業利潤率。
資料來源：萬豪國際2026年11月2日的業績公告，「美國及加拿大可比較的全系統酒店」表格；截至2026年9月30日及2025的3個月；豪華酒店及全服務酒店欄。萬豪國際的指標採用固定匯率計算。
3. 住宅銷售增加現金流，出售酒店為股東分配提供資金
營運現金足以支付酒店資本支出，但出售物業所得協助支付了金額大得多的股東分配。評估酒店業務日後能再次產生多少現金時，應將這些來源分開看待。
首9個月，營運現金流增加23.1%，達11億9,000萬美元。酒店表現改善有所幫助，但已完工的奧蘭多住宅開發項目也改變了現金狀況。期間豪斯特售出4個公寓單位和8棟別墅，認列營收8,600萬美元。扣除7,100萬美元的銷貨成本，以及300萬美元的行銷與行政費用後，該項目在稅務及公司融資影響前貢獻1,200萬美元。
興建住宅要先投入資金，之後才能出售。本期建造支出從6,700萬美元降至1,700萬美元。同時，先前列為存貨的6,300萬美元建造成本，轉入已售住宅的成本。這些較早支付的款項會減少今年的帳面利潤，卻不需要今年再次支付相同現金。因此，現金流量表在將利潤換算為現金時，會把這筆成本加回。
這2項與存貨有關的變動，使營運現金流調節數相較去年改善1億1,300萬美元；這尚未計入項目利潤的變化。這筆1億1,300萬美元並非額外收到的銷售款項。它顯示，開發項目從興建進入銷售階段時，現金產生能力為何會改善，也說明這項改善不應被視為酒店現金獲利永久增加。
資料來源：2026的10-Q表格，現金流量表，第4頁；開發項目討論，第29及32頁；住宅項目調整，第52頁及註腳4。
與酒店管理公司結算所耗用的現金也減少了：本期使用1,800萬美元，上年同期則為6,000萬美元。管理公司先收取住客付款、支付酒店費用，再把現金交給業主。豪斯特表示，住客一般在服務提供時付款，公司也幾乎同時收到現金。即使如此，豪斯特與管理公司之間的結算，仍會影響這些現金何時可供業主使用。
資料來源：2026的10-Q表格，第4頁及附註4，第13頁；2025的10-K表格，管理層討論中對酒店管理公司現金分配的說明。
| 現金運用，單位：百萬美元 | 2026年前9個月 | 2025年前9個月 |
|---|---|---|
| 營業活動產生的現金 | 1,190 | 967 |
| 酒店資本支出，以正數列示現金支出 | 392 | 454 |
| 自由現金流：營業現金減酒店資本支出 | 798 | 513 |
| 已支付普通股股息 | 1,007 | 486 |
| 已支付普通股回購款 | 75 | 205 |
| 支付上述股息及回購款後剩餘的現金 | -284 | -178 |
資料來源：2026年 Form 10-Q，第4頁。自由現金流是計算得出的非美國一般公認會計原則指標。酒店資本支出包括翻新與更換，以及以提高投資回報為目的的項目。住宅建設支出已從營業現金中扣除，這裡不再重複扣除。表格最後一列未計入收購、合資企業投資及其他融資現金流；完整的現金核對見註釋。
這筆特別股息有明確用途。豪斯特酒店及度假村於2月以合計11億美元出售位於奧蘭多與傑克遜霍爾的4家四季酒店度假村。之後，公司於7月支付每股0.72美元的特別股息，將約5億美元的應稅出售收益分配出去。這筆應稅收益與依財務會計規則列報的出售收益不同。
豪斯特是房地產投資信託，必須分配每年應稅收入中至少90%，計算時不包括淨資本利得。公司自己的政策通常更進一步，會逐步分配全部應稅收入，包括資本利得。因此，這筆特別股息源於資產出售及公司的分配政策，不能視為日常酒店業務單獨產生了這筆可分配現金。
前9個月，資產出售帶來的現金淨額為10億7,800萬美元。豪斯特在此期間沒有發行新債取得現金。出售資產所得加上營業現金，讓公司得以分配股息、再投資，同時增加現金持有量。
資料來源：2026年 Form 10-Q，第4頁及第38至40頁的流動資金討論。交易表中的估計出售所得與實際收到的現金不同，因為部分交割調整尚未確定。
4、翻新帶動部分酒店業績，也干擾其他酒店營運
翻新支出有明確的業務目的，但酒店要先經歷施工干擾，才能看到效益。豪斯特正在升級客房、會議設施及其他酒店空間，讓旗下酒店更有能力爭取願意支付較高價格的旅客及團體客戶。
截至9月，豪斯特在旨在提高回報的項目上支出1億7,400萬美元，在翻新與更換上支出2億1,300萬美元，並在風暴損害修復上支出500萬美元。這些已披露項目合計為3億9,200萬美元的酒店資本支出。若計畫如期進行，管理層設定的全年5億5,000萬美元至6億美元預算，意味著第4季還將支出1億5,800萬美元至2億800萬美元。
凱悅酒店改造計畫涵蓋6家酒店，預計到2027累計耗資5億2,500萬美元至5億5,000萬美元。截至9月，估計成本中約93%已經支出。另一項萬豪計畫涵蓋4處酒店物業，預計到2029累計耗資3億美元至3億5,000萬美元。凱悅和萬豪同意，在支付部分管理公司獎勵費用之前，讓豪斯特優先取得較多收益，並提供營業利潤保證。兩項計畫的保證金額分別合計4,000萬美元及約1,800萬美元。萬豪的保證金額已扣除指定的獎勵管理費減免。這些安排在施工干擾營運時，為業主提供部分緩衝。收到的保證款會降低列報的物業費用，因此衡量酒店獲利時，數字也包含這項合約支持。
資料來源：2026年 Form 10-Q，策略措施與資本項目，第28至29頁。上述支出類別依管理層披露的用途列示，並非根據折舊推算。
目前各市場的表現呈現翻新的兩面效果。奧斯汀本季可比每間可售客房總收入上升62.4%，受已完成的翻新帶動，也因2025的營運曾受施工干擾，使比較基準較低。鳳凰城同一指標下跌31.9%，部分原因是威斯汀基爾蘭酒店正在翻新。華盛頓特區上升19.0%，受益於已完成的翻新，以及團體和活動需求。這些數字包含客房、餐飲及其他酒店收入，並非只計客房收入的每間可售客房收入增幅。
豪斯特在本季大致完成那不勒斯蒂伯龍麗思卡爾頓酒店的翻新。實際的機會是讓翻新後的設施重新投入使用，並以較高價格出售服務。不過，單靠奧斯汀目前的回升，無法衡量項目的長期回報，因為去年同期的比較基準異常疲弱。
資料來源：2026年 Form 10-Q，第27頁的市場說明，以及第28頁的資本項目。
較長期的資料也支持這項策略。豪斯特表示，先前翻新計畫中已有21處進入穩定營運的酒店物業，其每間可售客房收入指數平均提高8.7點，高於3至5點的目標。這項指數比較各酒店與當地競爭對手的表現；增幅則以翻新前3年的平均值為基準。結果支持酒店競爭地位改善的判斷，但單憑這項指標，仍無法算出施工支出帶來的利潤。
資料來源：豪斯特2026年11月投資者簡報，第18張投影片「全面翻新成效表」，包括衡量方法及樣本選取註釋。
5、豪斯特以不同需求來源的酒店取代已出售物業
10月的收購將部分出售所得重新投入紐約的豪華旅遊市場，以及達拉斯地區的商務需求市場。管理層表示，目的是提升酒店組合的品質，並擴大其地理分布。
豪斯特於10月14以1億7,200萬美元收購擁有308間客房的達拉斯普萊諾傳奇西區萬麗酒店。公司又於10月30以2億200萬美元收購擁有195間客房的布魯克林大橋1 Hotel；該價格已扣除賣方出資的400萬美元家具及設備準備金。兩筆交易列明的收購價合計3億7,400萬美元。
兩處物業的持有方式不同。豪斯特完全持有普萊諾物業；在布魯克林，公司取得的是租賃權益，土地租約延續至2109。布魯克林酒店增加了一處靠近曼哈頓的豪華酒店據點；普萊諾酒店則讓豪斯特在一個新市場接觸企業及團體客戶。管理層預測，在2026剩餘的持有期間，兩處物業將帶來600萬美元的EBITDA；計入動用現金而放棄的利息收入後，還將增加約400萬美元的調整後EBITDAre。這些是收購預測，並非已列報的全年獲利。
資料來源：2026年 Form 10-Q，附註12，第23頁；豪斯特11月4的收購公告，交易說明及預期貢獻。EBITDA是未扣除利息、稅項、折舊及攤銷的獲利。
在上述收購之前，豪斯特的物業規模已於前9個月大幅縮減。物業及設備淨額減少10億1,100萬美元。酒店出售及折舊拉低了這項餘額，資本支出則使其增加。現金走勢相反：在10月的收購及股息支付之前，現金增加了7億2,400萬美元。
| 部分合併帳面餘額，單位：百萬美元 | 2026年9月30日 | 2025年12月31日 |
|---|---|---|
| 物業及設備，扣除累計折舊 | 9,625 | 10,636 |
| 現金及約當現金 | 1,492 | 768 |
| 對關係企業的墊款及投資 | 310 | 259 |
| 應收票據 | 114 | 114 |
| 其他資產 | 448 | 472 |
| 融資債務帳面金額 | 5,084 | 5,077 |
| 租賃負債 | 561 | 563 |
| 應付帳款及應計費用 | 286 | 355 |
| 應付酒店管理公司款項 | 33 | 76 |
| 資產總額 | 12,753 | 13,049 |
| 權益總額，含不可贖回的外部權益 | 6,345 | 6,561 |
資料來源：2026年 Form 10-Q，第1頁的資產負債表、第14頁的物業明細，以及第4頁的現金流量表。表中只列出部分餘額，並非完整資產負債表。外部合夥人持有的可贖回權益與負債及權益分開列示；下文會核對完整的會計等式。
豪斯特還向關係企業投入5,200萬美元，並收回1,800萬美元的已投資本金。因此，投資餘額增加，代表公司除了在完全納入合併報表的酒店上支出，也把資金用於關係企業。餘額未變的1億1,400萬美元應收票據，是出售2025年華盛頓萬豪都會中心酒店時向買方提供的融資：部分售價仍是買方欠豪斯特的貸款，並非已收到的現金。初始利率為6.5%，貸款於2027年8月到期，並可能展期。
資料來源：2026年 Form 10-Q，第1頁及第4至5頁；2025年 Form 10-K，附註11，第112頁的賣方融資條款。
權益下降不代表公司在此期間虧損。已宣告的普通股股息超過歸屬於豪斯特公司的淨利，而股票回購減少了實收資本。可贖回外部合夥權益的重新估值，也使部分金額從權益中轉出。下文的詳細核對說明這些變動，並區分已宣告與已支付的股息。
豪斯特於第1季以7,500萬美元回購4.0百萬股普通股，第3季則沒有回購。在9個月期間，已發行且流通在外股數減少2.7百萬股，減幅較小，反映其他股份變動抵消了部分回購。申報文件將回購列為實收資本的減少，沒有單獨列示庫藏股餘額。與去年同期9個月相比，稀釋後平均股數僅下降0.9%，因此年初至今每股盈餘的增加，主要來自獲利成長。股票薪酬仍是一項成本：本期為1,900萬美元，去年同期為1,600萬美元。
資料來源：2026年 Form 10-Q，第1頁、第12頁、第14至18頁，以及第32頁。回購股數與流通在外股數淨變動之間的差額，不能只當作員工獎酬股份的數量。
6、延長借款期限留下投資空間，但現金與授信是不同的資源
經過10月的交易，豪斯特仍有充裕的融資彈性。關鍵變化是公司已承諾使用的現金，以及銀行貸款必須償還的日期延後。
截至9月30，現金及約當現金為14億9,200萬美元。另有1億5,700萬美元的家具及設備準備金指定用於酒店支出，還有200萬美元的受限現金。把這些受限金額計入，便得到現金流量表列示的16億5,100萬美元期末餘額；這不代表所有款項都能自由動用。
豪斯特在計入期後交易的計算中，將不受限制的現金調降至9億9,100萬美元。公司扣除了普萊諾交易尚須支付的1億6,200萬美元，此前已付訂金為1,000萬美元；另外還扣除布魯克林交易的2億200萬美元，以及10月支付的1億3,700萬美元普通股股息。這是調整後的9月餘額，並非納入後續酒店收付款項的完整11月現金餘額。
資料來源：2026年 Form 10-Q，第4至5頁及第38至39頁；11月4的業績公告，「資產負債表」部分的期後交易現金表。
截至季末，15億美元的循環信用額度尚未動用。若使用該額度借款，現金和債務會同時增加。修訂後協議另有12億5,000萬美元的額度擴大選項，但須取得貸款機構承諾並符合其他條件，因此這裡未將其計為可用融資。
10月21，豪斯特將循環信用額度及其中1筆5億美元的定期貸款延長至2031年1月，另一筆5億美元的定期貸款則延長至2032年1月。若符合展期條件，前2筆貸款的到期日也可移至2032年1月。這次再融資使債務加權平均剩餘年限從4.4年延長至5.2年，消除了原定於2027年及2028年到期的銀行債務，同時沒有增加這些融資安排的本金。
資料來源：2026年 Form 10-Q，債務及信用額度條款，第41至42頁。
下一筆主要的優先票據還款是12月2028到期的4億美元。另有一筆金額小得多的抵押貸款於2027到期。此後，優先票據的還款分布於2029至2035，但銀行貸款使2031至2032的還款較為集中。到期時間表及票面利率列於計算附註。
Host 公布的平均債務利率為4.8%。約80%的債務採固定利率，且沒有未結清的利率衍生工具。約10億美元的債務採浮動利率；假設借款額不變，也沒有其他因素抵銷，利率每上升1個百分點，每年利息支出將增加約1,000萬美元。這說明利率變動對業務的影響，並非利率預測。
9個月的利息支出為1億7,600萬美元，與比較期間的1億7,500萬美元幾乎相同。實際支付的利息則從1億7,000萬美元降至1億5,400萬美元，部分原因是付款時間不同：列為費用的利息與實際支付的利息，不一定在同一期間下降。因此，現金支付額減少，不能證明借款成本也有相近幅度的下降。
資料來源：2026年 Form 10-Q，第32、41及53頁；2025年 Form 10-K，債務條款及利率變動影響分析。
貸款機構限制借款額，並檢查獲利是否足以支付利息及其他固定費用。季末時，Host 符合這些貸款條件，而且仍有充足餘地。Host 公布的槓桿比率為2.0倍，低於7.25倍的上限。固定費用保障倍數為5.8倍，高於1.25倍的下限；無抵押債務利息保障倍數為7.6倍，高於1.75倍的下限。這些比率依貸款機構的定義計算，使用調整後獲利；槓桿比率還會扣除現金的抵銷作用。即使債務總額不變，動用現金仍會縮小這方面的餘地。
土地租約也是酒店獲利持續需要負擔的費用。截至9月30日，租賃負債為5億6,100萬美元。12月2025的時間表列出未按付款時間調整的未來租金，合計15億3,100萬美元。大部分款項要到很久以後才支付；2026預定支付4,000萬美元，2027預定支付3,900萬美元。浮動租金另計；2025年的浮動租賃費用為3,500萬美元。這份較早的時間表早於布魯克林酒店收購案，因此並非收購後承諾付款總額的完整數字。
資料來源：2026年 Form 10-Q，第1及42至43頁；2025年 Form 10-K，附註8，第109至110頁。未折現租金總額與資產負債表上的租賃負債不同，因為後者已考慮未來付款的時間。
申報後的一項更新顯示，Host 保留了另一種籌資選擇。11月12日，Host 以一項新的6億美元隨市價出售股份協議，取代原本尚未使用的6億美元協議。公司打算將日後可能取得的款項，用於潛在收購及一般公司用途。這次替換本身沒有籌得6億美元，也沒有讓未使用的發行額度增加這筆金額。未來發股可為投資提供資金，但獲利也會分攤到更多股份；遠期出售股份還可能使公司直到交割時才收到現金。
資料來源：2026年11月12日的 Form 8-K，項目1.01及8.01，申報編號0001628280-26-073508。
7. 訂房情況支持業務展望，災害仍直接威脅營運
現有證據支持酒店營運持續改善，但工資成本及客房能否正常供應仍是重要限制。接下來要看的是，隨著特殊活動帶來的同期比較效應改變，一般商務及團體旅遊能否繼續支撐房價。
Host 在11月4日的更新中表示，10月可比酒店每間可供出租客房收入約增長6.5%。管理層將全年增長預期上調至約6.75%，並預測合併淨利為9億7,800萬美元。這項獲利預測包含住宅銷售預計帶來的1,800萬美元淨貢獻，並假設除第1季已收到的款項外，不會再有颶風保險賠款。因此，不應把它視為只來自酒店、且會持續出現的獲利預測。
資料來源：11月4日發布的業績新聞稿，「2026年展望」及業績預測表。10月的增長數字是管理層提供的約略更新；全年數字則是預測。
團體訂房提供了特殊活動以外的一些證據。截至9月30日，管理層表示，已預訂的2027年團體總收入，較前一年同一訂房進度約高6%。訂房可能取消，也尚未列為收入；但這些訂房支持會議及企業需求延續到下一年的可能性。如果訂房轉為實際住宿及宴會消費，便有助於承擔較高的酒店薪資成本。
資料來源：11月2026年投資人簡報，第23張投影片，「團體業務持續強勁」，包括9月30日的統計日期及取消訂房說明。
天氣及火災可能立即阻礙訂房轉為實際消費。Alila Ventana Big Sur 因野火撤離命令關閉了一個月，並於9月重新開業。將該酒店排除於可比業績之外，能讓比較基礎更一致，但停業造成的業務損失仍會影響合併業績。
The Don CeSar 顯示災害對現金的影響可能延續更久。2024年的颶風過後，Host 估計沖銷的資產價值及修復費用為6,200萬美元，並將同額款項列為應收保險賠款。截至9月2026，公司累計收到8,200萬美元：其中5,100萬美元用來沖減應收保險賠款，使未收金額降至1,100萬美元；另有3,100萬美元列為營業中斷保險收益。2026年前9個月列入帳目的保險收益只有700萬美元，比較期間即2025年同期則為2,400萬美元。累計收到的賠款並不等於今年的收入。
對於夏威夷3月2026的 Kona Low 風暴，管理層估計資產修復費用為2,000萬美元至2,500萬美元，修復工作將延續至2027。管理層預期，超過自負額的資產損失幾乎都由保險承擔，但仍在評估完整的資產損失及營業中斷影響。保險有助於支付復原費用，卻無法讓關閉的客房或受損設施繼續接待旅客。
資料來源：2026年 Form 10-Q，附註10，第22頁；資本工程，第29頁；可比酒店排除項目，第44頁；保險收益，第2頁。
申報文件沒有列出重大的訴訟費用。Host 為日常業務索賠列入了金額不重大的預提費用，並表示沒有已知事項需要披露可能發生、且結果不利的損失。這些披露涵蓋管理層當時已知的事項，並不保證未來不會有索賠。即使具有 REIT 資格，稅款仍是現金支出：須課稅的酒店子公司產生了部分9個月的所得稅費用，該項費用合計4,200萬美元；實際支付的所得稅則為1,800萬美元。兩者的時間差並非永久節稅。
資料來源：2026年 Form 10-Q，法律訴訟，附註11，第22頁；所得稅討論，第32頁；現金稅款支付，第5頁。
8. 業務已增強，下一步要讓重整後的酒店組合帶來更多獲利
Host 的酒店營運更強，已披露的資金運用餘地也足以支持其繼續投資。房價上升、住房率改善，以及餐飲業務表現轉好，讓酒店收入中留下更多利潤。翻修成果及未來團體訂房情況，為下一階段提供支持。
執行上的核心挑戰，是讓已完工項目及新收購酒店產生足以支付薪資、維護、租金及融資成本後仍有剩餘的獲利。住宅銷售及酒店出售帶來了有用的現金，但這些有限的來源無法無限期取代住客帶來的現金。如果翻修後的酒店能維持競爭力提升帶來的成果，且已預訂的團體如期入住，Host 便能提高重整後酒店組合的獲利能力。如果房價轉弱、工資上升，或施工使設施持續無法使用，同一項投資計畫就會在實現預期效益前，消耗更多現金餘裕。
報告依據與計算附註
報告依據：公司、日期及會計範圍
主要資料來源是 Host 酒店及度假村公司截至2026年9月30日的未經審計合併 Form 10-Q，於2026年11月6日提交，申報編號為0001070750-26-000156，CIK 為0001070750。該報告也包含 Host 酒店及度假村有限合夥的財務報表。本文使用包含營運合夥企業在內的 Host 公司合併帳目，沒有將這2個實體的數字相加。Host 公司持有該合夥企業約99%的權益。Host 報告1個業務部門，即酒店持有業務；按地區披露的收入並非其他須單獨報告的業務部門。
「第3季」指7月1日至9月30日。「前9個月」指1月1日至9月30日。資產負債表數字與2025年12月31日比較。除非另有標示，金額均為美元，通常以百萬美元為單位。除非另有註明，前期比較數字均取自所選申報文件。
本文將所提供的申報文件文字，與該文件附帶的內嵌 XBRL 資料核對。美元數字使用美元單位及百萬倍數；季度與9個月的期間分別核對。歸屬於 Host 公司的淨利，與包含其他持有人權益的合併獲利，亦分開處理。財務業績只更新至9月30日；所引用的後續交易及營運更新各有其日期。資料蒐集截止時間為紐約時間2026年11月13日，所採用的最新公司申報文件日期為11月12日。
資料來源：SEC 發行人申報資料；所選 Form 10-Q，封面、說明附註、附註1至3及8；11月12日的 Form 8-K。
計算附註：已報告獲利與可比酒店獲利
增長率的算法是本期金額除以前期金額，再減去1。利潤率的算法是以同一範圍的收入，去除所列的獲利數字。百分點變動則是將1個期間的利潤率或住房率相減。公布的利潤率可能使用比財務報表所列四捨五入金額更精確的原始數字。
季度淨利的變化如下，單位為百萬美元：前一年淨利163＋營業利益改善20＋利息收入增加10＋利息支出減少1－其他收益及損失惡化128＋關聯企業獲利增加3＋所得稅費用減少2＝本期淨利71。其他收益及損失一項是稅前數字；計算沒有假設任何稅後資產出售收益。
計算可比酒店 EBITDA 時，先取合併營業利益，扣除不納入可比範圍的業務獲利，再加回折舊及公司層級費用。EBITDA 指扣除利息、稅項、折舊及攤銷前的獲利：
| 調節表，百萬美元 | 2026年第3季 | 2025年第3季 | 2026年前9個月 | 2025年前9個月 |
|---|---|---|---|---|
| 已報告營業利益 | 121 | 101 | 733 | 663 |
| 扣除資產交易相關業績 | 0 | -12 | -11 | -70 |
| 扣除非可比酒店業績及相關保險收益 | -7 | -15 | -40 | -37 |
| 扣除住宅開發淨貢獻 | 0 | 0 | -12 | 0 |
| 加回折舊及公司費用 | 217 | 223 | 657 | 670 |
| 可比酒店 EBITDA | 331 | 297 | 1,327 | 1,226 |
資料來源：2026年 Form 10-Q，第2及50至52頁。第3季的住宅業務貢獻，在扣除相關成本後四捨五入為零。可比酒店利潤率依序以最後一列數字，除以13億1,200萬美元、12億2,200萬美元、43億9,200萬美元及41億4,900萬美元的可比收入。
另一項全公司範圍的調整從合併淨利開始，且只計入 Host 應占的非合併關聯企業獲利：
| 從淨利調整至調整後 EBITDAre，百萬美元 | 2026年第3季 | 2025年第3季 | 2026年前9個月 | 2025年前9個月 |
|---|---|---|---|---|
| 申報的合併淨利 | 71 | 163 | 813 | 639 |
| 加回利息費用 | 59 | 60 | 176 | 175 |
| 加回折舊與攤銷，不含另列的減損 | 187 | 196 | 566 | 587 |
| 加回所得稅費用 | 7 | 9 | 42 | 35 |
| EBITDA 小計 | 324 | 428 | 1,597 | 1,436 |
| 扣除出售收益／加回出售損失 | 6 | -122 | -235 | -143 |
| 加回房產減損 | 0 | 0 | 4 | 0 |
| 扣除按權益法認列的關聯企業收益 | -5 | -2 | -16 | -16 |
| 加回 Host 應占的關聯企業 EBITDAre | 15 | 10 | 46 | 36 |
| EBITDAre 小計 | 340 | 314 | 1,396 | 1,313 |
| 加回非現金股票薪酬 | 7 | 5 | 19 | 16 |
| 調整後 EBITDAre | 347 | 319 | 1,415 | 1,329 |
資料來源：2026年 Form 10-Q，第47頁。小計只供核對，不是還要加上的金額。2026年前9個月損益表中的折舊與攤銷 5億7,000萬美元，包含此處另列的減損 400萬美元。這些指標扣除了全部所得稅費用，因此出售項目的調整並非稅後調整淨利。申報文件指出，2025年前9個月的指標仍包含土地出售收益 400萬美元。營業中斷收益與利息收入也仍計入；股票薪酬雖是實際的薪酬成本，卻被排除。
計算說明：從淨利到現金，以及現金總變動
這張表核對營業現金為何與淨利不同。正數調整加到申報的淨利上；負數調整則從中扣除。
| 營業現金調節，百萬美元 | 2026年前9個月 | 2025年前9個月 |
|---|---|---|
| 合併淨利 | 813 | 639 |
| 折舊與攤銷 | 570 | 587 |
| 扣除其他收益 | -235 | -148 |
| 住宅興建付款及已售單位成本轉出 | 46 | -67 |
| 與酒店管理公司結算的現金變動 | -18 | -60 |
| 加回融資成本攤銷 | 9 | 9 |
| 加回非現金股票薪酬 | 19 | 16 |
| 扣除已計入淨利的關聯企業收益 | -16 | -16 |
| 加回關聯企業的現金分配 | 15 | 15 |
| 修復工程保險理賠款 | 2 | 0 |
| 其他資產帶來的現金變動 | 2 | -7 |
| 其他負債帶來的現金變動 | -17 | -1 |
| 營業現金流量 | 1,190 | 967 |
2026年的住宅項目，是銷售時認列的存貨成本 6,300萬美元，減去當期興建付款 1,700萬美元；2025年則是 $0 減去 6,700萬美元。關聯企業項目把已計入淨利的投資收益，換成實際收到的現金分配。其他資產及其他負債項目，反映現金流量表揭露的其餘付款與收款變動。
2026年的完整現金計算式，包括受限制現金在內，是：期初現金 9億3,700萬美元 + 營業現金流入 11億9,000萬美元 + 投資現金流入 6億4,200萬美元 − 融資現金流出 11億1,600萬美元 − 匯率影響 200萬美元 = 期末現金 16億5,100萬美元。2025年則是 7億9,800萬美元 + 9億6,700萬美元 − 3億美元 − 7億2,300萬美元 + 400萬美元 = 7億4,600萬美元。
2026年的投資現金流入，等於出售資產收到的 10億7,800萬美元 + 收回關聯企業投資的 1,800萬美元 − 投資關聯企業的 5,200萬美元 − 收購訂金 1,000萬美元 − 酒店資本支出 3億9,200萬美元。融資現金流出包括償還債務 200萬美元、買回股份 7,500萬美元、普通股股利 10億700萬美元、向外部合夥人分配及支付的 1,500萬美元，以及其他融資付款 1,700萬美元。
資料來源：2026年 Form 10-Q，第4至5頁。2026年期末現金等於不受限制現金 14億9,200萬美元 + 設備更換準備金 1億5,700萬美元 + 其他受限制現金 200萬美元。2025年期末的對應金額分別是 5億3,900萬美元、2億500萬美元 和 200萬美元。
計算說明：權益與資產負債表等式
以下核對說明，公司有獲利，權益卻為何下降。累積虧損是歷年獲利扣除分配後的累計餘額。股本溢價記錄發行股份取得的資本及相關調整。所有金額均以百萬美元計。
| 項目，百萬美元 | 2025年12月31日 | 淨變動 | 2026年9月30日 |
|---|---|---|---|
| 累積虧損 | -670 | -110 | -780 |
| 額外實收資本 | 7,289 | -109 | 7,180 |
| 累積其他綜合損失 | -68 | 2 | -66 |
| 普通股列示股本 | 7 | 0 | 7 |
| 不可贖回的外部權益 | 3 | 1 | 4 |
| 權益總額 | 6,561 | -216 | 6,345 |
累積虧損增加，是因為已宣告的普通股股利 9億1,100萬美元，比 Host Inc. 的淨利 8億100萬美元 多出 1億1,000萬美元。額外實收資本減少 1億900萬美元：所有權及其他變動使其減少 4,200萬美元，股票計畫的發股淨額使其增加 800萬美元，買回股份則使其減少 7,500萬美元。
其他綜合損益改善 200萬美元，其中匯率與關聯企業項目貢獻 100萬美元，衍生工具貢獻 100萬美元。不可贖回的外部權益增加 100萬美元，反映收益 100萬美元、所有權變動 100萬美元 及分配 100萬美元。匯率與衍生工具的變動影響權益，但不計入申報的淨利。按揭露金額的四捨五入精度，普通股列示股本沒有變動。
可贖回的合夥權益列在權益之外。其個別計算式為：期初 1億7,100萬美元 + 分配到的收益 1,100萬美元 + 所有權及其他變動 4,200萬美元 − 分配 1,300萬美元 = 2億1,100萬美元。Host 以歷史帳面金額與贖回價值兩者中較高者，衡量這些權益。贖回價值是外部合夥人轉換時可取得的現金或股份價值，可能隨 Host 的股價變動。這類重新衡量並非現金借款。
把這些權益計入後，資產負債表便能平衡：9月的資產 127億5,300萬美元 = 負債 61億9,700萬美元 + 可贖回權益 2億1,100萬美元 + 權益 63億4,500萬美元。12月的資產 130億4,900萬美元 = 負債 63億1,700萬美元 + 可贖回權益 1億7,100萬美元 + 權益 65億6,100萬美元。
已宣告的普通股股利 9億1,100萬美元，與實際支付的現金股利 10億700萬美元 不同，因為宣告日和付款日跨越了不同報告期間。9個月期間的稀釋後平均普通股股數，從 694.5 百萬股降至 688.0 百萬股，按計算減少 0.9%。使用已揭露且經四捨五入的數字，將歸屬於公司的淨利 8億100萬美元 除以 688.0 百萬股，四捨五入後即為申報的每股稀釋盈餘 $1.16。
資料來源：2026年 Form 10-Q，第1、4、12、14至18頁，以及附註9至10，第21至22頁。
計算說明：本金償還與合約利息
這份明細合併了現有優先票據的條款與10月的銀行再融資。列示的是本金，並非扣除會計調整後的債務金額。票面利率是合約約定的年利率。
| 債務／預定到期日 | 本金（百萬美元） | 合約計息方式 |
|---|---|---|
| 優先票據，2028年12月 | 400 | 固定利率 4.25% |
| 優先票據，2029年12月 | 650 | 固定利率 3.375% |
| 優先票據，2030年9月 | 750 | 固定利率 3.5% |
| 優先票據，2031年12月 | 450 | 固定利率 2.9% |
| 優先票據，2032年6月 | 500 | 固定利率 5.7% |
| 優先票據，2034年7月 | 600 | 固定利率 5.7% |
| 優先票據，2035年4月 | 700 | 固定利率 5.5% |
| 銀行定期貸款，2031年1月 | 500 | 浮動基準利率加合約利差 |
| 銀行定期貸款，2032年1月 | 500 | 浮動基準利率加合約利差 |
優先票據的本金合計為 40億5,000萬美元。扣除折價及融資成本後，9月的帳面金額為 39億9,200萬美元。銀行定期貸款本金 10億美元，與尚未動用的 15億美元循環信貸額度分開計算。2031年到期的定期貸款，在符合條件時可延長 1年。表中未列入的抵押貸款及其他債務，9月的帳面金額為 9,300萬美元；資料另列出 2027年最後一筆抵押貸款還款 9,000萬美元，以及 2027年的本金分期攤還 200萬美元。
對於美元定期貸款，修訂後的合約規定，利率以 SOFR 這項浮動市場基準利率，加上依信用評等而定的 0.70%–1.55%利差計算；這些數值尚未計入合約對負債比率及永續發展表現的調整。循環信貸的 SOFR 利差介於 0.65%–1.35%，另須就承諾額度支付 0.10%–0.30%的額度費；這些數值也尚未計入調整。這些範圍是合約條款，並不表示霍斯特目前支付的是最高或最低利率。
資料來源：2025年 Form 10-K，債務表及到期時間表，第 57–60 頁與附註 5；2026年 Form 10-Q，第 1 頁及第 41–42 頁；2026年11月的投資人簡報，第 11 張投影片及抵押貸款註腳。2026年前 9個月，沒有發行新債，也沒有贖回優先票據。
本分析僅供瞭解資訊及企業經營之用，並非投資建議，也不建議買賣證券。