西蒙地產集團物業獲利成長，卻面臨投資虧損與借款成本上升

西蒙地產的物業收益成長，但投資損失與借款成本上升帶來壓力

西蒙地產集團向購物中心、暢貨中心及結合多種用途的商業場所內的零售商、餐廳和其他企業收取租金。在截至2026年9月30日的第3季，旗下物業的營運收益增加，但歸屬普通股股東的利潤下降17.7%，至4億9,900萬美元。投資損失、收購相關的會計成本及利息支出增加，造成了這項落差。物業業務仍足以支應大筆建設開支，但向股東支付款項及為債務再融資後，可用於進一步擴張的現金減少。

資料查核截至：紐約時間2026年11月12日。財務業績涵蓋至9月30日；本文採用的最新公司財務揭露文件，是11月6日提交的申報文件。

1. 租賃表現改善帶動成長，收購也擴大了帳面增幅

西蒙地產從物業賺得更多，但營收增幅並不代表原有購物中心的成長幅度。零售商支付固定租金、分攤部分物業費用，有時也依銷售額支付額外租金。西蒙地產維持空間出租、簽下條件更好的租約，以及增加能帶來收益的物業，都有助於業績。

本季申報營收成長13.3%。營運費用增加的金額超過營收增額，因此營業利益略為下降。前9個月也出現同樣壓力：雖然營業利益本身增加，但營收中轉為營業利益的比率下降。

合併業績，單位：百萬美元；比率及每股盈餘除外	2026第3季	2025第3季	2026年前9個月	2025年前9個月
營收	1,814.6	1,601.6	5,362.2	4,573.0
其他項目前營業利益	804.5	812.9	2,390.7	2,284.7
營業利益率，計算值	44.3%	50.8%	44.6%	50.0%
合併淨利	565.3	702.7	1,708.0	1,824.2
歸屬普通股股東淨利	499.0	606.2	1,461.7	1,576.0
稀釋後每股普通股盈餘，美元	1.54	1.86	4.51	4.83

資料來源：西蒙地產2026年9月的 Form 10-Q，合併損益表，第6頁。營業利益率是以申報的營業利益除以營收，計算時包含折舊與攤銷。合併淨利包含外部合作夥伴應得的收益；歸屬普通股股東的利潤則扣除其份額及特別股股利。

會計合併範圍最大的變化來自陶布曼地產集團（Taubman Realty Group，簡稱 TRG）。西蒙地產原已持有88%的權益，但合夥安排使它無法控制這項業務。西蒙地產於2025年10月31日買下剩餘12%權益後，開始將 TRG 所控制物業的營收、費用、資產及債務納入自身的合併財報。此前，西蒙地產主要在單獨的投資收益項目中，申報其應占的 TRG 業績。

這項變化影響本次比較：2025年第3季尚未納入合併財報，2026年第3季則已納入。最近一季，TRG 為合併營收貢獻1億8,920萬美元，同時也帶入折舊與利息成本。西蒙地產前9個月的折舊與攤銷增加4億2,380萬美元，其中4億470萬美元與收購活動有關。日常成本也增加。物業營運費用單季增加3,100萬美元，其中2,230萬美元來自收購；管理層也提到通膨。因此，營業利益率下降同時反映業務規模擴大和成本上升。

資料來源：Form 10-Q，附註2及4，第15–16頁及第23–25頁；管理層討論，第49–50頁。納入合併財報的 TRG 物業共有11處；另有11處仍列為合資投資。

租賃數據比單看申報的營業利益率更令人鼓舞。在幾個9月的報告日期，出租率一直維持高檔，平均合約租金也上升。

美國購物中心與精品暢貨中心	2024年9月30日	2025年9月30日	2026年9月30日
可出租總面積的已出租比率	96.2%	96.4%	96.5%
平均年度基本最低租金，每平方英尺美元	57.71	59.14	62.75

資料來源：西蒙地產2024年11月1日公布的業績，美國業務統計；Form 10-Q，管理層討論，第47–48頁。各期數據涵蓋當時申報的物業組合，組合會隨收購及出售而變動。出租率不含指定的大型店面及獨立地塊類別；2026年的增幅為0.1個百分點。

符合統計範圍、尚未出租的空間已不多，因此改善租約條件及改建物業，比大幅提高出租率更重要。前9個月，西蒙地產在所揭露的美國購物中心與暢貨中心類別中，簽下853份新租約及1,419份續租約，涵蓋8.6百萬平方英尺。可比較的2025年總面積為8.3百萬平方英尺。

新租約起始時的平均年度基本租金為每平方英尺 $76.03，上年同期為 $65.09。西蒙地產承諾支付給這些租戶的裝修補助也減少，平均每平方英尺從 $60.13降至 $54.12。兩項變化都有利於未來租金收入和現金支出。不過，兩期比較的是不同批新租約，因此16.8%的租金增幅並非同一空間的租金漲幅。大型主力店、改建物業的租約及其他幾類租約不在統計範圍內。

資料來源：Form 10-Q，「目前租賃活動」，第48頁。

西蒙地產應占的物業組合淨營運收入，也就是扣除融資及部分公司層級成本前的物業收益，本季成長6.7%，前9個月成長7.2%。收購也帶動了這些增幅。但並非所有物業都轉強：The Mills 的出租率從99.4%降至98.9%，儘管平均租金上升。

競爭對手的數據提供了參考。坦格（Tanger）第3季的合併同中心物業收益從9,580萬美元增至1億20萬美元，計算增幅為4.6%。這項指標排除已收購及其他不可比較的中心。其業績支持一項看法：經營已久的零售物業仍能取得較好的租金；但由於西蒙地產的指標涵蓋更廣的物業組合，無法據此為兩家公司排名。

資料來源：西蒙地產 Form 10-Q，第48頁及第59頁；坦格2026年9月的 Form 10-Q，「物業組合淨營運收入及同中心淨營運收入」，第70–71頁。兩家公司的物業組合及計算範圍不同。

2. 投資損失與收購成本解釋了獲利為何轉弱

物業業績確實改善，但排除投資後，呈現的情況遠比西蒙地產的整體獲利強勁。這項區別很重要，因為投入零售業務及其他投資的資金，仍屬於公司。

本季計入1億2,000萬美元的稅前損失，原因是西蒙地產持有部分權益、但未控制的一家企業，重新評價其持有的上市股票。3,000萬美元的非現金稅務利益，使稅後損失降至9,000萬美元。與克萊皮爾（Klépierre）股票掛鉤的債券，其換股條款另帶來960萬美元損失。這些項目合計使單季合併獲利稅後減少9,960萬美元；上年同期，相應的公允價值項目則帶來220萬美元收益。

這些損失來自會計重新評價，並非當期營運所支付的現金。9,960萬美元也是分配外部持有人應得收益前的合併金額；若直接加回歸屬普通股股東的利潤，就會混用不同的權益範圍。

資料來源：Form 10-Q，附註3及6，第22頁及第27頁；季度業績討論，第49頁；非公認會計準則指標調節表，第58頁。

陶布曼收購案的會計處理造成另一項差異。完成收購價值評估後，合併物業的單季折舊與攤銷增加4,980萬美元；另一方面，合資投資的攤銷減少2,520萬美元。因此，額外的折舊與攤銷淨額是2,460萬美元，不是4,980萬美元。西蒙地產也因評價收購取得的租約，額外認列190萬美元租賃收入。

這些調整改變了收購成本分攤至各期獲利的方式，並不表示物業在本季額外支付了4,980萬美元現金。同樣地，也不應將收購後持續發生的折舊全數視為1次性費用。

資料來源：Form 10-Q，附註4，第24頁；調節表註腳，第58頁。2,460萬美元是折舊與攤銷調整淨額，並非對歸屬普通股股東稅後利潤的完整調整。

不動產公司使用營運資金指標（FFO），從利潤中排除物業折舊及部分物業交易的影響。西蒙地產再計算「不動產營運資金指標」（Real Estate FFO），進一步排除其他業務平台的投資，以及指定的投資收益與損失。這些指標有助於看清物業業務的表現，但都不是扣除建設支出後剩餘現金的數字。

單季 FFO 下降4.6%，Real Estate FFO 則上升5.1%。兩者的落差不全是新發生的股票投資損失。前9個月，計算 Real Estate FFO 時排除的其他業務平台貢獻，稅後為虧損1億1,670萬美元；2025年同期虧損為3,090萬美元。這項調整與另一項目中排除的公允價值損失分開計算。

Catalyst Brands 顯示這些投資涉及的實際營運風險。西蒙地產直接持有其31.3%權益，也持有 SPARC Holdings 的部分權益，而 SPARC 本身也持有 Catalyst 股權。前9個月，西蒙地產應占 Catalyst 的轉型及重整損失，稅前為1,970萬美元。2025年同期，Catalyst 為西蒙地產帶來7,160萬美元稅前收益，主要來自將 Forever 21移出其合併財報。先前的會計收益使兩年比較更難判讀；目前的重整成本則顯示，業務改善仍需努力。

資料來源：Form 10-Q，附註6，第27頁；管理層討論，第50頁；調節表，第58頁。

並非所有投資都轉弱。克萊皮爾公布，前9個月可比零售商銷售額成長3.9%，可比淨租金收入成長3.8%。西蒙地產在將克萊皮爾帳目轉換為美國會計準則後，於申報文件中列出較高的前9個月應占淨利。這支持了其歐洲物業業務的表現；與此同時，西蒙地產的可交換債券另造成會計數字波動。

資料來源：克萊皮爾2026年10月21日公布的業績，第1–2頁；西蒙地產 Form 10-Q，附註6，第27–28頁。克萊皮爾的營運指標用於評估業務，不能直接當作可比較的美國公認會計準則利潤或資產數字。

3. 營運現金支應了建設，但分派款與股票回購花費更多

西蒙地產的營運現金足以支付合併物業支出，但不足以同時支付這些支出及所有給持有人的款項。儘管合併淨利下降，前9個月的營運現金流仍成長5.7%，至31億美元。

主要原因是計入利潤的折舊與攤銷金額增加。這些費用將過去的支出分攤到不同期間，本身不需要在當期支付現金。現金流量表加回15億8,000萬美元，2025年同期則加回11億美元。西蒙地產也沖回投資重新評價的影響，並以實際收到的收益分派，取代合資企業的會計帳面收益。

租戶應收款，也就是已認列但尚未收到的款項，其變動使營運現金流增加7,250萬美元；上年同期增加1,960萬美元。其他款項的變動抵銷了這項好處。應付帳款、應計義務及其他相關餘額的變動，使營運現金流減少3億770萬美元；2025年同期則帶來1,640萬美元。申報文件將這些變動合併列示，未指出單一的付款原因。

資料來源：Form 10-Q，合併現金流量表，第7頁。計算附註 B 列出調節過程。

以下比較檢視支付合併物業投資後還剩多少現金。此處的「自由現金流」指營運現金流減去現金流量表中的資本支出現金淨流出，不包含收購、購買投資及對未合併合資企業的另行出資。

合併現金用途，單位：百萬美元	2026年前9個月	2025年前9個月
營業現金流入	3,100.6	2,932.8
資本支出，以正數列示	695.0	679.4
自由現金流，計算值	2,405.7	2,253.4
向所有持有人支付的現金股利及分配款	2,566.1	2,404.7
分配後餘額，計算值	-160.4	-151.3
普通股回購計畫支出	572.5	0.0
分配及計畫回購後餘額	-733.0	-151.3

資料來源：10-Q 表格，第 7 頁。支付給持有人的款項包括支付給股東、有限合夥人、優先單位持有人及物業外部合夥人的款項。員工為繳稅而交回的股份，以及以現金贖回的合夥單位，也是融資現金用途，但未列入計畫回購一列。

投資活動現金流出從 12億4,000萬美元 降至 4億4,310萬美元，主要因為西蒙在 2026 年前 9 個月沒有支付現金收購款；2025 年同期則支付了 9億6,110萬美元。

未合併實體分回的資本及其他投資活動收入帶來 3億3,450萬美元，淨發債則帶來 2億9,550萬美元。這些資金協助填補缺口，並支付其他投資及融資需求。儘管如此，合併現金仍減少 2億5,320萬美元，降至 5億6,990萬美元。現金餘額遠低於全年營業活動產生的現金，因為西蒙持續分配、再投資及再融資。

西蒙透過一家持有多數權益的物業合夥企業營運，外部投資者持有該企業的單位。回購計畫減少了流通在外的普通股，但普通股與合夥單位合計數的變化不同。第3季平均普通股數從 326.5 百萬股降至 323.4 百萬股。計入外部持有的合夥單位後，平均數則從 377.2 百萬增至 379.1 百萬，原因是西蒙在 2025 年底為收購陶布曼發行了約 5.06 百萬個單位。因此，回購有助於提高每股普通股盈餘，但收購所發行的單位限制了每股 FFO 的增幅：房地產 FFO 總額增加 5.1%，每股則增加 4.7%。

西蒙在前 9 個月依回購計畫買回 2.90 百萬股。這些股份列為庫藏股，並非自動註銷。股票獎勵及合夥單位轉換也會影響最終股數。長期獎勵合夥單位及限制性股票的費用合計約 9,460萬美元，前期為 5,850萬美元；2026 年的 FFO 包含 4,000萬美元 的加速認列薪酬費用。回購由管理層自行決定，因此若建設工程或再融資需要更多資金，管理層可以調整這項現金支出。

資料來源：10-Q 表格，第 7–8 頁；附註 4、5 及 8，第 23–25 頁及第 34–38 頁；FFO 調節表，第 58 頁。文中註明的股數及單位數均為期間平均數。薪酬總額是將披露的 2 類費用相加，並扣除資本化金額。報告利潤與 FFO 的完整調節見計算附註 A。

4. 可用信貸支撐流動資金，但再融資推高債務成本

西蒙仍有充足的融資能力，但以新貸款取代舊貸款，已開始消耗更多物業收益。合併債務較年底幾乎沒有變動，為 284億2,000萬美元。然而，前 9 個月的利息費用增加 1億4,190萬美元，至 8億4,440萬美元。

收購活動造成了其中 1億1,610萬美元 的增幅。新增借款、償還債務及利率變動也影響了結果。截至 9月30 日，合併債務的實際借款利率為 4.07%，2025年12月31日 時則為 3.87%。計入利率合約後，約 95.5% 的合併債務採固定利率，因此多數利率變動要到債務再融資時才會影響獲利，而非立即反映。

資料來源：10-Q 表格，管理層討論，第 50–54 頁。2025 年 9月 的比較利率為 3.73%，不同於 2025 年 12月 的利率。資料來源：2025 年 9月 的 10-Q 表格，第 50 頁。

9月 的融資顯示了取捨。西蒙發行了利率 5.25%、於 2032 年到期的 4億美元 債券，以及利率 5.65%、於 2036 年到期的 4億美元 債券。管理層打算將所得款項用於償還全部或部分利率為 3.25%、於 2026年11月30日 到期的 7億5,000萬美元 債券，並用於一般公司用途。

新債券延長了資金可用期限，但每年須支付 4,360萬美元 的約定利息。舊債券每年須支付 2,440萬美元。兩者相差 1,920萬美元，其中包含額外借入 5,000萬美元 所產生的利息。若本金同為 7億5,000萬美元，單是利率差異，每年就會增加 1,650萬美元。這些數字按票面利率計算，並非報告利息費用的預測；報告費用還受時間、費用及其他融資安排影響。

資料來源：10-Q 表格，附註 7 及融資討論，第 32 頁及第 53 頁。計算採用披露的本金及固定票面利率。

合併約定付款，單位：百萬美元	2026 年餘下期間	2027–2028 年	2029–2030 年	2030 年後
債務本金	2,030.2	5,498.8	5,435.0	15,681.2
利息付款	282.6	2,024.3	1,613.2	5,227.2

資料來源：10-Q 表格，「合約義務」，第 54 頁。本金不包括折價及發行成本。浮動利息按 9月30 日的利率計算；付款時間表納入適用的延長期限假設，反映的是 9月30 日的情況。

合資企業的借款使整體融資工作量更大。西蒙的補充資料將合資企業債務計入、並排除合併債務中屬於其他持有人的部分後，列出其按經濟權益計算的債務為 353億5,000萬美元。按此範圍，2027 年到期的債務為 46億5,000萬美元，其中包括未合併合資企業的 10億3,000萬美元。這些合資企業債務一般以物業作為求償對象，而非由西蒙本身承擔；但若再融資困難，西蒙收到的分配款可能減少，或須追加投資。西蒙也為部分合資企業借款提供擔保。除附註 6 提及的擔保外，附註 10 另列有 1億2,840萬美元 的抵押貸款擔保。

資料來源：第3季 補充資料，第 27–28 頁；10-Q 表格，附註 10，第 40 頁，以及資產負債表外安排，第 54 頁。按經濟權益計算的債務是補充指標，並非合併資產負債表上的債務。

銀行已承諾提供 77億美元 尚未動用的循環信貸，西蒙可按需要提取。這項可用額度已計入未償還的短期票據，即商業本票。管理層所稱約 90億美元 的流動資金總額，結合了這項借款能力與現金，其中包括西蒙應佔的合資企業現金。

西蒙符合借款協議中的財務限制，也就是債務契約條款。1 項優先票據測試，將可用於支付固定融資費用的收益與該費用比較：西蒙的保障倍數為 4.6 倍，高於必須超過 1.5 倍的門檻。這讓西蒙有空間安排再融資，但能否以可接受的利率取得新債，仍會影響獲利。

資料來源：10-Q 表格，第 51–54 頁；補充資料，第 3 頁及第 13 頁。債務契約指標依合約定義計算，不能直接用一般公認會計原則下的資產負債表數字相除得出。

5. 資產負債表規模縮小，反映折舊、投資變動及分配款

帳面資產及權益下降，並不表示西蒙的融資債務大幅減少。總資產較 12月31 日減少 15億3,000萬美元，合併債務則只減少 630萬美元。檢視資產變動，就能理解兩者為何不同。

合併財務狀況，單位：百萬美元	2026年9月30日	2025年12月31日
投資物業，扣除累計折舊	29,433.6	30,244.6
現金及約當現金	569.9	823.1
租戶應收款及應計收入淨額	899.6	934.1
其他未合併投資	3,980.1	4,362.3
克萊皮埃投資	1,335.1	1,505.4
遞延成本及其他資產	2,131.6	1,981.0
總資產	39,075.1	40,606.5
融資債務	28,423.9	28,430.2
總權益，含外部持有人	5,139.8	6,472.1

資料來源：10-Q 表格，合併資產負債表，第 5 頁。此處列出部分項目；完整資產負債表的平衡關係見計算附註 C。

儘管西蒙持續興建物業，物業淨額仍減少 8億1,100萬美元。物業原始成本增加 3億1,710萬美元，但累計折舊增加 11億3,000萬美元。陶布曼收購價的最終分攤，也使投資物業淨減少 8,330萬美元，並相應調整租約相關資產與負債。這項估值調整將先前已發生的收購成本轉入租約相關帳戶，有助於解釋遞延成本及其他資產為何增加，而無須有等額的新現金付款。

克萊皮埃投資下降，部分原因是西蒙交付 4.07 百萬股克萊皮埃股份，以清償可交換債券。西蒙就該交換認列 6,430萬美元 的非現金收益。其他投資餘額減少 3億8,220萬美元。虧損與現金分配會降低這些餘額，出資則會增加；收購會計處理也改變了帳面金額。因此，單看餘額無法衡量這些投資的營運表現。在這些合併房東帳目中，商品存貨並非單獨列示的重大項目；零售公司相關部位主要透過另行入帳的投資呈現。

資料來源：10-Q 表格，第 5 頁；附註 2、4 及 6，第 16 頁、第 23–24 頁及第 26–30 頁。

租戶欠款還須作另一項區分。應收款總額下降，但將租金平均分攤至整個租期所形成的部分，從 5億6,550萬美元 增至 6億1,050萬美元。這類租金在合約約定的收款日期前就已認列，並非自然等同逾期款項。如果租戶付款已不大可能收回，西蒙會從租賃收入中沖銷相關應收款，改為在收到現金時認列收入。

資料來源：10-Q 表格，附註 9，第 38–39 頁。

營運負債也不同於借款。列為未合併實體分配及虧損的 17億9,000萬美元 餘額，主要反映部分合資企業的累計分配款與會計虧損，已超過投資帳面餘額；這並非另一筆一般債券的到期款。同時，其他負債減少 2億7,680萬美元；隨著轉換使未償還部位減少，單是可交換債券的選擇權負債，就從 2億510萬美元 降至 950萬美元。

西蒙也承租土地與辦公空間。其 7億2,500萬美元 的租賃負債，是將剩餘最低付款額 17億5,000萬美元 折算為現值，其中許多款項要到很久以後才支付。2027 年的最低付款額為 5,240萬美元。評估現金需求時，這些義務應與債務一併考量，但不應把長期分期付款都視為立即到期的借款。

資料來源：10-Q 表格，附註 2、3 及 10，第 16 頁、第 22 頁及第 39–40 頁。

權益下降，主要是因為分配給權益持有人的金額超過帳面盈餘，加上西蒙回購股份。普通股及優先股股東權益減少11億2,000萬美元，降至40億9,000萬美元；其他權益持有人的權益又減少2億910萬美元。逐漸擴大的累積虧損，反映過往分配及其他費用超過會計帳上的收入。對折舊費用龐大的物業持有者來說，這與目前出現現金虧損不同。不過，分配款項和回購股份確實減少了留在公司的資金，現金調節資料也顯示這一點。

資料來源：10-Q表格，合併權益變動表，第8頁。計算附註C核對了實收資本、累積虧損、庫藏股及其他綜合損益。

6. 改建及新收入來源支持成長，執行成效仍很重要

西蒙正把資金投入更具吸引力的購物場所，但每個項目的收益都必須足以支付建造及融資成本。管理層表示，公司的做法是更換或增加租戶、擴充營運表現良好的地點，並審慎收購優質資產。餐廳、娛樂設施、較大的商店及結合多種用途的設施，可以讓訪客有更多到訪理由，也讓零售商更願意租用店面。

首9個月的合併資本支出為6億9,500萬美元。管理層將其中3億1,800萬美元列為改建及擴建、4,200萬美元列為開發及其他成本，並將3億3,500萬美元列為租戶相關成本及其他營運所需的資本支出。因此，最大幾類支出同時用於改造物業，以及提供租戶所需空間和維持場所運作。

西蒙在施工中項目所占的投入約為12億美元。管理層估計，在2026年餘下時間及2027年，這些項目仍需投入淨現金3億4,200萬美元，資金將來自營運現金流。項目在出租及營運趨於穩定後，目標投入資本回報率為8%至10%。這是目標，並非已實現的成果。能否達標，取決於招租和成本控制。

資料來源：10-Q表格，現金分配及開發項目討論，第51頁及第55至56頁。剩餘資金需求的估計只涵蓋所列的施工項目，不包括所有未來資本支出或收購。

西蒙也向廣告客戶出售接觸購物者的機會。公司在8月推出的Simon Media Network，結合了商場展示、活動及數位渠道，目的是從已到訪旗下場所的人群取得額外收入。首9個月，Simon Media and Experiences帶動其他收入項目按年增加4,530萬美元。這顯示相關業務有收入機會，但申報文件沒有單獨列出這項業務扣除自身成本後的利潤；而且，增幅也不能全歸因於8月才推出的網絡。

資料來源：西蒙於2026年8月27日發布的Media Network公告；10-Q表格，第50頁。

季度結束後，西蒙同意收購西雅圖的University Village。這是一處面積接近600,000平方英尺的露天購物場所。10月30日的公告指出，這項收購符合公司聚焦強勁市場中特色物業的方向；交易預計於第4季完成，但仍須符合交割條件。公告沒有披露價格或融資安排，因此不能把這筆收購計入施工資金需求估計，也無法在此估算它對盈餘的貢獻。

資料來源：西蒙於2026年10月30日發布的University Village公告，交易說明及預計完成時間。這是已宣布的交易，並非已核實完成的收購。

主要營運風險仍是進駐物業的零售商能否維持業務。大型主力店即使支付的租金很少，或自行擁有店面，仍能吸引顧客。因此，主力店關閉可能影響附近商店，並迫使西蒙花錢改造空間，以便尋找替代租戶。目前較高的已出租率，以及新租約條件改善，是未見普遍惡化的最有力證據；平台投資的表現轉弱，則顯示零售商帶來的風險仍需留意。

申報文件提到日常業務中的商業、環境及交易相關法律程序。管理層預期這些程序不會造成重大不利影響，但沒有提供可能損失的量化範圍。文件也沒有確認除已入帳金額以外的量化負債。在本報告期內，租戶倒閉、施工執行及債務再融資的影響更容易直接衡量。

資料來源：10-Q表格，附註9至10，第39至40頁；法律程序及風險因素，第62頁。

11月5日，管理層將全年房地產FFO每股預測，從$13.20至$13.30上調至$13.30至$13.40。FFO是經調整、用來觀察物業業務表現的盈餘指標。與此同時，按申報口徑計算的稀釋每股盈餘預測，從$6.47至$6.57降至$6.32至$6.42。兩者走勢不同，與物業盈餘改善、投資相關業績轉弱的情況一致。預測調節表中的特定投資調整，沿用首9個月的實際金額，沒有預測這些項目在第4季的金額。董事會也宣布派發每股$2.30的季度普通股股息，於12月31日支付；這筆未來現金支出不在首9個月的現金表內。

資料來源：第3季補充資料，2026年11月5日，第3至4頁及第43頁。預測是管理層估計，並非已公布的全年業績。

7. 業務可繼續擴張，但保留更多現金有助提高調度彈性

西蒙的核心物業業務持續進展，但更廣泛的資金承諾，限制了公司能把多少成果留作現金。已出租的空間、新租約條件改善及物業盈餘上升，支持公司繼續投資現有購物場所。可動用的信貸額度，讓管理層有時間安排債務再融資並完成施工。

關鍵在於，增加的物業收入扣除更高的利息成本、零售商投資虧損，以及支付給權益持有人的款項後，還能留下多少。若Catalyst及其他平台投資的業績改善，物業業務的進步便能更多地反映在整體盈餘中。若改建項目成功，也會帶來另一項租金來源。反過來說，若債務再融資成本升高，或租戶關閉而需要花錢改造空間，收購及回購股份可用的現金便會減少。目前證據支持公司在積極管理資金來源的同時，繼續實現營運成長；擴張計畫並非完全由留存的營運現金支應。

報告依據與計算附註

報告依據：西蒙地產集團，CIK 0001063761；截至2026年9月30日季度的10-Q表格；於2026年11月6日申報；申報編號0001104659-26-123591。財務報表採用西蒙按美國公認會計原則編製的合併帳目，納入其控制的營運合夥企業，而非僅計算母公司，或把2個申報主體的帳目相加。截至9月30日，西蒙持有該合夥企業約85.3%的權益。季度比較涵蓋7月至9月；累計比較涵蓋1月至9月。資產負債表比較以2025年12月31日為基準。

資料來源：美國證券交易委員會申報紀錄；原始10-Q表格，封面、說明及附註1至2；美國證券交易委員會公司財務數據。核對選定的資產、負債、權益、現金、收入及營運現金流數據時，使用了本次申報編號、美元單位及實際起訖日期。區分季度與累計數據時，沒有只依賴財務期間標籤。

報告依據：研究資料截至紐約日期2026年11月12日。資料來源包括西蒙於11月5日公布的業績、11月6日提交的申報文件、10月30日發布的收購公告，以及上文註明日期的歷史資料、競爭對手資料和被投資公司資料。這不表示截至11月12日的每項進展都已獲獨立核實。

計算附註A——將帳面利潤調節為著重物業業務的盈餘。以下金額單位為百萬美元。正數調整會增加前一小計，負數調整則會減少。FFO包含營運合夥企業中其他普通單位持有人的份額，但不包含特定物業合夥人及優先權益持有人的份額。

盈餘調節，百萬美元	2026年第3季	2025年第3季	2026年首9個月	2025年首9個月
已申報合併淨利	565.294	702.696	1,707.959	1,824.237
加回物業折舊及攤銷，扣除其他持有人份額	597.362	537.602	1,816.964	1,601.293
扣除物業收益及調整其他權益與優先權益	8.983	-12.755	-60.695	-4.137
營運合夥企業FFO	1,171.639	1,227.543	3,464.228	3,421.393
扣除權益處置、交換及重估損益，稅後	6.534	6.654	21.669	-53.727
扣除其他平台業績，稅後	-1.025	-16.707	116.732	30.884
扣除未實現權益及衍生工具損益，稅後	99.571	-2.243	130.607	84.977
房地產FFO	1,276.719	1,215.247	3,733.236	3,483.527

計算附註：淨折舊一行先加上合併物業折舊及西蒙應占的合資企業折舊，再減去其他持有人的份額。最近一季的計算為5億654萬3,000美元 + 1億2,261萬美元 − 3,179萬1,000美元 = 5億9,736萬2,000美元。下一行合併了扣除物業收益、分配給物業合夥人的盈餘，以及優先權益分配款項的調整：−1,070萬1,000美元 + 2,071萬6,000美元 − 103萬2,000美元 = 898萬3,000美元。各比較期間也合併相同類別；原始調節表則分別列出每個項目。

計算附註：房地產FFO仍包含融資成本，以及第1季加速認列的股票薪酬費用中830萬美元的部分。它扣除了有利及不利的投資業績，因此不能視為按美國公認會計原則計算的經常性利潤，或施工後可用現金的估計。

資料來源：10-Q表格，第57至58頁，包括調節表註腳。

計算附註B——將利潤調節為現金流，再將現金流調節至期末餘額。以下均為首9個月的金額，單位為百萬美元。折舊及攤銷一行依據現金流量表，其涵蓋範圍與只針對物業的FFO調整不同。

營業現金流量調節，百萬美元	2026	2025
合併淨利	1,707.959	1,824.237
加回折舊及攤銷	1,575.806	1,098.029
沖回不動產收益、股權交易影響及未實現投資損失，淨額	120.896	12.547
扣除依直線法提前認列的租金	-39.419	-17.786
以收到的合資企業收益分配取代帳面收益，淨額	80.638	27.496
租戶應收款及應計收入變動	72.531	19.642
遞延成本及其他資產變動	-110.102	-47.789
應付款、應計費用、無形資產、遞延收入及其他項目變動	-307.691	16.434
營業現金流量	3,100.618	2,932.810

計算說明：為沖回2026年的投資相關影響，計算時扣除6,629萬4,000美元的不動產相關收益，加回2,658萬8,000美元的股權交易損失及1億6,060萬2,000美元的未實現投資損失。2025年則扣除79萬4,000美元的不動產相關收益及7,163萬6,000美元的股權交易收益，再加回8,497萬7,000美元的未實現損失。合資企業現金收入的替代金額，在2026年為收到的收益分配3億3,150萬9,000美元減去已認列收益2億5,087萬1,000美元；在2025年為3億2,464萬6,000美元減去2億9,715萬美元。資本分配另列於投資活動。

計算說明：2026年期初現金8億2,314萬7,000美元＋營業活動現金流入31億61萬8,000美元－投資活動現金流出4億4,311萬6,000美元－籌資活動現金流出29億1,070萬8,000美元＝期末現金5億6,994萬1,000美元。2025年為14億34萬5,000美元＋29億3,281萬美元－12億3,869萬7,000美元－15億4,188萬1,000美元＝15億5,257萬7,000美元。報表核對的是現金及約當現金，沒有單獨列出受限制現金。這兩個餘額都未包含管理層較廣義流動性指標所計入的全部合資企業現金。

計算說明：2026年的分配總額為支付給股東的21億7,249萬2,000美元＋支付給有限合夥人的3億7,510萬5,000美元＋合夥企業優先權益分配59萬3,000美元＋支付給外部物業業主的1,789萬3,000美元＝25億6,608萬3,000美元。2025年的現金付款包括支付給股東的20億7,535萬9,000美元、有限合夥人的3億2,277萬7,000美元、合夥企業優先權益持有人的87萬4,000美元及外部物業業主的570萬1,000美元，合計24億471萬1,000美元。這些是已支付的現金，並非宣告發放的股利。

資料來源：表格 10-Q，第 7 頁。

計算說明 C——核對資產負債表及權益。可贖回的外部持有人權益列在負債與永久權益之間。核對帳目時必須納入此項：在9月30日，資產390億7,513萬美元＝負債336億6,636萬1,000美元＋可贖回權益2億6,893萬6,000美元＋永久權益51億3,983萬3,000美元。在12月31日，資產406億646萬6,000美元＝負債339億107萬3,000美元＋可贖回權益2億3,330萬6,000美元＋永久權益64億7,208萬7,000美元。

股東權益變動，百萬美元	2025年12月31日	9個月變動	2026年9月30日
特別股	40.451	-0.246	40.205
普通股面額	0.033	0.000	0.033
超過面額的投入資本	12,347.192	98.068	12,445.260
累計虧損	-4,608.136	-744.826	-5,352.962
累計其他綜合損失	-251.361	83.322	-168.039
庫藏股，列為減項	-2,319.911	-559.436	-2,879.347
股東權益總額	5,208.268	-1,123.118	4,085.150

計算說明：累計虧損的變動，等於權益變動表中計入的收益14億6,417萬美元，減去分配21億7,249萬2,000美元，再減去與單位等值權益及其他項目有關的3,650萬4,000美元。計入的收益包含特別股分配前歸屬於特別股的收益，因此與歸屬於普通股股東的淨利不同。

計算說明：庫藏股是西蒙集團買回並持有的股份。其帳面成本因依回購計畫買入的5億7,252萬4,000美元及其他買入項目的1,613萬3,000美元而增加，部分增幅被釋出作為獎勵的股份2,922萬1,000美元抵銷。以上是權益變動表的紀錄；現金流量表另列為員工扣繳稅款而購買股份所支付的1,613萬2,000美元。

計算說明：即使沒有籌得新現金，持股權益變動也會改變投入資本。合夥企業的持股權益變動，使1億4,559萬2,000美元從外部合夥人的權益轉入西蒙集團的投入資本。股票獎勵、合夥單位贖回與交換，以及其他項目，使這筆增加額淨減少4,752萬4,000美元，留下報表所列的9,806萬8,000美元增幅。

計算說明：匯率及避險項目的變動，是累計其他綜合收益改善8,332萬2,000美元的主要原因。這些收益列在權益的另一部分，而非當期淨利。外部持有人的權益減少2億913萬6,000美元；加上股東權益減少的11億2,311萬8,000美元，永久權益總額共減少13億3,225萬4,000美元。

資料來源：表格 10-Q，第 5 及 8 頁；附註 3，第 18–22 頁。

計算說明 D——成長率與利潤率。成長率的算法是以本期金額除以上期可比較金額，再減去1。例如，季度營收成長率為18億1,455萬6,000美元 ÷ 16億157萬2,000美元 − 1＝13.3%；歸屬於普通股股東的利潤成長率為4億9,895萬9,000美元 ÷ 6億617萬4,000美元 − 1＝−17.7%。季度營業利益率，即營收中有多少比例成為營業利益，分別為8億445萬美元 ÷ 18億1,455萬6,000美元＝44.3%及8億1,291萬4,000美元 ÷ 16億157萬2,000美元＝50.8%。按未四捨五入的數值計算，下降6.4個百分點。由於四捨五入，顯示的各項小計相加可能不會完全吻合。

資料來源：表格 10-Q，第 6 頁。

本分析僅供一般參考，不構成投資建議。