サイモン・プロパティ、物件の営業利益増に投資損失と借入コスト上昇が影

サイモン・プロパティの不動産収益は伸びる一方、投資損失と借入金利の上昇が重荷に

サイモン・プロパティ・グループは、ショッピングモールやアウトレット、商業施設などで小売店や飲食店などから賃料を得ている。2026年9月30日に終了した第3四半期は、保有物件の営業利益が増えた一方、普通株主に帰属する利益は17.7%減の4億9,900万ドルとなった。投資損失、買収に伴う会計上の費用、支払利息の増加がこの差を生んだ。不動産事業は多額の建設費を賄える強さを保っているが、株主への支払いと借り換えによって、さらなる事業拡大に使える現金は少なくなっている。

調査の締め切り：ニューヨーク時間の2026年11月12日。業績は9月30日までを対象とし、使用した最新の会社の財務開示は11月6日提出の書類である。

1. テナントへの賃貸が成長を支え、買収も報告上の増収幅を広げた

サイモンの保有物件から得る利益は増えている。ただし、売上高の増加は、同じモール群だけを比べた成長を示すものではない。小売店は固定賃料を払い、物件の費用の一部を負担する。売上に応じた追加賃料を払う場合もある。サイモンは空き区画を埋め、より有利な賃貸契約を結び、収益を生む物件を加えることで利益を得る。

当四半期の報告上の売上高は13.3%増えた。しかし、営業費用の増加額が売上高の増加額を上回り、営業利益は小幅に減った。最初の9カ月間でも営業利益自体は増えたが、売上高から営業利益として残る割合は低下した。

連結業績、単位：百万米ドル（利益率・一株利益を除く）	2026年第3四半期	2025年第3四半期	2026年最初の9カ月	2025年最初の9カ月
売上高	1,814.6	1,601.6	5,362.2	4,573.0
その他の項目を除く営業利益	804.5	812.9	2,390.7	2,284.7
営業利益率（計算値）	44.3%	50.8%	44.6%	50.0%
連結純利益	565.3	702.7	1,708.0	1,824.2
普通株主に帰属する純利益	499.0	606.2	1,461.7	1,576.0
希薄化後一株利益、米ドル	1.54	1.86	4.51	4.83

出典：サイモンの2026年9月のフォーム10-Q、連結損益計算書、6ページ。営業利益率は、報告された営業利益を売上高で割った値で、減価償却費と償却費を含む。連結純利益には外部の共同出資者に帰属する利益も含まれる。普通株主に帰属する利益では、その持ち分と優先株の配当を差し引く。

会計上の集計範囲を最も大きく変えたのは、タウブマン・リアルティ・グループ（TRG）である。サイモンはすでに88%を保有していたが、共同事業の契約上、事業を支配できなかった。2025年10月31日に残りの12%を取得した後、サイモンはTRGが支配する物件の売上高、費用、資産、負債を自社の連結決算に含め始めた。それ以前は、TRGの業績のうち自社の持ち分を、主に別の投資利益の項目に計上していた。

この変更は今回の比較に影響する。2025年第3四半期は連結前だが、2026年第3四半期にはTRGが含まれる。直近四半期の連結売上高には、TRGの1億8,920万ドルが入っている。同時に、減価償却費や支払利息も加わった。サイモンの9カ月間の減価償却費と償却費は4億2,380万ドル増え、そのうち4億470万ドルは買収活動に関係する。日々の運営費用も増えた。四半期の物件運営費用は3,100万ドル増え、うち2,230万ドルは買収によるものだった。経営陣はインフレも挙げた。したがって、営業利益率の低下には、事業範囲の拡大と費用の増加の両方が表れている。

出典：フォーム10-Q、注記2と4、15～16ページおよび23～25ページ、経営陣による説明、49～50ページ。TRGの連結対象は11物件で、別の11物件は引き続き共同事業への投資として会計処理される。

テナントへの賃貸状況は、報告上の利益率だけから受ける印象よりも良い。9月時点の複数の報告を見ると、賃貸済みの割合は高い水準を保ち、契約上の平均賃料は上がっている。

米国のモールとプレミアム・アウトレット	2024年9月30日	2025年9月30日	2026年9月30日
対象となる賃貸可能面積の賃貸済み割合	96.2%	96.4%	96.5%
年間の平均最低基本賃料、平方フィート当たり米ドル	57.71	59.14	62.75

出典：サイモンの2024年11月1日発表の業績、米国事業の統計、フォーム10-Q、経営陣による説明、47～48ページ。各期に報告された保有物件を対象としており、買収や売却によって対象は変わる。賃貸済み割合には、特定の大型店舗や敷地内の独立区画などを含めない。2026年の上昇幅は0.1パーセントポイントである。

貸し出せる対象区画はあまり残っていないため、賃貸済み割合の大幅な回復よりも、契約条件の改善や物件の再開発が重要になる。最初の9カ月間に、サイモンは開示対象の米国のモール・アウトレットで、新規契約を853件、更新契約を1,419件結んだ。対象面積は8.6百万平方フィートだった。比較対象となる2025年の合計は8.3百万平方フィートだった。

新規契約の開始時の年間平均基本賃料は、平方フィート当たり$76.03で、前年は$65.09だった。サイモンがこれらのテナントの内装工事に拠出すると約束した金額も減り、平均拠出額は平方フィート当たり$60.13から$54.12に下がった。この組み合わせは、将来の賃料収入と現金支出にとって好ましい。ただし、比較している新規契約は別々の集まりであり、16.8%の賃料上昇は同じ区画の賃料が上がったことを示すものではない。大型の主要テナント、再開発に伴う契約、その他いくつかの区分は対象外である。

出典：フォーム10-Q、「現在の賃貸活動」、48ページ。

サイモンの保有物件から得る純営業収益の持ち分は、四半期で6.7%、9カ月間で7.2%増えた。これは、資金調達費用や会社全体で発生する一部の費用を差し引く前の物件収益である。買収も増加に寄与した。ただし、すべての物件が好調だったわけではない。ザ・ミルズでは平均賃料が上がった一方、賃貸済み割合は99.4%から98.9%に下がった。

競合他社の業績も参考になる。タンガーの第3四半期の連結ベースの既存施設の物件収益は、9,580万ドルから1億20万ドルに増えた。計算上の増加率は4.6%である。タンガーはこの指標から、買収した施設など比較できない施設を除いている。この結果は、既存の商業施設でも賃料を改善できるという見方を支える。ただし、対象範囲がより広いサイモンの指標と比べて、両社の業績に順位を付ける根拠にはならない。

出典：サイモンのフォーム10-Q、48ページと59ページ、タンガーの2026年9月のフォーム10-Q、「保有物件の純営業収益と既存施設の純営業収益」、70～71ページ。両社では物件の構成と計算対象が異なる。

2. 投資損失と買収に伴う費用が最終利益を押し下げた

不動産事業の改善は確かだが、投資の影響を除いた業績は、サイモン全体の利益よりもかなり強く見える。小売事業などへの投資に充てた資金も、会社の資金であるため、この違いは重要だ。

当四半期には、サイモンが一部を保有するものの支配していない事業が保有する上場株式の評価替えにより、税引き前で1億2,000万ドルの損失が生じた。現金の支出を伴わない3,000万ドルの税効果によって、税引き後の損失は9,000万ドルになった。クレピエール株に連動する債券の交換条項でも、別に960万ドルの損失が生じた。これらの項目を合わせると、当四半期の連結利益は税引き後で9,960万ドル減った。前年同期には、対応する公正価値の項目で220万ドルの利益が出ていた。

これらは会計上の評価替えであり、当期の事業運営に伴う現金支払いではない。また、9,960万ドルは外部の所有者に利益を配分する前の連結ベースの金額である。普通株主に帰属する利益にそのまま足すと、対象となる所有者の範囲が混ざってしまう。

出典：フォーム10-Q、注記3と6、22ページと27ページ、四半期業績の説明、49ページ、米国会計基準によらない指標の調整表、58ページ。

タウブマンの買収に関する会計処理も、業績の見え方を変えた。買収した資産の評価額を確定した結果、連結対象の物件では当四半期の減価償却費と償却費が4,980万ドル増えた。一方、共同事業への投資に係る償却費は2,520万ドル減った。したがって、減価償却費と償却費の純増額は4,980万ドルではなく2,460万ドルである。サイモンは買収した賃貸契約の評価に伴い、190万ドルの賃料収入も追加で計上した。

これらの調整は、買収に伴う費用を利益にどう配分するかを変える。当四半期に物件から追加で4,980万ドルの現金が出ていったことを示すものではない。同時に、買収後も続く減価償却費のすべてを1回限りの費用として扱うべきでもない。

出典：フォーム10-Q、注記4、24ページ、調整表の脚注、58ページ。2,460万ドルは減価償却費と償却費の純調整額であり、普通株主に帰属する利益について税引き後の影響をすべて調整した額ではない。

不動産会社は、利益から物件の減価償却費や一部の物件取引の影響を除くため、事業活動から得た資金を示すFFOを使う。サイモンはさらに、ほかの事業基盤への投資や特定の投資損益を除き、「不動産FFO」を計算する。これらの指標は不動産事業の状況を見やすくするが、どちらも建設費を払った後に残る現金を示すものではない。

当四半期のFFOは4.6%減り、不動産FFOは5.1%増えた。この差は、新たな株式評価損だけによるものではない。9カ月間で、不動産FFOから除かれたほかの事業基盤の損益は、税引き後で1億1,670万ドルの損失だった。2025年は3,090万ドルの損失だった。この調整は、別の項目で除かれる公正価値評価損とは異なる。

カタリスト・ブランズは、事業運営に伴うリスクを示している。サイモンは同社の31.3%を直接保有するほか、カタリスト株を保有するSPARCホールディングスにも一部出資している。9カ月間にカタリストの事業移行と再編で生じた損失のうち、サイモンの持ち分は税引き前で1,970万ドルだった。比較対象の2025年には、カタリストからサイモンに税引き前で7,160万ドルの利益が生じていた。主な理由は、カタリストがフォーエバー21を連結対象から外したことだった。前年の会計上の利益は前年比較を難しくする一方、現在の再編費用は、改善にはまだ取り組みが必要なことを示している。

出典：フォーム10-Q、注記6、27ページ、経営陣による説明、50ページ、調整表、58ページ。

すべての投資が業績を弱めたわけではない。クレピエールは、最初の9カ月間に、同じ対象を比べた小売店の売上高が3.9%、賃料収入から物件費用を差し引いた額が3.8%増えたと報告した。サイモンの提出書類では、クレピエールの決算を米国の会計基準に換算した後、同社の9カ月間の純利益に対するサイモンの持ち分が増えたと報告している。サイモンの交換可能債券が別途、会計上の損益を変動させる一方、これらの数字は欧州の不動産事業を支える材料となる。

出典：クレピエールの2026年10月21日発表の業績、1～2ページ、サイモンのフォーム10-Q、注記6、27～28ページ。クレピエールの事業指標は事業の状況を示す資料として使い、米国会計基準による利益や資産の額と直接比較するものではない。

3. 事業から得た現金で建設費を賄ったが、株主への支払いと自社株買いにはさらに多くを使った

サイモンは事業から得た現金で連結対象物件への支出を賄った。ただし、物件への支出と所有者への支払いをすべて合わせた額は賄えなかった。最初の9カ月間の営業キャッシュフローは、連結純利益が減ったにもかかわらず、5.7%増の31億ドルとなった。

主な理由は、利益に含まれる減価償却費と償却費が増えたことだ。これらは過去の支出を時間をかけて費用に配分するもので、当期にそれ自体の現金支出を必要としない。キャッシュフロー計算書では、15億8,000万ドルを利益に足し戻した。2025年は11億ドルだった。サイモンは投資の評価替えによる影響も取り消し、共同事業について会計上の利益を、実際に受け取った分配金に置き換えた。

テナントに対する未収金、つまり計上済みだがまだ回収していない金額の変動は、営業キャッシュフローを7,250万ドル増やした。前年の増加額は1,960万ドルだった。一方、ほかの残高の変動がこの効果を打ち消した。未払金や計上済みの支払義務などの残高の変動は、営業キャッシュフローを3億770万ドル減らした。2025年には1,640万ドルの増加要因だった。提出書類はこれらの変動をまとめて示しており、支払いの原因を一つに特定していない。

出典：フォーム10-Q、連結キャッシュフロー計算書、7ページ。計算注記Bに調整の内訳を再掲している。

以下では、連結対象物件への投資を現金で支払った後に何が残るかを比べる。ここでいう「フリーキャッシュフロー」は、営業キャッシュフローから、計算書に記載された設備投資による現金の純支出を差し引いた額である。買収、投資商品の購入、連結対象外の共同事業への別途の資金拠出は含まない。

連結ベースの資金配分、単位：百万米ドル	2026年の最初の9カ月	2025年の最初の9カ月
営業活動による現金収入	3,100.6	2,932.8
設備投資（支出を正の値で表示）	695.0	679.4
フリーキャッシュフロー（計算値）	2,405.7	2,253.4
全所有者への現金配当・分配	2,566.1	2,404.7
分配後の残額（計算値）	-160.4	-151.3
普通株式買い戻し制度による取得	572.5	0.0
分配・制度に基づく買い戻し後の残額	-733.0	-151.3

出典：Form 10-Q、7ページ。所有者への支払いには、株主、リミテッド・パートナー、優先持分の保有者、不動産の外部共同所有者への支払いを含む。従業員の税金を源泉徴収するために取得した株式と、パートナーシップ持分の現金償還も資金の使途だが、制度に基づく買い戻しの行には含めていない。

投資活動による現金支出は12億4,000万ドルから4億4,310万ドルに減った。主な理由は、サイモンが2025年には買収のために9億6,110万ドルを現金で支払ったのに対し、2026年の最初の9カ月には支払わなかったことだ。

連結対象外の事業体からの資本分配とその他の投資活動による収入が3億3,450万ドル、借入金の調達から返済を差し引いた額が2億9,550万ドルあった。これらの資金は不足分を補い、ほかの投資や資金調達上の支払いにも充てられた。それでも連結ベースの現金は2億5,320万ドル減り、5億6,990万ドルとなった。サイモンは継続的に資金を分配し、再投資し、借り換えているため、現金残高は年間の営業活動で得る現金よりかなり少ない。

サイモンは、外部投資家も持分を持つ不動産パートナーシップを通じて事業を営み、その過半数の持分を保有する。買い戻し制度によって発行済み普通株式数は減ったが、普通株式とパートナーシップ持分を合わせた数は異なる動きをした。第3四半期の普通株式の平均数は326.5百万株から323.4百万株に減った。一方、外部投資家のパートナーシップ持分を含めた平均数は377.2百万から379.1百万に増えた。2025年後半にトーブマンの買収に伴って約5.06百万の持分を発行したことが背景にある。このため、買い戻しは普通株式の一株当たり利益を押し上げた一方、買収に伴う持分の発行は一持分当たりFFOの伸びを抑えた。不動産事業のFFOは総額で5.1%増えたが、一持分当たりでは4.7%の増加だった。

サイモンは最初の9カ月に、制度に基づいて2.90百万株を買い戻した。これらは自己株式であり、自動的に消却された株式ではない。株式報酬や持分の交換も最終的な株式数に影響する。長期インセンティブとして付与したパートナーシップ持分と譲渡制限付き株式に関する費用は、計約9,460万ドルで、前年は5,850万ドルだった。2026年のFFOには、前倒しで計上した報酬費用4,000万ドルが含まれる。買い戻しは経営陣の判断で行うため、建設や借り換えにより多くの資金が必要になれば、その支出を調整できる。

出典：Form 10-Q、7～8ページ。注記4、5、8、23～25ページおよび34～38ページ。FFOとの調整表、58ページ。株式数と持分数は、明記した箇所では期間中の平均値を用いた。報酬費用の合計は、開示された2つの費用区分を、資産計上額を差し引いて合算した。報告利益からFFOまでの調整表全体は「計算に関する注記A」に示す。

4. 利用可能な融資枠が資金繰りを支える一方、借り換えで借入費用は上がる

サイモンには十分な資金調達余力があるが、古い借入金の借り換え費用は、すでに不動産事業の利益をより多く使っている。連結ベースの借入金は年末からほぼ変わらず、284億2,000万ドルだった。それでも9カ月間の支払利息は1億4,190万ドル増え、8億4,440万ドルとなった。

この増加額のうち1億1,610万ドルは買収活動によるものだ。新たな借り入れ、借入金の返済、金利の変動も結果に影響した。9月30日時点の連結ベースの実効借入金利は4.07%で、2025年12月31日時点の3.87%を上回った。金利契約を考慮すると、連結ベースの借入金の約95.5%は固定金利だった。そのため、金利変動の大半はすぐに利益へ反映されるのではなく、借り換えの際に影響する。

出典：Form 10-Q、経営陣による分析、50～54ページ。比較対象となる2025年9月の金利は3.73%で、2025年12月の金利とは異なる。出典：2025年9月のForm 10-Q、50ページ。

9月の資金調達には、借入期間を延ばす代わりに費用が増えるという関係が表れている。サイモンは、2032年満期で利率5.25%の債券を4億ドル、2036年満期で利率5.65%の債券を4億ドル発行した。経営陣は、調達資金を、利率3.25%で2026年11月30日に満期を迎える7億5,000万ドルの債券の全部または一部の返済と、一般的な事業目的に充てる意向だった。

新しい債券によって資金を使える期間は延びるが、契約上の年間利息は4,360万ドルとなる。古い債券の年間利息は2,440万ドルだ。この差額1,920万ドルには、借入額が5,000万ドル増えた分の利息も含まれる。元本を同じ7億5,000万ドルにそろえると、利率の差だけで年間1,650万ドル増える計算だ。これらは債券の表面利率に基づく計算であり、報告される支払利息の予測ではない。報告額には計上時期、手数料、ほかの資金調達も影響する。

出典：Form 10-Q、注記7および資金調達に関する説明、32ページと53ページ。計算には記載された元本と固定の表面利率を用いた。

連結ベースの契約上の支払額、単位：百万米ドル	2026年の残り	2027～2028年	2029～2030年	2030年以降
借入金の元本	2,030.2	5,498.8	5,435.0	15,681.2
利息の支払い	282.6	2,024.3	1,613.2	5,227.2

出典：Form 10-Q、「契約上の債務」、54ページ。元本には割引額と発行費用を含めない。変動金利の利息には9月30日時点の金利を用いた。この支払予定には該当する期限延長の前提が含まれ、9月30日時点の状況を示す。

共同事業体の借り入れも含めると、サイモンが対応すべき資金調達の規模はさらに大きい。同社の補足資料では、共同事業体の借入金を含め、連結ベースの借入金に含まれる他の所有者の持分を除いた、サイモンの実質的な負担分を353億5,000万ドルとしている。この範囲では、2027年に46億5,000万ドルが満期を迎え、そのうち10億3,000万ドルは連結対象外の共同事業体の借入金だ。こうした借入金の返済請求は通常、サイモン本体ではなく各不動産に向けられる。ただし、借り換えが難しくなれば、サイモンが受け取る分配金が減ったり、追加投資が必要になったりする可能性がある。サイモンは一部の共同事業体の借り入れも保証している。注記10には、注記6で触れた保証とは別に、1億2,840万ドルの住宅ローンに関する追加保証が示されている。

出典：第3四半期の補足資料、27～28ページ。Form 10-Q、注記10、40ページ、および貸借対照表に計上されない取り決めに関する説明、54ページ。実質的な負担分に基づく借入金は補足的な指標であり、連結貸借対照表上の借入金ではない。

銀行が約束した未使用の回転信用枠は77億ドルあり、サイモンは必要に応じて引き出せる。この利用可能額には、コマーシャルペーパーと呼ばれる発行済みの短期債務がすでに反映されている。経営陣が示す約90億ドルの利用可能な資金には、この借入余力と、共同事業体の現金のうちサイモンに帰属する分を含む現金が入っている。

サイモンは借入契約に定められた財務上の条件を満たしていた。この条件をコベナンツという。1つの優先債券に関する審査では、固定的な資金調達費用に充てられる利益を、その費用と比べる。サイモンの倍率は4.6倍で、必要水準の1.5倍超を上回った。この余裕は借り換えへの対応を支えるが、利益を維持するには許容できる金利で新たな借り入れを確保することも重要だ。

出典：Form 10-Q、51～54ページ。補足資料、3ページと13ページ。契約条件の判定には契約上の定義を用いており、米国会計基準に基づく貸借対照表の金額を単純に割った比率ではない。

5. 貸借対照表の縮小には減価償却、投資額の変動、分配が反映されている

報告上の資産と純資産が減ったからといって、サイモンが借入金を大きく減らしたわけではない。総資産は12月31から15億3,000万ドル減った一方、連結ベースの借入金は630万ドルしか減っていない。資産の内訳を見ると、この動きの違いが分かる。

連結ベースの財政状態、単位：百万米ドル	2026年9月30日	2025年12月31日
投資用不動産（減価償却累計額控除後）	29,433.6	30,244.6
現金・現金同等物	569.9	823.1
テナントからの未収金・未収収益（純額）	899.6	934.1
その他の非連結投資	3,980.1	4,362.3
クレピエールへの投資	1,335.1	1,505.4
繰延費用・その他の資産	2,131.6	1,981.0
総資産	39,075.1	40,606.5
借入金	28,423.9	28,430.2
純資産合計（外部所有者分を含む）	5,139.8	6,472.1

出典：Form 10-Q、連結貸借対照表、5ページ。主な項目を抜粋した。貸借対照表全体の資産と負債・純資産の対応は「計算に関する注記C」に示す。

サイモンは建設を続けたが、減価償却後の不動産残高は8億1,100万ドル減った。不動産の取得原価は3億1,710万ドル増えた一方、減価償却累計額は11億3,000万ドル増えた。トーブマンの最終的な買収価格の配分によっても、投資用不動産から差し引きで8,330万ドルが移り、リース関連の資産と負債がそれぞれ調整された。この評価の変更は、すでに発生した買収費用をリース関連の勘定へ移したものだ。同額の新たな現金支払いがなくても、繰延費用とその他の資産が増えた理由の一部を説明できる。

クレピエールへの投資が減った一因は、サイモンが交換可能債の決済のためにクレピエール株4.07百万株を引き渡したことだ。この交換で、現金を伴わない利益6,430万ドルを計上した。その他の投資残高は3億8,220万ドル減った。損失や現金分配はこれらの残高を減らし、追加出資は増やす。買収に伴う会計処理も計上額を変えた。そのため、残高だけで投資先の事業成績を測ることはできない。これら不動産賃貸事業の連結決算では、商品在庫は独立した重要な項目ではない。小売企業との関わりは、主に別途会計処理する投資を通じたものだ。

出典：Form 10-Q、5ページ。注記2、4、6、16ページ、23～24ページ、26～30ページ。

テナントからの未収金には別の見方が必要だ。未収金全体は減ったが、賃料を契約期間にわたって均等に計上したことで生じた分は、5億6,550万ドルから6億1,050万ドルに増えた。この賃料は、契約上の現金回収日より前に収益として計上されるため、必ずしも支払いが遅れているわけではない。テナントからの回収が見込めなくなった場合、サイモンは該当する未収金を賃貸収入から差し引き、その後は受け取った現金を収益として計上する。

出典：Form 10-Q、注記9、38～39ページ。

事業に伴う負債も借入金とは異なる。「非連結事業体における分配および損失」と記載された17億9,000万ドルの残高は、主に、累積した分配額と会計上の損失が投資残高を上回る共同事業体に関するものだ。通常の債券の満期が別に控えているという意味ではない。一方、その他の負債は2億7,680万ドル減った。交換可能債に付いたオプションの負債だけでも、転換によって残る義務が減り、2億510万ドルから950万ドルに減少した。

サイモンは土地とオフィスも借りている。リース負債7億2,500万ドルは、残る最低支払額17億5,000万ドルを現在の価値に換算したもので、支払いの多くはかなり先だ。2027年の最低支払額は5,240万ドルとなる。資金需要を考える際には借入金と併せて見る必要があるが、長期にわたる支払予定を、すぐ返済が必要な借入金として扱うものではない。

出典：Form 10-Q、注記2、3、10、16ページ、22ページ、39～40ページ。

純資産が減った主な理由は、株主などへの分配が報告上の利益を上回り、サイモンが自社株を買い戻したことだ。普通株主と優先株主に帰属する純資産は11億2,000万ドル減って40億9,000万ドルとなり、社外の持分保有者に帰属する純資産も2億910万ドル減った。累積欠損の拡大は、過去の分配やその他の費用が会計上の利益を上回ったことを示す。建物の減価償却費が大きい不動産会社では、この残高は現在の現金損失とは異なる。それでも、分配と自社株買いによって事業内に残る資本は減る。現金の増減を照合した結果もそれを示している。

出典：フォーム10-Qの連結純資産変動計算書、8ページ。計算注記Cでは、払込資本、累積欠損、自己株式、その他の包括利益を照合している。

6. 施設の再開発と新たな収入源が成長を支えるが、計画の実行が重要

サイモンは集客力の高い商業施設に資金を振り向けている。ただし、各事業は建設費と資金調達費を賄えるだけの収益を上げる必要がある。経営陣が示す方針は、テナントの入れ替えや追加を進め、収益を生む施設を拡張し、質の高い物件を選んで取得することだ。飲食店や娯楽施設、大型店、商業施設とほかの用途を組み合わせた増築によって、来訪者には足を運ぶ理由が、販売店には場所を借りる理由が増える可能性がある。

最初の9カ月間の連結設備投資6億9,500万ドルについて、経営陣は3億1,800万ドルを再開発・拡張、4,200万ドルを新規開発などの費用、3億3,500万ドルをテナント関連費用など施設運営に必要な設備投資に分類した。支出の大きな区分は、物件の改修に加え、テナントを迎え入れ、施設を運営し続けるための費用にも充てられた。

建設中の事業に対するサイモンの持分は約12億ドルだった。経営陣は、2026年の残りの期間と2027年に必要となる正味の現金支出を3億4,200万ドルと見積もり、営業活動で得る現金で賄うとしている。稼働が安定した後の投下資本利益率の目標は8%～10%だ。これは入居と運営が落ち着いた後の目標であり、すでに達成した実績ではない。目標に届くかどうかは、テナントの誘致と費用管理にかかっている。

出典：フォーム10-Qの資金配分と開発に関する説明、51ページおよび55～56ページ。残る資金支出の見積もりは、対象となる建設事業についてのものであり、将来の設備投資や買収のすべてを含むものではない。

サイモンは、買い物客に広告を届ける機会も広告主に販売している。8月に始めたサイモン・メディア・ネットワークは、商業施設内の広告表示、イベント、デジタル媒体をまとめた。すでに施設を訪れる人々から追加の収入を得ることが目的だ。サイモン・メディア・アンド・エクスペリエンシズは、9カ月間でその他の収入を前年同期比4,530万ドル押し上げた。これは事業機会の裏付けとなる。ただし、提出書類ではこの事業自体の費用を差し引いた利益は示されておらず、増収分のすべてを8月に始まったネットワークによるものとはいえない。

出典：サイモンが2026年8月27日に発表したメディア・ネットワークに関する資料、フォーム10-Qの50ページ。

四半期末後、サイモンはシアトルにある約600,000平方フィートの屋外型商業施設、ユニバーシティ・ビレッジの買収に合意した。10月30日の発表は、需要の強い市場にある特色ある物件を重視する方針を示し、必要な条件を満たせば第4四半期に買収が完了する見込みとしている。買収額や資金調達方法は公表されていない。このため、この買収を建設資金の見積もりに含めたり、ここで利益への寄与額を割り当てたりすることはできない。

出典：サイモンが2026年10月30日に発表したユニバーシティ・ビレッジに関する資料の取引内容と完了見込み。発表された取引であり、買収完了を確認したものではない。

事業運営上の主なリスクは、建物に入る販売店の経営状態だ。大型の核テナントは、賃料の支払いが少ない場合や自らの区画を所有する場合でも、顧客を呼び込める。そのため、核テナントが閉店すると周辺の店舗に影響し、サイモンは後継テナント向けの区画に支出を迫られる可能性がある。公表されている高い入居率と、新規賃貸契約の条件改善は、現時点で広範な悪化が起きていないことを示す最も強い証拠だ。一方、販売店などへの事業投資の成績が弱いことは、販売店に関わるリスクを引き続き注視すべき理由となる。

提出書類には、通常の事業活動に伴う商取引、環境、取引関連の法的手続きが記載されている。経営陣は重大な悪影響を見込んでいないが、それらの手続きで合理的に生じ得る損失額の範囲は示していない。すでに計上した金額を超える負債額が明らかになったわけではない。この報告期間には、テナントの経営破綻、建設計画の実行、借り換えの方が、影響をより直接的に金額で測れる。

出典：フォーム10-Qの注記9～10、39～40ページ。法的手続きとリスク要因は62ページ。

11月5日、経営陣は通期の不動産FFO予想を、従来の一株当たり$13.20～$13.30から$13.30～$13.40に引き上げた。一方、報告上の希薄化後一株利益の予想は、$6.47～$6.57から$6.32～$6.42に引き下げた。この違いは、物件から得る利益の改善と、投資に関わる業績の悪化に沿っている。予想値の照合では、指定された投資関連の調整項目に9カ月間の実績額を用いており、第4四半期分は予想していない。取締役会はまた、12月31日支払いの普通株一株当たり四半期配当$2.30を決定した。これは9カ月間の現金収支表には含まれない将来の支払いだ。

出典：第3四半期の補足資料、2026年11月5日、3～4ページおよび43ページ。予想値は経営陣の見積もりであり、報告済みの通期実績ではない。

7. 事業の拡大は続けられるが、手元に残す現金を増やせば資金面の余裕が高まる

サイモンの中核である不動産事業は前進している。一方、事業全体で約束した資金支出が多く、その成果のうち手元に残る現金は限られる。賃貸済みの区画、新規契約の条件改善、物件利益の増加は、既存施設への継続投資を支える。利用可能な融資枠により、経営陣には借り換えと建設を進める時間がある。

決め手となるのは、増えた物件収入から、上昇した支払利息、販売店への投資による損失、所有者への支払いを差し引いた後に、どれだけ残るかだ。カタリストなどへの事業投資の成績が改善すれば、物件利益の伸びが会社全体の利益により多く反映される。再開発が成功すれば、賃料の新たな源にもなる。逆に、借り換え費用の上昇や、テナントの閉店に伴う後継テナント向けの支出が増えれば、買収や自社株買いに使える現金は減る。現在の証拠は、営業活動で得て手元に残した現金だけで拡張計画の全額を賄う状況ではなく、資金調達を積極的に管理しながら事業を成長させ続ける見方を支えている。

報告の基準と計算注記

報告の基準：サイモン・プロパティー・グループ、CIK 0001063761。2026年9月30日に終了した四半期のフォーム10-Qで、提出日は2026年11月6日、受付番号は0001104659-26-123591。財務諸表は、サイモンが支配する事業パートナーシップを含む、米国会計基準に基づく連結決算だ。親会社だけの決算や、2つの登録主体の決算を合算したものではない。9月30日時点で、サイモンは同パートナーシップの約85.3%を所有していた。四半期比較の対象は7月から9月まで、累計比較の対象は1月から9月まで。貸借対照表は2025年12月31日と比較している。

出典：SECの提出記録、原本のフォーム10-Qの表紙、説明文、注記1～2、SECの企業財務データ。資産、負債、純資産、現金、収入、営業活動による現金収支のうち、使用した数値は、この受付番号、米ドル単位、実際の対象期間の開始日と終了日を使って照合した。四半期の数値と累計の数値を区別する際、会計期間の表示だけには頼っていない。

報告の基準：調査の締め切りはニューヨークの日付で2026年11月12日。資料には、サイモンの11月5日の決算発表、11月6日の提出書類、10月30日の買収発表に加え、上記で日付を明記して引用した過去の資料、競合他社の資料、投資先の資料が含まれる。11月12日までのすべての動きを個別に確認したという意味ではない。

計算注記A — 報告上の利益と不動産事業に着目した利益の照合。以下の単位は百万米ドル。プラスの調整額は直前の小計に加え、マイナスの調整額は差し引く。FFOには事業パートナーシップの社外普通持分保有者の持分を含める一方、指定された物件の共同所有者の持分と優先持分は除く。

利益の照合、百万米ドル	2026年第3四半期	2025年第3四半期	2026年最初の9カ月	2025年最初の9カ月
報告上の連結純利益	565.294	702.696	1,707.959	1,824.237
不動産の減価償却・償却費を加算、社外持分を控除	597.362	537.602	1,816.964	1,601.293
不動産売却益を除き、残る持分・優先持分を調整	8.983	-12.755	-60.695	-4.137
事業パートナーシップのFFO	1,171.639	1,227.543	3,464.228	3,421.393
持分の売却・交換・再評価による損益を除外、税引き後	6.534	6.654	21.669	-53.727
その他の事業投資の損益を除外、税引き後	-1.025	-16.707	116.732	30.884
持分・デリバティブの未実現損益を除外、税引き後	99.571	-2.243	130.607	84.977
不動産FFO	1,276.719	1,215.247	3,733.236	3,483.527

計算注記：減価償却・償却費の純額の行では、連結決算に計上された不動産の減価償却費に、共同事業の減価償却費のうちサイモンの持分を加え、ほかの所有者の持分を差し引く。直近四半期では、5億654万3,000ドル + 1億2,261万ドル − 3,179万1,000ドル = 5億9,736万2,000ドルとなる。次の行は、不動産売却益の除外、物件の共同所有者への利益配分、優先持分への分配をまとめたもので、−1,070万1,000ドル + 2,071万6,000ドル − 103万2,000ドル = 898万3,000ドルとなる。比較対象の各期間でも同じ項目をまとめている。原資料の照合表では、それぞれの項目を別々に示している。

計算注記：不動産FFOには資金調達費用と、第1四半期に前倒しで費用計上した株式報酬のうち830万ドルが引き続き含まれる。投資による有利な結果も不利な結果も除外する。米国会計基準に基づく継続的な利益や、建設費を払った後に使える現金の見積もりではない。

出典：フォーム10-Qの57～58ページ。照合表の脚注を含む。

計算注記B — 利益と現金収支、および現金収支と期末残高の照合。金額はすべて、最初の9カ月間について百万米ドルで示す。減価償却・償却費の行はキャッシュフロー計算書に従っており、不動産に限ったFFOの調整項目とは対象範囲が異なる。

営業キャッシュフローの調整、単位：百万米ドル	2026	2025
連結純利益	1,707.959	1,824.237
減価償却費・償却費を加算	1,575.806	1,098.029
不動産売却益、持分取引の影響、未実現投資損失を調整した純額	120.896	12.547
契約上の受取時期より前に計上した賃料を除外	-39.419	-17.786
共同事業の会計上の利益を受取分配金に置き換えた純額	80.638	27.496
テナントへの未収金・未収収益の増減	72.531	19.642
繰延費用・その他の資産の増減	-110.102	-47.789
未払金・未払費用・無形資産・繰延収益などの増減	-307.691	16.434
営業活動によるキャッシュフロー	3,100.618	2,932.810

計算上の注記：2026年の投資関連の影響を取り除くため、不動産関連の利益6,629万4,000ドルを差し引き、持分取引の損失2,658万8,000ドルと未実現投資損失1億6,060万2,000ドルを加え戻した。2025年は、不動産関連の利益79万4,000ドルと持分取引の利益7,163万6,000ドルを差し引き、未実現損失8,497万7,000ドルを加え戻した。共同事業については、2026年に受け取った利益分配金3億3,150万9,000ドルから会計上の利益2億5,087万1,000ドルを差し引き、2025年は3億2,464万6,000ドルから2億9,715万ドルを差し引いて、会計上の利益を現金の受取額に置き換えた。元本の分配金は、投資活動に別途計上される。

計算上の注記：2026年は、期首の現金8億2,314万7,000ドル＋営業活動による現金流入31億61万8,000ドル－投資活動による現金流出4億4,311万6,000ドル－財務活動による現金流出29億1,070万8,000ドル＝期末の現金5億6,994万1,000ドルとなる。2025年は、14億34万5,000ドル＋29億3,281万ドル－12億3,869万7,000ドル－15億4,188万1,000ドル＝15億5,257万7,000ドルとなる。この計算書が対象とするのは現金および現金同等物で、使途が制限された現金は別の項目として示されていない。どちらの残高にも、経営陣がより広い範囲で把握する手元資金に含める共同事業の現金は、すべて含まれているわけではない。

計算上の注記：2026年の分配金総額は、株主への21億7,249万2,000ドル＋リミテッド・パートナーへの3億7,510万5,000ドル＋パートナーシップの優先持分への59万3,000ドル＋不動産の外部所有者への1,789万3,000ドル＝25億6,608万3,000ドルとなる。2025年の現金支払額は、株主への20億7,535万9,000ドル、リミテッド・パートナーへの3億2,277万7,000ドル、パートナーシップの優先持分保有者への87万4,000ドル、不動産の外部所有者への570万1,000ドルで、合計は24億471万1,000ドルとなる。これらは実際の現金支払いであり、配当の宣言額ではない。

出典：フォーム10-Q、7ページ。

計算上の注記C — 貸借対照表と資本の確認。償還可能な外部持分は、負債と恒久的な資本の間に表示される。勘定を一致させるには、これを含める必要がある。9月30日時点では、資産390億7,513万ドル＝負債336億6,636万1,000ドル＋償還可能な持分2億6,893万6,000ドル＋恒久的な資本51億3,983万3,000ドルとなる。12月31日時点では、資産406億646万6,000ドル＝負債339億107万3,000ドル＋償還可能な持分2億3,330万6,000ドル＋恒久的な資本64億7,208万7,000ドルとなる。

株主資本の増減、単位：百万米ドル	2025年12月31日	9カ月間の増減	2026年9月30日
優先株式	40.451	-0.246	40.205
普通株式の額面額	0.033	0.000	0.033
額面額を超える払込資本	12,347.192	98.068	12,445.260
累積欠損	-4,608.136	-744.826	-5,352.962
その他の包括損失の累計	-251.361	83.322	-168.039
控除項目として計上する自己株式	-2,319.911	-559.436	-2,879.347
株主資本合計	5,208.268	-1,123.118	4,085.150

計算上の注記：累積欠損の増減は、資本変動計算書に計上された利益14億6,417万ドルから、分配金21億7,249万2,000ドルと、持分単位に相当する項目などの3,650万4,000ドルを差し引いた額に等しい。計上された利益には、優先株式への分配前の利益も含まれるため、普通株主に帰属する純利益とは異なる。

計算上の注記：自己株式は、サイモンが買い戻して保有する株式を指す。帳簿上の取得原価は、買い戻しプログラムによる購入5億7,252万4,000ドルとその他の購入項目1,613万3,000ドルで増えた。一方、報酬として交付された株式2,922万1,000ドルが、その増加の一部を相殺した。これらは資本変動計算書の計上額である。キャッシュフロー計算書には、従業員の税金を源泉徴収するために取得した株式への支払額1,613万2,000ドルが別途記載されている。

計算上の注記：新たな現金を調達しなくても、所有持分が変わると払込資本は増減する。パートナーシップの所有持分の変動により、外部パートナーの資本から1億4,559万2,000ドルがサイモンの払込資本に移された。株式報酬、持分単位の償還、交換などの項目が、この増加額を差し引きで4,752万4,000ドル減らした結果、報告された増加額は9,806万8,000ドルとなった。

計算上の注記：その他の包括利益の累計が8,332万2,000ドル改善した主な理由は、為替とヘッジの変動である。これらの利益は当期の純利益ではなく、資本の別の項目に計上される。外部所有者の資本は2億913万6,000ドル減少した。これに株主資本の減少額11億2,311万8,000ドルを加えると、恒久的な資本全体の減少額13億3,225万4,000ドルとなる。

出典：フォーム10-Q、5ページと8ページ、注記3、18～22ページ。

計算上の注記D — 成長率と利益率。成長率は、比較する当期の金額を前年同期の金額で割り、1を引いて求める。たとえば、四半期の売上高成長率は18億1,455万6,000ドル÷16億157万2,000ドル－1＝13.3%、普通株主に帰属する利益の成長率は4億9,895万9,000ドル÷6億617万4,000ドル－1＝−17.7%となる。四半期の営業利益率は、売上高のうち営業利益として残る割合であり、8億445万ドル÷18億1,455万6,000ドル＝44.3%と8億1,291万4,000ドル÷16億157万2,000ドル＝50.8%である。丸める前の数値で比べると、6.4パーセントポイント低下した。端数処理のため、表示された内訳を足しても合計と完全には一致しない場合がある。

出典：フォーム10-Q、6ページ。

この分析は一般的な情報を提供するものであり、投資助言ではない。