西蒙地產 (SPG) 2026年第二季：房地產FFO +7.9%、每股盈餘 −12%、全年展望上調

西蒙地產集團本季整體數字出現倒退——每股盈餘從1.70美元降至1.49美元，攤薄後每股總FFO從3.15美元微降至3.12美元——但購物中心業務本身並未走弱。投資組合NOI按年增長8.3%（國內物業NOI增長8.5%），剔除西蒙非物業業務後的每股房地產FFO則上升7.9%至3.29美元。管理層以行動印證了這一判斷——將2026年全年房地產FFO展望上調至每攤薄股13.20至13.30美元，中位數提升0.08美元，並宣布第三季度股息為每股2.25美元，按年增加0.10美元，漲幅4.7%。FFO與房地產FFO之間的差距，主要源自西蒙的非物業業務——即其零售營運股權及其他平台投資——惟該指標亦排除股權出售或重估損益，以及上市股票與衍生工具的未實現市值變動。每股盈餘的獨立下滑，反映的是2025年10月31日陶布曼合併所產生的收購會計影響，而非租金清單的問題。這一區分至關重要，因為西蒙是美國最大的購物中心REIT，亦是實體零售復甦能否持續複合增長的風向標：美國出租率維持在96.0%，平均基本最低租金從58.70美元上升6.3%至每平方英尺62.42美元，兩項指標均表明復甦仍在延續。

除另有說明外，所有數據均來自西蒙2026年第二季度Form 10-Q及隨附的業績公告。