パルトグループ、売れ残り住宅は減少も土地に固定された資金は増加

パルト・グループ、売れ残り住宅は減少も、土地に投じた資金は増加

パルト・グループは全米で住宅を建設・販売し、購入者に住宅ローン、権利調査、保険のサービスも提供する。2026年9月30日に終了した第3四半期は、引き渡した住宅が減り、住宅売上高に対して残る利益も縮小したため、純利益が18.8%減った。売れ残り住宅は減らしたが、土地の開発と住宅の建設に現金を使い続けた結果、最初の9カ月間の営業キャッシュフローは42.1%減少した。借入余力はなお大きいものの、土地への支出と株主への支払いによって、手元資金は減っている。

情報の確認期限：2026年10月22日、ニューヨーク時間。以下の四半期決算は7月～9月、最初の9カ月間の決算は1月～9月を対象とする。

出典：パルト・グループの2026年第3四半期のフォーム10-Q、連結財務諸表、3～7ページ、経営陣による説明、24～27ページおよび34～37ページ。

1．販売地区は増えたが、地区当たりの受注は減少

パルト・グループの受注残は増え、今後引き渡す住宅を確保している一方、新規販売の勢いは弱まっている。同社が9月末に抱えていた契約済み住宅は前年同月末より多い。これは今後の引き渡しを支えるが、足元の需要が強まっていることを示すものではない。

パルト・グループが当四半期に販売していた地区は平均1,077地区で、前年同期の1,002地区から増えた。それでも、キャンセルを差し引いた新規受注は6,638戸から6,208戸に減った。受注戸数を平均販売地区数と3カ月で割ると、地区当たりの月間受注は約1.92戸となり、前年同期の2.21戸を下回る。この計算上の13.0%の減少は、販売地区を増やしても全社の販売増につながっていない理由を示す。地区の開設からの期間や立地も平均値に影響するため、同じ地区同士の比較ではない。

過去の実績を見ても、この傾向がうかがえる。引き渡し戸数と受注戸数は、2024年と2025年のいずれの同じ四半期も下回った。住宅販売から残る利益も、管理費や税金を差し引く前の段階で縮小した。

住宅建設の指標	2024年第3四半期	2025年第3四半期	2026年第3四半期
住宅引き渡し戸数	7,924	7,529	6,876
新規受注（キャンセル控除後、戸）	7,031	6,638	6,208
平均販売地区数	957	1,002	1,077
住宅販売の売上総利益率	28.8%	26.2%	24.8%

出典：2024年第3四半期のフォーム10-Q、経営陣による説明の「住宅建設事業」、2026年第3四半期のフォーム10-Q、25～27ページ。売上総利益率は、住宅売上高からその住宅について計上した原価を引き、その差額を住宅売上高で割った割合。

年初からの受注は比較的堅調で、市場によっては底堅さも見られた。最初の9カ月間の受注は1.4%増え、キャンセル率は15%から13%に改善した。9月末の受注残は前年同月末比4.1%増の10,298戸となり、契約額は64億4,000万ドルだった。この改善にはフロリダ州が大きく寄与した。

一方、当四半期の動きは弱かった。受注戸数が引き渡し戸数を668戸下回り、受注残は6月30日時点の10,966戸から9月30日時点の10,298戸に減った。四半期のキャンセル率は前年同期と同じ16%だった。このため、パルト・グループは前年9月末より多い受注残を持って次の四半期に入ったが、その数は3カ月前より1戸少なかった。

出典：2026年第3四半期のフォーム10-Q、25～27ページ、2026年7月22日公表の第2四半期決算発表、受注残に関する開示。ここでのキャンセル率は、キャンセル件数をキャンセル控除前の新規受注件数で割った割合。

住宅ローン金利の上昇は、購入者への圧力を説明する一因となる。フレディマックが示す全米平均の30年固定住宅ローン金利は、7月2日の6.43%から9月24日の7.03%へ上昇した。翌週の7.40%からは低下したものの、10月22日には7.32%だった。これらは全米のローン申請に基づく平均金利であり、パルト・グループが補助によって購入者に提示する場合がある金利とは異なる。借入費用が四半期中に購入者の制約として強まり、四半期末後も問題として残ったという経営陣の説明を裏づけている。

出典：フレディマックの2026年の週次住宅ローン金利記録、7月2日と9月24日の数値、フレディマックの住宅ローン市場調査、2026年10月22日公表分。

2．値引きと土地費用が利益を圧迫し、経費削減が追いつかず

減益の大部分は住宅建設事業によるものだ。パルト・グループが引き渡した住宅は前年同期より8.7%少なかった。平均販売価格も約561,000ドルとなり、前年同期の564,000ドルから下がった。その結果、住宅売上高は9.2%減少した。

経営陣によると、平均価格の低下には、販売した住宅の種類や立地、販売促進策、購入者が決まる前に建てた住宅を減らす取り組みが影響した。販売促進策には、値引き、契約完了時の費用の補助、購入者の住宅ローン金利を下げるための支払いが含まれる。これらは購入者が住宅を買いやすくする一方、パルト・グループが販売ごとに得る金額を減らす。

同時に、土地の取得・開発費用も増えた。これらの費用は、購入した土地の住宅を引き渡すときに損益に反映されるため、土地の購入から時間がたつことも多い。このため、今建設を減速しても、今後引き渡す住宅にすでに含まれている費用の圧力はすぐには消えない。

連結業績（百万ドル、EPS・利益率を除く）	2025年第3四半期	2026年第3四半期	2025年の最初の9カ月間	2026年の最初の9カ月間
売上高	4,404.8	3,973.8	12,701.2	11,365.4
税引き前利益	767.8	625.2	2,256.1	1,697.0
純利益	585.8	475.7	1,717.1	1,294.7
売上高に占める純利益、計算値	13.3%	12.0%	13.5%	11.4%
希薄化後の一株利益、ドル	2.96	2.53	8.55	6.79

出典：2026年第3四半期のフォーム10-Q、連結損益計算書、4ページ、住宅建設事業に関する説明、25～26ページ。例外的な項目を調整せず、報告された連結業績を示す。

当四半期の住宅販売の売上総利益は1億5,770万ドル減った。一方、販売費および一般管理費の減少は350万ドルにとどまった。経営陣は、経費が減った主な理由として、住宅の引き渡し件数に連動する費用と賠償責任保険の費用が減ったことを挙げる。経費の節減額では売上総利益の減少を補えなかった。その結果、販売費および管理費は住宅売上高の10.3%を占め、前年同期の9.4%から上昇した。

当四半期には、特定の製造関連資産の売却による2,140万ドルの税引き前利益も含まれる。これは報告上の利益を押し上げたが、住宅販売による利益とは別のものだ。一方、住宅販売原価に含まれる土地の評価損は1,680万ドルから2,580万ドルに増えた。これは、特定の土地への投資から得られる利益が帳簿上の原価に見合わないと見込まれるために計上する費用だ。ただし、利益率低下の一部しか説明しない。提出書類は、販売促進策と土地費用の上昇を主な原因として挙げている。

四半期の実効税率は23.7%から23.9%へと小幅に変化した。一方、自社株買いもあり、希薄化後の平均株式数は5.2%減った。利益を分け合う株式数が減ったため、希薄化後の一株利益の減少率は14.5%となり、純利益全体の減少率18.8%より小さかった。株式数の減少は一株当たりの業績を下支えするが、住宅建設で得た利益を増やすものではない。

出典：2026年第3四半期のフォーム10-Q、4～5ページ、注記1、2、5、6、8、12、18ページ、経営陣による説明、26ページ。製造関連資産の売却益は税引き前の会計上の利益であり、提出書類はその税金への影響を個別に開示していない。

3．フロリダ州が支える一方、テキサス州と西部には注意が必要

事業地域の広がりがパルト・グループの減益を和らげているが、住宅建設の6地域すべてで利益が減っている。フロリダ州では、引き渡し件数の減少を平均販売価格の上昇が補い、第3四半期の住宅売上高は小幅に増えた。新規受注は5.9%増え、9月末の受注残も戸数ベースで前年同月末より15.0%増えた。

テキサス州と西部は逆の動きだった。テキサス州では引き渡し件数と販売価格がともに低下し、経営陣はダラスとテキサス州中部を利益率低下の主な要因として挙げた。西部では、カリフォルニア州の販売が占める割合が増えて平均販売価格は上がったものの、引き渡し戸数は減った。つまり平均価格の上昇は、売れた住宅の構成を反映しており、販売戸数は弱まっていた。

住宅建設の地域	2025年第3四半期の税引き前利益、百万ドル	2026年第3四半期の税引き前利益、百万ドル	第3四半期の新規受注の増減率、計算値
北東部	65.5	45.3	−14.8%
南東部	153.1	111.4	−16.4%
フロリダ州	215.6	208.8	+5.9%
中西部	147.9	131.3	−1.2%
テキサス州	38.2	14.1	−8.1%
西部	92.7	39.4	−14.9%

出典：2026年第3四半期のフォーム10-Q、注記3および経営陣による説明、14～16ページと28～32ページ。地域別利益には、同社が社内で各地域に配分した金額が含まれる。地域別利益を住宅建設事業全体の利益と一致させるには、地域間の取引を相殺する額や地域に配分していない項目を含む「その他の住宅建設」を加える必要がある。

テキサス州と西部を合わせると、住宅建設事業全体の税引き前利益の減少額1億4,380万ドルのうち、7,750万ドル、約54%を占める。また、この両地域には55億8,000万ドルの棚卸資産があり、連結合計の約40%に当たる。このため、両地域の販売不振は1四半期の利益にとどまらず、パルト・グループが投じた資金の大きな部分をどれだけ早く現金として回収できるかにも関わる。

パルト・グループは幅広い顧客層によって、ある程度の支えを得ている。同社のブランドは、初めて住宅を買う人、別の住宅に住み替える人、設備やサービスが充実した住宅地区を求める活動的な大人を対象とする。経営陣は10月22日の決算発表で、住み替え層と活動的な大人が現在の事業の60%超を占め、これらの層は収益性が高いと説明した。提出書類は両層の利益への寄与を個別に数値化していないが、この戦略により、1つの購入者層に頼るより多くの方法で競争できる。

出典：2026年第3四半期のフォーム10-Q、14～16ページと28～32ページ、10月22日の決算発表、1～3ページ、2025年のフォーム10-K、項目1「住宅建設事業」。

それでも競争があるため、顧客層の広がりで販売を支えられる範囲には限りがある。レナーは、パルト・グループの四半期末より1カ月早い2026年8月31日に終了した四半期について、新規受注が9%減ったと報告した。同社は販売戸数を維持するため、販売促進策と住宅の基本価格の調整を使ったと説明した。この対応は、販売価格にかかる広い圧力を示している。大手住宅建設会社が購入者の負担を軽くしているため、パルト・グループが販売促進策をすぐにやめることは難しい。

出典：レナーの2026年第3四半期決算発表、2026年9月16日、主な業績と経営陣による説明。

パルトグループの住宅ローン、権原調査・保険事業は、四半期の業績を小幅に下支えした。税引き前利益は4,440万ドルから4,560万ドルに増えた。保険手数料も440万ドルから750万ドルに増え、住宅ローン収入の増加とともに利益を押し上げた。ただし、最初の9カ月間では、住宅建設の販売戸数が減ったため、金融サービス事業の利益は22.4%減の9,550万ドルとなった。この事業は住宅販売を支えるが、住宅販売との結び付きが強く、販売減速の影響を広く補うことはできない。

出典：2026年第3四半期のForm 10-Q、33～34ページ、「金融サービス事業」。

4. 買い手のいない住宅が減っても、将来の建設に投じる資金は減っていない

パルトグループでは買い手のいない住宅が減る一方、土地の開発に投じた資金は増えている。9月30日時点で、建設中または完成済みの売れ残り住宅は6,627戸と、前年同期より10.1%減った。完成済みの売れ残り住宅は16.3%減の1,696戸だった。経営陣は、こうした住宅を減らす取り組みと建設期間の短縮が理由だとしている。

これにより、完成後に買い手を待つ住宅は減る。また、早く引き渡せる住宅と、買い手が契約してから建てる住宅の数を釣り合わせようとする経営陣の取り組みも表れている。建設中の契約済み住宅は、前年同期の7,727戸から7,972戸に増えた。すでに進んでいる建設について、買い手が決まっている住宅が増えたことになる。

帳簿上の在庫額には、将来の住宅建設に向けた支出も含まれる。住宅と土地の在庫総額は、2025年12月31日と比べて11億7,000万ドル増えた。増加分の大半は開発中の土地で、次いで建設中の住宅だった。この残高には、将来販売する住宅地や契約済みの住宅も含まれ、完成済みの売れ残り住宅だけを示すものではない。

貸借対照表上の在庫（単位：百万米ドル）	2025年12月31日	2026年9月30日
建設中の住宅	5,192.7	5,667.1
開発中の土地	6,955.0	7,671.6
未開発の土地	637.9	575.9
その他の土地在庫	139.8	175.9
住宅・土地の在庫総額	12,925.4	14,090.5

出典：2026年第3四半期のForm 10-Q、注記2、11ページ、および「建設中の住宅」、27ページ。上記の住宅戸数は9月と9月を比較し、金額の表は9月と前年末を比較している。その他の土地在庫には、売却用の土地と、買い戻しの取り決めがあり会計規則上は貸借対照表に計上する土地が含まれる。

この支出は事業を続けるためのものだ。パルトグループが住宅地で販売を続けるには、道路、電気・水道などの設備、建設の準備が整った区画、住宅が必要になる。10月の説明資料によると、第3四半期の土地取得・開発への投資は約13億ドルで、その51%を保有済みの土地の開発に使った。この支出は、将来の住宅販売に必要な区画を整える。

出典：パルトグループの2026年10月22日付決算説明資料、スライド8。

経営陣は事業を広げる場所も選んでいる。フロリダ州パンハンドル地域では、セントジョー・カンパニーと共同で、まず1,326区画の住宅地を計画している。追加の権利を行使すれば、合計で2,653区画まで増える可能性がある。第初期段階の開発は2027年に始まる見込みだった。別途発表したExplore by Del Webb Veronaでは843区画を計画し、販売は-2027年半ばに始まる見込みだ。これらの計画は、フロリダ州と生活スタイルに合わせた住宅地の事業を広げる方針を示す。発表済みの日程では、主な事業機会は今四半期より先にある。一方、引き渡しによる売上が生じる前に、開発資金が必要になる。

出典：パルトグループのフロリダ州パンハンドル地域への進出発表、2026年8月3日；Explore by Del Webb Veronaの発表、2026年6月29日。開発時期と区画数は会社の計画であり、販売実績ではない。

土地の購入権を使えば、需要がはっきりする前に投じる資金を抑えられる。パルトグループが9月30日時点で確保していた土地は224,275区画で、前年末の234,632区画から減った。このうち101,760区画を所有し、122,515区画について購入権を持っていた。購入権の対象は全体の55%を占めたが、その割合は57%から下がった。

これらの購入権に基づく残りの購入代金は94億4,000万ドルだった。この金額は、すでに借りた資金や、すぐに必ず支払う現金と同じではない。一般に、パルトグループは預けた手付金や関連する準備費用を失う代わりに、購入を見送れる。手付金と取得前の費用の合計は12億5,000万ドルだった。実際に預けた手付金は6億8,630万ドルで、そのうち返金されるのは1,510万ドルだけだった。

経営陣は、土地を追加購入する前に案件を再確認し、一部の契約を取りやめたという。最初の9カ月間に、手付金と準備費用2,310万ドルを損失として計上した。購入を見送ることで、適さない案件へのさらに大きな支出を防げる。一方、すでに所有する土地と進行中の開発には、資金面と販売価格面のリスクが残る。

出典：2026年第3四半期のForm 10-Q、注記2～3、11～16ページ；経営陣による説明、24、27、36ページ。

5. 現在の事業による現金収入では株主への支払いを賄えない

土地と建設への支出に使う現金が増える一方、利益から得られる現金は減った。最初の9カ月間の営業活動による現金収入は6億3,700万ドルで、前年同期の11億ドルから減った。会社は黒字を保ったが、在庫に投じた現金は、完成した住宅の販売を通じてまだ戻っていない。

現金を押し下げた主な変化は2つある。純利益が4億2,240万ドル減り、在庫に吸収された現金がさらに5億1,350万ドル増えた。支払いと入金の時期による変化が、その減少を一部補った。買掛金、未払費用、その他の負債の増減は、前年同期には現金を減らしたが、今年は現金を増やした。顧客からの預り金も増えた。パルトグループがまだ引き渡していない住宅について、買い手が支払った金額が増えたためだ。

報告上の利益からは、引き渡した住宅の費用がすでに差し引かれている。事業が実際に生み出した現金を確かめるため、キャッシュフロー計算書には、未完成の案件に投じた資金や、ほかの入金・支払いの時期も反映される。計算に関する注記には、その調整を示した。

連結ベースの現金の使い道（単位：百万米ドル）	2025年の最初の9カ月間	2026年の最初の9カ月間
営業活動による現金収入	1,100.1	637.0
設備投資による支出	91.4	78.2
営業活動による現金収入から設備投資を差し引いた額（計算値）	1,008.7	558.7
自社株買いの支払額	900.0	1,031.6
現金配当の支払額	133.7	150.8
設備投資と株主への支払い後の現金不足額（計算値）	24.9	623.6

出典：2026年第3四半期のForm 10-Q、連結キャッシュフロー計算書、7ページ、および経営陣による説明、36～37ページ。計算した残額は、連結ベースで事業から自由に使える現金を簡単に示したものだ。土地と住宅建設への支出は営業活動による現金収入にすでに含まれており、重ねて差し引いていない。自社株買いに伴う税金と従業員の株式を源泉徴収した際の支払いは、これとは別の財務活動による支出であり、表の2つの株主への支払い項目には含めていない。

パルトグループは、設備投資を新たな住宅地、施設、情報技術への投資と説明している。また、連結対象ではない事業体に4,580万ドルを投じ、そこから出資金の分配として2,160万ドルを受け取った。資産売却による現金収入9,060万ドルもあり、投資活動による正味の現金支出は880万ドルにとどまった。したがって、この小さな正味支出を、投資が少なかった証拠と見ることはできない。

住宅ローンの資金調達も、現金の比較に影響する。パルト・モーゲージは通常、新たに組成した住宅ローンを30日以内に売却する。保有する住宅ローンが1億7,970万ドル減ったことで、営業活動の中で現金が戻った。ただし、そのローンの資金を賄っていた借入金1億4,910万ドルを返済し、これは財務活動に計上した。このため、戻った現金の多くは住宅ローンの貸し手に返され、ほかの用途に使える資金にはならなかった。

出典：2026年第3四半期のForm 10-Q、7ページ；注記1と4、9ページと17ページ；キャッシュフローに関する説明、36～37ページ。

経営陣は、手元資金を保ちながら株主への支払いを重視する方針に沿って、自社株買いを続けた。自社株買いによる発行済み普通株式数の減少は、新株発行による増加を上回った。一方、最初の9カ月間に使った現金は10億3,000万ドルで、前年同期の9億ドルから増えた。四半期配当を一株当たり$0.22から$0.26に引き上げたため、支払配当金も増えた。

使用制限のある分を含む現金は6億70万ドル減って14億1,000万ドルとなった。使用制限のない現金だけでも6億1,100万ドル減って13億7,000万ドルとなった。借入金の純増と資産売却は、投資と株主への支払いを賄う助けになったが、現金の減少は防げなかった。パルトグループには、今後の自社株買いを調整する余地がある。そうすれば、すべての開発案件を直ちに縮小せずに現金を残せる。

出典：2026年第3四半期のForm 10-Q、3、5、7、42ページ；注記5、18ページ；経営陣による説明、24ページと34～37ページ。自社株買いの承認枠の残りは約14億5,000万ドルで、期限はなかった。承認は支出を認めるものであり、契約上の支払い義務ではない。

6. 借り換えで返済までの時間を確保したが、住宅ローンの資金調達は毎年の対応が必要

パルトグループは近く満期を迎える社債を返済し、住宅建設事業向けの未使用の融資枠も確保している。2月に、2031年と2036年に満期を迎える社債8億ドルを発行した。調達資金で、2026年3月に満期を迎えた2億5,190万ドルを返済し、2027年1月に満期を迎える3億3,730万ドルを期限前に償還した。残りは一般的な事業資金に使える。

同社は、必要に応じて借りられる融資枠の期限も2031年2月まで延ばし、契約済みの枠を17億5,000万ドルに増やした。9月30日時点で、この枠からの借入はなかった。信用状が枠の3億6,830万ドルを使っており、約13億8,000万ドルが利用可能だった。使用制限のない現金と合わせると、現金と未使用の一般事業向け借入枠は約27億5,000万ドルとなる。ただし、融資枠の利用には契約条件が適用される。

2026年9月30日時点の社債	元本（単位：百万米ドル）	年間の契約利息（計算値、単位：百万米ドル）
2031年3月満期、4.250%	400.0	17.000
2032年6月満期、7.875%	300.0	23.625
2033年5月満期、6.375%	400.0	25.500
2035年2月満期、6.000%	300.0	18.000
2036年3月満期、4.900%	400.0	19.600
合計	1,800.0	103.725

出典：2026年第3四半期のForm 10-Q、注記4、16～17ページ、および資金繰りに関する説明、34～35ページ。年間利息は、各社債が通年で残ると仮定し、元本に表面利率を掛けて計算した。ほかの借入金、手数料、会計上の償却額は含まない。2026年に実際に支払った利息を示すものでもない。

その他の収益に関する注記にある少額の支払利息には、こうした資金調達費用の全体は表れていない。パルトグループは住宅建設に関わる利息のほぼ全額を建設中の在庫の原価に加え、住宅を売ったときに費用として計上する。最初の9カ月間には、利息8,590万ドルを在庫に加え、在庫に含まれていた8,200万ドルを費用に計上した。この会計処理によって借入費用の一部を費用として認識する時期が遅れるが、費用そのものがなくなるわけではない。

次に重要な資金調達の更新は、パルト・モーゲージで必要になる。同社の担保付き融資枠6億2,500万ドルは2027年8月10日に期限を迎える。売却待ちの住宅ローンを担保に、3億8,320万ドルを借りており、加重平均金利は5.61%だった。経営陣は借り換える方針だ。住宅ローンの保有期間が短いことは助けになるが、ローンの売却か融資枠の更新が滞れば、別の資金調達手段が必要になる。

パルトグループとパルト・モーゲージは、コベナンツと呼ばれる借入契約の条件を守っていると報告した。住宅建設事業の貸し手は、無形資産を除いた後の自己資本について最低額を求め、総資本に対する負債の割合に上限を設けている。住宅ローン事業の貸し手も、資本、利益、現金の最低額を定めている。パルトグループが独自に定義する、米国会計基準に基づかない負債資本比率は12.1%だった。同社の定義では、負債と自己資本の合計に対して借入金が占める割合を示す。この指標は住宅ローン事業の借入金を含まない。住宅ローン事業の借入金を含む連結の有利子負債は21億9,000万ドルだった。

出典：2026年第3四半期のForm 10-Q、注記2、11ページ、注記4、16～17ページ、資金繰りに関する説明、34～35ページ。連結ベースの資金調達債務は、支払手形18億890万ドルと金融サービス事業の債務3億8,320万ドルを合わせたもの。

このほかの債務は規模が小さいものの、返済には現金が必要となる。土地を担保とする手形の残高は2,540万ドルで、返済期限は2029年まで続く。計上済みのリース負債は1億2,320万ドル。将来の支払額を割り引かずに合計すると1億4,120万ドルで、このうち2027年分は2,680万ドルとなる。優先社債と住宅建設事業の融資枠は2031年から借り換えの必要が集中し始めるため、経営陣には返済計画を調整する時間が数年ある。より差し迫った課題は、土地開発や株主への支出を、住宅の引き渡しで得る現金に見合うようにすることだ。

出典：2026年第3四半期のForm 10-Q、注記4と8、16～17ページおよび22～23ページ、債務の返済期限表、40ページ。

7．土地の見積もりと建設をめぐる請求が、過去の判断から残る利益を変えうる

土地開発事業の最終的な費用や建設をめぐる請求額は、明らかになるまで数年かかることがある。9月30日時点で、棚卸資産は総資産の約76%を占めた。販売価格の見込みが下がるか、開発費用が増えれば、同社はさらに多くの住宅開発地区で帳簿上の価値を引き下げる必要が生じる可能性がある。

第3四半期の土地関連費用は3,750万ドルで、2,760万ドルから増えた。この四半期の合計のうち2,940万ドルはテキサス州と西部で発生した。一方、最初の9カ月間では6,500万ドルと、前年同期の6,980万ドルをわずかに下回った。つまり、直近の四半期は厳しく、負担は特定の地域に集中している。2026年を通じて一様に費用が増えたわけではない。

出典：2026年第3四半期のForm 10-Q、3ページおよび12～16ページ。土地関連費用には、棚卸資産の評価損、売却用の土地の評価額引き下げ、取得を断念した土地のオプション費用が含まれる。これらは損益計算書の異なる項目に影響する。

建設に伴う義務も、住宅の引き渡し後まで続く。9月末の保証関連負債は1億2,360万ドル、より広い範囲を対象とする自家保険の引当金は2億5,980万ドルだった。一般賠償責任に関する引当金の約71%は、まだ報告されていない請求や、報告済みの請求額が後で変わる可能性に備えたものだ。こうした見積もりは、建設上の欠陥が最終的にどれほどの頻度で見つかり、いくらかかるかに特に左右される。

最初の9カ月間に、パルトグループは以前計上した自家保険の引当金を1,350万ドル減らした。前年同期の減額は870万ドルだった。この有利な見積もりの変更により、販売費および一般管理費が減った。請求の解決に実際に支払った現金や、当期の活動に対して新たに計上した引当金とは別の動きである。2026年第3四半期にも2025年第3四半期にも、このような減額はなかった。末尾の注記では両方の引当金残高の増減を照合し、残高の減少を利益の増加と取り違えないようにしている。

出典：2026年第3四半期のForm 10-Q、注記8、20～22ページ。

同社は道路や公共設備などに関する義務を保証するため、30億ドルの履行保証証券も設定していた。完了した工事でも正式な引き渡しが済むまで保証が残るため、その額面は残工事の見積額を上回る。したがって、これは一定の事態が起きた場合に履行を求められる義務であり、通常の借入金がさらに30億ドルあるという意味ではない。ただし、保証証券に対して請求があれば、発行者への払い戻しが必要になる可能性がある。

パルトグループが開示する訴訟には、建設上の欠陥のほか、法的問題や規制上の問題が含まれる。経営陣は、その解決が事業に重大な悪影響を及ぼすとは見込んでいない。ただし、計上済みの見積額を超える損失は大きくなる可能性があると説明している。追加で生じる可能性が合理的に考えられる損失について、提出書類は金額の範囲を示していない。会計上、認識するには不確実性が高すぎる税務上の便益は、年末の2,990万ドルに対し2,910万ドルだった。こうした負担の可能性を踏まえると、販売の鈍化に対応する間、使える資金を確保しておくことが大切になる。

出典：2026年第3四半期のForm 10-Q、注記6と8、18ページおよび20～22ページ、ならびに第II部、項目1、41ページ。2025年のForm 10-K、項目3「訴訟手続き」。

8．次の焦点は、値引きをさらに深めずに契約済みの住宅を現金収入につなげられるか

パルトグループには建設を続ける財務的な余力がある。ただし、業績見通しは利益率と資金の使い方に引き続き圧力がかかることを示している。経営陣が10月22日に示した見通しでは、第4四半期の住宅引き渡し件数は7,000～7,500件、平均価格は$550,000～$560,000。住宅販売の売上総利益率は24.0%～24.5%を見込み、第3四半期の24.8%を下回る。

通年計画には、約53億ドルの土地取得・開発支出と、10億ドルの営業活動によるキャッシュフローが含まれていた。すでに得た6億3,700万ドルを差し引くと、この現金収入の見通しは第4四半期に約3億6,300万ドルを得る計算になる。それでも通年の営業活動による現金収入は、最初の9カ月間に支払った配当と自社株買いの11億8,000万ドルを下回る。設備投資や今後の株主への支払いを考慮する前の比較である。

出典：パルトグループの2026年10月22日付決算説明資料、スライド4。2026年第3四半期のForm 10-Q、7ページ。見通しは経営陣の予測。計算上の第4四半期の現金収入と、支払済みの現金との比較は計算結果であり、会社による今後の株主還元の予測ではない。

売れ残りの住宅を減らし、債務の返済期限を先に延ばしたことで、パルトグループは販売が鈍い市場に対応しやすくなった。フロリダ州と幅広い購入者層も事業を支えている。しかし、こうした強みでも、開発地区当たりの販売減、引き渡した住宅に含まれる土地コストの上昇、将来の開発に充てる現金の負担は、まだ相殺できていない。

改善には、契約済みの住宅を引き渡し、完成済みの売れ残りを抑え、値引きや特典をさらに増やさずに十分な新規受注を獲得することが必要だ。棚卸資産の多くがテキサス州と西部に集中するため、両地域の低迷が続けば達成は難しくなる。パルトグループの財務的な余力により、経営陣には対応する時間がある。その間に建設を続けるだけでなく現金も守れるかが、次の成長に必要な資金をどれだけ無理なく賄えるかを左右する。

出典：2026年第3四半期のForm 10-Q、16ページ、24～32ページおよび34～37ページ。10月22日付の決算説明資料、スライド4。

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報告の基準と計算に関する注記

報告の基準：主な資料は、パルトグループの2026年9月30日日を期末とする四半期の未監査の連結Form 10-Q。提出日は2026年10月22日、受付番号は0000822416-26-000043、CIKは0000822416。子会社を含み、米国会計基準を用いている。38～39ページにある保証会社ごとの要約は、ここで用いた連結ベースの報告資料ではない。損益は3カ月間同士、または9カ月間同士で比較した。貸借対照表は、特に断りがなければ2026年9月30日と2025年12月31日を比較した。

報告の基準：調査の基準日はニューヨーク時間の2026年10月22日。分析には、同日付の同社の決算発表と説明資料、その日までのフレディマックの観測値、各所で出典と日付を示した過去の資料や開発事業の資料を用いた。結論は、確認したこれらの資料に基づく。

出典：SECの提出書類データ。対象のForm 10-Q。SECの企業財務データ。選んだ連結財務データは、受付番号、対象期間の開始日と終了日、単位を照合した。提出書類では大半の金額を千ドル単位で示している。上の表では百万ドル単位に換算した。一株当たり利益は一株当たりのドル額のままとし、株数は別に示した。

A．利益が営業活動による現金収入になるまで

計算に関する注記：次の表は、9カ月間のキャッシュフロー計算書にある調整額をすべて照合したもの。プラスの数値は報告利益と比べて現金を増やし、マイナスの数値は現金を使う。「現金支出を伴わない費用などの調整」は、現金支出を伴わない費用と、下の表に示すその他の調整を合わせたもの。

利益から現金収入への調整、百万ドル	2025年の最初の9カ月	2026年の最初の9カ月
純利益	1,717.115	1,294.726
現金支出を伴わない費用などの調整	239.490	194.730
棚卸資産に使った現金	−635.860	−1,149.355
売却待ちの住宅ローンの減少	143.516	179.718
その他の資産に使った現金	−203.007	−127.060
買掛金・未払費用などの変動	−161.132	244.207
営業活動による現金収入	1,100.122	636.966

計算に関する注記：費用には、同じ期間に現金を支払わなくても報告利益を減らすものがある。例えば減価償却費は設備の費用を使用期間に分けて計上し、株式報酬は従業員に株式を付与する。キャッシュフロー計算書では、こうした費用が利益を減らした分を戻し、実際の入金と支払いを別に記録する。上の調整額の小計には、次の項目を使った。

現金支出を伴わない費用などの調整、百万ドル	2025年の最初の9カ月	2026年の最初の9カ月
税金を計上する時期の差による費用	51.921	24.524
土地関連の会計上の費用	69.811	65.030
債務の早期返済による損失	0.000	2.637
減価償却費・償却費	75.549	76.626
非連結の投資先から計上した利益の取り消し	−3.333	−2.069
同じ投資先から受け取った利益の現金分配	3.060	4.758
株式報酬	43.221	44.718
その他の調整、純額	−0.739	−21.494
合計	239.490	194.730

計算に関する注記：次の表は、現金の増減がどこから生じたかを照合する。指定された用途のために保有し、一般的な支出には自由に使えない使途制限付き現金も含む。

現金残高の照合、百万ドル	2025年の最初の9カ月	2026年の最初の9カ月
期首の現金、使途制限付き現金を含む	1,653.680	2,008.776
営業活動で得た現金	1,100.122	636.966
投資活動に使った現金	−64.104	−8.843
財務活動に使った現金	−1,210.141	−1,228.872
期末の現金、使途制限付き現金を含む	1,479.557	1,408.027

計算に関する注記：2026年9月30日時点では、使途制限のない現金13億6,990万2,000ドルと使途制限付き現金3,812万5,000ドルを合わせると、期末の合計14億802万7,000ドルとなる。

計算に関する注記：ここでいうフリーキャッシュフローは、連結ベースの営業活動によるキャッシュフローから、キャッシュフロー計算書にある設備投資を差し引いたもの。2026年は6億3,696万6,000ドル − 7,822万1,000ドル = 5億5,874万5,000ドル、2025年は11億12万2,000ドル − 9,140万1,000ドル = 10億872万1,000ドルとなる。2026年の配当と自社株買い後の不足額は、10億3,156万7,000ドル + 1億5,078万ドル − 5億5,874万5,000ドル = 6億2,360万2,000ドル。2025年の不足額は2,493万7,000ドル。この指標には住宅ローンの増減が含まれ、その他の投資取引は含まれない。住宅建設事業だけの現金収支として別途報告された数値ではない。

出典：2026年第3四半期のForm 10-Q、連結キャッシュフロー計算書、7ページ。

B. 資産、負債、株主資本はどう変わったか

計算上の注記：資産は会社が持つもの、負債は会社が支払う義務を負うもの、株主資本は株主に帰属する残りの額を指す。貸借対照表では、資産は負債と株主資本の合計に一致する。2026年9月30日時点では、184億8,490万6,000ドル = 53億8,894万5,000ドル + 130億9,596万1,000ドルとなる。2025年12月31日時点では、180億4,842万3,000ドル = 50億6,298万1,000ドル + 129億8,544万2,000ドルとなる。

前述の棚卸資産、現金、住宅ローンの動きに加え、その他の資産は8,555万5,000ドル増えた。この項目には、未収金や不動産のほか、土地の購入選択権にかかる費用や金融商品が含まれる。四半期報告書は、すべての内訳について個別の残高を示していない。

開示された内訳から、その動きの一部が分かる。住宅ローン関連のデリバティブ資産は479万9,000ドルから8,030万5,000ドルに増え、関連するデリバティブ負債も2,432万1,000ドルから9,901万ドルに増えた。これらの変化は大部分が相殺し合い、金利変動への備えに関するもので、住宅販売代金の未払いではない。将来受け取る見込みの保険更新手数料は8,260万ドルから9,000万ドルに増えた。のれんは4,037万7,000ドルで変わらず、その他の無形資産は2,621万ドルから2,197万3,000ドルに減った。この減少額は償却費423万7,000ドルと一致する。

パルト・グループは通常、住宅を買い手に引き渡す際に売上高を計上し、決済代金を受け取る。引き渡し前に受け取る顧客からの預かり金は、住宅を引き渡す義務を表し、売上高にはならない。この預かり金は1億2,804万9,000ドル増えて5億1,588万6,000ドルになった。買掛金は2,227万2,000ドル、未払費用・その他の負債は1億2,625万2,000ドル増えた。これらの事業上の支払義務は、セクション6で扱う資金調達のための借入金とは区別される。

計算上の注記：純利益は12億9,472万6,000ドルだったが、その大半が配当や株式に関連する支払いで相殺されたため、株主資本の増加額は1億1,051万9,000ドルにとどまった。

株主資本の増減（百万米ドル）	2026年の最初の9カ月間
期首の株主資本	12,985.442
純利益	1,294.726
株式報酬	44.718
決議した配当	−148.128
自社株買い	−1,031.567
自社株買いに伴う物品税	−9.670
納税のために留保した従業員株式	−39.557
株式発行による会計上の純増減	−0.003
期末の株主資本	13,095.961

計算上の注記：報告された株主資本は3つの項目で構成される。自社株買いに使った資金の大半は、配当などを差し引いた後に積み上がった利益である利益剰余金を減らす。株式報酬は払込資本を増やす。普通株式の勘定には、株式に定められた少額の法定価額が記録される。

株主資本の項目（百万米ドル）	2025年12月31日	2026年9月30日
払込資本	3,488.924	3,533.634
利益剰余金	9,494.591	9,560.478
普通株式の法定価額	1.927	1.849
株主資本合計	12,985.442	13,095.961

計算上の注記：払込資本は、株式報酬の計上額4,471万8,000ドルから、株式発行に関連する8,000ドルを差し引いた分だけ増えた。自社株買いの計上額10億3,156万7,000ドルのうち、10億3,148万4,000ドルは利益剰余金を、8万3,000ドルは普通株式の勘定を減らした。前の増減表にある利益とその他の控除額を合わせると、利益剰余金の動きを説明できる。株式発行は普通株式の勘定を5,000ドル増やした。財務諸表には、自己株式の残高や、純利益に含めずに計上した損益の累計額は別に示されていない。

計算上の注記：報告された普通株式数は、百万株単位で、期首192.725 + 発行0.508 − 買い戻し8.352 = 期末184.881となる。これは期末時点の株式数であり、一株当たり利益の計算に使う希薄化後の加重平均株式数とは異なる。決議した配当と株主資本に計上した物品税の額が現金支払額と異なるのは、計上日と支払日が異なるためだ。

出典：2026年第3四半期のForm 10-Q、3～7ページ。注記1、2、5、8、8～12、18、22ページ。

C. 事業の計算と引当額の確認

計算上の注記：増加率は、当期の額を前年同期の額で割り、1を引いて求める。純利益率は連結純利益を連結売上高で割ったもの。住宅販売の利益率は、住宅販売の売上高からその住宅の原価を引き、住宅販売の売上高で割ったものだ。

計算上の注記：提出書類は、連結営業利益を独立した項目として示していない。売上高から住宅建設の原価、金融サービスの費用、販売費・一般管理費を引くと、2026年第3四半期は6億827万8,000ドル、2025年は7億6,361万1,000ドルとなる。これに持分法による損益とその他の収益を加えると、税引前利益と一致する。6億827万8,000ドル − 277万2,000ドル + 1,970万ドル = 6億2,520万6,000ドル、7億6,361万1,000ドル + 242万2,000ドル + 175万5,000ドル = 7億6,778万8,000ドル。この計算による小計は、会社が報告した調整後利益ではない。

計算上の注記：販売地域当たりの月間受注戸数は、2026年が6,208 ÷ 1,077 ÷ 3 = 1.92、2025年が6,638 ÷ 1,002 ÷ 3 = 2.21となる。丸める前の数値で計算すると、13.0%の減少だ。受注残は戸数で、6月30日時点の10,966戸に、四半期の純受注6,208戸を加え、引き渡し6,876戸を引くと、9月30日時点の10,298戸になる。受注残は契約済みで今後引き渡す住宅を表すが、契約が取り消される可能性があり、まだ売上高には計上されていない。

計算上の注記：棚卸資産の残高は、140億9,050万9,000ドル − 129億2,541万3,000ドル = 11億6,509万6,000ドル増えた。これは貸借対照表上の残高の変化であり、キャッシュフロー計算書に示された現金支出11億4,935万5,000ドルとは異なる。売り手からの融資で取得した3,420万ドルを含む、現金を伴わない棚卸資産の取引や会計上の費用があるため、この2つの額を同じものとして扱うことはできない。

計算上の注記：引当額は、対象となる請求についてパルト・グループが将来支払うと見込む額だ。支払いがあると、現金と支払義務の両方が減る。一方、以前に見積もった費用を引き下げると、費用が減って利益が増える。以下の2つの表は、これらの動きを区別して示す。

住宅保証引当額（百万米ドル）	2025年の最初の9カ月間	2026年の最初の9カ月間
期首の支払義務	130.538	128.717
新たに計上した費用見積額	73.455	64.212
支払額	−75.763	−73.453
その他の調整	4.099	4.142
期末の支払義務	132.329	123.618

自家保険引当額（百万米ドル）	2025年の最初の9カ月間	2026年の最初の9カ月間
期首の支払義務	267.474	259.410
新たに計上した費用見積額	36.363	32.889
以前の見積額の引き下げ	−8.666	−13.514
純支払額	−13.149	−18.975
期末の支払義務	282.022	259.810

出典：2026年第3四半期のForm 10-Q、3～7、11、17、20～22、25～27ページ。計算には、表示のために丸める前の、提出書類の元の精度を用いた。

この分析は一般的な情報を提供するものであり、投資助言や証券の売買を勧めるものではない。