普爾特集團未售出住宅減少，但更多資金積壓在土地上

普爾特集團未售出的住宅減少，但投入土地的資金增加

普爾特集團在美國各地興建及銷售住宅，也為買家提供房貸、產權和保險服務。在截至2026年9月30日的第3季，交屋量減少，加上每筆住宅銷售留下的利潤變少，使淨利下降18.8%。公司減少了未售出的住宅，但持續開發土地和建屋耗用了現金：前9個月的營業現金流下降42.1%。普爾特集團仍有可觀的借款額度，但土地支出和支付股東的款項正在減少其現金儲備。

資料截至紐約時間2026年10月22日。以下季度業績涵蓋7月至9月；前9個月業績涵蓋1月至9月。

資料來源：普爾特集團2026第3季的 Form 10-Q 報告，合併財務報表，第3至7頁；管理層討論，第24至27頁及第34至37頁。

1. 銷售社區增加，但每個社區接到的訂單減少

普爾特集團手上的未交屋訂單增加，為日後交屋提供了業務，但新銷售的步調已放緩。截至9月底，公司已簽約但尚未交屋的住宅比一年前多。這有助支撐日後的交屋量，卻不代表目前需求正在轉強。

普爾特集團本季平均有1,077個正在銷售的社區，一年前則有1,002個。但新訂單扣除取消的訂單後，從6,638戶降至6,208戶。將訂單數除以平均社區數，再除以3個月，可得每個社區每月約1.92戶訂單，低於先前的2.21戶。這項算出的13.0%降幅，說明為何開設更多社區仍未帶動全公司銷售成長。社區成立時間和所在地也會影響這項平均值；它並非對相同社區的比較。

較長期的數據也支持這項發現。交屋量和訂單量都低於2024及2025同期。住宅銷售留下的利潤也下降，而這還未扣除行政費用和稅款。

住宅建造業務指標	2024第3季	2025第3季	2026第3季
交付買家的住宅	7,924	7,529	6,876
淨新訂單，戶數	7,031	6,638	6,208
平均銷售中社區數	957	1,002	1,077
公司公布的住宅銷售毛利率	28.8%	26.2%	24.8%

資料來源：2024第3季的 Form 10-Q 報告，管理層討論「住宅建造業務」；2026第3季的 Form 10-Q 報告，第25至27頁。毛利率的算法是從住宅銷售收入扣除這些住宅入帳的成本，再除以住宅銷售收入。

今年稍早的訂單表現較強，部分市場也較穩健。前9個月的訂單增加1.4%，取消訂單的比率則從15%改善至13%。截至9月底，未交屋訂單達10,298戶，較一年前增加4.1%，合約總值為64億4,000萬美元。佛羅里達州貢獻了其中大部分增幅。

但本季本身較弱。訂單比交屋少668戶，使未交屋訂單從6月30的10,966戶，降至9月30的10,298戶。本季取消訂單的比率仍為16%，與一年前相同。因此，普爾特集團進入下一季時，手上的未交屋訂單比去年9月多，但比3個月前少1戶。

資料來源：2026第3季的 Form 10-Q 報告，第25至27頁；2026年7月22日第2季業績新聞稿，未交屋訂單資料。此處的取消訂單比率，是取消的訂單數除以未扣除取消訂單前的新訂單數。

房貸利率上升，有助解釋買家面臨的壓力。房地美公布的全國平均30年期固定房貸利率，從7月2的6.43%，升至9月24的7.03%。到10月22，利率為7.32%，雖然已從前一週的7.40%回落。這些是全國房貸申請的平均利率，並非普爾特集團可能提供的補貼利率。數據支持管理層的說法：借款成本在本季越來越限制客戶購屋，季末後仍是問題。

資料來源：房地美2026每週房貸利率歷史資料，7月2及9月24的觀測值；房地美主要房貸市場調查，2026年10月22日公布的資料。

2. 折扣和土地成本壓縮利潤，速度快於費用下降

住宅建造業務是獲利下降的主要來源。普爾特集團交付的住宅比去年同期少8.7%。平均售價也從約 $564,000 降至約 $561,000，使住宅銷售收入下降9.2%。

管理層表示，平均售價下降反映了售出住宅的類型和所在地、促銷優惠，以及公司減少先建好卻尚未找到買家的住宅。優惠包括降價、協助支付成交費用，以及出錢降低買家的房貸利率。這些措施有助客戶完成購屋，但會減少普爾特集團每筆銷售留下的收入。

同時，購地和土地開發成本上升。相關住宅交屋時，這些成本才會列入損益，往往是在買地後很久。因此，即使現在放慢建屋，已計入未來交屋住宅的成本壓力也不會立即消失。

合併業績，單位：百萬美元；每股盈餘及比率除外	2025第3季	2026第3季	2025前9個月	2026前9個月
營收	4,404.8	3,973.8	12,701.2	11,365.4
稅前利潤	767.8	625.2	2,256.1	1,697.0
淨利	585.8	475.7	1,717.1	1,294.7
淨利占營收比率，計算值	13.3%	12.0%	13.5%	11.4%
稀釋後每股盈餘，美元	2.96	2.53	8.55	6.79

資料來源：2026第3季的 Form 10-Q 報告，合併損益表，第4頁；住宅建造業務討論，第25至26頁。表中是公司公布的合併業績，未就特殊項目作調整。

本季住宅銷售毛利減少1億5,770萬美元。銷售、一般及行政費用則只減少350萬美元。管理層表示，費用下降主要因為與成交戶數相關的成本降低，以及責任保險費用減少。省下的費用不足以抵銷毛利損失。因此，銷售及行政費用占住宅銷售收入的比率，從9.4%升至10.3%。

本季還有出售部分製造資產帶來的2,140萬美元稅前收益。這筆收益推高了公布的利潤，但與住宅銷售分開。另一方面，列入住宅銷售成本的土地減損費用，從1,680萬美元增至2,580萬美元。這些費用反映公司預期，特定土地投資的獲利將不足以支撐其帳面成本。減損只能解釋利潤率下降的一部分；申報文件指出，促銷優惠和土地成本上升才是主要原因。

本季有效稅率僅從23.7%小幅變動至23.9%。同時，股票回購使平均稀釋後股數減少5.2%。利潤分配到較少股份後，稀釋後每股盈餘下降14.5%，降幅小於淨利總額的18.8%。股數減少緩和了每股業績的跌幅，但沒有改善建屋業務賺取的利潤。

資料來源：2026第3季的 Form 10-Q 報告，第4至5頁；附註1、2、5及6，第8、12及18頁；管理層討論，第26頁。出售製造資產的收益是稅前會計收益；申報文件未單獨揭露其稅務影響。

3. 佛羅里達州提供支撐，德州和西部更需關注

普爾特集團分布多地的業務減輕了整體衝擊，但旗下6個住宅建造區域的利潤全都下降。佛羅里達州第3季的住宅銷售收入小幅上升，因平均售價提高，抵銷了成交戶數減少的影響。當地新訂單增加5.9%；截至9月底，未交屋訂單戶數較一年前增加15.0%。

德州和西部則走向相反方向。德州成交戶數減少，售價也下降；管理層指出，達拉斯和德州中部是利潤率受壓的重要來源。在西部，雖然來自加州的銷售占比提高，推升了平均售價，交屋量仍下降。因此，較高的平均售價反映了售出住宅的組合變化，而銷售量仍在減弱。

住宅建造區域	2025第3季稅前利潤，百萬美元	2026第3季稅前利潤，百萬美元	第3季新訂單變動，計算值
東北部	65.5	45.3	−14.8%
東南部	153.1	111.4	−16.4%
佛羅里達州	215.6	208.8	+5.9%
中西部	147.9	131.3	−1.2%
德州	38.2	14.1	−8.1%
西部	92.7	39.4	−14.9%

資料來源：2026第3季的 Form 10-Q 報告，附註3及管理層討論，第14至16頁及第28至32頁。各區域利潤包含公司內部分攤的項目。若要使各區域利潤合計與住宅建造業務總利潤一致，還須計入「其他住宅建造業務」，其中包含沖銷項目及未分攤項目。

德州和西部合計占住宅建造業務稅前利潤總降幅1億4,380萬美元中的7,750萬美元，約為54%。兩地也持有55億8,000萬美元的存貨，約占合併存貨總額的40%。因此，這些區域銷售疲弱的影響不限於1個季度的獲利：它也關係到普爾特集團投入其中的大筆資金能多快回流為現金。

普爾特集團服務不同類型的客戶，提供了一些緩衝。旗下品牌服務首次購屋者、換屋者，以及尋找設施齊全社區的樂齡人士。管理層在10月22的業績新聞稿表示，換屋及樂齡買家目前占公司業務超過60%，並稱這些客群的獲利能力較高。申報文件未單獨列出他們貢獻多少利潤，但這項策略讓公司有更多方式競爭，不必只依靠1類買家。

資料來源：2026第3季的 Form 10-Q 報告，第14至16頁及第28至32頁；10月22業績新聞稿，第1至3頁；2025的 Form 10-K 報告，第1項「住宅建造業務」。

競爭仍限制了客戶組合對銷售的保護作用。萊納表示，其截至2026年8月31日的季度，新訂單下降9%；該季結束時間比普爾特集團早1個月。萊納表示，公司以促銷優惠和調整基本售價來維持銷售量。這反映出售價面臨的普遍壓力：大型建商正協助買家負擔購屋費用，使普爾特集團更難迅速取消優惠。

資料來源：萊納2026第3季業績新聞稿，2026年9月16日，重點摘要及管理層討論。

普爾特集團的房貸、產權服務和保險業務，為當季業績帶來小幅支撐。這些業務的稅前利潤從4,440萬美元增至4,560萬美元。保險佣金從440萬美元增至750萬美元，房貸收入也上升。不過，隨著住宅建造業務量下降，首9個月的金融服務利潤減少22.4%，降至9,550萬美元。這項業務有助於住宅銷售，但它本身也緊繫住宅銷售，無法大幅抵消市場放緩的影響。

資料來源：2026年第3季 Form 10-Q，第33至34頁，「金融服務業務」。

4. 無買家的房屋減少，不代表投入未來建屋的資金也減少

普爾特集團沒有買家的房屋減少，但投入土地開發的資金增加。截至9月30日，正在興建或已完工、但尚未售出的房屋有6,627間，較一年前減少10.1%。其中，已完工但未售出的房屋減少16.3%，降至1,696間。管理層認為，這是因為公司著力減少這類房屋，並縮短建造時間。

因此，完工後等待買家的房屋減少了。這也反映管理層正設法兼顧可快速交屋的房屋，以及買家簽約後才興建的房屋。正在興建的已售房屋從一年前的7,727間增至7,972間，表示更多已開工的房屋有確定的買家。

存貨金額也包括為未來建屋所花的錢。與2025年12月31日相比，房屋及土地存貨總額增加11億7,000萬美元。增幅主要來自開發中的土地，其次是在建房屋。這些存貨包括未來將推出的社區，以及已簽約售出的房屋，並非只有完工後仍未售出的房屋。

資產負債表上的存貨，百萬美元	2025年12月31日	2026年9月30日
在建房屋	5,192.7	5,667.1
開發中土地	6,955.0	7,671.6
未開發土地	637.9	575.9
其他土地存貨，含併表但非自有土地	139.8	175.9
房屋及土地存貨總額	12,925.4	14,090.5

資料來源：2026年第3季 Form 10-Q，附註2，第11頁；「在建房屋」，第27頁。上文的房屋間數比較9月與9月；這張金額表比較9月與前一年底。「其他土地存貨」合併了待售土地，以及依會計規則須列在資產負債表上的附帶回購安排土地。

這些支出有明確的營運用途。普爾特集團需要道路、公用設施、整備好的建地和房屋，才能讓各社區持續銷售。公司在10月的簡報指出，第3季用於購地及土地開發的投資約為13億美元，其中51%用於開發現有土地資產。這些支出是為未來售屋準備所需的建地。

資料來源：普爾特集團2026年10月22日業績簡報，第8張投影片。

管理層也在選擇擴張地點。在佛羅里達州狹長地帶規劃的社區，初期將與 The St. Joe Company 合作開發1,326塊住宅建地；若行使相關選擇權，總數可能增至2,653塊。首期開發原預計於2027年開始。另外，公司宣布的 Explore by Del Webb Verona 社區規劃了843塊住宅建地，預計於-2027年中開始銷售。這些項目顯示公司打算如何擴展佛羅里達州及生活風格社區業務。依公布的時程，主要機會落在本季之後，而開發支出會先於交屋收入發生。

資料來源：普爾特集團佛羅里達州狹長地帶擴張公告，2026年8月3日；Explore by Del Webb Verona 公告，2026年6月29日。項目時程及住宅建地數量是公司計畫，並非已完成的銷售。

土地購買選擇權有助於限制需求尚未明朗時投入的資金。截至9月30日，普爾特集團掌握224,275塊建地，低於年底的234,632塊。其中，101,760塊為公司自有，另有122,515塊持有購買選擇權。因此，仍有55%的建地採選擇權方式掌握，但這一比例已從57%下降。

這些選擇權下尚待支付的購地價款為94億4,000萬美元。這筆金額不等同於已借入的債務，也不是無法避免、必須立即支付的現金。選擇權安排通常讓普爾特集團可以放棄購地，但代價是失去訂金及相關前期準備支出。公司的訂金與購地前成本合計12億5,000萬美元。其中，實際支付的訂金為6億8,630萬美元，只有1,510萬美元可退還。

管理層表示，公司在加購土地前正重新審視項目，也已退出部分協議。首9個月，公司將2,310萬美元的訂金及前期準備成本沖銷。運用這項彈性，可避免對不合適的項目投入更多資金；但已持有的土地和持續進行的開發工作，仍面臨資金占用及售價風險。

資料來源：2026年第3季 Form 10-Q，附註2至3，第11至16頁；管理層討論，第24、27及36頁。

5. 目前產生的現金不足以支付股東回饋款項

土地與建屋支出占用更多現金，同時利潤帶來的現金減少。首9個月的營業活動現金流量為6億3,700萬美元，低於先前的11億美元。公司仍有盈利，但投入存貨的現金尚未透過已完工房屋的銷售回流。

造成現金流量下降的2項最大變化，是淨利減少4億2,240萬美元，以及存貨額外占用5億1,350萬美元現金。付款與收款時間的變化抵消了部分降幅。應付帳款、應計費用及其他負債的變動，在本期帶來現金；上年同期則消耗現金。客戶訂金也增加了：買家為普爾特集團尚待交付的房屋支付了更多款項。

已公布的利潤已扣除交付房屋的成本。若要知道業務實際產生多少現金，現金流量表還須計入投入未完工項目的款項，以及其他收付款的時間差。計算說明列出這項調節過程。

合併現金分配，百萬美元	2025年首9個月	2026年首9個月
營業活動現金流量	1,100.1	637.0
資本支出，以正數列示現金支出	91.4	78.2
營業現金減資本支出，計算值	1,008.7	558.7
已支付股份回購款	900.0	1,031.6
已支付現金股利	133.7	150.8
扣除上述支出與股東回饋後的現金缺口，計算值	24.9	623.6

資料來源：2026年第3季 Form 10-Q，合併現金流量表，第7頁；管理層討論，第36至37頁。表中計算的餘額，是以簡單方式衡量的合併自由現金流量。購地及建屋支出已計入營業活動現金流量，沒有再次扣除。回購相關稅款及代員工扣繳股份所付的款項，也是融資活動現金流出，但未列入表中的2項股東回饋款項。

普爾特集團表示，資本支出用於新社區、設施及資訊科技。公司另向未納入合併報表的實體投資4,580萬美元，並從這些實體收到2,160萬美元的資本分配。出售資產取得的9,060萬美元現金，使投資活動現金淨流出降至僅880萬美元。因此，這筆較小的淨流出不表示公司投資很少。

房貸融資也影響現金的比較。普爾特房貸通常會在發放新貸款後30天內將其出售。其房貸存貨減少1億7,970萬美元，使現金回流至營業活動。不過，公司也償還了1億4,910萬美元用於支應這些貸款的借款，並將還款列在融資活動。因此，回流的現金有很大一部分付還給房貸融資機構，並未成為可用於其他用途的資金。

資料來源：2026年第3季 Form 10-Q，第7頁；附註1及4，第9及17頁；現金流量討論，第36至37頁。

管理層在維持資金流動性的同時，依其重視股東回饋的方針繼續回購股份。回購減少的已發行普通股數量，超過新發行股份增加的數量。首9個月，回購也用去10億3,000萬美元現金，高於一年前的9億美元。隨著每股季度股利從 $0.22提高至 $0.26，已支付的股利也增加。

包含受限制餘額的現金減少6億70萬美元，降至14億1,000萬美元。單看不受限制的現金，則減少6億1,100萬美元，降至13億7,000萬美元。淨發債及出售資產有助於支付投資與股東回饋，但仍未阻止現金下降。普爾特集團可以調整未來的股份回購，藉此保留現金，而無須立即削減每個開發項目。

資料來源：2026年第3季 Form 10-Q，第3、5、7及42頁；附註5，第18頁；管理層討論，第24及34至37頁。尚可動用的股份回購授權約為14億5,000萬美元，且沒有到期日。授權允許公司支出，並非公司依合約必須付款。

6. 再融資爭取了時間，但房貸融資仍須每年留意

普爾特集團已處理近期到期的債券，並保有尚未動用的住宅建造業務信用額度。公司於2月發行8億美元、分別在2031年及2036年到期的票據。公司用所得款項償還2026年3月到期的2億5,190萬美元債務，並提前贖回2027年1月到期的3億3,730萬美元債務；其餘款項可供一般公司用途。

公司也將循環信用額度延長至2031年2月，並把承諾額度提高至17億5,000萬美元。截至9月30日，公司未動用這項額度。信用狀占用3億6,830萬美元的額度，剩餘可用額度約為13億8,000萬美元。加上不受限制的現金，現金及未動用的一般借款額度合計約27億5,000萬美元，但仍須遵守額度條款。

截至2026年9月30日尚未償還的優先票據	本金，百萬美元	合約年利息，百萬美元，計算值
2031年3月到期，4.250%	400.0	17.000
2032年6月到期，7.875%	300.0	23.625
2033年5月到期，6.375%	400.0	25.500
2035年2月到期，6.000%	300.0	18.000
2036年3月到期，4.900%	400.0	19.600
合計	1,800.0	103.725

資料來源：2026年第3季 Form 10-Q，附註4，第16至17頁；資金流動性討論，第34至35頁。年利息以本金乘以票據列明的利率計算，並假設每筆票據全年均未償還。不包括其他借款、費用及會計攤銷，也不是2026年已公布的實付利息。

其他收入附註中的利息費用金額較小，並未涵蓋這些融資成本。普爾特集團把住宅建造業務的大部分利息計入正在開發的存貨成本，待房屋售出時才列為費用。首9個月，公司將8,590萬美元利息計入存貨，並把存貨中的8,200萬美元利息轉列為費用。這種會計處理延後了部分借款成本的費用確認，並沒有消除成本。

下一項重要的融資續約涉及普爾特房貸。其6億2,500萬美元有擔保融資額度將於2027年8月10日到期。截至期末，公司在該額度下借款3億8,320萬美元，加權平均利率為5.61%，以等待出售的房貸作擔保。管理層打算為這項額度再融資。房貸持有時間短有所幫助，但若房貸出售或額度續約受阻，公司就需要其他資金來源。

普爾特集團及普爾特房貸表示，兩者均遵守貸款條件，亦稱契約條款。住宅建造業務的貸款機構要求公司在扣除無形資產後，仍保有最低限度的股東資本，並限制債務相對於總資本的比例。房貸業務的貸款機構也設有最低資本、收入及現金要求。依普爾特集團自行定義、未依一般公認會計原則計算的債務占資本比率，該比率為12.1%；按其定義，這表示借款占債務加股東權益的這一比例。這項比率不包括房貸業務債務；計入房貸借款後的合併融資債務為21億9,000萬美元。

資料來源：2026年第3季的 10-Q 申報文件，附註 2，第 11 頁；附註 4，第 16–17 頁；流動資金討論，第 34–35 頁。合併融資債務包括18億890萬美元的應付票據及3億8,320萬美元的金融服務業務債務。

其他債務金額較小，但仍需要動用現金。以土地擔保的票據總額為2,540萬美元，到期日最遠至2029年。帳上租賃負債為1億2,320萬美元；未折現的未來付款總額為1億4,120萬美元，其中2027年須支付2,680萬美元。優先票據和住宅建造業務的循環信貸額度，從2031年起使再融資需求趨於集中，管理層還有幾年時間安排還款。更迫切的財務任務，是讓土地開發和股東回報支出，與交屋帶來的現金相配合。

資料來源：2026年第3季的 10-Q 申報文件，附註 4 及 8，第 16–17 頁及第 22–23 頁；債務到期時間表，第 40 頁。

7. 土地估值和建築索賠，可能改變過去決策最終留下的利潤

土地項目和建築索賠的最終成本，可能要多年後才會明朗。截至9月30日，存貨約占總資產的76%。如果預期售價下滑或開發成本上升，公司可能需要進一步調低其他社區項目的帳面價值。

第3季的土地相關費用合計3,750萬美元，高於先前的2,760萬美元。德州和西部地區占當季總額的2,940萬美元。然而，前9個月的費用為6,500萬美元，略低於一年前的6,980萬美元。因此，證據顯示最近一季的情況更嚴峻，壓力集中在部分地區；並非2026年各季的費用都上升。

資料來源：2026年第3季的 10-Q 申報文件，第 3 頁及第 12–16 頁。土地相關費用包括存貨減值、待售土地的價值調減，以及放棄購地選擇權的成本；這些項目列在損益表的不同科目。

交屋後，公司仍須承擔建築相關責任。9月底的保固負債為1億2,360萬美元，範圍更廣的自保準備金則為2億5,980萬美元。一般責任準備金中，約71%涉及尚未通報的索賠，或已通報索賠日後出現的變化。這些估計特別容易受到建築缺陷最終發生次數及處理成本的影響。

在前9個月，普爾特集團將先前認列的自保準備金調減1,350萬美元，一年前的調減額為870萬美元。這些有利的估計變動降低了銷售及管理費用。它們與支付索賠的現金，以及為當期活動新提列的準備金，是不同的項目。2026年的第3季及2025年的第3季都沒有這類調減。文末附註對兩項準備金餘額作了調節，以免把餘額下降誤認為帶來獲利的調整。

資料來源：2026年第3季的 10-Q 申報文件，附註 8，第 20–22 頁。

公司另有面額30億美元的履約保證債券，為道路和公用設施等義務提供擔保。部分工程雖已完工，仍待正式驗收，因此保證債券面額高於剩餘工程的估計成本。這些債券代表在特定情況下才須履行的工程責任，並非另外借入30億美元。不過，如果有人依保證債券提出索賠，公司可能須向發行機構償付。

普爾特集團的訴訟揭露涵蓋建築缺陷，以及其他法律或監管事項。管理層預期這些事項的解決結果不會對業務造成重大損害，但也提醒，超出已入帳估計金額的損失可能相當可觀。申報文件沒有提供額外且合理可能發生損失的金額範圍。因仍有太多不確定性而未在帳上認列的潛在稅務利益，合計2,910萬美元，年底時為2,990萬美元。在公司應對銷售放緩之際，這些風險更凸顯保留可用資金的價值。

資料來源：2026年第3季的 10-Q 申報文件，附註 6 及 8，第 18 頁及第 20–22 頁，以及第二部分第 1 項，第 41 頁；2025年的 10-K 申報文件，第 3 項「法律程序」。

8. 下一步考驗是把已簽約住宅轉為現金，同時避免加大折扣

普爾特集團有財務能力繼續建屋，但其展望仍顯示利潤率及現金分配面臨壓力。管理層在10月22日提出的預測指出，第4季將交屋7,000–7,500戶，平均售價為 $550,000–$560,000。管理層預期住宅銷售毛利率為24.0%–24.5%，低於第3季的24.8%。

全年計畫包括約53億美元的購地及開發支出，以及10億美元的營業現金流。扣除已產生的6億3,700萬美元後，現金預測意味著第4季約須產生3億6,300萬美元。即使如此，全年營業現金仍會低於前9個月已支付的11億8,000萬美元股息及股票回購款；這還未計入資本支出或其後向股東支付的任何款項。

資料來源：普爾特集團2026年10月22日的業績簡報，投影片 4；2026年第3季的 10-Q 申報文件，第 7 頁。業績指引是管理層的預測。推算的第4季現金流，以及與已支付現金的比較，均為計算結果，不是公司對未來股東分配的預測。

減少未售出的住宅，並將債務到期日往後延，使普爾特集團更有能力應對市場放緩。佛羅里達州的業務及更廣泛的買家群體也為營運提供支撐。但這些優勢仍未抵消每個社區銷售轉弱、已交屋住宅所含土地成本上升，以及未來開發占用現金的影響。

若公司能交付已簽約但尚未交屋的住宅、控制已完工但未售出的住宅數量，並在不加大優惠的情況下取得足夠新訂單，業務情況就會改善。大量存貨集中在德州和西部地區；如果當地持續疲弱，上述工作會更難。普爾特集團的財務彈性讓管理層有時間應對。管理層能否在維持建屋進度的同時保住現金，將影響公司能否從容籌措下一階段成長所需的資金。

資料來源：2026年第3季的 10-Q 申報文件，第 16 頁、第 24–32 頁及第 34–37 頁；10月22日的業績簡報，投影片 4。

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報導依據與計算附註

報導依據：主要資料來源是普爾特集團及其子公司截至2026年9月30日止季度的未經審計合併 10-Q 申報文件，於2026年10月22日提交，申報編號為 0000822416-26-000043，CIK 為 0000822416。該文件納入子公司，並採用美國一般公認會計原則。第 38–39 頁另列的擔保公司摘要，並非本文採用的合併報導依據。損益比較採用同樣長度的期間，分別為3個月或9個月；除非另有說明，資產負債表比較採用2026年9月30日及2025年12月31日的數據。

報導依據：研究資料截止時間為紐約時間2026年10月22日。分析納入公司當天發布的業績新聞稿及簡報、截至該日的房地美觀測資料，以及文中各處引用並標明日期的歷史資料和項目資料。本文結論以這些已審閱的來源為限。

資料來源：美國證券交易委員會申報資料；所選 10-Q 申報文件；美國證券交易委員會公司財務數據。所選合併數據已按申報編號、期間起訖日期及單位交叉核對。申報文件中的多數美元金額以千美元列示；上方表格將其換算為百萬美元。每股盈餘仍以每股美元表示，股數則另行標明。

A. 利潤如何轉為營業現金

計算附註：下表核對9個月現金流量表中用來調節淨利與營業現金的所有金額。正數表示相對於帳上利潤增加現金；負數表示動用了現金。「非現金及其他調節項目」合併了下方列出的非現金費用及其他調整。

利潤與現金調節，百萬美元	2025年前9個月	2026年前9個月
淨利	1,717.115	1,294.726
非現金及其他調節項目	239.490	194.730
存貨占用現金	−635.860	−1,149.355
待售房貸減少	143.516	179.718
其他資產占用現金	−203.007	−127.060
應付款、應計及其他負債變動	−161.132	244.207
營業現金流	1,100.122	636.966

計算附註：有些費用會降低帳上利潤，但當期沒有相應的現金支出。例如，折舊把設備成本分攤到使用期間；股份薪酬則以股票獎勵支付員工。現金流量表會加回這些對利潤的影響，並另行記錄實際收付的現金。這些項目構成上方調節小計。

非現金及其他調節項目，百萬美元	2025年前9個月	2026年前9個月
遞延所得稅費用，反映繳稅時間差	51.921	24.524
土地相關帳務費用	69.811	65.030
提前償債損失	0.000	2.637
折舊與攤銷	75.549	76.626
扣除未合併投資已入帳利潤	−3.333	−2.069
收到該等投資的收益分配現金	3.060	4.758
股份薪酬	43.221	44.718
其他調整淨額	−0.739	−21.494
合計	239.490	194.730

計算附註：下表核對現金變動的來源。表中包括受限制現金；這筆現金須用於指定用途，不能自由用於一般支出。

現金調節，百萬美元	2025年前9個月	2026年前9個月
期初現金，含受限制現金	1,653.680	2,008.776
營業活動產生的現金	1,100.122	636.966
投資活動使用的現金	−64.104	−8.843
籌資活動使用的現金	−1,210.141	−1,228.872
期末現金，含受限制現金	1,479.557	1,408.027

計算附註：截至2026年9月30日，不受限制的現金13億6,990萬2,000美元，加上受限制現金3,812萬5,000美元，等於期末現金總額14億802萬7,000美元。

計算附註：本文的自由現金流，是合併營業現金流扣除現金流量表所列資本支出：2026年為6億3,696萬6,000美元 − 7,822萬1,000美元 = 5億5,874萬5,000美元；2025年為11億12萬2,000美元 − 9,140萬1,000美元 = 10億872萬1,000美元。2026年支付股息及回購股票後的資金缺口為10億3,156萬7,000美元 + 1億5,078萬美元 − 5億5,874萬5,000美元 = 6億2,360萬2,000美元。2025年的相應缺口為2,493萬7,000美元。這項指標包含房貸餘額變動，但不包含其他投資活動交易；它不是公司另行公布的住宅建造業務現金指標。

資料來源：2026年第3季的 10-Q 申報文件，合併現金流量表，第 7 頁。

B. 資產、負債及股東權益有何變化

計算說明：資產是公司擁有的財物；負債是公司欠下的款項；股東權益是扣除負債後歸股東所有的部分。資產負債表中的資產等於負債加股東權益：截至2026年9月30日，184億8,490萬6,000美元 = 53億8,894萬5,000美元 + 130億9,596萬1,000美元。截至2025年12月31日，則為180億4,842萬3,000美元 = 50億6,298萬1,000美元 + 129億8,544萬2,000美元。

除了上文討論的存貨、現金及房屋貸款變動，其他資產增加8,555萬5,000美元。這類資產包括應收款項、物業、土地選擇權成本及金融工具；季度申報文件沒有逐項列出所有組成部分的完整餘額。

已披露的項目有助理解這項變動。與房屋貸款相關、用於因應利率變動的衍生工具資產，從479萬9,000美元升至8,030萬5,000美元；相關衍生工具負債則從2,432萬1,000美元升至9,901萬美元。兩者的變動大致互相抵銷，涉及利率變動的保障，並非尚未付清的售屋款。預計未來可收到的保險續約佣金從8,260萬美元增至9,000萬美元。商譽維持在4,037萬7,000美元；其他無形資產從2,621萬美元降至2,197萬3,000美元，與423萬7,000美元的攤銷額相符。

普爾特集團通常在房屋交付買家時，才確認售屋收入並收到交屋款。在交付前收到的客戶訂金，代表公司有交付房屋的義務，並非已賺取的收入。客戶訂金增加1億2,804萬9,000美元，達到5億1,588萬6,000美元。應付帳款增加2,227萬2,000美元，應計及其他負債增加1億2,625萬2,000美元。這些營運義務與第6節討論的融資債務不同。

計算說明：雖然淨利為12億9,472萬6,000美元，股東權益只增加1億1,051萬9,000美元，因為分配給股東的款項及與股份相關的支出，抵銷了大部分獲利。

股東權益變動，百萬美元	2026年首9個月
期初股東權益	12,985.442
淨利	1,294.726
股份報酬	44.718
已宣告股利	−148.128
買回股份	−1,031.567
計入權益的買回稅	−9.670
為繳稅而扣留的員工股份	−39.557
發行股份的淨會計影響	−0.003
期末股東權益	13,095.961

計算說明：申報文件將股東權益分為3個組成部分。買回股份的大部分支出會減少保留盈餘，也就是扣除分配款及其他費用後累積留下的獲利。股份報酬會增加繳入資本。普通股帳戶記錄股份依法訂定的少量票面價值。

權益項目，百萬美元	2025年12月31日	2026年9月30日
繳入資本	3,488.924	3,533.634
保留盈餘	9,494.591	9,560.478
普通股票面價值	1.927	1.849
權益總額	12,985.442	13,095.961

計算說明：繳入資本因4,471萬8,000美元的股份報酬入帳而增加，再扣除與發行股份相關的8,000美元。在10億3,156萬7,000美元的股份買回入帳金額中，10億3,148萬4,000美元減少保留盈餘，8萬3,000美元減少普通股。加上獲利及前表所列的其他扣減項目，即可得出保留盈餘的變動。發行股份使普通股增加5,000美元。報表沒有另列庫藏股餘額，也沒有另列不計入淨利、但已入帳的累積損益。

計算說明：已申報的普通股股數以百萬股計，可核對為：期初192.725 + 發行0.508 − 買回8.352 = 期末184.881。這是期末股數，與計算每股盈餘所用的稀釋後加權平均股數不同。已宣告股利及計入權益的貨物稅與實際支付的現金不同，因為入帳日期與付款日期不同。

資料來源：2026年第3季 Form 10-Q，第3–7頁；附註1、2、5及8，第8–12、18及22頁。

C. 營運數據計算及準備金核對

計算說明：計算成長率時，以本期金額除以上年同期金額，再減去1。淨利率是合併淨利除以合併營收。售屋利潤率是售屋收入扣除這些房屋的成本後，再除以售屋收入。

計算說明：申報文件沒有單獨列出合併營業利益。以營收扣除住宅建造成本、金融服務費用，以及銷售與管理費用計算，2026年第3季為6億827萬8,000美元，2025年為7億6,361萬1,000美元。再加上權益法認列的損益及其他收入，即可核對稅前利潤：6億827萬8,000美元 − 277萬2,000美元 + 1,970萬美元 = 6億2,520萬6,000美元；7億6,361萬1,000美元 + 242萬2,000美元 + 175萬5,000美元 = 7億6,778萬8,000美元。這項計算所得的小計並非公司申報的調整後盈餘。

計算說明：每個社區每月的訂單量，2026年為6,208 ÷ 1,077 ÷ 3 = 1.92，2025年為6,638 ÷ 1,002 ÷ 3 = 2.21。按未四捨五入的結果計算，降幅為13.0%。未交屋訂單以房屋數量核對：6月30的未交屋訂單10,966 + 本季淨訂單6,208 − 已交付房屋6,876 = 9月30的未交屋訂單10,298。未交屋訂單是已簽約但尚待履行的交易，可能被取消，並非已入帳的收入。

計算說明：存貨餘額增加額為140億9,050萬9,000美元 − 129億2,541萬3,000美元 = 11億6,509萬6,000美元。這是資產負債表上的變動，與現金流量表所列的11億4,935萬5,000美元現金支出不同。非現金存貨交易，包括透過賣方融資取得的3,420萬美元，以及會計費用，使這2項數字不能互相替代。

計算說明：準備金估計普爾特集團須為承保範圍內的索賠支付多少款項。付款會同時減少現金與應付義務。若公司調低先前估計的成本，費用則會減少，利潤會增加。以下2張表將這些變動分開列示。

保固準備金，百萬美元	2025年首9個月	2026年首9個月
期初應付義務	130.538	128.717
新增成本估計	73.455	64.212
付款	−75.763	−73.453
其他調整	4.099	4.142
期末應付義務	132.329	123.618

自保準備金，百萬美元	2025年首9個月	2026年首9個月
期初應付義務	267.474	259.410
新增成本估計	36.363	32.889
調低先前估計	−8.666	−13.514
付款淨額	−13.149	−18.975
期末應付義務	282.022	259.810

資料來源：2026年第3季 Form 10-Q，第3–7、11、17、20–22及25–27頁。計算時保留申報文件中的原始精度，呈列時才四捨五入。

本分析僅供一般參考，不構成投資建議，也不建議買賣任何證券。