KB홈의 주문형 주택 건설 복귀, 여전히 차입에 의존

KB홈의 주문 후 주택 건설 전환, 여전히 차입에 의존

KB홈은 새 주택을 판매하며, 구매자가 착공 전에 집의 구조와 마감재를 고를 수 있게 하는 경우가 많다. 2026년 8월 31일에 끝난 회계연도 3분기에는 주로 판매 후 집을 짓는 방식으로 돌아가면서 전 분기보다 수익성이 나아졌다. 그러나 이익은 여전히 전년 동기보다 크게 낮았다. 첫 9개월 동안 영업활동에는 2억 2,890만 달러가 쓰였고, 회사의 은행 신용한도에서 순차입한 금액은 4억 1,500만 달러에 달했다. KB홈에는 이 전환에 필요한 자금을 조달할 여력이 있다. 다만 토지 개발과 주주에 대한 지급에 필요한 돈을 결국에는 완공 주택의 판매에서 더 많이 마련해야 한다.

조사 마감: 뉴욕 시간 2026년 10월 14일. 재무 실적은 8월 31일까지이며, 이후 나온 공시와 업계 발표의 날짜는 아래에 적었다.

출처: KB홈, Q3 2026 Form 10-Q, 연결 현금흐름표, 6쪽; 영업 현황 검토, 29~33쪽.

1. 판매 후 건설은 계획에 도움이 되지만, 단지당 주문은 줄어든다

판매 후 건설로의 전환은 진행되고 있지만, 단지당 수요는 약해지고 있다. 이 방식에서 KB홈은 구매자에게 추가 혜택이 제한된 더 분명한 기본 가격을 제시하고, 구매자가 집을 자신의 취향에 맞게 꾸밀 수 있게 한다. 경영진에 따르면 이런 주택은 대체로 구매자를 찾기 전에 지은 주택보다 토지비와 건설비를 제하고 더 많은 이익을 남긴다. 착공 전에 판매 가격과 예상 건설비를 알 수 있어 회사가 이익을 계획하는 데도 도움이 된다.

회사는 운영상 중요한 단계에 도달했다. 3분기 인도한 주택 중 판매 후 건설한 주택이 74%를 차지했다. 평균 건설 기간도 전년보다 19% 짧아졌다. 대기 기간이 짧으면 구매자가 취향에 맞춘 집을 선택하기가 더 수월해지고, KB홈은 계약된 주택을 더 빨리 완공할 수 있다. 이런 개선에 힘입어 주택 매출에서 토지비와 건설비를 제하고 남은 비율인 주택 매출총이익률은 2분기의 15.2%에서 이번 분기 16.5%로 회복됐다.

그러나 판매 단지가 늘어도 주문은 늘지 않았다. 여기서 단지는 회사가 주택을 판매하는 개발 구역을 뜻한다. 다음 수치는 판매 단지가 늘어난 만큼 구매자도 충분히 늘었는지 보여준다.

운영 지표	3분기 2025	3분기 2026
취소를 뺀 순주문, 주택 수	2,950	2,604
판매 중인 단지 평균 수	259	279
단지당 월평균 순주문	3.8	3.1
전체 주문 중 취소 비율	17%	18%
8월 31일 계약 후 미인도 주택	4,333	4,398
미인도 주택 가치, 백만 달러	1,988.9	2,053.2

출처: Q3 2026 Form 10-Q, 29~35쪽; 2026년 6월 23일 2분기 실적, “2026년 5월 31일까지 3개월.”

계약했지만 아직 인도하지 않은 주택인 수주잔고가 늘어난 의미는 신중히 봐야 한다. 분기 말 수주잔고는 전년보다 1.5% 많았지만, 이번 분기 중에는 줄었다. 기초 주택 4,526에 순주문 2,604을 더하고 인도 2,732을 빼면 4,398이 남는다. 판매 후 건설 방식에서는 계약한 집을 짓는 동안 그 계약이 자연스럽게 수주잔고에 남는다. 따라서 전년보다 커진 수주잔고는 앞으로 인도할 주택을 보여주지만, 현재 수요가 회복됐다는 증거는 아니다.

수주잔고 금액의 증가분은 모두 서부 해안 지역에서 나왔다. 이 지역의 수주잔고는 전년보다 1억 8,550만 달러 늘었지만, 다른 3개 지역을 합한 금액은 1억 2,120만 달러 줄었다. 서부 해안 지역에서도 분기 순주문은 8% 늘어난 데 비해 평균 판매 단지 수는 25% 늘었다. 이 지역 전체에서 회사가 받은 주문은 많아졌지만, 단지당 주문은 줄었다.

이 차이가 중요한 이유는 KB홈이 주택 매출의 대부분을 완공된 집의 거래가 끝나고 소유권이 구매자에게 넘어갈 때 기록하기 때문이다. 계약을 맺은 뒤에도 취소되지 않고 주택담보대출 승인과 건설을 거쳐야 그 매출이 생긴다. 이 전략은 계획을 세우는 데 도움이 되지만, 판매 속도가 느려지면 단지에 이미 투입한 돈을 회수하는 데 시간이 더 걸린다.

출처: Q3 2026 Form 10-Q, 33~35쪽; 2분기 실적, “순주문 및 수주잔고”; 2025년 Form 10-K, “주요 회계정책과 추정—주택 건설 매출 인식.” 위 수주잔고 변동은 공시된 금액으로 계산했다.

2. 인도 감소와 가격 약세가 비용 절감 효과를 여전히 앞선다

2분기보다 나아졌지만, 전년 동기 대비 이익 감소를 되돌리지는 못했다. KB홈이 인도한 주택은 2025년 3분기보다 19.5% 적었다. 주택 판매액에서 남긴 이익의 비율도 낮아졌다. 판매 가격에 대한 압박과 판매 가격에 비해 높아진 토지비가 주택 매출총이익률을 떨어뜨렸다.

사업을 모두 합친 연결 실적을 보면 매출보다 이익이 훨씬 빠르게 줄었다. 주택 건설 영업이익은 건설비, 토지비, 판매비와 관리비를 제하고 남은 금액으로, 투자수익과 세금 같은 항목을 반영하기 전의 이익이다. 영업이익률은 매출에서 영업이익으로 남은 비율이다. 순이익은 세금과 그 밖에 보고된 항목을 반영한 뒤의 이익이다.

보고 실적, 백만 달러·이익률·주당순이익 제외	3분기 2025	3분기 2026	2025년 첫 9개월	2026년 첫 9개월
연결 매출	1,620.5	1,297.1	4,541.8	3,486.5
주택 건설 영업이익	131.2	67.1	390.0	128.3
주택 건설 영업이익률	8.1%	5.2%	8.6%	3.7%
연결 순이익	109.8	65.3	327.3	126.1
연결 순이익률, 계산치	6.8%	5.0%	7.2%	3.6%
희석 주당순이익, 달러	1.61	1.05	4.60	2.00

출처: Q3 2026 Form 10-Q, 연결 손익계산서, 3쪽; 주택 건설 실적, 30~32쪽. 순이익률은 순이익을 연결 매출로 나누어 계산했다. 주택 건설 영업이익률에는 주택 건설 매출을 사용했다.

이런 압박은 이번 분기 이전부터 이어졌다. 2024년 같은 3분기에 KB홈은 주택 3,631을 인도했고 주택 매출총이익률은 20.6%였다. 이후 인도량은 2025년 3,393, 2026년 2,732로 줄었다. 같은 기간 이익률도 18.2%, 이어 16.5%로 떨어졌다. 최근의 전 분기 대비 개선은 같은 분기 지표가 2년간 하락하는 가운데 나타난 일부 회복이다.

출처: 2024년 9월 24일 3분기 실적, 분기 운영 주요 내용; Q3 2026 Form 10-Q, 31쪽.

회사가 인도한 주택의 평균 가격은 $475,700에서 $473,000로 소폭 하락했다. 하지만 이 작은 변화 뒤에는 지역별로 더 큰 가격 하락이 있다. 서부 해안 지역 주택의 평균 가격은 $684,000에서 $641,800로, 남서부 지역은 $492,700에서 $441,500로 떨어졌다. 상대적으로 가격이 높은 서부 해안 지역의 인도 비중은 28.6%에서 35.4%로 커졌다. 지역별 평균 가격이 떨어지는 가운데 이 비중 변화가 회사 전체 평균 가격을 떠받쳤다. 주택 상품의 차이와 구매자에게 제공한 혜택도 지역별 평균 가격에 영향을 준다.

주택 건설 지역, 백만 달러	Q3 2025 매출	Q3 2026 매출	Q3 2025 영업이익	Q3 2026 영업이익
서부 해안	664.9	620.0	69.6	53.0
남서부	335.5	222.1	57.4	25.9
중부	310.6	205.6	18.2	3.4
남동부	303.5	244.7	22.2	16.1

보고 기준: 이 수치는 KB홈의 연결 기준 지역별 실적이다. 회사 본부와 기타 부문의 영업손실도 주택 건설 영업이익 합계에 포함된다. 그 손실은 Q3 2025에 3,640만 달러, Q3 2026에 3,140만 달러였다. 지역별 이익은 연결 기준 금액에 추가되는 이익이 아니다.

출처: Q3 2026 Form 10-Q, 주석 2 및 지역별 영업 현황 검토, 34~38쪽. 인도 비중은 2025년 전체 3,393채 중 972채, 2026년 전체 2,732채 중 966채를 바탕으로 계산했다.

분기 전체 주택 건설 영업이익 감소액 6,400만 달러의 거의 절반이 남서부에서 나왔다. 텍사스와 콜로라도를 포함한 중부 지역의 영업이익률은 5.9%에서 1.7%로 낮아졌다. 남동부에서는 건설비 감소 효과가 판매 가격 압박과 판매 가격에 비해 높아진 토지비의 영향을 웃돌아 매출총이익률이 소폭 개선됐다. 비용 절감은 도움이 될 수 있지만, 그 효과는 시장마다 다르다.

판매비와 관리비는 10% 줄었지만, 매출은 20% 줄었다. 주택 인도가 감소하면서 판매 수수료도 줄었다. 반면 분기 마케팅 비용은 3,990만 달러에서 3,970만 달러로 거의 변하지 않았다. 따라서 KB홈은 거의 같은 마케팅 비용을 더 적은 완공 주택 판매로 감당했다. 전체 비용이 줄었는데도 주택 매출 대비 판매비와 관리비의 비율이 10.0%에서 11.3%로 오른 이유 중 하나다.

일부 비용 감소에는 실적 악화도 반영됐다. 주식 기반 보상은 전년 동기에는 840만 달러의 비용이었지만 이번 분기에는 20만 달러의 소액 순가산액으로 나타났다. 주로 성과 보상에 따른 예상 지급액이 줄었기 때문이다. 첫 9개월의 비용에는 보험금 회수액 800만 달러도 도움이 됐다. 별도로 3분기에는 기술기업 투자 지분 매각으로 세전이익이 350만 달러 늘었고, 본사 이전 비용으로 세전이익이 190만 달러 줄었다. 이런 항목은 보고 이익에 영향을 주지만 주택 판매 실적 악화를 없던 일로 만들지는 않는다.

재고자산 평가손실과 포기한 토지 매입 선택권의 비용을 제외해도 핵심 결과는 같다. 경영진이 조정한 주택 매출총이익률은 18.9%에서 16.8%로 떨어졌다. 보고 수치에서 조정 수치까지의 계산 내역은 계산 주석에 있다. 투자 지분 매각과 본사 이전의 개별 세금 효과는 공시되지 않아 세후이익 조정은 하지 않았다.

KB홈은 보험 판매 수수료와 소유권 관련 서비스 수수료를 벌고, 주택담보대출 합작회사의 이익도 지분에 따라 받는다. 규모가 더 작은 이 금융서비스 사업은 주택 건설 사업의 이익 감소를 메우지 못했다. 분기 세전이익은 870만 달러에서 740만 달러로 줄었다. 이 금액에는 주택담보대출 합작회사 KBHS의 매출이나 이익 전체가 아니라 KB홈의 50% 지분에 해당하는 이익이 포함된다. 주택 인도가 줄면서 주택담보대출 취급량도 줄었지만, 대출을 이용한 구매자 중 KBHS를 이용한 비율은 높아졌다. 합작회사는 약정 금리로 주택담보대출을 제공하겠다는 계약의 회계상 가치 변동으로도 이익을 봤다. 이런 회계상 이익이 대출 취급량 감소에도 이익을 뒷받침했다.

출처: Q3 2026 Form 10-Q, 주석 3, 9, 10, 19 및 21; 31~32쪽, 36~40쪽. 주택담보대출 합작회사의 실적은 KB홈의 지분에 해당하는 이익을 반영해 회계처리한다.

3. 이익 감소로 토지와 미완공 주택에 쓸 현금이 줄었다

이익이 크게 줄어 토지와 인도를 기다리는 주택에 쓸 돈도 줄었다. 첫 9개월 동안 회사는 아직 완공 주택 판매로 이어지지 않은 토지와 주택에 계속 돈을 썼다. 재고자산에 투입된 영업현금은 3억 2,650만 달러로, 전년 동기의 3억 3,000만 달러와 비슷했다. 더 큰 변화는 순이익이 2억 120만 달러 줄었다는 점이다.

이 표는 장부상 이익이 영업활동에서 벌거나 쓴 현금으로 어떻게 이어지는지 보여준다. 양수 항목은 보고된 이익에 비해 현금흐름을 늘리고, 음수 항목은 줄인다. 감가상각비처럼 당장 현금을 지급하지 않은 비용을 이익에서 다시 더해 주는 조정도 있다.

이익·현금 조정, 백만 달러	2025년 첫 9개월	2026년 첫 9개월
보고 순이익	327.27	126.05
비현금·합작사업 등 조정 순액	91.26	53.48
재고 증가에 쓴 현금	-330.02	-326.48
받을 돈의 변동	7.17	-32.74
공급업체 등에 줄 돈의 변동	-63.84	-49.19
영업현금흐름	31.84	-228.88

출처: 2026년 3분기 Form 10-Q, 연결 현금흐름표, 6쪽. 묶어서 표시한 조정 항목은 계산 주석에 자세히 나와 있다. 수치는 소수점 아래 2자리로 반올림했다.

KB홈이 받아야 할 돈인 미수금에도 더 많은 현금이 묶였다. 이 돈의 상당 부분은 공공기관과 보험사가 지급해야 한다. 8월 31일 현재 공익사업체, 개발구역 관리기관, 지방자치단체가 KB홈에 지급해야 할 돈은 2억 1,920만 달러였다. 직전 회계연도 말에는 1억 8,490만 달러였다. 이런 미수금은 대체로 회사가 기반시설을 지은 뒤 검수, 공익설비 연결 또는 계약에서 정한 다른 절차가 끝나야 비용을 돌려받을 수 있어 생긴다. 보험·소송 청구와 관련해 장부에 기록한 회수액도 1억 1,520만 달러에서 1억 2,650만 달러로 늘었다. 이 돈을 받으면 새 주택 건설에 쓸 수 없던 현금이 풀린다.

매입채무는 3억 5,130만 달러에서 3억 1,950만 달러로 줄었다. 쉽게 말해 재무상태표 기준일에 공급업체에 아직 지급하지 않은 돈이 줄어든 것이다. 다른 영업 관련 부채까지 합치면, 지급 시점의 변화로 9개월 동안 현금 4,920만 달러가 추가로 쓰였다. 재무상태표의 변동액과 현금흐름표의 조정액은 회계상 포함 범위가 달라 같은 금액으로 취급해서는 안 된다.

출처: 2026년 3분기 Form 10-Q, 재무상태표, 4쪽; 주석 5와 11; 2025년 Form 10-K, 주석 5의 기반시설 관련 미수금 설명.

이 분석에서 잉여현금흐름은 영업현금흐름에서 부동산·설비의 순매입액을 뺀 금액이다. 이 기준으로 보면 9개월간 현금 유출액은 2억 6,140만 달러로, 전년 같은 기간의 280만 달러보다 늘었다. 토지 매입과 개발 지출은 이미 재고를 통해 영업현금흐름에 포함된다. 이를 다시 빼면 같은 지출을 두 번 계산하게 된다.

다른 투자 거래는 현금 유출 부담을 덜었다. 기술 투자를 매각해 2,000만 달러가 들어왔다. 합작사업에 낸 자본금은 돌려받은 투자 원금보다 290만 달러 많았다. 부동산·설비 순매입액 3,250만 달러를 포함한 투자활동 현금 유출 총액은 1,530만 달러였다. 투자 매각으로 실제 현금이 들어왔지만, 이는 주택을 반복적으로 판매하는 본업과는 별개의 거래였다.

출처: 2026년 3분기 Form 10-Q, 6쪽과 45쪽; 주석 10. 잉여현금흐름은 공시의 부동산·설비 순매입 항목을 이용해 계산한 비회계기준 지표다.

4. 토지 투자는 미래 판매를 준비하고, 자사주 매입은 당장의 자금 수요를 늘린다

KB홈은 미래 주택 단지에 계속 투자하면서 주주에게 지급하는 돈은 줄이고 있다. 경영진은 토지 투자가 향후 성장을 뒷받침한다고 말한다. 회사는 첫 9개월 동안 토지 매입과 개발에 17억 9,000만 달러를 썼다. 전년 같은 기간보다 8% 적다. 하지만 3분기에는 지출이 40% 늘어 7억 2,230만 달러가 됐다. 분기 이익이 개선됐는데도 현금이 계속 압박받은 이유를 일부 설명해 준다.

9개월간 토지 지출의 대부분은 토지를 사는 데보다 건설할 수 있도록 준비하는 데 쓰였다. 매입액은 전체의 36%였다. 도로와 공익설비를 만들고 택지를 완성해야 나중에 주택을 인도할 수 있다. 그러나 돈은 구매자가 주택 거래를 마치기 전에 먼저 나간다. 경영진은 가능한 곳에서는 토지를 작은 구역으로 나눠 개발하고, 완성 택지의 공급 속도를 주택 착공에 맞출 계획이다. 이는 미래 단지 개발을 계속하면서 토지에 묶이는 돈을 줄이려는 구체적인 방법이다.

자산 항목, 백만 달러	2025년 11월 30일	2026년 8월 31일
완공·건설 중인 주택	1,571.8	1,721.3
개발 중인 토지	4,099.0	4,259.9
주택건설 재고 합계	5,670.8	5,981.2
주택건설 미수금 순액	350.6	397.8
주택건설 부동산·설비 순액	101.5	102.9
연결 자산 합계	6,680.3	6,969.2

출처: 2026년 3분기 Form 10-Q, 재무상태표, 4쪽; 주석 5–6; 토지 투자와 전망, 41–42쪽 및 47–48쪽.

현재 재고는 연결 자산의 85.8%를 차지한다. 따라서 회사가 자금을 운용할 여지는 토지와 미완공 주택을 얼마나 빨리 완공해 판매하느냐에 크게 좌우된다. 특히 남서부 지역을 살펴볼 필요가 있다. 이 지역의 재고는 직전 회계연도 말보다 21% 늘어 11억 7,000만 달러가 됐지만, 9개월간 매출은 전년 같은 기간보다 41% 줄었다. 비교 기간은 서로 다르다. 그래도 두 수치는 현재 매출이 크게 줄어든 지역에 더 많은 돈이 투입돼 있음을 함께 보여준다.

KB홈은 향후 개발할 수 있는 토지 물량도 줄였다. 소유하거나 계약으로 확보한 택지는 64,612필지에서 61,581필지로 감소했다. 8,777필지에 대한 매입 선택권을 포기한 것도 이유 중 하나다. 기말 택지의 약 40%는 직접 소유하지 않고 계약으로 확보했다. 이런 계약은 대체로 매입대금 전액을 지급하는 대신 계약을 포기할 수 있게 해 준다. 회사는 이를 통해 수요가 약해질 때 계획을 조정할 수 있다.

이런 유연성에는 비용이 따른다. 매입 선택권이 있는 토지의 총매입가는 16억 8,000만 달러였지만, 전액이 반드시 갚아야 할 부채는 아니었다. KB홈은 이미 계약금 6,600만 달러와 매입 전 비용 8,750만 달러를 부담했다. 일부 계약금은 돌려받을 수 있지만, 사업을 포기하면 잃을 수 있는 금액도 있다. 회사는 첫 9개월 동안 사업 포기 관련 비용 650만 달러를 인식했다. 이와 별도로 금융거래로 처리한 계약에 따라 재고 1,100만 달러와 같은 금액의 지급 의무를 재무상태표에 올렸다.

출처: 2026년 3분기 Form 10-Q, 주석 7–8와 16; 택지·재고 분석, 41–42쪽.

경영진이 밝힌 또 다른 자금 운용 우선순위는 주주에게 돈을 돌려주는 것이다. 3분기 자사주 매입액은 전년 같은 분기의 1억 8,850만 달러에서 5,000만 달러로 줄었다. 그러나 첫 9개월 동안 자사주 매입과 소비세에 쓴 현금은 여전히 1억 8,010만 달러였고, 배당금으로 4,770만 달러를 더 지급했다. 영업활동에서도 현금이 나가고 있었기 때문에, 이런 지급은 차입과 기존 현금 보유액을 사용할 필요를 키웠다.

연결 현금 조정, 백만 달러	2026년 첫 9개월
기초 현금·현금성 자산	230.443
영업현금흐름	-228.880
투자현금흐름	-15.347
신용한도 순차입액	415.000
자사주 매입·소비세 지급액	-180.123
현금 배당금 지급액	-47.746
직원 주식 관련 현금흐름·기타 채무 상환 순액	-13.289
기말 현금·현금성 자산	160.058

보고 기준: 기말 현금에는 주택건설 부문의 1억 5,901만 8,000 달러와 연결 금융서비스 부문의 104만 달러가 포함된다. 마지막 재무활동 항목은 직원 주식제도에서 들어온 568만 8,000 달러, 주식 보상에 따른 원천징수세 지급액 1,833만 6,000 달러, 기타 채무 상환액 64만 1,000 달러를 합친 것이다.

출처: 2026년 3분기 Form 10-Q, 6쪽과 45쪽; 주석 20.

자사주 매입으로 주당순이익의 감소 폭은 전체 순이익의 감소 폭보다 작았다. 분기 순이익은 40.6% 줄었지만 희석주당순이익은 34.8% 줄었다. 직원 보상으로 발행될 수 있는 주식 중 계산 대상이 되는 주식까지 포함한 평균 희석주식 수는 8.8% 적었다. 이는 여러 분기에 걸친 자사주 매입을 반영한다. 남은 주식 한 주당 돌아가는 몫은 늘었지만 현금을 쓴 결과이며, 회사의 영업이익 총액을 늘리지는 않았다.

주주자본은 자산에서 부채를 뺀 금액이다. 이익을 냈는데도 주주자본은 9,930만 달러 줄었다. 그동안 쌓인 이익을 뜻하는 이익잉여금은 5억 4,680만 달러로 훨씬 더 크게 줄었다. 주된 이유는 앞서 매입한 자사주를 회계상 소각한 것이다. 자기주식 10.9백만 주를 소각하면서 주주자본 안에서 금액이 옮겨졌지만, 이를 위해 자사주 매입대금을 다시 지급한 것은 아니다. 계정별 조정 내역은 주석에 나와 있다.

경영진은 4분기에 자사주를 최대 5,000만 달러 추가 매입할 계획이다. 매입 속도는 현금 창출, 유동성, 토지에 필요한 자금에 따라 달라진다. 이후 공시에서도 이런 지출 계획이 이어졌다. 이사회는 10월 8일 분기 배당금 $0.25를 추가로 선언했으며, 지급일은 11월 25일이다. 10월 14일자 Form 8-K에는 10월 8일 지명된 임원 3명에게 목표 성과단위 269,327개를 부여한 내용이 공시됐다. 실제 지급량은 2027–2029 회계연도의 성과에 따라 하나도 없을 수도 있고 목표 수량의 두 배에 이를 수도 있다. 이 보상으로 향후 주식이 발행될 수 있지만, 목표 수량만큼의 주식이 이미 발행된 것은 아니다. 따라서 KB홈은 토지에 필요한 자금뿐 아니라 직원 보상도 고려하며 자사주 매입 규모를 조절하고 있다.

출처: 2026년 3분기 Form 10-Q, 주석 4, 18–19, 자본변동표 5쪽, 전망 48쪽; 10월 8일 배당 발표; 10월 14일자 Form 8-K, 항목 5.02. 목표 성과단위 합계는 공시된 3건의 부여 내역을 합산한 것으로, 미지급 상태인 모든 직원 보상을 나타내지는 않는다.

5. 차입 여력은 남아 있지만, 차입 비용은 재고와 함께 향후 이익에 반영된다

KB홈은 차입할 여력이 상당하지만, 연초보다는 줄었다. 회사가 보고한 유동성은 8월 31일 현재 9억 4,240만 달러로, 11월 30일의 14억 3,000만 달러보다 감소했다. 이 가운데 주택건설 부문의 현금은 1억 5,900만 달러뿐이었다. 7억 8,340만 달러는 필요할 때 빌릴 수 있는 회전신용한도의 미사용액이었다. 이 한도에서 돈을 빌리면 현금을 확보할 수 있지만 부채와 이자도 늘어난다.

차입금은 16억 9,000만 달러에서 21억 1,000만 달러로 늘었다. 증가분은 거의 모두 신용한도 차입 잔액 4억 1,500만 달러에서 나왔다. 회사가 보고한 부채자본비율은 30.3%에서 35.7%로 올랐다. 이 비율은 부채와 주주자본을 합친 금액에서 차입금이 차지하는 몫을 뜻한다. 공급업체에 지급할 돈과 주택 보증 의무는 별도의 영업 관련 부채다.

가장 먼저 돌아오는 큰 규모의 차입 원금은 2027년 6월에 만기가 되는 채권 3억 달러다. 이는 주택건설 부문의 현금 잔액 8월보다 많아, 상환하려면 현금을 추가로 벌거나 자금을 조달해야 한다. 이후 만기가 돌아오는 차입금 가운데 규모가 가장 큰 것은 2029년과 2030년에 집중돼 있다.

주요 차입금, 원금 단위: 백만 달러	2026년 8월 31일 기준 원금	만기	약정 연이율
선순위 채권	300.0	2027년 6월 15일	6.875%
은행 기간대출	360.0	2029년 11월 12일	변동금리
선순위 채권	300.0	2029년 11월 15일	4.80%
선순위 채권	350.0	2030년 7월 15일	7.25%
한도대출 차입금	415.0	2030년 11월 12일	변동금리
선순위 채권	390.0	2031년 6월 15일	4.00%

보고 기준: 원금은 갚아야 할 금액이다. 재무상태표에 표시된 부채에서는 아직 비용으로 처리하지 않은 자금조달 수수료를 뺀다. 이 밖에 주택담보대출, 토지 매도인과 맺은 계약에 따른 차입금, 기타 대출이 243만 5,000 달러 있다. 한도대출은 일찍 갚은 뒤 다시 빌릴 수 있다. 은행의 확약이 없는 한도 확대 선택권은 이용 가능한 자금에 포함하지 않았다.

출처: 2026년 3분기 양식 10-Q, 주석 14 및 42–44쪽; 2025년 양식 10-K, 주석 15, 선순위 채권의 원금과 조건.

은행 약정상 추가 차입 여력은 있다. 약정은 정해진 항목을 제외하고 계산한 순자산을 최소 기준 이상으로 유지하도록 요구한다. KB홈의 순자산은 37억 6,000만 달러로, 요구액 28억 2,000만 달러를 웃돌았다. 약정에서 정한 자본 기준에 대한 부채 비율도 60% 이하로 제한한다. KB홈의 비율은 34.5%였다.

다른 기준은 이익이 발생한 이자를 얼마나 감당하는지 비교한다. 은행이 정한 계산법에 따르면 이익은 이자의 3.863배로, 요구 수준인 1.5배를 넘었다. 약정은 최소 유동성 기준을 대신 적용할 수도 있게 한다. 은행이 정한 이 계산값들은 위에 제시한 공시상 이익률과 부채 비율과 다르다. KB홈은 적용되는 모든 차입 조건, 즉 재무약정을 지키고 있다고 밝혔다.

그럼에도 자금조달 여건은 살펴볼 필요가 있다. 공시에 따르면 S&P는 사업 여건과 재무 실적의 악화를 이유로 7월 KB홈의 신용등급을 BB+에서 BB로 낮추고 전망을 부정적으로 바꿨다. 이용 가능한 한도대출은 당장의 자금 압박을 줄여 주지만, 앞으로 만기가 돌아오는 차입금을 어떤 조건으로 다시 조달할지는 실적과 대출 여건에 달려 있다.

출처: 2026년 3분기 양식 10-Q, 재무약정 요건, 실제 준수 현황 및 신용등급에 관한 설명, 43–44쪽.

제시된 기간의 손익계산서에서 이자비용을 별도로 차감하지 않았어도 이자는 이미 실제 비용이다. KB홈은 단지를 개발하는 동안 자본화 요건을 충족하는 차입비용을 단지 원가에 더한다. 이후 주택을 인도할 때 쌓인 이자를 이익에서 비용으로 처리한다. 첫 9개월 동안 이자 8,860만 달러를 더하고 6,010만 달러를 건설 및 토지 원가로 처리했다. 재고자산에 남아 비용 처리를 기다리는 잔액은 1억 2,560만 달러에서 1억 5,420만 달러로 늘었다.

이 회계처리는 차입비용 일부가 이익을 줄이는 시점을 늦출 뿐, 비용을 없애지는 않는다. 8월의 잔액과 금리를 적용하면 주요 채권과 은행 대출에서 발생하는 연간 이자는 수수료와 기타 소규모 차입금을 제외하고 약 1억 1,550만 달러로 계산된다. 이는 계산값이지 전망치가 아니다. 변동금리 은행 차입금 7억 7,500만 달러의 금리가 1%포인트 오르면, 잔액이 그대로일 경우 연간 이자가 약 780만 달러 늘어난다.

리스는 그보다 작은 규모의 의무다. 연결 기준 리스부채는 1,980만 달러에서 3,100만 달러로 늘었고, 9개월간 리스비용은 1,600만 달러였다. 2025년 11월 30일 기준으로 작성된 가장 최근의 상세 만기표에는 2030년까지 할인하지 않은 지급액 2,120만 달러가 나와 있다. 분기 말 부채는 그보다 많으므로, 이 과거 만기표를 2026년 8월의 전체 지급 의무로 읽어서는 안 된다. 리스 증가나 본사 이전이 자금 수요의 대부분을 설명하지는 않는다. 재고자산과 주주에게 지급하는 금액의 규모가 훨씬 크다.

출처: 2026년 3분기 양식 10-Q, 주석 6, 12 및 14; 2025년 양식 10-K, 주석 13 및 15. 이자 계산에 쓴 가정과 재고자산에 포함된 이자의 증감 내역은 계산 주석에 제시했다.

6. 더 많은 단지를 면밀히 살펴봐야 하고, 이미 판 주택에서도 비용이 발생한다

판매가격 하락과 수리 청구로 추가 비용이 발생할 수 있다. 8월 31 기준, KB홈은 운영 중인 단지 또는 토지 필지 23개의 장부가액 3억 1,610만 달러를 예상 미래 순현금흐름으로 회수할 수 있는지 검사했다. 여기서 순현금흐름은 앞으로 받을 돈에서 지출할 돈을 뺀 금액이며, 이 검사에는 할인하지 않은 금액을 썼다. 직전 연도 말에는 장부가액 1억 5,410만 달러인 11개를 검사했다. 검사를 받는다고 곧바로 장부가액을 낮추는 것은 아니다. 다만 검사 대상이 늘어난 것은 경영진이 우려 징후를 발견한 곳이 많아졌음을 보여 준다.

첫 9개월간 실제 재고자산 손상차손은 420만 달러로, 전년 같은 기간의 730만 달러보다 적었다. 예상 판매가격이나 판매 속도가 더 낮아지면 일부 단지는 장부에 적힌 원가를 회수하지 못할 수 있다. 따라서 올해 손상차손이 줄었어도 더 면밀히 살펴봐야 할 재고자산은 늘었다.

회사는 주택을 인도한 지 오래된 뒤에도 일부 문제의 비용을 내야 한다. 아직 이행해야 할 보증수리의 추정 비용은 8월 말 1억 180만 달러로, 연도 말의 1억 120만 달러와 거의 같았다. 새로 추정한 수리비가 지급액과 대체로 비슷했기 때문이다. 자가보험 및 기타 법적 책임에 따른 부채는 2억 9,010만 달러에서 3억 1,280만 달러로 늘었다. 다른 당사자에게서 돌려받을 것으로 예상하는 금액은 별도 미수금으로 기록한다. 청구를 해결하는 데 필요한 현금과 보상금을 회수할 수 있을지의 불확실성을 함께 살필 때, 이 미수금을 부채에서 상계해서는 안 된다.

출처: 2026년 3분기 양식 10-Q, 주석 5, 7, 11 및 16–17. 보증수리비와 자가보험 관련 부채의 증감 내역은 계산 주석에 제시했다.

해결되지 않은 사안 1건은 KB홈의 마케팅에서 중요한 주택 특성과 관련이 있다. 미국 법무부 민사국은 ENERGY STAR 인증 주택의 검사, 등급 평가, 마케팅 및 광고에 관한 문서와 증언을 요구했다. 회사는 협조하고 있다고 밝혔다. 공시일 현재 손실이나 벌금이 발생할 가능성은 합리적으로 인정되지만, 발생할 개연성이 높거나 금액을 추정할 수 있는 단계는 아니었다. 공시에는 근거를 갖춘 금액 범위가 없다. 이 사안은 금액을 산정해 충당부채로 잡지 않은 잠재적 부담으로 남아 있다.

개발 관련 보증도 조건에 따라 현금 지출을 요구할 수 있다. KB홈의 미상환 이행보증채권은 13억 5,000만 달러, 신용장은 5,510만 달러로, 주로 사업과 단지 기반시설의 완공을 뒷받침한다. 이 금액들은 일반적인 차입 원금이 아니다. 다만 보증을 발행한 곳이 보증에 따라 지급해야 하면 KB홈이 이를 갚아야 할 수 있다. 주택건설 합작사업에 대한 보증도 이자, 사업 완공 및 정해진 기타 의무로 제한된다. 합작사업의 모든 차입금을 포괄적으로 보증하는 것은 아니다.

출처: 2026년 3분기 양식 10-Q, 주석 9의 합작사업 보증; 주석 16의 이행보증채권, 신용장 및 민사 조사에 따른 소환장; 주석 17의 법적 사안.

7. 주택담보대출 여건이 어려운 가운데 다음 분기에는 더 많은 주택 인도가 필요하다

경영진은 주택 인도 증가를 예상하지만, 단기적으로 주택사업의 기초 매출총이익률이 더 나아지리라고 보지는 않는다. 4분기 사업 계획상 인도량은 3,000–3,500채로, 3분기에 완료한 2,732채보다 많다. 인도가 늘면 판매비와 관리비를 더 많은 주택에 나눠 부담할 수 있고, 계약 잔량 일부를 매출과 현금으로 바꿀 수 있다.

가격 전망은 그만큼 좋지 않다. 경영진은 재고자산 관련 비용이 없다는 가정 아래 4분기 주택사업 매출총이익률을 16.0%–16.6%로 예상한다. 같은 기준으로 계산한 3분기의 16.8%와 비교한 수치다. 6월에는 마지막 2개 분기마다 매출총이익률이 직전 분기보다 높아질 것으로 예상했다. 최근 전망은 인도량 회복을 유지하면서 이익률 회복에 대한 기대는 낮췄다.

2026 회계연도 경영진 전망	6월 23 전망	9월 22 전망, 10월 8 공시에서 재확인
연간 주택 매출, 십억 달러	4.90–5.30	4.90–5.10
연간 주택 매출총이익률, 재고자산 관련 비용 제외	16.1%–16.5%	16.0%–16.2%
연간 주택 인도량	10,500–11,000	10,500–11,000

출처: 6월 23 발표 2분기 실적, 경영진 설명 및 ‘전망’; 9월 22 발표 3분기 실적, ‘전망’; 2026년 3분기 양식 10-Q, ‘전망’, 47–48쪽. 이 수치는 전망치이며 확정 실적이 아니다.

조사 마감 시점까지 나온 자료는 주택 구매 부담을 신중하게 볼 근거를 제공한다. 프레디맥의 10월 8 조사에서 평균 30년 고정 주택담보대출 금리는 7.40%로, 전년 같은 때의 6.30%와 비교된다. 이는 전국 평균을 보여 주는 기준이며 KB홈 고객 모두에게 적용된 금리는 아니다. 그래도 3분기 인도 주택의 약 절반이 생애 첫 구매자에게 돌아간 KB홈에는 의미가 있다. 매달 갚아야 할 대출금이 늘면 가격 인하나 다른 지원 없이는 살 수 있는 주택이 줄어든다.

KB홈의 공시 이후 나온 미국 부동산중개인협회의 10월 13 발표에서는 엇갈린 흐름이 나타났다. 9월 기존 주택 판매는 8월보다 1.5% 늘었지만 전년 같은 달보다는 2.2% 적었다. 팔리지 않은 주택의 재고는 전년보다 4.6% 많았다. 장기적으로 전국에 주택이 더 필요하더라도, 다시 팔려고 나온 주택의 선택지가 늘면 구매자를 두고 경쟁이 심해진다. 이 전국 수치는 KB홈이 설명한 경쟁 압박을 뒷받침하지만, KB홈의 모든 1개 단지에서 나타나는 여건을 측정한 것은 아니다.

출처: 프레디맥, 주요 주택담보대출 시장 조사, 2026년 10월 8일 발표; 미국 부동산중개인협회, 9월 기존 주택 판매, 2026년 10월 13일 발표, 전국 판매 및 재고 부분; 2026년 3분기 양식 10-Q, 29쪽, 구매자 구성.

다른 주택건설업체들은 서로 다른 방식으로 대응하고 있다. 레나의 9월 16 발표에 따르면, 같은 8월에 끝난 분기에는 기본 판매가격을 조정하고 구매자에게 혜택을 제공하면서 생산량을 유지하는 전략을 썼다. 주택 인도량은 전년보다 3%, 신규 주문은 9% 줄었다. 이는 구매자 전반이 압박을 받고 있음을 확인해 준다. 동시에 KB홈의 단순한 가격 책정 방식이 할인과 기타 구매 지원을 적극적으로 쓰는 업체들과 경쟁하고 있음을 보여 준다. 지역, 상품, 토지 조달 방식이 달라 이 수치만으로 어느 전략의 수익성이 더 높은지는 가려낼 수 없다.

출처: 레나, 2026년 9월 16일 발표 3분기 실적, 경영진 설명 및 2026년 8월 31일에 끝난 분기의 주택건설 실적.

경영진의 계획에 따르면 다음 분기에는 세금이 세전이익에서 차지하는 비중도 커진다. 3분기 실효세율은 19.6%로, 전년 같은 분기의 23.3%보다 낮았다. 주식보상에 따른 세금 혜택이 늘었고, 세전이익이 줄어 그 효과가 더 크게 나타났다. 에너지 효율이 높은 주택에 대한 세액공제도 세금을 낮췄다. 경영진은 4분기 세율을 약 26%로 예상한다. 공시에 따르면 세법 제45L조의 세액공제는 2026년 6월 30일 이후 인도된 주택에 대해 종료됐다. 따라서 최근의 낮은 세율이 다음 분기에도 그대로 적용된다고 가정해서는 안 된다.

로스앤젤레스에서 템피로 본사를 옮기려는 계획은 회사의 여러 기능을 한곳에 모으고 시간이 지나면서 비용을 줄이려는 별도의 노력이다. 추정 이전 비용은 총 800만 달러–1,200만 달러로, 대부분 2027년까지 발생하고 일부는 2028년까지 이어진다. 8월까지 340만 달러를 비용으로 인식했다. 경영진은 연간 절감액을 제시하지 않았다. 이전은 장기적인 비용 구조 개선에 도움이 될 수 있지만, 공개된 비용 규모와 시기를 고려하면 당장의 회복에는 판매 속도와 주택 이익률이 훨씬 더 중요하다.

출처: 2026년 3분기 양식 10-Q, 주석 13 및 21; 4분기 전망, 48쪽.

8. 사업 회복의 관건은 개선된 계획을 현금으로 바꾸는 데 있다

KB홈은 고객 맞춤형 주택을 준비하고 인도하는 방식을 개선했지만, 아직 그 회복에 필요한 자금을 사업에서 벌어들이는 현금만으로 충당하지는 못한다. 건설 기간 단축과 착공 전에 판매된 주택 비중 확대는 사업 운영에 도움이 되는 토대다. 회사에는 여전히 상당한 은행 대출 여력이 있고 차입 약정도 지키고 있다.

더 어려운 문제는 단지당 판매가 둔화하고 주택 한 채를 팔 때 남는 이익이 줄어, 대규모 토지 재고를 뒷받침할 현금이 부족해진다는 점이다. 주주에게 계속 지급하는 금액도 같은 자금조달 여력의 일부를 쓴다. 개발을 더 작은 단계로 나누고, 토지 매입 약정을 더 신중히 정하며, 자사주 매입을 줄인 것은 경영진의 현실적인 대응이다. 그러나 최근 이익률 전망은 압박이 여전함을 보여 준다.

주문 후 짓는 주택의 계약 잔량이 더 많은 인도와 매출로 이어지고, 토지 지출 후에도 한도대출 차입금을 줄일 만큼 충분한 이익률을 낸다면 평가는 나아질 것이다. 가격을 더 낮추거나 계약 취소가 늘어 그 전환이 늦어지는 동안 재고자산과 차입비용이 계속 증가한다면 평가는 악화될 것이다. 사업의 핵심 시험대는 인도한 주택에서 현금을 충분히 빨리 회수해 다음 단지의 개발 자금을 마련할 수 있는지다.

보고 기준과 계산 주석

보고 기준: 주요 자료는 KB홈이 2026년 10월 8일 제출한, 2026년 8월 31일에 끝난 분기의 감사받지 않은 연결 양식 10-Q다. 접수번호는 0000795266-26-000071, CIK는 0000795266다. 3분기는 6월 1부터 2026년 8월 31일까지이며, 첫 9개월은 2025년 12월 1일부터 2026년 8월 31일까지다. 이익과 현금은 전년의 해당 기간과 비교했다. 재무상태표 수치는 2025년 11월 30일와 비교했다. 분석 대상은 회사와 연결 자회사이며, 별도로 제시된 보증회사 집단의 정보는 사용하지 않았다. 연결 대상이 아닌 합작사업은 KB홈의 투자액과 지분에 해당하는 이익을 통해 반영했다.

출처: 선별한 양식 10-Q의 표지와 주석 1–3; SEC 공시 내역; SEC 회사 재무자료. 관련 XBRL 자료는 공시 식별번호, 미국 달러 또는 주식 수 단위, 실제 시작일과 종료일, 연결재무제표 포함 범위를 확인했다. 공시에 표시된 회계기간은 전년 비교 자료에도 붙을 수 있으므로, 기간을 고를 때 그 표시만 사용하지 않았다.

보고 기준: 정보 기준 시점은 뉴욕 시간 2026년 10월 14일이다. 이후 정보로는 기사에서 날짜와 함께 밝힌 자료를 사용했으며, 여기에는 10월 14의 경영진 보상 공시와 10월 13의 주택 관련 발표가 포함된다. 기준 시점까지 일어난 모든 일을 검토했다는 뜻은 아니다. 금액은 미국 달러 기준이며, 표마다 백만 달러, 십억 달러 또는 주당 금액을 표시한다. 계산에는 공시된 반올림 전 수치를 사용하고, 표시할 때는 필요한 경우 반올림했다.

계산 주석: 공시 주택 매출총이익과 조정 주택 매출총이익. 경영진은 이 지표를 계산할 때 주택 재고자산의 가치 하락 손실과 토지 매입 선택권을 포기하며 발생한 비용만 제외한다. 아래 금액은 모두 세전 금액이며 주택사업에 관한 것이다. 소득세 조정은 없다. 판매비와 관리비, 투자이익, 금융서비스 실적은 이 매출총이익 계산에 포함되지 않는다. 앞서 자산으로 처리했다가 주택 원가에 반영한 이자는 계속 포함된다.

주택 이익 조정, 이익률 제외 백만 달러	2025년 3분기	2026년 3분기	2025년 첫 9개월	2026년 첫 9개월
주택 매출	1,613.975	1,292.350	4,525.732	3,470.076
공시 주택 매출총이익	293.364	213.760	867.652	546.344
재고 관련 비용 재가산	11.338	2.986	18.351	10.720
조정 주택 매출총이익	304.702	216.746	886.003	557.064
공시 주택 매출총이익률	18.2%	16.5%	19.2%	15.7%
조정 주택 매출총이익률	18.9%	16.8%	19.6%	16.1%

출처: 2026년 3분기 양식 10-Q, ‘비일반회계기준 재무지표’, 40쪽. 각 이익률은 해당 매출총이익을 주택 매출로 나눈 값이다. 이 조정은 토지 매입 약정에서 손실이 다시 발생하지 않는다는 뜻은 아니다.

계산 주석: 현금흐름 조정과 잉여현금흐름. 이익에는 당장 현금으로 지급하지 않는 비용이 일부 포함된다. 합작사업이 반드시 현금을 배분하기 전에도 그 사업의 이익이 포함된다. 다음 조정은 이 차이를 반영한다. 투자자산 매각대금은 투자활동 현금흐름에 표시되므로, 여기서는 매각이익을 제외한다.

공시 이익 조정액, 백만 달러	2025년 첫 9개월	2026년 첫 9개월
감가상각비와 무형자산 상각비 재가산	27.440	31.094
주식 보상비용 재가산	25.131	11.298
재고 가치 하락·선택권 포기 비용 재가산	18.351	10.720
자금조달 수수료 상각비 재가산	2.686	3.171
투자자산 매각이익 제외	0.000	-3.528
합작사업 이익 배분액에서 인식 이익 차감	9.294	-0.002
기타 조정액, 공시 기준	8.358	0.725
영업현금흐름 표에 사용한 조정액 합계	91.260	53.478

계산 주석: 합작사업에서 배분받은 이익은 2025년에 2,774만 1,000 달러, 2026년에 1,299만 3,000 달러였다. 장부에 인식한 합작사업 이익은 각각 1,844만 7,000 달러와 1,299만 5,000 달러였다. 이 차이가 표의 합작사업 순액을 설명한다. 이익을 인식한 때와 나중에 현금을 배분받은 때를 이익이 생긴 2개의 별도 원천으로 취급하지 않는다.

계산 주석: 백만 달러 기준으로, 2026년 잉여현금흐름은 영업현금흐름 -228.880에서 순유형자산 매입액 32.510을 뺀 -261.390이다. 2025년에는 영업현금흐름 31.840에서 순유형자산 매입액 34.609을 뺀 -2.769이다.

계산 주석: 2026년 기초 현금에서 기말 현금까지의 계산은 4절에 있다. 2025년에는 기초 현금 5억 9,919만 3,000 달러에 영업활동 현금유입 3,184만 달러을 더하고 투자활동 현금유출 4,223만 7,000 달러과 재무활동 현금유출 2억 5,649만 8,000 달러을 빼면 기말 현금 3억 3,229만 8,000 달러이 된다. KBHS는 2026년 8월과 2025년 11월 모두 별도로 제한성 현금 90만 달러을 공시했다. KBHS는 연결 대상이 아닌 합작사업이므로 이 현금은 KB홈의 연결 현금 잔액에 더하지 않는다.

출처: 2026년 3분기 양식 10-Q, 6쪽과 주석 9 및 20.

계산 주석: 자본과 재무상태표의 등식. 표는 총자본의 변동과 자본 계정 사이의 이동을 구분한다. 보통주 계정에는 발행 주식을 주당 액면가인 1달러로 기록한다. 납입자본에는 주식 발행과 관련해 그 밖에 납입된 자본을 기록한다. 이익잉여금은 배당과 주식 소각에 따른 차감을 반영한 뒤 쌓인 이익이다. 기타포괄손익에는 순이익에 포함되지 않는 일부 손익을 기록하며, 여기서는 그 잔액이 바뀌지 않았다.

자기주식 계정에는 회사가 다시 사들여 보유 중인 주식의 원가를 기록하고 자본에서 차감한다. 이 주식을 소각하면 자기주식 계정에서 없애고 다른 자본 계정도 줄인다. 소각 자체로 총자본은 바뀌지 않는다.

자본 계정, 백만 달러	2025년 11월 30일	순변동	2026년 8월 31일
보통주, 액면가 기준	74.477	-10.507	63.970
납입자본	863.718	-20.145	843.573
이익잉여금	3,629.638	-546.816	3,082.822
누적 기타포괄손실	-3.538	0.000	-3.538
자기주식, 차감 항목	-663.437	478.119	-185.318
총자본	3,900.858	-99.349	3,801.509

계산 주석: 아래 자본 변동액은 모두 백만 달러 기준이다.

• 보통주: 직원 주식 제도와 기타 활동으로 0.352이 늘었고, 주식 소각으로 10.859이 줄었다.
• 납입자본: 직원 주식 제도로 5.336이 늘었다. 주식 보상으로 36.779이 다른 계정으로 옮겨졌고, 인식한 주식 보상비용으로 11.298이 늘었다.
• 이익잉여금: 이익으로 126.053이 늘었고, 배당으로 47.746, 주식 소각으로 625.123이 줄었다.
• 자기주식: 주식 보상으로 자본 차감액이 36.779, 주식 소각으로 635.982 줄었다. 미지급 소비세를 포함한 자사주 매입으로 차감액이 176.306, 직원 세금 원천징수로 18.336 늘었다.

자사주 매입과 소비세 지급액 1억 8,012만 3,000 달러은 현금흐름 금액이다. 세금을 인식한 때와 지급한 때가 달라 당기 자본 차감액과 차이가 난다.

계산 주석: 8월 31 현재 연결 자산 69억 6,915만 2,000 달러은 주택건설사업 부채 31억 6,561만 9,000 달러, 금융서비스 부채 202만 4,000 달러, 자본 38억 150만 9,000 달러의 합계와 같다. 11월 30 현재 자산 66억 8,025만 2,000 달러도 주택건설사업 부채 27억 7,618만 4,000 달러, 금융서비스 부채 321만 달러, 자본 39억 85만 8,000 달러의 합계와 같다.

계산 주석: 일부 양도 제한이 있는 직원 주식에도 이익이 배분된다. 이를 반영한 뒤 보통주 주주에게 배분된 분기 이익은 2026년에 6,497만 달러, 2025년에 1억 909만 5,000 달러이었다. 이를 각각 희석 주식 수 61.759백만 주와 67.737백만 주로 나누면 공시 주당이익 1.05달러와 1.61달러가 나온다. 이 배분 방식을 2종 주식법이라고 한다.

출처: 2026년 3분기 양식 10-Q, 4–6쪽; 주석 4 및 18–19.

계산 주석: 이자, 리스와 발생 여부에 따라 달라지는 비용. 백만 달러 기준으로, 재고자산에 포함된 이자는 기초 125.627에 발생 이자 88.629를 더하고 건설·토지 원가에 반영한 이자 60.084를 빼면 기말 154.172가 된다. 전년 첫 9개월에는 기초 이자 122.387에 발생 이자 84.676을 더하고 건설·토지 원가에 반영한 75.755을 빼면 기말 이자 131.308가 된다. 현금흐름 보충자료의 이자 지급액 1,004만 9,000 달러은 ‘자산으로 처리한 금액을 제외한’ 수치이므로 회사의 총 차입비용은 아니다.

계산 주석: 4건의 선순위 채권 원금에 대한 연간 현금 이자액은 3억 달러 × 6.875%, 3억 달러 × 4.80%, 3억 5,000만 달러 × 7.25%, 3억 9,000만 달러 × 4.00%이며, 합계는 7,600만 달러이다. 8월 31 현재의 연이율 5.0%를 한도 내에서 다시 빌려 쓸 수 있는 대출의 잔액 4억 1,500만 달러에 적용하고, 5.2%를 기간대출 잔액 3억 6,000만 달러에 적용하면 3,947만 달러이 더해진다. 합계 1억 1,547만 달러은 잔액과 금리가 계속 같다고 가정한 예시다. 사용하지 않은 대출한도에 대한 수수료, 다른 소액 대출, 자금조달 비용의 상각액은 제외한다. 변동금리가 1%포인트 바뀔 때의 연간 영향은 7억 7,500만 달러 × 1% = 775만 달러이다. 이 비용이 이익에 반영되는 시점은 재고 주택의 인도 시점에도 일부 좌우된다.

계산 주석: 과거 리스 지급 일정에는 2026 회계연도에 낼 793만 5,000 달러, 2027년에 낼 700만 1,000 달러, 2028년에 낼 407만 7,000 달러, 2029년에 낼 158만 6,000 달러, 2030년에 낼 59만 2,000 달러이 담겨 있다. 지급액 합계 2,119만 1,000 달러에서 미래 지급액을 현재 가치로 환산하며 차감한 139만 달러을 빼면 2025년 11월의 리스 부채 1,980만 1,000 달러이 된다. 2026년 8월의 부채는 3,096만 7,000 달러이다. 이 계산으로 과거 지급 일정이 갱신되는 것은 아니다.

계산 주석: 백만 달러 기준으로, 9개월간 보증수리 충당금은 기초 101.245에 새로 설정한 보증액 23.400을 더하고 지급액 22.835를 뺀 기말 101.810이다. 범위가 더 좁은 자가보험 충당금은 기초 179.247에 새로 설정한 금액 12.192을 더하고 지급액 8.786을 뺀 뒤 기타 조정액 4.866를 더한 기말 187.519이다. 이 충당금은 자가보험 및 기타 법적 책임 3억 1,278만 2,000 달러에 포함되며, 그 금액에 별도로 더하는 항목이 아니다. 조정액에는 보전금 관련 변동과 보험수리적 추정의 변동 가능성이 함께 반영된다. 조정액만으로 충당금을 이익으로 돌려놓았다고 판단할 수는 없다.

출처: 2026년 3분기 양식 10-Q, 주석 6, 11–12, 14, 16 및 20; 2025년 양식 10-K, 주석 13 및 15.

이 분석은 일반적인 정보 제공을 위한 것이며 투자 조언이 아니다. KB홈의 사업과 재무 상태를 평가하며, 주식의 가치나 미래 주가를 평가하지 않는다.