KB Home重回接單後建屋模式，仍有賴借款
KB Home銷售新建住宅，通常讓買家在動工前選擇格局和裝修。在截至2026年8月31日的會計年度第3季，公司重回主要在售出後才建屋的模式，獲利能力較前一季改善，但獲利仍遠低於一年前。首9個月的營運耗用2億2,890萬美元，同期公司銀行信用額度的淨借款達4億1,500萬美元。KB Home仍有資金空間推動轉型，但最終必須從完成交屋的銷售取得更多資金，才能支付土地開發費用和向股東支付款項。
資料截止時間：紐約時間2026年10月14日。財務業績截至8月31日；其後的公司公告和產業資料發布日期見下文。
資料來源：KB Home，2026年第3季10-Q表格，合併現金流量表，第6頁；營運回顧，第29至33頁。
1．售出後才建屋有助規劃，但每個社區的銷售轉弱
接單後建屋的轉型持續推進，但每個社區的需求正在減弱。KB Home的做法讓買家更清楚了解基本價格，提供的優惠也較少，同時讓買家自行選擇住宅設計。管理層表示，與找到買家前就先建好的住宅相比，這類住宅扣除土地和建築成本後，通常能留下更多利潤。在動工前知道售價和預計建築成本，也有助公司規劃利潤。
公司達成一項重要的營運進展：接單後建造的住宅占第3季交屋量的74%。平均建造時間也比一年前縮短19%。等待時間縮短，讓客製化住宅對買家更可行，也讓KB Home能更快完成已簽約的住宅。這些改善幫助本季住宅毛利率，也就是住宅營收扣除土地和建築成本後剩下的比例，從第2季的15.2%回升至16.5%。
然而，開放銷售的社區增加，並未帶來更多訂單。這裡的社區是指公司正在銷售住宅的開發項目。以下數據用來檢視銷售據點增加後，是否吸引到足夠的買家。
| 營運指標 | 2025年第3季 | 2026年第3季 |
|---|---|---|
| 淨訂單（扣除取消），戶 | 2,950 | 2,604 |
| 平均開放銷售社區數 | 259 | 279 |
| 每社區每月淨訂單 | 3.8 | 3.1 |
| 取消訂單占總訂單比例 | 17% | 18% |
| 截至8月31日已簽約未交屋戶數 | 4,333 | 4,398 |
| 未交屋住宅價值，百萬美元 | 1,988.9 | 2,053.2 |
資料來源：2026年第3季10-Q表格，第29至35頁；2026年6月23日公布的第2季業績，「截至2026年5月31日的3個月」。
已簽約未交屋訂單，也就是待交屋訂單，增加的情況需要仔細看。期末待交屋訂單比一年前高1.5%，但本季內有所下降：期初4,526戶，加上2,604戶淨訂單，再減去2,732戶交屋，期末剩下4,398戶。售出後才建屋，會使合約在建造期間留在待交屋訂單中。因此，待交屋訂單比一年前增加，讓未來銷售較有跡可循，卻不能證明目前需求已經回升。
待交屋訂單的金額增幅全都來自西岸。西岸的待交屋訂單金額比一年前增加1億8,550萬美元，其他3個地區合計減少1億2,120萬美元。即使在西岸，本季淨訂單增加8%，平均社區數卻增加25%。公司在該地區接到更多訂單，但每個社區接到的訂單變少。
這個差別很重要，因為KB Home通常要等住宅完工、完成交屋並將所有權轉給買家，才認列大部分住宅營收。已簽訂的合約仍須經過可能取消訂單、房貸審核和建造等階段，才能帶來這筆營收。這項策略有助規劃，但銷售速度放慢，限制了公司收回已投入社區資金的速度。
資料來源：2026年第3季10-Q表格，第33至35頁；第2季業績，「淨訂單與待交屋訂單」；2025年10-K表格，「重要會計政策及估計—建屋營收認列」。上文的待交屋訂單變化根據公司公布的數據計算。
2．交屋減少、售價轉弱，影響仍超過成本節省
雖然業績較第2季改善，但獲利仍低於一年前。KB Home的交屋量比2025年第3季減少19.5%。每一美元住宅銷售收入留下的利潤也變少，因為售價承壓，加上土地成本相對售價上升，拉低了住宅毛利率。
公司整體的合併業績顯示，利潤下滑得比營收更快。建屋營業利益是扣除建築、土地、銷售和行政成本後，尚未計入投資收入和稅款等項目的金額。建屋營業利益率是這筆利潤占營收的比例。淨利則是扣除稅款並計入其他已列報項目後的利潤。
| 業績，百萬美元；比率及每股盈餘除外 | 2025年第3季 | 2026年第3季 | 2025年首9個月 | 2026年首9個月 |
|---|---|---|---|---|
| 合併營收 | 1,620.5 | 1,297.1 | 4,541.8 | 3,486.5 |
| 建屋營業利益 | 131.2 | 67.1 | 390.0 | 128.3 |
| 建屋營業利益率 | 8.1% | 5.2% | 8.6% | 3.7% |
| 合併淨利 | 109.8 | 65.3 | 327.3 | 126.1 |
| 合併淨利率，計算值 | 6.8% | 5.0% | 7.2% | 3.6% |
| 稀釋每股盈餘，美元 | 1.61 | 1.05 | 4.60 | 2.00 |
資料來源：2026年第3季10-Q表格，合併損益，第3頁；建屋業績，第30至32頁。淨利率以淨利除以合併營收計算；建屋營業利益率則以建屋營收為分母。
壓力在本季之前就已出現。在可比較的2024年第3季，KB Home交付3,631戶住宅，住宅毛利率為20.6%。其後交屋量降至2025年的3,393戶，再降至2026年的2,732戶；毛利率也先後降至18.2%和16.5%。最近一季較前季的改善，只是這些同季指標在2年下滑期間的部分回升。
資料來源：2024年9月24日公布的第3季業績，季度營運摘要；2026年第3季10-Q表格，第31頁。
公司交屋住宅的平均售價僅小幅下滑，從475,700美元降至473,000美元。這個小幅變化掩蓋了部分地區較大的跌幅。西岸住宅平均售價從684,000美元降至641,800美元；西南部則從492,700美元降至441,500美元。公司交屋量中，來自售價相對較高的西岸的比例增加，從28.6%升至35.4%。因此，即使各地區平均售價下降，交屋地區組合的變化仍支撐了公司整體平均售價。產品差異和給買家的優惠也會影響各地區的平均售價。
| 建屋地區，百萬美元 | 2025年第3季營收 | 2026年第3季營收 | 2025年第3季營業利益 | 2026年第3季營業利益 |
|---|---|---|---|---|
| 西岸 | 664.9 | 620.0 | 69.6 | 53.0 |
| 西南部 | 335.5 | 222.1 | 57.4 | 25.9 |
| 中部 | 310.6 | 205.6 | 18.2 | 3.4 |
| 東南部 | 303.5 | 244.7 | 22.2 | 16.1 |
列報基礎：以上為KB Home的合併地區業績。建屋營業利益總額也包含公司總部及其他業務在2025年第3季的3,640萬美元營業虧損，以及2026年第3季的3,140萬美元營業虧損。各地區數字並非合併金額以外的額外利潤。
資料來源：2026年第3季10-Q表格，附註2及地區營運回顧，第34至38頁。交屋占比根據2025年交屋3,393戶中的972戶，以及2026年交屋2,732戶中的966戶計算。
建屋業務本季營業利益總共減少6,400萬美元，其中近一半來自西南部。包括德州和科羅拉多州的中部地區，營業利益率從5.9%降至1.7%。東南部的毛利率小幅改善，因為建築成本下降帶來的好處，超過了售價承壓和土地成本相對上升的影響。降低成本有所幫助，但各市場受益程度不同。
銷售及行政支出減少10%，營收卻減少20%。交屋量下降，銷售佣金也隨之減少；但本季行銷支出幾乎沒有變化，為3,970萬美元，上年同期為3,990萬美元。因此，KB Home須以較少的已完成銷售，負擔幾乎相同的行銷費用。這有助解釋為何即使總支出下降，銷售及行政成本占住宅營收的比例仍從10.0%升至11.3%。
部分節省也反映業績轉弱。本季以股票支付的薪酬產生20萬美元的少量淨利益增加額，而一年前是840萬美元的費用，主因是績效獎勵的預期給付下降。首9個月的費用也因800萬美元的保險理賠收入而減少。另外，在第3季出售一項科技投資，帶來350萬美元的稅前利益；總部搬遷成本則使稅前利潤減少190萬美元。這些項目影響已列報的獲利，但無法解釋掉住宅銷售惡化的情況。
即使排除存貨減記和放棄土地選擇權的成本，主要結論仍不變：管理層調整後的住宅毛利率從18.9%降至16.8%。從已列報數字到調整後數字的完整計算過程見計算附註。由於公司未披露出售投資和搬遷費用各自的稅務影響，本文沒有就這兩項目調整稅後獲利。
KB Home也賺取保險佣金、產權服務費，並分享一項房貸合資企業的利潤。這項規模較小的金融服務業務，未能抵銷建屋業務的下滑：本季稅前利潤從870萬美元降至740萬美元。其中計入的是KB Home在房貸合資企業KBHS的50%利潤份額，而非該企業全部的營收或利潤。交屋量減少使房貸業務量下降，雖然需要貸款的買家中，使用KBHS的比例上升。合資企業也受益於按約定利率提供房貸的承諾，其會計價值變動帶來收益；儘管房貸業務量下降，這些會計收益仍支撐了利潤。
資料來源：2026年第3季10-Q表格，附註3、9、10、19及21；第31至32頁、第36至40頁。房貸合資企業的會計處理，按KB Home的持有權益比例計入其獲利。
3．利潤下降，支付土地和未完工住宅的資金減少
獲利大幅轉弱，使公司可用來支付土地和待交屋住宅的資金減少。首9個月，公司持續支付土地和住宅相關費用，但這些住宅尚未完成銷售。存貨耗用3億2,650萬美元的營運現金，接近一年前耗用的3億3,000萬美元。變化更大的是淨利減少2億120萬美元。
下表說明帳面獲利如何轉為營業活動產生或用掉的現金。正數表示相對於申報的獲利，現金流量增加；負數表示減少。有些正數調整是加回折舊等費用，因為這些費用當期不需要支付現金。
| 獲利與現金流量對照，百萬美元 | 2025年前9個月 | 2026年前9個月 |
|---|---|---|
| 申報淨利 | 327.27 | 126.05 |
| 非現金、合資及其他調整淨額 | 91.26 | 53.48 |
| 增加存貨所用現金 | -330.02 | -326.48 |
| 應收款項變動 | 7.17 | -32.74 |
| 應付供應商等款項變動 | -63.84 | -49.19 |
| 營業現金流量 | 31.84 | -228.88 |
資料來源：2026年第3季 Form 10-Q，合併現金流量表，第 6 頁。合併列示的調整項目詳見計算註記。數值四捨五入至小數點後 2 位。
外界應付給 KB Home 的款項稱為應收款項，也占用了更多現金。其中不少款項應由公共機構和保險公司支付。截至 8月31，公用事業單位、改善區及地方政府欠 KB Home 2億1,920萬美元，高於上一會計年度末的 1億8,490萬美元。這類款項通常源於公司興建基礎設施後，須等到工程獲驗收、公用設施接通或其他約定事項完成，才能收回費用。與保險及法律索賠相關的已入帳可收回款項，也從 1億1,520萬美元 增至 1億2,650萬美元。收回這些款項，就能釋出原本無法用於新建案的資金。
應付帳款從 3億5,130萬美元 降至 3億1,950萬美元。簡單說，在資產負債表日，供應商提供的未付款信用較少。連同其他營業負債，付款時間的變化在這 9 個月又用掉 4,920萬美元 現金。資產負債表上的變動與現金流量調整項目涵蓋的會計範圍不同，不能把兩者金額視為相同。
資料來源：2026年第3季 Form 10-Q，資產負債表，第 4 頁；附註 5 及 11；2025 年 Form 10-K，附註 5，關於基礎設施應收款項的說明。
本分析所稱自由現金流量，是營業現金流量扣除不動產與設備的淨購置額。依此計算，9 個月的現金流出為 2億6,140萬美元，一年前則為 280萬美元。購地與土地開發支出已透過存貨計入營業現金流量；若再扣除一次，就會重複計算。
其他投資交易減輕了現金流出的壓力。出售科技投資帶來 2,000萬美元 現金，而投入合資企業的資金比收回的投資本金多 290萬美元。計入 3,250萬美元 的不動產與設備淨購置額後，投資活動現金流出總額為 1,530萬美元。出售投資確實帶來現金，但這是與經常性的住宅銷售業務分開的交易。
資料來源：2026年第3季 Form 10-Q，第 6 及 45 頁；附註 10。自由現金流量是依據申報文件中的不動產與設備淨購置額計算的非美國一般公認會計原則指標。
4. 土地投資為未來銷售做準備，買回股份則增加目前的資金需求
KB Home 持續投資未來的住宅社區，也向股東支付較少的款項。管理層表示，土地投資是為了支持未來成長。前 9 個月，公司花費 17億9,000萬美元 購地及開發土地，較一年前減少 8%。但第3季的情況不同：支出增加 40%，達 7億2,230萬美元。這有助於解釋為何單季獲利改善，現金仍承受壓力。
這 9 個月的土地支出，大部分用於整備土地以供興建住宅，而非買地；購地占總額的 36%。道路、公用設施和已整備好的建地，讓公司日後能交屋，但這些錢在買家完成購屋交易前就已花出。管理層計畫在可行時分較小階段開發，並讓已整備建地的產出配合開工進度。這樣做可以減少資金積壓在土地中的時間，同時繼續籌備未來的住宅社區。
| 資產項目，百萬美元 | 2025年11月30日 | 2026年8月31日 |
|---|---|---|
| 已完工或興建中的住宅 | 1,571.8 | 1,721.3 |
| 開發中的土地 | 4,099.0 | 4,259.9 |
| 住宅建造存貨總額 | 5,670.8 | 5,981.2 |
| 住宅建造應收款項淨額 | 350.6 | 397.8 |
| 住宅建造不動產與設備淨額 | 101.5 | 102.9 |
| 合併資產總額 | 6,680.3 | 6,969.2 |
資料來源：2026年第3季 Form 10-Q，資產負債表，第 4 頁；附註 5 至 6；土地投資及展望，第 41 至 42 頁及第 47 至 48 頁。
存貨目前占合併資產的 85.8%。因此，公司的資金調度彈性很大程度取決於土地和未完工住宅能多快轉為已完成的銷售。西南地區尤其值得留意：當地存貨較上一會計年度末增加 21%，達 11億7,000萬美元，但 9 個月的地區營收較一年前下滑 41%。兩項數據比較的期間不同，但合在一起顯示，公司投入該地區的資金增加，而當地目前創造的營收大幅減少。
KB Home 也縮減了潛在的土地儲備。公司持有或控制的建地從 64,612 塊降至 61,581 塊，部分原因是放棄了 8,777 塊建地的購買選擇權。期末建地約有 40% 是透過合約控制，而非由公司持有。這類合約通常允許公司退出，不必支付全額購地款，讓公司能因應需求轉弱。
這項彈性也有代價。選擇權涵蓋土地的購買總價為 16億8,000萬美元，但這並非全數無法避免的債務。KB Home 已支付 6,600萬美元 的保證金，並投入 8,750萬美元 的購地前成本。部分保證金可退還；若放棄項目，其他款項可能損失。公司在前 9 個月認列了 650萬美元 的放棄項目費用。另外，按融資安排處理的合約，讓資產負債表同時列入 1,100萬美元 的存貨及相應債務。
資料來源：2026年第3季 Form 10-Q，附註 7 至 8 及 16；建地與存貨分析，第 41 至 42 頁。
管理層表示，另一項資金運用重點是把資金返還股東。第3季的股份買回金額從一年前的 1億8,850萬美元 降至 5,000萬美元。不過，前 9 個月用於買回股份及支付消費稅的現金仍合計 1億8,010萬美元，另支付 4,770萬美元 股息。由於營業活動也在耗用現金，這些付款增加了借款和動用現有現金儲備的需求。
| 合併現金變動對照，百萬美元 | 2026年前9個月 |
|---|---|
| 期初現金及約當現金 | 230.443 |
| 營業現金流量 | -228.880 |
| 投資現金流量 | -15.347 |
| 循環信用額度借款淨額 | 415.000 |
| 買回股份及已付消費稅 | -180.123 |
| 已付現金股息 | -47.746 |
| 員工持股現金流及其他還款淨額 | -13.289 |
| 期末現金及約當現金 | 160.058 |
報導依據：期末現金包括住宅建造業務的 1億5,901萬8,000美元，以及納入合併報表的金融服務業務的 104萬美元。融資部分最後一列合併了員工持股計畫帶來的 568萬8,000美元、股票獎酬預扣稅款的 1,833萬6,000美元，以及其他債務還款的 64萬1,000美元。
資料來源：2026年第3季 Form 10-Q，第 6 及 45 頁；附註 20。
買回股份使每股盈餘的跌幅小於整體獲利的跌幅。單季淨利下降 40.6%，稀釋每股盈餘則下降 34.8%。平均稀釋股數下降 8.8%；這個股數包含員工獎酬中符合計入條件的潛在股份，也反映了公司在數個季度內買回股份的影響。每股剩餘股份因此受益，但公司為此付出了現金，整體營業利益並未改善。
股東權益，也就是資產扣除負債後的餘額，儘管公司有獲利，仍減少 9,930萬美元。累積獲利稱為保留盈餘，減少的金額則大得多，達 5億4,680萬美元，主要是因為公司在會計上註銷先前買回的股份。註銷 10.9 百萬股庫藏股，是股東權益內部的金額調整，不需要再次支付買回股份的款項。各帳戶的變動對照列於附註。
管理層計畫在第4季額外買回最多 5,000萬美元 的股份，買回速度將視現金產生情況、可動用資金及土地需求而定。較後公布的資料顯示，這些安排仍在繼續。董事會於 10月8 宣布新一季每股 $0.25 的股息，將於 11月25 支付。一份日期為 10月14 的 Form 8-K 披露，公司在 10月8 向 3 名列名高階主管授予目標數量合計 269,327 個的績效單位。最終給付將依 2027 至 2029 會計年度的表現，介於零和目標數量的兩倍之間。這些獎酬未來可能轉為股份；授予的目標數量並非已發行股份。因此，KB Home 持續在買回股份、員工薪酬及土地需求之間分配資金。
資料來源：2026年第3季 Form 10-Q，附註 4、18 至 19，股東權益變動表，第 5 頁，以及展望，第 48 頁；10月8 的股息公告；10月14 的 Form 8-K，項目 5.02。目標單位總數依已披露的 3 筆獎酬計算，並非所有未結清員工獎酬的數量。
5. 信用額度仍可動用，但借款成本會隨存貨進入未來的獲利計算
KB Home 仍有相當大的借款能力，但低於年初。截至 8月31，公司申報的可動用資金為 9億4,240萬美元，低於 11月30 的 14億3,000萬美元。其中只有 1億5,900萬美元 是住宅建造業務的現金；7億8,340萬美元 是循環信用額度中尚未動用的金額。動用這筆額度能取得資金，但也會增加債務和利息。
應付借款從 16億9,000萬美元 增至 21億1,000萬美元，幾乎全因循環信用額度有 4億1,500萬美元 的未償餘額。公司申報的負債資本比率從 30.3% 升至 35.7%。這項比率衡量債務占債務與股東權益合計的比重；應付供應商款項和保固義務則另列為營業負債。
首筆大額借款本金還款，是 6月2027 到期的 3億美元 債券。這筆金額高於住宅建造業務在 8月 的現金餘額，因此還款需要額外產生現金或取得融資。之後最大筆的到期債務落在 2029 和 2030。
| 主要借款，本金單位：百萬美元 | 2026年8月31日本金 | 到期日 | 合約年利率 |
|---|---|---|---|
| 優先票據 | 300.0 | 2027年6月15日 | 6.875% |
| 銀行定期貸款 | 360.0 | 2029年11月12日 | 浮動利率 |
| 優先票據 | 300.0 | 2029年11月15日 | 4.80% |
| 優先票據 | 350.0 | 2030年7月15日 | 7.25% |
| 循環信貸額度借款 | 415.0 | 2030年11月12日 | 浮動利率 |
| 優先票據 | 390.0 | 2031年6月15日 | 4.00% |
報告依據：本金是必須償還的金額。資產負債表上的債務則扣除了尚未計入損益的融資費用。另外還有243萬5,000美元，包括抵押貸款、與土地賣方簽訂的合約及其他貸款。循環信貸額度允許公司提前還款後再次借款。可選擇擴大額度的部分尚未獲得承諾，因此未計入可用資金。
資料來源：2026年第3季 Form 10-Q，附註14及第42–44頁；2025年 Form 10-K，附註15，優先票據本金與條款。
銀行協議仍容許進一步借款。協議要求 KB Home 扣除指定項目後的淨資產維持在最低金額以上：公司有37億6,000萬美元，高於要求的28億2,000萬美元。協議也規定，債務不得超過按約定方式計算的資本基礎之60%；KB Home 當時為34.5%。
另一項測試比較獲利與已發生的利息。按銀行的定義，獲利相當於利息的3.863倍，高於要求的1.5倍。協議也允許改用最低流動資金測試。這些依貸款協議定義計算的數字，與上文報告的利潤率及負債比率不同。KB Home 表示已遵守所有適用的借款條件，也就是貸款契約條款。
儘管如此，取得融資的情況仍值得關注。申報文件指出，標普在7月將 KB Home 的評級從 BB+ 降至 BB，並把展望調為負面，理由是經營環境及財務表現轉弱。可用的信貸額度減輕了眼前的資金壓力，但未來再融資的條件仍取決於公司業績和放款環境。
資料來源：2026年第3季 Form 10-Q，貸款契約條款要求、實際遵循情況及信用評級討論，第43–44頁。
利息已是實際成本，雖然所列期間的損益表沒有單獨列出利息費用扣減項目。KB Home 在開發社區期間，將符合條件的借款成本計入社區成本。房屋交付時，累積的利息才從利潤中扣除。首9個月，公司新增8,860萬美元利息，並將6,010萬美元計入建築及土地成本。留在存貨中、尚待列為費用的利息餘額，從1億2,560萬美元增至1億5,420萬美元。
這種會計處理延後了部分借款成本減少利潤的時間，並未消除成本。按8月的借款餘額與利率估算，這些票據及銀行貸款每年的利息約為1億1,550萬美元，尚未計入費用及其他小額借款。這是計算結果，並非預測。如果7億7,500萬美元浮動利率銀行借款的利率上升1個百分點，而借款餘額不變，每年利息將增加約780萬美元。
租賃是規模較小的債務。合併租賃負債從1,980萬美元升至3,100萬美元，9個月的租賃費用為1,600萬美元。日期為2025年11月30日的最近一份詳細到期表顯示，截至2030的未折現應付款項為2,120萬美元。季末負債已較高，因此不能把那份較早的表格視為8月2026的全部承諾。租賃增加及總部搬遷都無法解釋大部分資金需求；存貨和支付給股東的款項規模大得多。
資料來源：2026年第3季 Form 10-Q，附註6、12及14；2025年 Form 10-K，附註13及15。利息估算所用假設，以及存貨所含利息的核對過程，列於計算附註。
6. 更多社區需要仔細檢視，過去售出的房屋仍帶來成本
售價轉弱及維修索賠可能帶來進一步費用。截至8月31，KB Home 檢驗了帳面價值合計3億1,610萬美元的23個在建社區或土地地塊，評估預期未來未折現淨現金流量（未來收到的現金減去未來支付的現金）能否涵蓋各自的帳面價值。上一年度年底，受檢驗的有11個，帳面價值合計1億5,410萬美元。接受檢驗不等於已經減記，但受檢視的範圍擴大，顯示管理層在哪些地方發現了警訊。
首9個月實際認列的存貨減損為420萬美元，去年同期則為730萬美元。如果預期售價或銷售速度進一步轉弱，部分社區可能無法再支撐其帳面成本。因此，今年認列的費用較低，同時卻有更多存貨需要仔細檢視。
房屋交付很久後，公司仍須為某些問題付費。截至8月，尚須履行的保固維修預估成本為1億180萬美元，與年底的1億120萬美元相差不大：新估計的維修成本大致抵銷了已支付的款項。較廣泛的自保及其他法律責任，則從2億9,010萬美元升至3億1,280萬美元。預期可向其他方收回的相應款項另列為應收款。評估解決索賠所需的現金，以及能否收到補償的不確定性時，不應直接用這些應收款抵銷負債。
資料來源：2026年第3季 Form 10-Q，附註5、7、11及16–17。保固及自保負債的核對過程列於計算附註。
另有1項未解決事件，涉及 KB Home 行銷的核心產品特色。美國司法部民事司要求提供與 ENERGY STAR 認證住宅的檢驗、評級、行銷及廣告有關的文件與證詞。公司表示正在配合。截至申報日，損失或罰款有合理可能發生，但尚未達到很可能發生的程度，也無法估計金額。申報文件沒有提供有依據的金額範圍；這項風險仍未計提可量化的準備。
開發保證也可能使公司需要動用現金。KB Home 尚有13億5,000萬美元履約保證債券及5,510萬美元信用狀，主要用來支持項目及社區基礎設施的完工。這些金額並非一般借款本金。不過，如果發行機構依保證付款，KB Home 可能必須向其償還。住宅建築合資企業也提供範圍有限的保證，涵蓋利息、項目完工及其他指定義務，並非保證合資企業的所有借款。
資料來源：2026年第3季 Form 10-Q，附註9，合資企業保證；附註16，履約保證債券、信用狀及民事傳票；附註17，法律事項。
7. 房貸市場更艱難，下一季需要交付更多房屋
管理層預期交屋增加，但短期內住房業務的基本毛利率不會進一步改善。其第4季計畫交付3,000–3,500戶，高於第3季完成的2,732戶。交屋增加可讓銷售及行政成本由更多房屋分攤，並將部分待交付訂單轉為營收和現金。
價格前景較不樂觀。管理層預期，若不計存貨相關費用，第4季住房業務毛利率為16.0%–16.6%；按相同排除基礎計算，第3季的毛利率為16.8%。在6月，管理層曾預期最後2季的毛利率會逐季提高。最新展望仍預期交屋回升，但下修了毛利率回升的幅度。
| 2026會計年度管理層預測 | 6月23展望 | 9月22展望，於10月8申報文件重申 |
|---|---|---|
| 全年住房業務營收，單位：十億美元 | 4.90–5.30 | 4.90–5.10 |
| 全年住房業務毛利率，不計存貨費用 | 16.1%–16.5% | 16.0%–16.2% |
| 全年交屋戶數 | 10,500–11,000 | 10,500–11,000 |
資料來源：6月23第2季業績，管理層評論及「業績展望」；9月22第3季業績，「業績展望」；2026年第3季 Form 10-Q，「展望」，第47–48頁。這些是預測，並非已實現的業績。
截至研究資料截取日，已有證據顯示購屋負擔值得關注。房地美10月8的調查顯示，平均30年期固定房貸利率為7.40%，一年前則為6.30%。這是全國基準，並非每位 KB Home 客戶實際支付的利率。但這對 KB Home 仍有影響：該公司第3季交付的房屋約有一半售予首購族。每月借款成本上升後，若沒有降價或其他協助，能負擔購屋費用的人就會減少。
KB Home 申報後，美國全國房地產經紀人協會於10月13發布的資料呈現好壞參半的情況。9月成屋銷量較8月增加1.5%，但仍比一年前低2.2%。待售存量比一年前增加4.6%。即使從長期來看，全國可能仍需要更多住宅，更多轉售房屋可供選擇，也會加劇對買家的競爭。這些全國數據支持 KB Home 所描述的競爭壓力，但無法衡量其每1個社區的情況。
資料來源：房地美，主要房貸市場調查，2026年10月8日發布的資料；美國全國房地產經紀人協會，9月成屋銷售資料，發布於2026年10月13日，全國銷售及存量章節；2026年第3季 Form 10-Q，第29頁，買家組成。
其他建商採取了不同的應對方式。Lennar 於9月16公布的同一個截至8月季度業績，描述了透過調整基本售價及提供買家優惠來維持建屋量的策略。其交屋戶數比一年前下降3%，新訂單減少9%。這印證買家普遍面臨壓力，也顯示 KB Home 較簡單的定價方式，正與積極提供折扣及其他購屋協助的建商競爭。各公司的地點、產品及土地安排不同，因此無法只憑這些數字判斷哪種策略更有利可圖。
資料來源：Lennar，2026年9月16日第3季業績，管理層評論及截至2026年8月31日季度的住宅建築業績。
按照管理層的計畫，下一季稅款也將占稅前利潤更大比重。第3季有效稅率為19.6%，低於一年前的23.3%。股票薪酬帶來較高的稅務利益，而稅前利潤降低，也使這項利益的影響更大。節能住宅稅額抵免同樣減少了稅款。管理層預測第4季稅率約為26%。申報文件指出，2026年6月30日之後交付的房屋不再適用第45L條稅額抵免。因此，不能假設下一季仍維持近期較低的稅率。
擬將總部從洛杉磯遷至坦佩，是另一項把公司職能集中、逐步降低成本的措施。搬遷費用估計合計800萬美元–1,200萬美元，主要發生於2027之前，部分延續至2028；截至8月已認列340萬美元。管理層尚未量化每年的節省金額。搬遷可能有助於改善長期成本結構，但從已披露的規模及時間來看，銷售速度和房屋毛利率對近期復甦重要得多。
資料來源：2026年第3季 Form 10-Q，附註13及21；第4季展望，第48頁。
8. 業務復甦取決於能否將更好的規劃轉為現金
KB Home 已改善客製化住宅的準備與交付方式，但這波復甦尚未產生足夠現金來支應自身所需。建造速度加快，以及更多房屋在動工前售出，為營運提供了有用的基礎。公司仍有相當可觀的銀行借款額度，也符合借款協議的要求。
更難解決的是，每個社區的銷售放緩、每筆銷售的利潤減少，使公司可用來支撐大量土地存貨的現金變少。持續支付給股東的款項，也占用了同一筆融資能力。管理層縮小開發階段的規模、更審慎地承諾購地，以及減少股票回購，都是實際的應對措施，但最新毛利率展望顯示壓力仍在。
如果按訂單建造、尚待交付的房屋能帶來更多已完成銷售，且毛利率足以讓公司在支付土地費用後減少信貸額度借款，評估就會改善。若進一步降價或取消訂單拖延了這項轉換，同時存貨和借款成本繼續上升，評估就會轉弱。關鍵的業務考驗是，交付房屋能否夠快地補充現金，支應下一批社區的開發。
報告依據與計算附註
報告依據：主要資料來源是 KB Home 截至2026年8月31日季度未經審計的合併 Form 10-Q，於2026年10月8日申報，申報編號為 0000795266-26-000071，CIK 為 0000795266。第3季涵蓋6月1至2026年8月31日；首9個月涵蓋2025年12月1日至2026年8月31日。獲利與現金的比較採用上年同期；資產負債表的比較採用2025年11月30日。分析涵蓋公司及其合併子公司，而非另行披露的保證人集團資料。未合併的合資企業則透過 KB Home 的投資及應占獲利納入分析。
資料來源：所選用的 10-Q 表格封面及附註 1–3；美國證券交易委員會申報紀錄；美國證券交易委員會公司財務資料。查核相關 XBRL 資料時，核對了申報識別碼、美元或股數單位、實際起訖日期，以及是否涵蓋合併報表。一份申報文件的會計期間標籤也可能出現在前一年比較數據上，因此選取期間時並未只依賴該標籤。
資料採用基準：截稿時間為紐約時間 2026年10月14日。其後採用的資訊來自文中註明日期的資料，包括 10月 14 的高階主管獎酬申報文件，以及 10月 13 的住宅業務公告。這不表示已檢視截至截稿時間的每一項發展。金額均以美元計；表格會註明單位是百萬、十億或每股金額。計算採用申報文件中未四捨五入的數值，呈列時則按註明方式取位。
計算說明：申報的住宅業務毛利與調整後毛利。管理層計算這項調整後數值時，只剔除住宅存貨減損及放棄土地選購權的費用。以下金額均為稅前數值，且只涉及住宅業務；未作所得稅調整。銷售及行政費用、投資收益和金融服務業績均不在這項毛利計算之內。先前計入存貨成本、其後轉入住宅成本的利息仍計在內。
| 住宅業務毛利調節表，百萬美元；毛利率除外 | 2025 年第 3 季 | 2026 年第 3 季 | 2025 年前 9 個月 | 2026 年前 9 個月 |
|---|---|---|---|---|
| 住宅業務營收 | 1,613.975 | 1,292.350 | 4,525.732 | 3,470.076 |
| 申報的住宅業務毛利 | 293.364 | 213.760 | 867.652 | 546.344 |
| 加回存貨相關費用 | 11.338 | 2.986 | 18.351 | 10.720 |
| 調整後住宅業務毛利 | 304.702 | 216.746 | 886.003 | 557.064 |
| 申報的住宅業務毛利率 | 18.2% | 16.5% | 19.2% | 15.7% |
| 調整後住宅業務毛利率 | 18.9% | 16.8% | 19.6% | 16.1% |
資料來源：2026 年第 3 季 10-Q 表格，「非公認會計原則財務指標」，第 40 頁。每項毛利率均以相應毛利除以住宅業務營收。作出這項調整，不代表土地承諾相關損失不會再發生。
計算說明：現金調整與自由現金流。利潤包括部分當期不需支付現金的費用，也包括合資企業尚未必然分配現金的收益。以下調整反映這些差異。此處扣除出售投資的收益，是因為出售所得款項列在投資活動現金流中。
| 申報利潤的調整，百萬美元 | 2025 年前 9 個月 | 2026 年前 9 個月 |
|---|---|---|
| 加回折舊與攤銷 | 27.440 | 31.094 |
| 加回股份薪酬 | 25.131 | 11.298 |
| 加回存貨減記與放棄選購權費用 | 18.351 | 10.720 |
| 加回融資費用攤銷 | 2.686 | 3.171 |
| 扣除出售投資收益 | 0.000 | -3.528 |
| 合資收益分配減已認列收益 | 9.294 | -0.002 |
| 其他調整，依申報數值 | 8.358 | 0.725 |
| 營業現金流量表所用調整總額 | 91.260 | 53.478 |
計算說明：合資企業在 2025 年分配的收益為 2,774萬1,000美元，在 2026 年為 1,299萬3,000美元；同期已認列的合資收益則分別為 1,844萬7,000美元 和 1,299萬5,000美元。這解釋了表中合資企業淨額一列的數字，也避免把已認列收益及之後收到的現金分配當作 2 筆利潤。
計算說明：以百萬美元計，2026 年自由現金流為營業現金流 -228.880 減去不動產及設備淨購置額 32.510，等於 -261.390。2025 年則以營業現金流 31.840 減去不動產及設備淨購置額 34.609，等於 -2.769。
計算說明：2026 年期初至期末的現金調節，見第 4 節。2025 年的期初現金 5億9,919萬3,000美元，加上營業活動流入 3,184萬美元，減去投資活動流出 4,223萬7,000美元 和籌資活動流出 2億5,649萬8,000美元，等於期末現金 3億3,229萬8,000美元。KBHS 另行申報，2026 年 8月 和 2025 年 11月 的受限現金均為 90萬美元。由於該合資企業未納入合併報表，其現金不計入 KB Home 的合併現金餘額。
資料來源：2026 年第 3 季 10-Q 表格，第 6 頁及附註 9、20。
計算說明：權益與資產負債表等式。下表區分權益總額的變動，以及權益科目之間的轉移。普通股按發行股份每股 $1 的票面價值入帳；資本公積記錄股份帶來的額外資本。保留盈餘是累積利潤扣除股利及股份註銷費用後的餘額。其他綜合損益記錄不計入淨利的部分損益；其餘額在此期間沒有變動。
庫藏股記錄公司買回後仍持有的股份成本，並從權益扣除。註銷這些股份時，庫藏股科目和其他權益科目會相應減少；註銷本身不改變權益總額。
| 權益科目，百萬美元 | 2025年11月30日 | 淨變動 | 2026年8月31日 |
|---|---|---|---|
| 普通股，按票面價值 | 74.477 | -10.507 | 63.970 |
| 資本公積 | 863.718 | -20.145 | 843.573 |
| 保留盈餘 | 3,629.638 | -546.816 | 3,082.822 |
| 累計其他綜合損失 | -3.538 | 0.000 | -3.538 |
| 庫藏股，權益減項 | -663.437 | 478.119 | -185.318 |
| 權益總額 | 3,900.858 | -99.349 | 3,801.509 |
計算說明：以下權益變動金額均以百萬美元計。
- 普通股：員工持股計畫及其他活動增加 0.352；股份註銷減少 10.859。
- 資本公積：員工持股計畫增加 5.336；股份獎酬轉出 36.779；已認列股份薪酬增加 11.298。
- 保留盈餘：利潤增加 126.053；股利減少 47.746；股份註銷減少 625.123。
- 庫藏股：股份獎酬使權益減項減少 36.779，股份註銷使其減少 635.982。股份買回連同應計消費稅使權益減項增加 176.306，代扣員工稅款使其增加 18.336。
已支付的股份買回款及消費稅 1億8,012萬3,000美元 是現金流金額。由於稅款的認列與支付時間不同，這筆金額與當期計入權益的數額不同。
計算說明：截至 8月 31，合併資產 69億6,915萬2,000美元 等於住宅建造業務負債 31億6,561萬9,000美元、金融服務業務負債 202萬4,000美元 與權益 38億150萬9,000美元 之和。截至 11月 30，資產 66億8,025萬2,000美元 等於住宅建造業務負債 27億7,618萬4,000美元、金融服務業務負債 321萬美元 與權益 39億85萬8,000美元 之和。
計算說明：部分受限制員工股份也會分得一部分盈餘。分配後，2026 年歸屬於普通股股東的季度盈餘為 6,497萬美元，2025 年為 1億909萬5,000美元。分別除以 61.759 百萬股和 67.737 百萬股的稀釋後股數，得到申報的每股盈餘 $1.05 和 $1.61。這種盈餘分配方式稱為 2 類股法。
資料來源：2026 年第 3 季 10-Q 表格，第 4–6 頁；附註 4 及 18–19。
計算說明：利息、租賃與或有成本。以百萬美元計，計入存貨的利息由期初 125.627，加上期間發生的利息 88.629，減去轉入建造及土地成本的利息 60.084，得出期末 154.172。前一年 9 個月的期初利息 122.387，加上期間發生的利息 84.676，減去轉入建造及土地成本的 75.755，得出期末利息 131.308。現金流補充資料列出的已付利息 1,004萬9,000美元 是「扣除資本化金額後」的數字，並非公司的借款成本總額。
計算說明：4 筆優先票據本金的年度現金利息，分別按 3億美元 × 6.875%、3億美元 × 4.80%、3億5,000萬美元 × 7.25% 及 3億9,000萬美元 × 4.00% 計算，合計 7,600萬美元。將 8月 31 的年利率 5.0% 套用於循環信貸餘額 4億1,500萬美元，並將 5.2% 套用於定期貸款 3億6,000萬美元，再增加 3,947萬美元。合計 1億1,547萬美元 僅用於說明餘額及利率維持不變的情況，未計入未動用額度費用、其他小額貸款及融資成本攤銷。浮動利率變動 1 個百分點的影響，按年計為 7億7,500萬美元 × 1%，等於 775萬美元；這項成本何時反映在盈餘中，部分取決於存貨交付時間。
計算說明：過往的租賃付款表列出，2026 會計年度到期款項為 793萬5,000美元，2027 年為 700萬1,000美元，2028 年為 407萬7,000美元，2029 年為 158萬6,000美元，2030 年為 59萬2,000美元。付款總額 2,119萬1,000美元 減去折現影響 139萬美元，等於 2025 年 11月 的租賃負債 1,980萬1,000美元。2026 年 8月 的租賃負債為 3,096萬7,000美元；這項計算並未更新先前的付款表。
計算說明：以百萬美元計，9 個月的保固準備金由期初 101.245，加上新增保固提列 23.400，減去付款 22.835，得出期末 101.810。範圍較窄的自保準備金由期初 179.247，加上新增提列 12.192，減去付款 8.786，再加上其他調整 4.866，得出期末 187.519。這筆準備金已包含在自保及其他法律負債 3億1,278萬2,000美元 之中，不能再加算一次。其調整包含與賠償收回有關的變動，也可能包含依風險估算所作的變動；單憑這些調整，不能認定公司已將準備金轉回利潤。
資料來源：2026 年第 3 季 10-Q 表格，附註 6、11–12、14、16 及 20；2025 年 10-K 表格，附註 13 及 15。
本分析僅供一般資訊參考，並非投資建議。分析評估的是 KB Home 的業務與財務狀況，而非其股票價值或未來股價。