KBホーム、受注後に建てる住宅への回帰も借り入れに依存

KBホームの受注後に建てる住宅への回帰は、なお借り入れに支えられている

KBホームは新築住宅を販売し、買い手が着工前に間取りや内装を選べるようにすることが多い。2026年8月31日に終了した会計年度の第3四半期には、主に販売後に建てる方式へ戻したことで、前四半期より収益性が改善した。ただし、利益は前年同期を大きく下回った。最初の9カ月間に事業活動で2億2,890万ドルの現金を使う一方、銀行の融資枠からの純借入額は4億1,500万ドルに達した。KBホームにはこの移行に必要な資金を調達する余力があるが、土地開発や株主への支払いに必要な資金は、いずれ完成した住宅の販売からもっと確保しなければならない。

調査の基準日：2026年10月14日、ニューヨーク時間。業績は8月31日までのもの。その後の開示資料と業界発表の日付は以下に示す。

出典：KBホーム、2026年第3四半期のフォーム10-Q、連結キャッシュフロー、6ページ、事業概況、29～33ページ。

1. 販売後の建築で計画を立てやすくなる一方、販売地区ごとの受注は弱まる

受注後に建てる方式への移行は進んでいるが、販売地区ごとの需要は弱まっている。KBホームは買い手に基本価格を明確に示し、値引きなどの販売促進策を限定しながら、住宅を自分好みにできるようにしている。経営陣によると、この方式の住宅は通常、買い手が見つかる前に建てた住宅より、土地代と建築費を差し引いた後の利益が多い。着工前に販売価格と見込み建築費が分かることも、利益を計画しやすくする。

同社は事業運営上の重要な節目に達した。第3四半期に引き渡した住宅のうち、受注後に建てた住宅が74%を占めた。平均建築期間も前年同期より19%短くなった。待ち時間が短ければ、買い手は自分好みの住宅を選びやすくなり、KBホームも契約済みの住宅を早く完成できる。こうした改善により、当四半期の住宅販売の粗利益率、つまり住宅売上高から土地代と建築費を差し引いて残る割合は、第2四半期の15.2%から16.5%に回復した。

一方、販売地区を増やしても受注は増えなかった。販売地区とは、同社が住宅を販売している開発区域を指す。以下の数字から、販売拠点の拡大に見合う買い手を集められているかが分かる。

事業指標	2025年第3四半期	2026年第3四半期
純受注戸数（キャンセル控除後）	2,950	2,604
販売中の地区数（平均）	259	279
地区ごとの月間純受注	3.8	3.1
総受注に占めるキャンセル率	17%	18%
8月31日時点の契約済み・未引き渡し戸数	4,333	4,398
未引き渡し住宅の契約額（百万ドル）	1,988.9	2,053.2

出典：2026年第3四半期のフォーム10-Q、29～35ページ。2026年6月23日発表の第2四半期決算、「2026年5月31日までの3カ月間」。

未引き渡しの受注残が増えたことは、慎重に読み取る必要がある。受注残は前年同期末を1.5%上回ったが、当四半期中には減った。期首の4,526戸に純受注2,604戸を加え、引き渡した2,732戸を差し引くと、4,398戸が残る。販売後に建てる方式では、建築中の契約が受注残にとどまるのは自然なことだ。そのため、前年同期より受注残が多ければ将来の売上を見通しやすくなるが、足元の需要が回復したとまでは言えない。

受注残の金額の増加は、すべて西海岸地区によるものだった。同地区の受注残は前年同期より1億8,550万ドル増えた一方、ほかの3地区は合計で1億2,120万ドル減った。西海岸地区でも、四半期の純受注が8%増えたのに対し、平均販売地区数は25%増えた。地区全体では受注が増えたが、販売地区ごとでは減った。

この違いが重要なのは、KBホームが住宅売上の大半を、完成した住宅の売買が成立し、所有権が買い手に移った時点で計上するためだ。契約を結んでも、売上になるまでにはキャンセルされずに住宅ローンの承認と建築を終える必要がある。この方式は計画を立てやすくする一方、販売ペースが鈍ければ、販売地区にすでに投じた資金を回収するまでの時間が長くなる。

出典：2026年第3四半期のフォーム10-Q、33～35ページ。第2四半期決算、「純受注と受注残」。2025年のフォーム10-K、「重要な会計方針と見積もり―住宅建築事業の売上計上」。上記の受注残の増減は、公表値から計算した。

2. 引き渡し戸数の減少と販売価格の低下が、なお費用削減の効果を上回る

第2四半期からは改善したが、前年同期からの減益は覆っていない。KBホームの引き渡し戸数は、2025年第3四半期より19.5%少なかった。住宅売上高から利益として残る割合も低下した。販売価格への圧力に加え、販売価格に対する土地代が上がり、住宅販売の粗利益率を押し下げた。

全社をまとめた連結業績を見ると、売上高より利益の落ち込みが大きいことが分かる。住宅建築事業の営業利益は、建築費、土地代、販売費、管理費を差し引いた後に残る金額で、投資収益や税金などを反映する前のものだ。営業利益率は、その利益が売上高に占める割合を示す。純利益は、税金とその他の報告項目を反映した後の利益だ。

公表業績（利益率と一株利益を除き百万ドル）	2025年第3四半期	2026年第3四半期	2025年の最初の9カ月	2026年の最初の9カ月
連結売上高	1,620.5	1,297.1	4,541.8	3,486.5
住宅建築事業の営業利益	131.2	67.1	390.0	128.3
住宅建築事業の営業利益率	8.1%	5.2%	8.6%	3.7%
連結純利益	109.8	65.3	327.3	126.1
連結純利益率（計算値）	6.8%	5.0%	7.2%	3.6%
希薄化後一株利益（ドル）	1.61	1.05	4.60	2.00

出典：2026年第3四半期のフォーム10-Q、連結損益、3ページ、住宅建築事業の業績、30～32ページ。純利益率は純利益を連結売上高で割って計算した。住宅建築事業の営業利益率には、同事業の売上高を使った。

業績への圧力は今四半期より前から続いている。比較対象となる2024年第3四半期に、KBホームは3,631戸を引き渡し、住宅販売の粗利益率は20.6%だった。その後、引き渡し戸数は2025年に3,393戸、2026年に2,732戸へ減り、同じ粗利益率も18.2%、さらに16.5%へ低下した。直近の前四半期からの改善は、同じ四半期を比べたこれらの指標が2年間低下する中での部分的な回復だ。

出典：2024年9月24日発表の第3四半期決算、四半期の主な事業指標。2026年第3四半期のフォーム10-Q、31ページ。

引き渡した住宅の全社平均価格は、$475,700から$473,000へわずかに下がった。ただし、この小幅な変化の裏で、地域別の平均価格はもっと大きく下がった。西海岸地区は$684,000から$641,800、南西部は$492,700から$441,500になった。比較的高価格の西海岸地区が全社の引き渡しに占める割合は、28.6%から35.4%へ増えた。この構成の変化が、地域別の平均価格が下がる中でも全社平均を支えた。住宅の種類の違いや買い手への値引きなども、地域別の平均価格に影響する。

住宅建築事業の地域（百万ドル）	2025年第3四半期の売上高	2026年第3四半期の売上高	2025年第3四半期の営業利益	2026年第3四半期の営業利益
西海岸	664.9	620.0	69.6	53.0
南西部	335.5	222.1	57.4	25.9
中部	310.6	205.6	18.2	3.4
南東部	303.5	244.7	22.2	16.1

集計上の扱い：これらはKBホームの地域別業績を連結ベースで示したものだ。住宅建築事業の営業利益合計には、本社部門などの営業損失も含まれる。その額は2025年第3四半期に3,640万ドル、2026年第3四半期に3,140万ドルだった。地域別の利益は、連結額に上乗せされる別の利益ではない。

出典：2026年第3四半期のフォーム10-Q、注記2および地域別の事業概況、34～38ページ。引き渡し戸数に占める割合は、2025年の総数3,393戸のうち972戸、2026年の総数2,732戸のうち966戸として計算した。

四半期の住宅建築事業の営業利益が合計で6,400万ドル減ったうち、南西部がほぼ半分を占めた。テキサス州とコロラド州を含む中部では、営業利益率が5.9%から1.7%に縮小した。南東部では、建築費の低下が販売価格への圧力と、販売価格に対する土地代の上昇を上回ったため、粗利益率が小幅に改善した。費用削減は役立つが、効果は市場によって異なる。

販売費と管理費は10%減ったが、売上高は20%減った。引き渡し戸数とともに販売手数料は減った一方、四半期の広告宣伝費は前年同期の3,990万ドルに対して3,970万ドルと、ほとんど変わらなかった。KBホームはほぼ同じ広告宣伝費を、より少ない成約件数で負担した。このため、支出総額は減っても、販売費と管理費が住宅売上高に占める割合は10.0%から11.3%に上がったと考えられる。

費用の減少には、業績の弱さを反映したものもある。株式報酬は前年同期に840万ドルの費用だったが、当四半期は20万ドルの小幅な純戻入となった。主な理由は、業績に応じた報酬の支払見込額が減ったことだ。最初の9カ月間の費用には、800万ドルの保険金回収も有利に働いた。別に、第3四半期にはテクノロジー企業への投資の売却で税引き前利益が350万ドル増え、本社移転費用で190万ドル減った。これらの項目は報告利益に影響するが、住宅販売の悪化を打ち消すものではない。

在庫の評価損と、断念した土地購入オプションの費用を除いても、中心的な見方は変わらない。経営陣が示す調整後の住宅販売の粗利益率は、18.9%から16.8%に低下した。公表値から調整後の数値までの計算は、計算注記に示す。投資売却と本社移転については、それぞれの税金への影響が開示されていないため、税引き後利益の調整はしていない。

KBホームは保険の手数料や住宅の権利確認サービスの料金も得ており、住宅ローン事業の共同事業から利益の分け前も受け取る。この規模の小さい金融サービス事業では、住宅建築事業の落ち込みを補えなかった。四半期の税引き前利益は870万ドルから740万ドルに減った。この数字には、住宅ローンの共同事業KBHSの売上や利益の全額ではなく、KBホームの50%の持ち分に応じた利益が含まれる。住宅の引き渡しが減って住宅ローンの取扱量は減ったが、融資を利用する買い手のうちKBHSを使う割合は上がった。この共同事業は、合意した金利で住宅ローンを提供する約束の会計上の価値が変わったことからも利益を得た。こうした会計上の利益が、住宅ローンの取扱量が減る中で利益を支えた。

出典：2026年第3四半期のフォーム10-Q、注記3、9、10、19、21、31～32ページ、36～40ページ。住宅ローンの共同事業は、KBホームの持ち分に応じた利益を計上している。

3. 利益の減少で、土地と未完成住宅に充てる現金が減る

利益が大きく減ったため、土地と引き渡し前の住宅に充てる資金が少なくなった。最初の9カ月間、同社はまだ完成した住宅の販売に結びついていない土地や住宅への支払いを続けた。在庫には、前年同期に使った3億3,000万ドルに近い3億2,650万ドルの営業キャッシュを充てた。より大きな変化は、純利益が2億120万ドル減ったことだった。

この表は、会計上の利益と、事業で得た、または使った現金をつないでいる。プラスの項目は報告利益に比べて現金収支を増やし、マイナスの項目は減らす。プラスの調整には、減価償却費のように、当期の現金支出を伴わない費用を取り除くものもある。

利益と現金収支の調整、百万ドル	2025年最初の9カ月	2026年最初の9カ月
報告純利益	327.27	126.05
現金支出を伴わない項目、合弁事業などの調整純額	91.26	53.48
在庫を増やすために使った現金	-330.02	-326.48
未収金の増減	7.17	-32.74
仕入先などへの未払額の増減	-63.84	-49.19
営業活動による現金収支	31.84	-228.88

出典：Q3 2026年の様式10-Q、連結キャッシュフロー計算書、6ページ。まとめて示した調整項目の内訳は計算注記に記載している。数値は小数点以下2桁に丸めている。

KBホームが受け取る予定の未収金も増え、使えない現金がさらに増えた。その多くは公的機関や保険会社から支払われるものだ。電力・水道などの事業者、地域整備区、市町村がKBホームに支払うべき額は、前年度末の1億8,490万ドルから8月31日時点で2億1,920万ドルに増えた。こうした未収金は通常、同社がインフラを整備した後、工事の承認、公共設備への接続、その他の合意した条件が満たされるまで費用の払い戻しを待つことで生じる。保険請求や訴訟に関連して回収を見込む計上額も、1億1,520万ドルから1億2,650万ドルに増えた。これらを回収できれば、新たな建設に使えずにいる資金を使えるようになる。

買掛金は3億5,130万ドルから3億1,950万ドルに減った。つまり、貸借対照表の日付時点で、仕入先への支払いを待つことで確保できていた資金が減った。ほかの営業上の負債と合わせると、支払いの時期によって、この9カ月間にさらに4,920万ドルの現金が使われた。貸借対照表上の増減額とキャッシュフローの調整額は対象とする会計上の範囲が異なるため、同じ額として扱うことはできない。

出典：Q3 2026年の様式10-Q、貸借対照表、4ページ、注記5および11。2025年の様式10-K、注記5、インフラ整備に伴う未収金の説明。

この分析では、フリーキャッシュフローを、営業活動による現金収支から不動産・設備の購入純額を差し引いたものとする。この計算による9カ月間の現金流出は2億6,140万ドルで、前年同期の280万ドルから増えた。土地の購入と開発は在庫を通じて営業活動による現金収支にすでに含まれるため、再び差し引くと支出を二重に数えることになる。

ほかの投資取引が現金の流出を和らげた。技術関連投資の売却で2,000万ドルが入り、一方、合弁事業への出資額は投下資本の回収額を290万ドル上回った。不動産・設備の購入純額3,250万ドルも含めると、投資活動による現金流出は合計1,530万ドルだった。投資の売却は実際に現金をもたらしたが、住宅を販売する継続的な事業とは別の取引だった。

出典：Q3 2026年の様式10-Q、6、45ページ、注記10。フリーキャッシュフローは、提出書類の不動産・設備の購入純額を使って計算した、米国会計基準に基づかない指標である。

4. 土地への投資は将来の販売に備える一方、自社株買いで足元の資金需要が増す

KBホームは将来の住宅地への投資を続ける一方、株主への支払いを縮小している。経営陣は、土地への投資が将来の成長を支えると説明する。最初の9カ月間に土地の取得と開発へ17億9,000万ドルを支出し、前年同期を8%下回った。一方、第3四半期は異なり、支出は40%増えて7億2,230万ドルとなった。四半期の利益が改善しても現金収支が厳しいままだった理由の一つは、ここにある。

9カ月間の土地関連支出の大半は、土地の取得ではなく、建設に向けた整備に使われた。取得費は全体の36%だった。道路や公共設備を整え、建設できる区画を用意することで将来の住宅引き渡しが可能になる。ただし、購入者への引き渡しが完了する前に現金を使う。経営陣は、可能な場合は小さな区画に分けて開発し、完成区画を用意する時期を住宅の着工に合わせる方針だ。これにより、将来の住宅地の開発を続けながら、土地に投じたまま回収を待つ資金を減らそうとしている。

資産項目、百万ドル	2025年11月30日	2026年8月31日
完成済み・建設中の住宅	1,571.8	1,721.3
開発中の土地	4,099.0	4,259.9
住宅建設の在庫合計	5,670.8	5,981.2
住宅建設の未収金純額	350.6	397.8
住宅建設の不動産・設備純額	101.5	102.9
連結資産合計	6,680.3	6,969.2

出典：Q3 2026年の様式10-Q、貸借対照表、4ページ、注記5～6、土地投資と見通し、41～42ページおよび47～48ページ。

在庫は現在、連結資産の85.8%を占める。そのため、KBホームが資金を柔軟に使えるかどうかは、土地や未完成の住宅がどれだけ早く完成し、販売に結び付くかに大きく左右される。特に南西部に注意が必要だ。同地域の在庫は前年度末から21%増えて11億7,000万ドルとなった一方、9カ月間の地域売上高は前年同期から41%減った。比較する期間は異なるが、合わせて見ると、現在の売上高が大きく減った地域に、より多くの資金が投じられていることが分かる。

KBホームは、将来使える可能性のある土地の区画も減らした。所有または契約で確保している区画は64,612から61,581に減り、8,777区画の購入権を放棄したことも一因だった。期末の区画のおよそ40%は、所有ではなく契約で確保していた。通常、こうした契約では、購入代金の全額を払う代わりに契約から撤退できるため、需要の弱まりに対応する余地がある。

その柔軟性には費用も伴う。購入権を持つ土地の購入価格は合計16億8,000万ドルだったが、全額が避けられない債務というわけではない。KBホームはすでに保証金6,600万ドルと、取得前の費用8,750万ドルを投じていた。保証金の一部は返金されるが、計画を取りやめると失う可能性のある金額もある。同社は最初の9カ月間に、計画の放棄に伴う費用650万ドルを計上した。別途、資金調達として扱う契約により、在庫1,100万ドルと同額の債務を貸借対照表に計上した。

出典：Q3 2026年の様式10-Q、注記7～8および16、区画と在庫の分析、41～42ページ。

経営陣が掲げるもう一つの資金の使い道は、株主への還元だ。第3四半期の自社株買いは、前年同期の1億8,850万ドルから5,000万ドルに減った。ただし、最初の9カ月間に自社株買いと物品税に使った現金は、なお合計1億8,010万ドルで、配当にも4,770万ドルを支払った。事業でも現金を使っていたため、こうした支払いが借り入れと手元資金を必要とする一因になった。

連結現金残高の増減、百万ドル	2026年最初の9カ月
期首の現金・現金同等物	230.443
営業活動による現金収支	-228.880
投資活動による現金収支	-15.347
信用枠からの借入純額	415.000
自社株買いと物品税の支払い	-180.123
現金配当の支払い	-47.746
従業員株式関連の現金収支とその他の債務返済の純額	-13.289
期末の現金・現金同等物	160.058

集計の基準：期末現金には、住宅建設部門の1億5,901万8,000ドルと、連結対象の金融サービス部門の104万ドルが含まれる。財務活動の最後の行には、従業員株式制度による568万8,000ドル、株式報酬に伴う源泉徴収税の支払い1,833万6,000ドル、その他の債務返済64万1,000ドルを合算している。

出典：Q3 2026年の様式10-Q、6、45ページ、注記20。

自社株買いにより、一株当たり利益の落ち込みは利益全体の落ち込みより小さくなった。四半期の純利益は40.6%減った一方、希薄化後一株当たり利益は34.8%減った。希薄化後の平均株式数は8.8%少なかった。この株式数には、従業員向け報酬から生じる、条件を満たした潜在的な株式も含まれ、減少には複数の四半期にわたる自社株買いが反映されている。残った株式一株当たりには効果があったが、現金を使っており、営業利益の総額を改善したわけではない。

株主資本、つまり資産から負債を差し引いた残りは、利益が出ていたにもかかわらず9,930万ドル減った。積み上げた利益を示す利益剰余金は、主に過去に買い戻した株式を会計上消却したため、さらに大きい5億4,680万ドル減った。自己株式10.9百万株の消却では、株主資本の内訳間で金額が移っただけで、自社株買いの代金を再び支払う必要はなかった。勘定科目ごとの増減は注記に記載されている。

経営陣は第4四半期に、現金の創出額、利用できる資金、土地に必要な資金に応じて、最大5,000万ドルの追加自社株買いを計画している。その後の開示でも、こうした取り組みが続いている。10月8日には、取締役会が四半期配当として一株当たり$0.25を追加で決定し、11月25日に支払うとした。10月14日の様式8-Kでは、10月8日に指名された役員3人へ、目標となる業績連動型ユニット269,327個を付与したと開示した。最終的な支給数は、2027～2029会計年度の業績に応じて、ゼロからその二倍まで変わる。この報酬から将来、株式が生じる可能性はあるが、目標数の付与は、すでに株式を発行したことを意味しない。したがってKBホームは、土地への資金需要に加え、従業員報酬との兼ね合いも考えながら自社株買いを続けている。

出典：Q3 2026年の様式10-Q、注記4、18～19、株主資本変動計算書、5ページ、および見通し、48ページ。10月8日の配当発表。10月14日の様式8-K、項目5.02。目標ユニットの合計は、開示された3件の付与から計算したもので、未決済の従業員向け報酬全体を示すものではない。

5. 借り入れ余力は残るが、その費用は在庫とともに将来の利益に反映される

KBホームには大きな借り入れ余力があるが、年初より縮小している。同社が報告した利用可能な資金は、11月30日時点の14億3,000万ドルから、8月31日時点には9億4,240万ドルに減った。このうち住宅建設部門の現金は1億5,900万ドルだけで、7億8,340万ドルは繰り返し利用できる信用枠の未使用分だった。この枠から借りれば資金を得られるが、負債と利息も増える。

借入金は16億9,000万ドルから21億1,000万ドルに増えた。増加のほぼ全額は、信用枠の借入残高4億1,500万ドルによるものだ。報告された負債比率は30.3%から35.7%に上がった。この比率は、負債と株主資本を合わせた額のうち借入金が占める割合を示す。仕入先への未払金や保証義務は、別の営業上の負債に当たる。

最初に到来する大きな借入元本の返済は、6月2027日に期限を迎える3億ドルの社債だ。その額は住宅建設部門の8月の現金残高を上回るため、返済には追加の現金創出か資金調達が必要になる。その後の返済額が最も大きい時期は、2029年と2030年に来る。

主な借入金（元本、単位：百万ドル）	元本（2026年8月31日時点）	返済期限	契約上の年利
優先社債	300.0	2027年6月15日	6.875%
銀行からの期限付き借入金	360.0	2029年11月12日	変動金利
優先社債	300.0	2029年11月15日	4.80%
優先社債	350.0	2030年7月15日	7.25%
融資枠からの借入金	415.0	2030年11月12日	変動金利
優先社債	390.0	2031年6月15日	4.00%

集計の基準：元本は返済する金額を指す。貸借対照表上の借入金は、まだ費用として計上していない資金調達手数料を差し引いている。これとは別に、住宅ローン、土地売主との契約に基づく借入金、その他の借入金が計243万5,000ドルある。融資枠では期限前に返済し、再び借り入れることができる。銀行が確約していない融資枠の拡大分は、利用可能な資金に含めていない。

出典：2026年第3四半期のForm 10-Q、注記14、42～44ページ。2025年のForm 10-K、注記15、優先社債の元本と条件。

銀行との契約には、追加で借り入れる余地がある。契約は、所定の項目を除いた後の純資産について最低額を定めている。KBホームの純資産は37億6,000万ドルで、必要額の28億2,000万ドルを上回った。また、契約で定めた資本に対する負債の割合は60%以下とする必要があり、同社の割合は34.5%だった。

別の基準では、利益が発生した利息をどれだけ賄えるかを比べる。銀行の定義に基づく利益は利息の3.863倍で、必要な1.5倍を上回った。契約では代わりに、手元資金などが最低額を満たすかで判定することも認めている。こうした銀行独自の計算方法は、上記の公表された利益率や負債比率とは異なる。KBホームは、適用される借入条件をすべて守っていると報告した。

それでも、資金調達のしやすさには注意が必要だ。提出書類によると、S&Pは7月にKBホームの格付けをBB+からBBに引き下げ、見通しをネガティブに変更した。事業環境と業績の悪化が理由だった。利用可能な融資枠は当面の資金調達圧力を和らげるが、将来の借り換え条件は業績と融資環境に左右される。

出典：2026年第3四半期のForm 10-Q、借入条件、実際の遵守状況、信用格付けに関する記述、43～44ページ。

対象期間の損益計算書に支払利息が独立した費用として示されていなくても、利息はすでに実際のコストだ。KBホームは、開発中の住宅地に関わる借入費用をその原価に加える。その後、住宅を引き渡す際に、積み上がった利息を利益から差し引く。最初の9カ月間に、利息8,860万ドルを原価に加え、6,010万ドルを建設費と土地代として計上した。在庫に残る利息は1億2,560万ドルから1億5,420万ドルに増えた。

この会計処理では、借入費用の一部が利益を減らす時期が後になるだけで、費用そのものはなくならない。8月時点の借入残高と金利から計算すると、社債と銀行借入金の年間利息は、手数料やその他の小規模な借入金を除いて約1億1,550万ドルとなる。これは計算値であり、予測ではない。変動金利の銀行借入金7億7,500万ドルについて、残高が変わらず金利が1パーセントポイント上がれば、年間利息は約780万ドル増える。

リースによる支払義務は比較的小さい。連結リース負債は1,980万ドルから3,100万ドルに増え、9カ月間のリース費用は1,600万ドルだった。2025年11月30日時点の最新の詳しい返済予定表では、2030年までの支払総額は、割引前で2,120万ドルだった。その後、四半期末のリース負債は増えているため、この古い予定表を2026年8月時点の支払義務の全額とみなすことはできない。リース負債の増加も本社移転も、必要資金の大部分を説明するものではない。在庫と株主への支払いの方がはるかに大きい。

出典：2026年第3四半期のForm 10-Q、注記6、12、14。2025年のForm 10-K、注記13、15。利息の計算上の前提と、在庫に含まれる利息の増減の照合は計算注記に示す。

6．詳しい調査が必要な住宅地が増え、過去に販売した住宅の費用も残る

販売価格の低下や修理の請求により、追加の費用が生じる可能性がある。8月31日時点で、KBホームは帳簿価額が計3億1,610万ドルの、販売中の住宅地または土地23件を調べた。将来見込まれる割引前の正味現金収入（将来の入金から支出を引いた額）が、それぞれの帳簿価額を賄えるかを確かめるためだ。前年末には、帳簿価額が計1億5,410万ドルの11件を調べた。調査しただけで評価損が生じるわけではない。ただし、対象が広がったことは、経営陣が懸念の兆しを見つけた場所を示している。

最初の9カ月間に実際に計上した在庫の評価損は420万ドルで、前年同期の730万ドルを下回った。予想販売価格や販売ペースがさらに落ちれば、一部の住宅地では計上済みの原価を回収できなくなる可能性がある。今年の評価損は減った一方で、詳しく調べる必要がある在庫の額は増えた。

同社は住宅を引き渡してから長い時間がたった後も、問題への対応費用を支払うことがある。8月末時点で、まだ行っていない保証修理の見積費用は1億180万ドルで、前年末の1億120万ドルからほぼ変わらなかった。新たに見積もった修理費用と実際の支払額がおおむね見合ったためだ。自社で負担する保険関連費用などを含む、より広い範囲の法的な負債は2億9,010万ドルから3億1,280万ドルに増えた。他の当事者から回収できると見込む金額は、別に債権として計上している。請求の解決に必要な現金と、払い戻しを回収できるかどうかの不確実性を考える際には、両者を相殺してはならない。

出典：2026年第3四半期のForm 10-Q、注記5、7、11、16～17。保証修理と自社負担の保険関連費用の増減の照合は計算注記に示す。

未解決の問題が1件あり、KBホームの販売促進で中心となっている住宅の特徴に関わる。米司法省の民事部門は、ENERGY STAR認証住宅の検査、評価、販売促進、広告に関する文書と証言を求めた。同社は協力していると述べる。提出日時点で損失や罰金が生じる可能性は相応にあったが、発生が見込まれる段階ではなく、金額も見積もれなかった。提出書類に根拠のある金額の範囲は示されていない。この件は金額を示した引当金がないまま、潜在的な負担として残る。

開発に関する保証も、条件次第で現金の支払いにつながる。KBホームには、主に事業や住宅地のインフラの完成を支える履行保証証券13億5,000万ドルと信用状5,510万ドルが残っていた。これらの金額は通常の借入元本ではない。ただし、保証の発行者が支払うことになれば、KBホームはその発行者に返済しなければならない場合がある。住宅建設の共同事業についても、利息、事業の完成、その他特定の義務に限った保証があり、共同事業の借入金すべてを保証しているわけではない。

出典：2026年第3四半期のForm 10-Q、注記9（共同事業の保証）、注記16（履行保証証券、信用状、民事調査のための召喚状）、注記17（法的問題）。

7．住宅ローンを借りにくい市場で、次の四半期は引き渡しを増やす必要がある

経営陣は住宅の引き渡し増を見込むが、当面は住宅販売の利益率がさらに改善するとは見ていない。第4四半期の計画では3,000～3,500戸を引き渡す。第3四半期に引き渡した2,732戸を上回る。引き渡しが増えれば、販売費や管理費をより多くの住宅に振り分けられ、受注残の一部が売上高と現金に変わる。

価格面の見通しはそれほど明るくない。経営陣は、在庫関連の費用を除いた第4四半期の住宅販売の粗利益率を16.0%～16.6%と見込む。同じ条件で計算した第3四半期の16.8%と比べた数字だ。6月には、最後の2四半期で粗利益率が四半期ごとに上がると見込んでいた。最新の見通しでも引き渡しの回復は維持したが、利益率の回復見通しは控えめになった。

2026年度の経営陣の予想	6月23日時点の見通し	9月22日時点の見通し（10月8日提出の書類でも再掲）
通期の住宅売上高（単位：十億ドル）	4.90～5.30	4.90～5.10
通期の住宅販売の粗利益率（在庫関連費用を除く）	16.1%～16.5%	16.0%～16.2%
通期の住宅引き渡し戸数	10,500～11,000	10,500～11,000

出典：6月23日発表の第2四半期決算、経営陣の説明と「業績見通し」。9月22日発表の第3四半期決算、「業績見通し」。2026年第3四半期のForm 10-Q、「見通し」、47～48ページ。これらは予想であり、確定した実績ではない。

調査の締め切りまでに得られた情報は、住宅の買いやすさについて慎重な見方を裏付ける。フレディマックの10月8日の調査では、30年固定型住宅ローンの平均金利は7.40%で、前年の6.30%を上回った。これは全国の目安であり、KBホームの顧客全員が支払う金利ではない。それでも、第3四半期の引き渡し先の約半数が初めて住宅を買う人だった同社には重要だ。毎月のローン返済額が増えると、価格の引き下げやその他の支援なしで購入できる住宅が減る。

KBホームが書類を提出した後、全米不動産協会が10月13日に発表した統計は、明暗が分かれた。9月の中古住宅販売は8月から1.5%増えたが、前年同月は2.2%下回った。売れ残りの在庫は前年同月より4.6%多かった。長期的には国内でさらに多くの住宅が必要だとしても、中古住宅の選択肢が増えれば購入者をめぐる競争は強まる。これらの全国統計は、KBホームが説明する競争圧力を裏付けるが、同社の住宅地1件それぞれの状況を示すものではない。

出典：フレディマック、住宅ローン市場調査、2026年10月8日発表。全米不動産協会、9月の中古住宅販売、2026年10月13日公表、全国の販売と在庫に関する項目。2026年第3四半期のForm 10-Q、29ページ、購入者の内訳。

ほかの住宅建設会社は異なる方法で対応している。レナーの9月16日発表の、同じ8月末までの四半期決算では、基本価格の調整や購入者向けの優遇策を使いながら建設戸数を維持する方針が示された。引き渡し戸数は前年同期比3%減り、新規受注は9%減った。購入者が広く厳しい状況にあることを示すとともに、KBホームの簡素な価格設定が、値引きやその他の購入支援を積極的に使う会社と競合していることも分かる。ただし、地域、住宅商品、土地の調達方法が異なるため、この数字だけでどちらの方針の利益が多いかを切り分けることはできない。

出典：レナー、2026年9月16日発表の第3四半期決算、経営陣の説明と、2026年8月31日を期末とする四半期の住宅建設事業の業績。

経営陣の計画では、次の四半期は税金が税引き前利益に占める割合も高くなる。第3四半期の実効税率は19.6%で、前年同期の23.3%から下がった。株式報酬に伴う税負担の軽減が増え、税引き前利益が減ったため、その効果は相対的に大きくなった。省エネルギー住宅に関する税額控除も税額を減らした。経営陣は第4四半期の税率を約26%と予想する。提出書類によると、税法第45L条の控除は2026年6月30日より後に引き渡す住宅には適用されなくなった。したがって、直近の低い税率を次の四半期にもそのまま当てはめるべきではない。

ロサンゼルスからテンピへの本社移転案は、会社の業務を一カ所に集め、時間をかけて費用を減らすための別の取り組みだ。移転費用の見積総額は800万ドル～1,200万ドルで、主に2027年までに発生し、一部は2028年にも続く。8月までに340万ドルを費用として計上した。経営陣は年間の節約額を示していない。移転は長期的な費用の削減に役立つ可能性があるが、公表された費用の規模と時期を踏まえると、目先の回復には販売ペースと住宅販売の利益率の方がはるかに重要だ。

出典：2026年第3四半期のForm 10-Q、注記13、21。第4四半期の見通し、48ページ。

8．事業の回復は、改善した建設計画を現金収入につなげられるかにかかる

KBホームは注文に合わせた住宅の準備と引き渡しを改善したが、回復に必要な資金を事業の現金収入だけで賄える状態にはまだなっていない。建設期間が短くなり、着工前に売れた住宅の割合が高まったことは、事業運営の有用な土台になる。同社には銀行から借りられる余力も相当あり、借入条件も守っている。

より難しいのは、住宅地ごとの販売ペースが鈍り、販売一件当たりの利益も減ったため、多額の土地在庫を支える現金が少なくなっていることだ。株主への支払いを続けることも、同じ資金調達の余力を使う。開発を小さな段階に分け、土地の取得をより慎重に決め、自社株買いを減らすという経営陣の対応は現実的だ。ただし、最新の利益率見通しは、圧力が続いていることを示す。

注文を受けてから建てる住宅の受注残がより多くの引き渡しにつながり、土地への支出後に融資枠からの借入金を減らせるだけの利益率を確保できれば、事業の評価は改善する。反対に、さらに値下げが進んだり解約が増えたりして引き渡しが遅れ、在庫と借入費用が増え続ければ、評価は悪化する。事業を見極める鍵は、住宅の引き渡しによって、次の住宅地の開発費用を賄えるだけの現金を十分早く得られるかどうかだ。

集計の基準と計算注記

集計の基準：主な資料は、KBホームが2026年10月8日に提出した、2026年8月31日を期末とする四半期の未監査の連結Form 10-Qである。受付番号は0000795266-26-000071、CIKは0000795266。第3四半期は6月1日から2026年8月31日まで、最初の9カ月間は2025年12月1日から2026年8月31日までを対象とする。利益と現金の比較には前年の対応する期間を使い、貸借対照表の比較には2025年11月30日を使う。分析の対象は同社と連結子会社であり、保証人グループだけを切り出した情報ではない。連結対象でない共同事業は、KBホームの出資額と利益の持ち分を通じて含める。

出典：対象のForm 10-Qの表紙と注記1～3、SECへの提出履歴、SECの企業財務データ。関連するXBRLデータについて、提出書類の識別番号、米ドルまたは株数の単位、実際の開始日と終了日、連結対象の範囲を確認した。提出書類に記された会計期間の表示が前年同期の比較データにも付くことがあるため、期間の選択にはその表示だけを使っていない。

調査基準：情報の基準時点はニューヨーク時間の2026年10月14日。それ以降の情報として、本文に日付を示した資料を使用した。これには10月14の役員向け株式報酬に関する提出書類と、10月13の住宅関連の発表が含まれる。基準時点までのすべての動きを調べたという意味ではない。金額は米ドルで、表では百万ドル、十億ドル、または一株当たりの金額を明記した。計算には提出書類の丸める前の数値を使い、表示上の端数処理は必要に応じて示した。

計算上の注記：報告ベースと調整後の住宅事業の利益。経営陣はこの指標で、住宅在庫の評価損と土地購入権の放棄に伴う費用だけを除いている。以下の金額はすべて税引き前で、住宅事業に関するものだ。法人税の調整は含まない。販売費と一般管理費、投資売却益、金融サービスの業績は、この売上総利益の計算には含めない。以前に資産計上し、その後住宅の原価に振り替えた利息は含めている。

住宅事業の利益の内訳、利益率を除き百万ドル	2025年第3四半期	2026年第3四半期	2025年の最初の9か月	2026年の最初の9か月
住宅事業の売上高	1,613.975	1,292.350	4,525.732	3,470.076
報告ベースの売上総利益	293.364	213.760	867.652	546.344
在庫関連費用を加算	11.338	2.986	18.351	10.720
調整後の売上総利益	304.702	216.746	886.003	557.064
報告ベースの売上総利益率	18.2%	16.5%	19.2%	15.7%
調整後の売上総利益率	18.9%	16.8%	19.6%	16.1%

出典：2026年第3四半期のForm 10-Q、「Non-GAAP Financial Measures」、40ページ。各利益率は、対応する売上総利益を住宅事業の売上高で割ったもの。調整したからといって、土地の取得契約に伴う損失が再び生じないわけではない。

計算上の注記：現金収支の調整とフリーキャッシュフロー。利益には、当期に現金を支払っていない費用が含まれる。また、共同事業から現金が分配される前に、その利益が含まれる場合もある。次の調整は、こうした違いを反映する。投資の売却益をここで差し引くのは、売却代金が投資活動によるキャッシュフローに計上されるためだ。

報告利益の調整、百万ドル	2025年の最初の9か月	2026年の最初の9か月
減価償却・償却費を加算	27.440	31.094
株式報酬費用を加算	25.131	11.298
在庫評価損と土地購入権の放棄費用を加算	18.351	10.720
融資手数料の償却費を加算	2.686	3.171
投資売却益を除外	0.000	-3.528
共同事業の利益分配額と計上利益の差額	9.294	-0.002
その他の調整、報告値	8.358	0.725
営業キャッシュフロー表に用いた調整合計	91.260	53.478

計算上の注記：共同事業からの利益分配額は2025年に2,774万1,000ドル、2026年に1,299万3,000ドルだった。計上した共同事業の利益は、それぞれ1,844万7,000ドルと1,299万5,000ドルだった。この違いが表の共同事業の差額を説明する。利益の計上と後の現金分配を、利益の2つの源泉として重複して扱っていない。

計算上の注記：百万ドル単位で、2026年のフリーキャッシュフローは、営業キャッシュフロー-228.880から有形固定資産の購入額の純額32.510を差し引いた-261.390となる。2025年は、営業キャッシュフロー31.840から有形固定資産の購入額の純額34.609を差し引いた-2.769となる。

計算上の注記：2026年の期首から期末までの現金残高の照合は、第4節に示した。2025年は、期首の現金5億9,919万3,000ドルに営業活動による収入3,184万ドルを加え、投資活動による支出4,223万7,000ドルと財務活動による支出2億5,649万8,000ドルを差し引くと、期末の現金3億3,229万8,000ドルになる。KBHSは、2026年8月と2025年11月の双方で、使用制限のある現金90万ドルを別途報告した。この共同事業は連結対象ではないため、その現金はKBホームの連結現金残高に加えていない。

出典：2026年第3四半期のForm 10-Q、6ページと注記9、20。

計算上の注記：株主資本と貸借対照表の関係。表では、株主資本全体の増減と、資本の勘定間の振り替えを分けている。普通株式には、発行株式を一株当たり1ドルの額面で記録する。払込資本には、それを超える株式関連の資本を記録する。利益剰余金は、配当と株式消却に伴う減額を差し引いた累積利益だ。その他の包括利益には、純利益に含めない一部の利益や損失を記録する。ここではその残高に変化はなかった。

自己株式には、会社が買い戻して保有する株式の取得費用を記録し、株主資本から差し引く。その株式を消却すると、自己株式の勘定から取り除き、ほかの資本勘定も減らす。この消却自体で株主資本の合計は変わらない。

株主資本の勘定、百万ドル	2025年11月30日	増減額	2026年8月31日
普通株式、額面価額	74.477	-10.507	63.970
払込資本	863.718	-20.145	843.573
利益剰余金	3,629.638	-546.816	3,082.822
その他の包括損失の累計額	-3.538	0.000	-3.538
自己株式、控除項目	-663.437	478.119	-185.318
株主資本合計	3,900.858	-99.349	3,801.509

計算上の注記：以下の株主資本の増減は、すべて百万ドル単位で示す。

• 普通株式：従業員向け株式制度などによって0.352増加し、株式の消却によって10.859減少した。
• 払込資本：従業員向け株式制度によって5.336増加した。株式報酬の勘定間の振り替えで36.779減少し、計上した株式報酬費用によって11.298増加した。
• 利益剰余金：利益によって126.053増加した。配当で47.746、株式の消却で625.123減少した。
• 自己株式：株式報酬によって控除額が36.779減り、株式の消却によって635.982減った。買い戻しでは、計上した物品税を含めて控除額が176.306増え、従業員の税金の源泉徴収によって18.336増えた。

支払った自社株の買い戻し代金と物品税の1億8,012万3,000ドルは、キャッシュフロー上の金額だ。当期に株主資本から差し引いた額とは、税金を計上した時期と支払った時期が異なるため一致しない。

計算上の注記：8月31時点では、連結資産69億6,915万2,000ドルは、住宅建設事業の負債31億6,561万9,000ドル、金融サービス事業の負債202万4,000ドル、株主資本38億150万9,000ドルの合計と等しい。11月30時点では、資産66億8,025万2,000ドルは、住宅建設事業の負債27億7,618万4,000ドル、金融サービス事業の負債321万ドル、株主資本39億85万8,000ドルの合計と等しい。

計算上の注記：従業員に付与された一部の譲渡制限付き株式にも、利益を配分する。この配分後、普通株主に帰属する四半期利益は、2026年が6,497万ドル、2025年が1億909万5,000ドルだった。それぞれの希薄化後株式数61.759百万株と67.737百万株で割ると、報告された一株当たり利益は1.05ドルと1.61ドルになる。この配分方法を2クラス方式と呼ぶ。

出典：2026年第3四半期のForm 10-Q、4～6ページ、注記4と18～19。

計算上の注記：利息、リース、発生額が確定していない費用。百万ドル単位で、在庫に含まれる利息は、期首残高125.627に当期発生利息88.629を加え、建設費と土地費用に振り替えた利息60.084を差し引くと、期末残高154.172になる。前年の9か月間は、期首の利息122.387に当期発生利息84.676を加え、建設費と土地費用に振り替えた75.755を差し引くと、期末の利息131.308になる。キャッシュフローの補足情報にある支払利息1,004万9,000ドルは「資産計上した額を差し引いた後」の金額であり、会社の借入費用全体ではない。

計算上の注記：4件の優先社債について、年間の現金利払い額は、それぞれ元本と利率を掛けた3億ドル × 6.875%、3億ドル × 4.80%、3億5,000万ドル × 7.25%、3億9,000万ドル × 4.00%の合計で、7,600万ドルとなる。さらに、8月31時点の年間利率5.0%を融資枠からの借入残高4億1,500万ドルに、利率5.2%をタームローン残高3億6,000万ドルに当てはめると、3,947万ドルが加わる。合計の1億1,547万ドルは、残高と利率が一定と仮定した試算だ。未使用の融資枠にかかる手数料、その他の少額の借入金、融資費用の償却は含めていない。変動金利が1パーセントポイント変わった場合の年間の影響額は、7億7,500万ドル × 1% = 775万ドルとなる。その費用が利益に反映される時期は、在庫の住宅を引き渡す時期にも一部左右される。

計算上の注記：過去のリース支払予定表では、2026年度に793万5,000ドル、2027年度に700万1,000ドル、2028年度に407万7,000ドル、2029年度に158万6,000ドル、2030年度に59万2,000ドルの支払いが予定されている。支払総額2,119万1,000ドルから、現在価値に割り引くための額139万ドルを差し引くと、2025年11月時点の負債1,980万1,000ドルになる。2026年8月時点の負債は3,096万7,000ドルだ。この計算によって、以前の支払予定表を更新したわけではない。

計算上の注記：百万ドル単位で、9か月間の住宅保証引当金は、期首残高101.245に新たな保証に伴う計上額23.400を加え、支払額22.835を差し引くと、期末残高101.810になる。対象がより限定された自家保険引当金は、期首残高179.247に新たな計上額12.192を加え、支払額8.786を差し引き、その他の調整4.866を加えると、期末残高187.519になる。この引当金は、自家保険とその他の法的債務3億1,278万2,000ドルに含まれており、それに上乗せする額ではない。その他の調整には、回収に関する変更や、保険数理上の見積もりの変更が含まれる可能性がある。それだけでは、引当金を取り崩して利益に計上したとは判断できない。

出典：2026年第3四半期のForm 10-Q、注記6、11～12、14、16、20。2025年のForm 10-K、注記13、15。

この分析は一般的な情報の提供を目的としており、投資助言ではない。評価対象はKBホームの事業と財務状況であり、同社株式の価値や将来の株価ではない。